国家开放大学电大专科《物业管理实务》2025年期末试题及答案

国家开放大学电大专科《物业管理实务》2025年期末试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1.某小区业主委员会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》后，原物业公司拒绝退出并继续收取物业费。根据《物业管理条例》，正确的处理方式是（）。A.原物业公司可继续服务至新合同约定的交接期B.业主委员会应向法院起诉要求原物业公司退出C.原物业公司需经业主大会同意方可退出D.业主可拒交原物业公司物业费直至其退出2.某高层住宅电梯因年久失修发生故障，造成业主王某受伤。经查，电梯日常维护记录显示物业公司未按规定进行月度检修。根据《民法典》，责任承担主体应为（）。A.电梯生产厂家B.电梯维保单位（与物业公司签订外包合同）C.物业公司D.业主委员会3.下列关于物业管理区域划分的表述中，正确的是（）。A.物业管理区域由街道办事处根据建筑规模划定B.分期开发的同一建设项目可划分为不同物业管理区域C.已投入使用的物业区域不得调整划分D.物业管理区域划分应考虑共用设施设备的权属和使用4.某小区公共电梯内广告收入属于（）。A.物业服务企业所有B.业主共有，扣除合理成本后归业主C.开发商所有D.社区居委会所有5.业主大会决定解聘物业服务企业时，应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主B.专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主C.全体业主D.业主委员会6.物业服务企业在疫情期间对小区公共区域进行消杀产生的额外成本，应（）。A.由业主均摊B.从公共收益中列支C.计入物业服务成本D.由政府补贴7.某业主未按约定缴纳物业费，物业服务企业可采取的合法措施是（）。A.停止供电、供水B.将业主信息在小区公示栏曝光C.向法院提起诉讼D.扣押业主车辆8.前期物业管理阶段，建设单位与物业服务企业签订的合同是（）。A.《前期物业服务协议》B.《物业服务合同》C.《临时管理规约》D.《物业承接查验协议》9.下列不属于物业服务企业安全防范义务的是（）。A.安装监控设备并确保正常运行B.对小区内可疑人员进行盘查C.制定突发事件应急预案D.定期检查消防设施10.某小区业主将住宅改为棋牌室对外经营，其他业主反对。根据《民法典》，正确的处理方式是（）。A.业主有权自主使用住宅，他人无权干涉B.需经有利害关系的业主一致同意C.需经业主委员会同意D.需向社区备案即可二、判断题（每题1分，共10分。正确填“√”，错误填“×”）1.业主大会可以委托物业服务企业代为管理业主共有部分的经营收益。（）2.物业服务企业在未征得业主同意的情况下，不得将全部物业服务转委托给第三方。（）3.建设单位在销售物业前，应当制定《临时管理规约》，但无需向买受人明示。（）4.业主未参与投票的，视为同意多数业主的决定。（）5.小区内规划的车位、车库应当首先满足业主的需要。（）6.物业服务企业对业主家中被盗承担全部赔偿责任，除非能证明已尽到安全保障义务。（）7.公共维修资金的使用需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。（）8.业主委员会是业主大会的执行机构，其作出的决定对全体业主具有约束力。（）9.物业服务收费实行政府定价，企业不得自行调整。（）10.物业承接查验中发现的隐蔽工程质量问题，建设单位应承担修复责任。（）三、简答题（每题8分，共32分）1.简述物业服务企业的主要义务。2.列举业主在物业管理活动中的主要权利。3.说明前期物业管理与常规物业管理的区别。4.简述公共维修资金的使用程序。四、案例分析题（共38分）案例1（18分）：某小区建成5年，共有6栋高层住宅，300户业主。近期，部分业主反映：①小区绿化区域被部分业主私自改种蔬菜；②电梯频繁故障，维修后仍反复出现问题；③物业服务企业未公示上年度公共收益收支情况；④小区门禁系统损坏3个月未修复，存在安全隐患。业主委员会多次与物业公司沟通未果，拟召开业主大会解聘现物业公司。问题：（1）针对业主反映的四项问题，物业公司分别违反了哪些义务？（8分）（2）业主大会解聘物业公司需履行哪些法定程序？