物业消防安全规章制度

物业消防安全规章制度一、总则

（一）制定目的与依据

为加强物业管理区域消防安全管理，预防和减少火灾事故发生，保障业主、物业使用人生命财产安全，维护物业管理区域公共安全秩序，依据《中华人民共和国消防法》《物业管理条例》《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》《高层民用建筑消防安全管理规定》等法律法规及地方消防管理要求，结合本物业实际情况，制定本制度。

（二）适用范围

本制度适用于本物业管理区域内的所有单位和个人，包括但不限于业主、物业使用人、物业服务企业及工作人员、物业管理区域内从事经营活动的单位、进入物业管理区域的访客、施工单位及其他相关主体。物业管理区域内的共用消防设施、消防通道、消防水源等消防安全管理，均须遵守本制度规定。

（三）基本原则

物业消防安全管理遵循“预防为主、防消结合”的方针，坚持“谁主管、谁负责，谁使用、谁负责，谁在岗、谁负责”的原则，落实消防安全责任制，明确各级人员职责，实现消防安全管理全覆盖、无死角，确保消防设施完好有效、消防通道畅通无阻、用火用电用气安全规范、应急处置及时高效。

（四）管理主体

物业服务企业是物业管理区域消防安全管理的第一责任人，应当依法履行消防安全管理职责，建立健全消防安全管理制度，配备必要的消防设施设备和专职（兼职）消防管理人员。业主大会、业主委员会应当协助物业服务企业开展消防安全管理工作，监督本制度执行，对违反消防安全规定的行为有权劝阻、制止并报告消防救援机构或物业主管部门。物业管理区域内的业主、物业使用人应当自觉遵守消防安全规定，维护消防安全。

二、组织机构与职责

（一）消防安全管理组织

1.成立消防安全领导小组

消防安全领导小组是物业管理区域消防安全管理的核心决策机构，负责统筹规划、协调和监督整体消防安全工作。该小组通常由物业服务企业总经理担任组长，安保部门主管、工程部门主管、业主委员会代表以及相关单位负责人如商户代表共同组成。领导小组每季度召开一次正式会议，分析当前消防安全形势，评估潜在风险，并制定针对性的改进措施。在紧急情况下，如火灾发生时，领导小组有权立即启动应急预案，调动人力物力进行处置，确保响应迅速高效。小组成员需定期接受消防知识更新培训，以保持专业能力，适应不同季节和活动带来的安全挑战。

2.配备专职消防管理人员

物业服务企业必须根据物业管理区域的规模和复杂程度，配备足够的专职消防管理人员。例如，高层住宅小区应至少配备两名专职消防管理员，商业综合体则需按建筑面积比例增加，每5000平方米至少配备一名。消防管理员需持有国家认证的消防设施操作员证书，负责日常消防设施的检查、维护保养和员工培训工作。他们每日执行巡查任务，检查消防通道是否畅通、灭火器压力是否正常、自动报警系统是否灵敏，并详细记录巡查日志。每周汇总问题，及时安排维修，确保设施始终处于良好状态。在节假日或特殊活动期间，消防管理员需加强值班，预防火灾隐患。

（二）职责分工

1.物业服务企业职责

物业服务企业作为消防安全管理的主体，承担全面责任。具体职责包括：制定详细的消防安全管理制度和操作规程，覆盖日常巡查、设施维护和应急响应等环节；组织消防安全检查，每月至少一次全面检查，每周抽查重点区域如配电房、厨房和仓库；维护消防设施设备，确保消防栓、灭火器、应急照明和自动喷淋系统完好有效；开展消防安全培训，每年至少两次全体员工培训，内容包括灭火器使用和疏散技巧；制定并演练应急预案，每年至少一次消防演练，模拟真实场景；及时处理火灾隐患，对占用消防通道或违规用电行为进行劝阻，必要时报告消防救援机构。物业服务企业还需与当地消防部门保持沟通，获取最新安全指导。

2.业主委员会职责

业主委员会代表业主利益，协助物业服务企业开展工作。职责包括：监督物业服务企业的消防安全管理，定期审查检查记录和整改报告；收集业主意见，如对消防通道堵塞的反馈，并及时传达给物业；参与消防安全检查和演练，提供业主视角建议；协调解决业主间消防安全纠纷，如装修引起的用电冲突；在业主大会上宣传消防安全知识，通过公告栏或微信群普及预防常识。业主委员会每半年组织一次业主代表会议，讨论安全管理改进方案，确保业主参与决策过程。

