《世品海口上邦商业购物广场总体策划方案》

海口上邦广场

总体策划报告

然蠲料寨圜企幽管IS谖源网

第一部分项目内外部因素分析

一、外部环境分析

1、十五期间宏观经济状况与零售业状况

十五期间，海口从泡沫经济中复苏，各项经济基本上都保持着较好的增长势

头，并已走上良性健康发展轨道。经济总量获得了平稳的增长，综合实力也跃上

新台阶。

整体经济形势良好，为零售业投资供应了良好环境，使商业氛围越来越活跃,

社会购买力的增加，也对零售业的发展起了很大的促进作用。

加大对社会固定资产的投入，使新海口为零售业的发展供应了更广袤的空

间，同时旧城改造等市政规划新举措的实施，有效整合完善了经营场地，也促进

了零售业的发展。

2023年至2023色海口市宏观经济一览表

表1一1

会

消

地区生农林渔牧工业总社会固社城乡居

品

费

\项目零

产总值业总产值产值定资产民存款

总

售

额

（亿元）（亿元）（亿元）投资余额

冠

他>

年份\（亿元）（亿元）

2023194.4432.39134.9285.2492.96223.48

2023203.1027.39161.4093.57101.96252.75

2023228.8629.80220.57103.4086.14324.89

2023271.5234.67231.43119.28120.92338.20

2023301.3537.17262.21137.17138.45374.05

2023至2023年，海口城乡居民年储蓄存款余额平均达到年社会消费品零

售总额的2.6倍，证明当地居民的潜在消费潜力较大，同时随着海口旅游业的

不断发展，对零售业也有肯定的带动。

现在海口零售业仍旧处于相对不发达的水平，存在着商业模式同质化严

峻、商品缺乏特色、进货成本居高不下、旅游消费品低廉等特点。近几年多

个大型零售商的进驻，商业地产的不断发展，以及本土零售商在业态和经营

模式上的创新发展，逐步变更消费者的消费观念和消费模式，将来海口的零

售业将呈现蓬勃发展的势头。

2、2023年海口市经济运行状况

•综合经济实力快速提升

全市生产总值首次突破300亿元大关，按可比价格计算.比上年增长

12.1%,增幅分别高于全国2.2个百分点、全省2个百分点，按常住人口

计算，人均生产总值达到17418元。第一、二、三产业均稳步增长，产业

结构更趋合理化，由上年的7.9：28.2：63.8调整为7.7：27.6：64.7。

•经济增长的质量和效益接着好转

全市地方财政收入完成21.68亿元，增长24.5%,其中一般预算收入17.91

亿元，增长20.5%：基金收入3.76亿元，增长48.3%。全市规模以上工业

企业经济效益综合指数为193.82%；实现利税总额33.58亿元，比上年增

长20.9%,其中利润总额14.81亿元，增长28%；工业产品销售率达99.2%,

比2023年同期提高1.1个百分点。工业经济效益综合指数179.28,有三

项指标好于上年。

•经济增长的基础得到巩固

全社会固定资产投资保持适度增长，完成137.17亿元，比上年增长