（6分）（3）若新物业公司入驻，原物业公司拒不交接，应如何处理？（4分）案例2（20分）：2024年10月，某小区业主李某将房屋出租给王某经营快递驿站。王某在楼道内堆放快递包裹，导致消防通道堵塞。2025年3月，小区发生火灾，因消防通道被堵延误救援，造成相邻业主张某家财产损失10万元。张某要求李某、王某、物业公司承担赔偿责任。问题：（1）李某将住宅改为经营性用房是否合法？说明理由。（5分）（2）王某堵塞消防通道违反了哪些规定？（5分）（3）物业公司是否应承担赔偿责任？为什么？（5分）（4）张某的损失应如何分担？（5分）答案一、单项选择题1.B2.C3.D4.B5.A6.C7.C8.A9.B10.B二、判断题1.√2.√3.×（需向买受人明示并予以说明）4.×（未参与投票的业主意见不计入多数票）5.√6.×（承担与其过错相应的责任）7.×（需经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意）8.√9.×（部分实行市场调节价）10.√三、简答题1.物业服务企业的主要义务包括：①按照合同约定提供物业服务（清洁、绿化、安保、设施维护等）；②维护物业区域内的公共秩序和安全（制定应急预案、保障消防通道畅通）；③定期公示物业服务费用、公共收益收支情况；④对业主共有部分进行管理和维护（如电梯、公共照明）；⑤接受业主监督，及时处理业主投诉；⑥不得擅自改变共有部分用途或进行经营性活动。2.业主的主要权利包括：①参加业主大会并投票；②选举业主委员会成员和被选举；③监督物业服务企业的服务质量；④要求公布和查阅物业服务费用、公共收益等相关资料；⑤对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权；⑥法律、法规规定的其他权利（如提议召开业主大会、提出制定或修改管理规约的建议）。3.前期物业管理与常规物业管理的区别：①主体不同：前期物业管理由建设单位选聘物业公司，常规物业管理由业主大会选聘；②合同期限不同：前期物业合同至业主大会选聘新物业公司且合同生效时终止，常规物业合同由双方约定；③管理重点不同：前期物业侧重承接查验、临时管理规约执行，常规物业侧重日常服务和业主需求响应；④法律责任不同：前期物业中建设单位需对物业质量问题承担责任，常规物业中责任主要由物业公司和业主承担。4.公共维修资金的使用程序：①由物业服务企业或相关业主提出使用建议；②制定使用方案（明确维修项目、预算、分摊范围）；③业主大会或相关业主表决（专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数同意）；④公示使用方案（不少于7日）；⑤向维修资金管理部门申请列支；⑥资金划转至维修单位；⑦公示使用结果（包括维修内容、费用明细等）。四、案例分析题案例1（1）①违反“维护物业区域内公共环境”的义务（《物业管理条例》第35条）；②违反“对共用设施设备进行日常维护”的义务（《民法典》第942条）；③违反“定期公示公共收益收支情况”的义务（《民法典》第943条）；④违反“保障物业区域安全”的义务（未及时修复门禁系统，存在安全隐患）。（2）程序：①业主委员会提前15日通知全体业主召开业主大会；②会议议题明确为解聘物业公司；③表决需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；④形成书面决议并公示；⑤向原物业公司送达解聘通知；⑥与新物业公司签订合同后，监督原物业公司完成交接。（3）原物业公司拒不交接的，业主委员会可向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门报告（《物业管理条例》第38条），由主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。案例2（1）不合法。根据《民法典》第279条，业主将住宅改为经营性用房的，需经有利害关系的业主一致同意。李某未取得其他业主同意，擅自改变住宅用途，违反法律规定。（2）王某堵塞消防通道违反了《消防法》第28条（任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道）和《物业管理条例》第50条（禁止占用共用部位）。（3）物业公司应