3.业主与使用人职责

业主和物业使用人应自觉遵守消防安全规定，维护公共安全。具体包括：不占用消防通道，保持楼梯间和安全出口畅通；安全使用电器和燃气，定期检查线路和管道，避免老化引发火灾；发现火灾隐患如电线裸露或烟雾报警器失效时，立即报告物业服务企业；积极参加消防培训，掌握基本灭火技能和疏散路线；在火灾发生时，听从指挥，有序疏散到指定集合点，不携带贵重物品延误时间。租户需与业主签订安全协议，明确责任，共同营造安全环境。

（三）培训与演练

1.定期消防培训

物业服务企业应定期组织消防安全培训，覆盖所有员工和部分热心业主。培训内容包括消防法律法规基础知识、火灾预防常识、灭火器正确使用方法、疏散逃生技巧和应急联络流程。培训形式多样化，包括专家讲座、视频教学和实操演练相结合。新员工入职时必须接受消防培训，考核合格后方可上岗；老员工每年至少参加一次复训，更新知识。培训地点选在物业管理区域内的公共空间，如会所或活动室，方便参与。培训后发放手册，强化记忆，确保人人知晓安全操作。

2.应急演练计划

每年至少组织一次消防应急演练，模拟火灾场景，检验预案有效性。演练前制定详细计划，包括时间、地点、参与人员、流程和评估标准；演练中设置模拟火源，测试报警系统、疏散通道和灭火设备响应速度，记录过程；演练后总结经验，修订预案，优化协作机制。演练应通知业主参与，通过短信或公告提前告知，提高整体应急能力。演练后收集反馈，调整培训重点，确保实战效果。

（四）监督与考核

1.日常监督机制

建立日常监督机制，确保职责落实到位。每日巡查由专职消防管理员执行，检查消防设施和通道状况；每周抽查由安保部门进行，重点检查用电安全和易燃物品存放；每月全面检查由消防安全领导小组组织，覆盖所有公共区域。监督采用记录表格，但避免使用专业术语，以简单日志形式保存。发现问题立即整改，如更换过期灭火器，并跟踪验证结果。业主可通过意见箱或热线举报隐患，形成闭环管理。

2.绩效考核

将消防安全管理纳入物业服务企业绩效考核，指标包括：火灾事故发生率、隐患整改率、培训覆盖率和演练参与率等。考核结果与员工奖金挂钩，激励积极落实职责；业主委员会可参与评估，确保公平公正。每季度进行一次考核，通报成绩，表彰先进，推动持续改进。

三、消防安全管理制度

（一）日常管理制度

1.消防通道管理

物业管理区域内的消防通道、安全出口必须保持24小时畅通，严禁任何单位和个人占用、堵塞或封闭。物业服务企业应在小区入口、楼栋单元门等显著位置设置“消防通道禁止占用”标识，采用地面标线、立柱警示牌、监控抓拍等多种方式强化管理。对违规停放车辆或堆放杂物的行为，安保人员应立即劝阻并清理，拒不配合的可通过业主委员会协调解决。在重大节日或活动期间，需增派人手巡查，确保生命通道随时可用。

2.疏散设施管理

疏散指示标志、应急照明灯等设施应定期检查，确保功能完好。每季度对楼道内的疏散指示标志进行一次测试，模拟断电环境验证其发光效果；每月检查应急照明灯的电量及亮度，发现故障灯具24小时内更换。物业服务企业需在每层楼梯间张贴疏散路线图，标注最近的安全出口位置，并定期更新。对于高层住宅，应在电梯厅设置“火灾时禁止使用电梯”的警示牌，避免人员误入危险区域。

3.装修管理

业主或使用人进行装修前，必须向物业服务企业提交装修方案，其中需包含消防安全措施。严禁在疏散通道、安全出口处堆放装修材料，禁止使用易燃或可燃材料进行吊顶、隔断。动火作业（如焊接、切割）需提前办理动火许可证，配备灭火器材并设专人监护。装修期间每日闭店前，施工人员须切断临时电源、清理现场易燃物，物业服务企业进行复查签字后方可离场。