14.5%；外商投资规模不断扩大，全市新签外资协议合同94个，新签协

议合同总投资4.56亿美元，比上年增长66.5%。全年实际外商干脆投资

3.79亿美元，比上年增长18.3%,“十五”期间年均递增12.3%。其中，外

资企业投资2.8亿美元，增长50.1乐合资企业投资0.26亿美元，增长

25.4%：消费品市场交易活跃，全市社会消费品零售总额138.45亿元，比

上年增长14.5%o

•人民生活水平明显提高

全市城镇单位在岗职工工资总额49.81亿元，比上年增长17.4$；在岗职

工年平均工资20230元/人，增长14.8%,首次突破2万元大关（不包括私

营企业、乡镇企业及个体从业人员所获得的劳动酬劳）。据抽样调查，城

市居民人均可支配收入9740元，增长8.4%；人均消费性支出7368元，增

长8.7%。农村居民人均纯收入3829元，增长7.2%。年末城市居民人均运

用面积21.4平方米，比上年增加1.3平方米，农村居民人均居住面积26.97

平方米，比上年增加0.9平方米。

•旅游产业的发展

全市接待过夜旅游者512.2万人次，比上年增长11.2%,全年实现旅游总

收入47.2亿元，比上年增长10.4%。2023年海口市更推出多项旅游促销

活动,据统计1〜8月全市接待国内外旅游人数339.53万人次，比上年同

期增长5%。旅游产业正处于高速发展阶段，对海口的经济具有极大的促进

作用，也将带动第三产业发展，包括零售业的全面发展。

2023年是海口经济全面提速的一年，特殊是在综合经济总量、零售总量、

居民存款余额三方面的递增额远远高于往年平均水平。这三方面的因素表示

整体经济环境给零售业的高速发展供应了良好的基础，零售业也逐步进入快

速提升的阶段。

3、海口市宏观经济及将来零售业发展前景

•为整合资源使零售业发展再上台阶，海口《城市商业网点总体规划》提

出，力争2023年社会消贽品零售总额达到244亿元，比2000年增长1

倍。新商业网点规划也成为与海口城市总体发展规划、“十・五”规划相

连接最为紧密的新规划之一，对我市将来15年商业网点布局和合理发展

将起到主动的引导、促进作用。

•十一五期间，是海口支柱产业快速成长、基础设施进一步配套完善的市

要时期，也将成为海口零售业发展的黄金期。

•至2023年年底，海口市常住人口为173万。在将来5年内，海口的工业

化和城市化进程加快，带来大量具有稳定收入的消费人群，同时将大力

发展物流业、休闲消遣业、旅游业，零售业将从中获益。

•海口将在不断深化区域经济合作中，广泛开展与岛外城市间的沟通往来

和经贸合作中尽快融入泛珠三角经济区域合作，特殊加强在CEPA框架

下与香港特殊行政区的全面合作。大型零售企业的进入，将加快木地产

品的开发和扩大销售市场，实现海口零售业整体升级，同时有望彻底变

更海口旅游购物落后的面貌，让旅游购物成为零售业新的利涧来源。

将来众多零售企业的进驻，以及商业网点的合理规划，将实现海口零售业

的整体升级。同时随着城市化和工业化的进程加快为海口带来大量的常住人

口，还有旅游业的稳步发展，也为零售业的发展供应平台.