（二）设施设备管理制度

1.消防设施维护

物业管理区域内的消防栓、灭火器、自动喷淋系统等设施设备，应建立“一器一档”管理台账。每月由专职消防管理员对灭火器进行压力检查，压力不足或过期灭火器及时送修更换；每季度测试消防栓水压，确保出水压力不低于0.5MPa；每年委托专业机构对自动报警系统、防排烟系统进行一次全面检测，出具合格报告。消防控制室实行24小时双人值班制度，值班人员需持证上岗，每2小时记录一次设备运行状态。

2.消防水源管理

消防水池、水泵接合器等消防水源设施应设置明显标识，严禁挪作他用。物业服务企业每季度检查消防水池水位，冬季需采取防冻措施；每月启动消防水泵试运行一次，确保设备处于待机状态。对于无消防水源的老旧小区，应设置消防器材箱，配备水带、水枪等设备，并明确取水点位置。

3.防火分隔设施管理

防火门、防火卷帘等防火分隔设施应保持完好。每日检查防火闭门器是否正常复位，防火卷帘手动按钮是否灵敏；每季度测试防火卷帘的自动降落功能，确保断电后能按程序启动。对于损坏的闭门器、密封条等配件，应在48小时内修复，避免形成防火漏洞。

（三）用电用火管理制度

1.电气安全管理

物业服务企业应每半年组织一次电气线路检测，重点检查配电箱、电缆井、公共区域照明等部位。严禁私拉乱接电线，禁止在楼道、楼梯间为电动车充电。对业主户内用电，通过公告、微信群等方式提醒定期检查线路老化问题，建议使用漏电保护装置。对于商业店铺，需安装独立式电气火灾监控探测器，实时监测线路温度变化。

2.用火安全管理

物业管理区域内禁止在非指定区域使用明火。烧烤、篝火等户外活动需提前向物业申请，配备灭火器材并设专人看管；厨房排油烟管道应每季度清洗一次，避免油垢堆积引发火灾。物业服务企业应在公告栏张贴《安全用火须知》，明确液化气罐使用规范，禁止与电器设备同室存放。

3.动火作业管理

动火作业实行“三级审批”制度：一级动火（如焊接、切割）需经物业服务企业负责人批准，报当地消防部门备案；二级动火（如使用喷灯、熬沥青）由工程部门主管审批；三级动火（如使用明火作业）由班组长审批。动火现场必须清理周边5米范围内可燃物，配备2具以上灭火器，作业结束后留置观察30分钟确认无火险。

（四）危险品管理制度

1.易燃易爆品管控

物业管理区域内禁止存放汽油、酒精、油漆等易燃易爆危险品。对装修单位使用的少量油漆、稀料等，需在物业登记并存放于专用仓库，远离火源和人员密集区。物业服务企业应定期巡查地下室、车库等隐蔽空间，及时发现并处理违规存放的危险品。

2.危险废物处置

废弃的电池、墨盒等危险废物应分类收集，交由有资质的机构处理。物业服务企业设置专门回收箱，每月集中清运一次，避免长期堆放引发安全事故。对于医疗废物，需与社区卫生服务中心建立联收机制，确保规范处置。

（五）巡查检查制度

1.防火巡查

每日由安保人员实施防火巡查，重点检查以下内容：

-消防通道、安全出口是否畅通

-消防设施是否完好（灭火器压力、消防栓水带）

-用火用电有无违规行为

-易燃可燃物堆放情况

巡查结果记录在《每日防火巡查表》中，发现问题立即整改并上报。

2.防火检查

每月由消防安全领导小组组织全面检查，包括：

-消防设施设备运行状况

-用火用电管理制度执行情况

-业主安全意识宣传效果

检查后形成报告，对隐患点下达《整改通知书》，明确整改期限和责任人。

（六）档案管理制度

1.消防安全档案

物业服务企业应建立消防安全档案，包含以下内容：

-消防设施设备台账及检测报告

-防火巡查、检查记录

-火灾隐患整改情况

-消防培训、演练记录

-应急预案及演练评估报告

档案应分类存放，电子档案备份保存，纸质档案保存期限不少于5年。

2.档案管理责任

消防安全管理员负责档案的日常维护，新增资料需在24小时内归档。业主有权查阅与其相关的档案资料，物业服务企业应在3个工作日内提供查询服务。档案借阅需登记，重要资料需经总经理批准。

四、消防设施设备管理

（一）消防设施分类与配置

1.常规消防设施

物业管理区域需配备以下基础消防设施：每层楼按50平方米配置1具4公斤ABC干粉灭火器，商业区域增加2公斤二氧化碳灭火器；消防栓间距不超过120米，确保覆盖所有区域；高层住宅每层设置消防软管卷盘；地下车库配置泡沫灭火系统。设施布局需经专业机构评估，重点区域如配电房、厨房增设气体灭火装置。

2.自动消防系统

高层建筑及商业综合体必须安装自动报警系统，探测器覆盖所有公共区域；防排烟系统按防火分区独立设置，风机与防火阀联动；自动喷淋系统喷头间距不超过3.6米；应急照明和疏散指示标志采用蓄电池供电，断电后持续照明时间不少于30分钟。

3.特殊区域设施

电动车集中停放区设置自动喷淋和烟感报警器，配备充电桩过载保护装置；厨房安装燃气泄漏报警器和自动切断装置；档案室采用惰性气体灭火系统；儿童活动区增加防滑型应急照明和低位疏散标志。

（二）维护保养标准

1.日常巡检

消防设施每日由安保人员检查：灭火器压力表指针需在绿色区域，喷嘴无堵塞；消防栓箱内水带、水枪齐全，接口无渗漏；应急照明灯外壳完好，按钮测试正常；报警系统指示灯常亮，备用电源无报警。检查结果记录在《设施巡检表》，发现异常立即上报。

2.定期检测

每月由专业维保单位完成以下检测：消防栓系统测试水压，确保最不利点压力不低于0.15MPa；报警系统模拟火警信号，测试探测器响应时间不超过30秒；防排烟风机手动和自动启动功能正常；喷淋系统末端试水装置排水畅通。检测后出具《设施检测报告》，不合格项3日内整改。

3.季度保养

每季度进行深度保养：灭火器全面检修，更换过期药剂；消防栓添加防冻液，北方地区冬季保温处理；报警系统清洁探测器表面灰尘；应急照明电池容量测试，不足时更换；消防水泵启动试验，运行无异响。保养过程全程录像存档。

（三）管理流程规范

1.建立台账

物业服务企业建立"一物一档"电子台账，包含以下信息：设施编号、安装位置、型号规格、检测日期、维保记录、责任人。台账实时更新，每月导出纸质版由安全主管签字确认。业主可通过手机APP查询公共区域设施状态。

2.操作规程

设施操作实行"双人确认"制度：启动消防水泵需2名持证人员共同操作，记录启动时间、压力值；更换灭火器时由管理员和安保人员共同核对药剂有效期；测试报警系统需提前3天公告，避免误触发。操作流程张贴在设备房醒目位置。

3.应急响应

设施故障分级处理：一级故障（如主泵失效）30分钟内启用备用泵并上报物业经理；二级故障（如探测器误报）2小时内修复；三级故障（如指示灯损坏）24小时内完成维修。建立"故障处理微信群"，维修人员实时反馈进度。

（四）更新改造机制

1.淘汰标准

达到以下条件的设施强制淘汰：灭火器出厂满10年；消防栓锈蚀深度超过壁厚10%；报警系统主机使用超过15年；应急照明电池循环充放电超过200次。淘汰设施需贴"禁用"标签，交由专业机构销毁。

2.升级改造

当出现以下情况时启动改造：新建区域增加消防设施；消防验收不合格的部位；技术标准更新（如喷淋头间距调整）；业主联名申请改造。改造方案需经消防部门审批，施工期间设置临时替代设施。

3.经费保障

设立专项维修基金，按物业费5%提取；商业区域按建筑面积每平方米每年10元收取；改造费用需业主大会表决通过，政府补贴项目优先申报。每季度公示经费使用明细，接受业主监督。

（五）智能化管理

1.物联网监控

在关键设施安装物联网传感器：消防栓安装压力传感器，实时上传数据；灭火器设置二维码，扫码查看维保记录；报警系统故障自动推送短信至管理员手机。监控平台设置阈值预警，水压低于0.1MPa时自动报警。

2.远程操控

消防控制室实现远程功能：远程启停排烟风机；远程切断非消防电源；远程打开电梯迫降开关；远程启动应急广播系统。操控权限分级管理，高级操作需双人授权。

3.数据分析

每月生成《设施健康报告》，分析故障率最高的设备类型；统计报警系统误报原因，优化探测器安装位置；根据季节变化调整巡检频次，如雨季增加消防栓检查次数。

（六）档案管理

1.电子档案

建立消防设施电子档案库，包含：设施三维定位图、操作视频教程、历史维修记录、检测报告扫描件。采用区块链技术确保数据不可篡改，业主通过人脸识别可查阅。

2.纸质档案

保存以下纸质文件：设施合格证书复印件、维保合同、改造审批文件、年度检测报告。档案盒标注编号和保管期限，灭火器等易损设施保留全生命周期记录。

3.交接管理

物业交接时办理设施清点：核对台账与实物数量；测试所有设施功能；签署《设施状况确认书》；交接后1周内完成档案移交。历史档案扫描后电子化保存，纸质资料封存3年。

五、应急响应与处置

（一）应急预案体系

1.分级预案制定

根据火灾规模和影响范围，建立三级应急预案。一级预案针对重大火灾，如整栋楼起火或涉及危险品，需立即启动全面疏散并上报消防部门；二级预案适用于局部火灾，如单个单元起火，由物业控制室指挥初期扑救；三级预案针对小火情，如垃圾桶起火，安保人员可自行处置。每类预案明确启动条件、指挥层级和资源调配流程，确保快速响应。

2.专项预案补充

针对特殊场景制定专项预案。高层建筑火灾预案包含电梯迫降、防排烟启动和云梯救援对接流程；电气火灾预案强调断电操作和干粉灭火器使用；地下车库火灾预案规划车辆疏散路线和防烟分区隔离。预案需结合建筑结构特点，标注关键设备位置和备用电源接入点。

3.预案动态更新

每年结合演练效果和建筑改造情况修订预案。当新增商业店铺或改变消防设施布局时，及时更新疏散路线图和救援通道标识。预案修订需经消防安全领导小组审核，并通过公告栏和业主群公示修订要点。

（二）报警与启动流程

1.多渠道报警机制

建立立体化报警网络。物业控制室24小时值守，接收自动报警系统信号；每栋楼设置手动报警按钮，覆盖各楼层和公共区域；业主可通过物业APP一键报警，附带定位信息；安保巡逻人员配备对讲机，发现火情立即上报。报警信息同步推送至物业经理手机和消防部门平台。

2.预案启动程序

接到报警后按流程启动响应。控制室值班员首先核实火情，通过监控确认或电话询问；确认后立即按预案级别启动广播，播报火灾位置和疏散指令；同步通知微型消防站队员携带装备赶赴现场；物业经理5分钟内到达控制室指挥调度。启动过程需录音存档，确保操作可追溯。

3.信息通报机制

建立分级通报制度。对业主通过短信和APP推送简明疏散指引；对消防部门同步报告火势、被困人数和建筑结构特点；对医疗、电力等联动单位说明需配合事项；对周边商户发布临时关闭通知。通报信息需简洁准确，避免造成恐慌。

（三）初期火灾处置

1.灭火器材使用

微型消防站队员需熟练掌握器材操作。4公斤干粉灭火器使用时保持4-5米距离，对准火焰根部喷射；消防水带连接时先接水枪再接栓口，确保接口卡紧；灭火毯覆盖油锅火时需完全遮盖并断电。队员每季度进行实战演练，模拟不同火源场景。

2.断电断气措施

优先切断危险源。电气火灾立即切断该区域配电箱总开关；燃气泄漏关闭楼栋总阀门并开窗通风；电梯火灾迫降至首层并停运。断电操作由持证电工执行，断气后需用肥皂水检测是否漏气。

3.疏散引导要点

安保人员引导疏散时需注意：用扩音器喊话避免推挤；指引人员沿疏散指示标志移动；协助老人儿童先行；清点人数后向指挥员报告。疏散路线设置临时照明，确保楼梯间可见度。

（四）人员疏散管理

1.分区域疏散策略

根据火势确定疏散范围。小火情仅疏散起火楼层及上下相邻楼层；大火情需整栋楼疏散，优先撤离起火点同侧住户。疏散时按“先着火层、后上层、再下层”原则，避免人流交叉。高层建筑采用“袋鼠式”疏散法，每层留人引导。

2.特殊群体保障

针对特殊群体制定专项方案。行动不便者由家属或物业人员护送至安全区；儿童由教师带领至指定集合点；住院病人通过担架转移至地面。在楼梯间设置临时救助站，配备急救包和轮椅。

3.集合点管理

设立室外安全集合点。选择远离建筑的开阔场地，标注明显标识；安排专人清点人数并登记；提供临时饮用水和毛毯；安抚情绪激动的业主。集合点设置临时指挥部，配备对讲机和急救箱。

（五）联动处置机制

1.消防队配合

物业提前准备配合事项。安排人员引导消防车停靠消防栓，确保供水压力；提供建筑平面图标注消防水泵房位置；协助破拆时保护重要设备；配合火场勘察提供监控录像。消防队到场后移交指挥权，但需全程配合。

2.医疗救护衔接

与附近医院建立联动。火灾发生后立即通知医疗队携带急救设备到场；在集合点设置临时医疗点；协助转运重伤员；提供伤者基本信息和伤情描述。医疗人员需熟悉建筑内部结构，快速定位被困人员。

3.电力保障措施

确保应急供电稳定。启动备用发电机保障消防设备用电；切断非必要电源减少负荷；在消防控制室设置应急照明；安排电工全程待命，防止线路过载引发次生灾害。

（六）后期处置工作

1.火场保护

火灾扑灭后保护现场。设置警戒线禁止无关人员进入；清理残留火种，如地毯阴燃；收集燃烧残留物供消防部门调查；关闭门窗防止雨水进入。保护过程拍照存档，作为后续理赔依据。

2.业主安抚

建立多渠道安抚机制。在集合点召开情况说明会；通过微信群发布火灾原因和损失通报；为受灾业主提供临时住宿安排；协助联系保险公司定损。安排心理咨询师提供情绪疏导服务。

3.整改落实

开展全面隐患排查。对受损消防设施立即修复；更换老化的电气线路；清理堵塞的消防通道；修订完善应急预案。整改情况向全体业主公示，邀请业主委员会参与验收。

六、消防宣传与教育

（一）宣传体系建设

1.多渠道信息发布

物业管理区域建立立体化宣传网络。小区入口设置电子屏滚动播放消防安全提示；电梯厅张贴月度主题海报，如冬季防火要点；业主微信群每周推送安全常识；社区公告栏定期更新消防法规摘要。宣传内容采用图文并茂形式，避免文字过多，关键信息用红色标注。

2.分众化内容设计

针对不同群体定制宣传内容。对老人制作大字版《居家防火手册》，配图说明如何安全使用电热毯；对商户发放《商铺安全自查清单》，标注消防通道位置和灭火器摆放要求；对儿童设计卡通版逃生路线图，标注安全出口位置。宣传材料放置在物业服务中心供随时取阅。

3.季节性主题宣传

结合季节特点开展专项宣传。夏季重点宣传电气安全，提醒空调外机散热空间；冬季强调取暖设备使用规范，禁止私拉电线；节假日前发布《出行安全提示》，关闭电源总开关。每个主题宣传持续两周，期间增加现场咨询活动。

（二）教育形式创新

1.沉浸式体验活动

组织互动性强的教育活动。每年暑期举办"小小消防员"夏令营，让孩子试穿消防服、体验水带操作；设置家庭逃生演练日，业主在家模拟烟雾环境演练疏散路线；商户开展消防技能比武，评比灭火器使用速度和准确性。活动全程录像剪辑成短视频二次传播。

2.场景化教学

在真实场景中开展教学。在地下车库设置电动车充电安全示范点，展示正确充电方式；在配电房门口安装触电体验装置，模拟危险电压；在消防控制室开放日，让业主操作报警按钮了解系统响应流程。教学后发放"安全锦囊"小册子。

3.故事化传播

（三）培训机制完善

1.分层培训体系

建立三级培训架构。员工培训包含新入职安全培训、季度技能复训、