二、海口零售市场的分析

1、零售市场现状分析

•零售总额和居民人均收入有较大增长

2023年上半年批发零存贸易业零售额为65.96亿元，比去年同期增长

17.0%：住宿餐饮业9.91亿元，增长13.7%；其他行业2.43亿元，增长

8.1%0随着海口经济的不断增长，居民累枳财宝和现期收入都有大幅提

高,城市人均可支配收入5718元，同比增长10.9%：农村人均现金收入2038

元，增长8.3机6月末城乡居民储蓄存款余额399.18亿元，增长6.8%。

去年海口市的人均可支配收入在全国35个大中城市中排28位，增长速度

排24位，与平均水平有肯定的差距。

•消费结构有所变更

2023年海口市社会消费品零售总额达到67177亿元，比上年增长12.9%,

其中批发零售业零售额56589亿元，增长12.6%：餐饮业零售额8887亿元,

增长17.7乐在限额以上批发零售业零售额中，汽车类零售额比上年增长

16.6%,石油及制品类增长34.4乐文化办公用品类增长11.4%,通讯器材

类增长19.9%,家用电器和音像器材类增长14.8%,建筑及装潢材料类增长

22.1%,日用品类增长11.9%,家具类增长13.3乐食品、饮料、烟酒类增

长13.6%,服装类增长19.6乐化妆品类增长19.1%,金银珠宝类增长13.9%o

其中对服装类、化妆品和通讯产品类三类商品需求增长高于平均水平，说

明随着生活水平的提高，居民对生活品位和时尚潮流的要求越来越高。

•商业网点众多，零售业态较齐全

至2023年底统计，海口市商业网点超过4万个,其中包括各种百货连锁店、

专卖店、超级市场、量贩店、仓储商场、主题商场等。其中占主导地位的

依旧是百货、超市和专卖店，并未产生综合性的购物中心业态，整体相对

比较落后。

・大众购物地点更趋集中

日渐便利的交通模糊的消费者对距离的感觉，海秀路商圈、解放路商圈等

传统商圈依靠丰富的商品种类、较好购物环境和大面积的购物场所，吸引

众多消费者前去购物。

2、推动零售业发展的因素

•经济总量的增长

过往三年中，海【I的经济总量增长均超过10%,始终保持高速增长的势头。

2023年海11市经济增长的主要动力来源■工业经济，其增速比海口经济总

量的增长高2.映，工业发展将成为将来经济增长贡献最大的文，।

口市将来将重点发展汽车配件•、生物医药、化工原料等产业，并带动相关

产业的起步和发展，形成完整的产业链。经济总量的增长，以及工业经济

对其他经济的极大带动作用，都将推动零售业的稳步发展。

•城市人口的增长和中档收入人群的增多

海口市工业化进程已经在对城市人口数量、结构和周边地区的城市化造成

影响，不但供应更多的就业机会，也有效提高当地的人均收入水平。对于

现代零售'业而言，人口数量的增将干脆推动零售消贽，它们是零售业发

展最干脆的动力因素。将来海口市的零售消费总量将防着人口和收入的增

加而递增，中档收入人群的肯定数量也符不断加大，这部分人群对购物环

境和商品档次的要求将有所提高，更加强调特色化和特性化购物。

•消费习惯的变更

海口市居民的收入水平和生活质量不断提高，必定增加更多的消费需求，

也提高对商品的种类、购物的环境等的要求。不同消费阶层的壮大，将培

育针对不同消劣群体的购物场所，多样化成为将来购物场所的主流。

3、零售市场存在的问题

•商业面积过剩

海口市现有的商业面主动大，达到人均商业面积2平方米，是全国最高的。

而新开发的商业项目也不断上马，将来将造成海口市的商业面积远超实际需

求。短期内海口商业面积处于阶段性、结构性的过剩。

•同质化经营严峻发展区域的发展不平衡性

海口市零售业功能相对单一，各种零售业态虽然都基本进入，但仍以百货公

司和超市为主，未产生大型的“一站式”购物广场。消费总量、消费习惯、

代理商的实力、物流水同等造成岛内品牌的数量不多，各种商业的同质化严

峻，无特色经营。

•无序开发导致恶性竞争加剧

部分地产开发商对商业特性的把握存在偏差，不熟识商业操作，分不清商业

地产开发与住宅开发的差别，利用较熟识的住宅开发模式运作商业项目，或

利用底商、群楼等方式开发小型商业，然后高价出售争取更多利涧。这些商

业没有统一的规划和后续经营的实力，其商业价值很低，也不会被市场所接

受，更不利于正常的商业地产开发，严峻影响海口市的商业的整体规划和良

性发展。

4、消费者分析

•日用品就近购物较多

当地的大部分消费者都会在居处旁边的商店购买日常必需品，特殊是杂货，

很少人会为购买这类物品而前往路程甚远的商店，消费者在选择这类物品时

仍特别重视距离和价格因素，而不是品牌和服务。

•消费品以集中购物为主

当地消费者在购买服装、鞋帽等消费品时，一般会到商品丰富、选择较多的

大型商圈，如海秀路商圈、解放路商圈等传统商圈。主要考虑购物的便利性，

购物环境的因素影响不大。

•中产阶层是中高档消费的主力

与很多二级城市•样，中产阶级构成中高档消贽的主要力气，主要包括大型

企业机构中高层管理人员,小企业主、公务员等。他们不仅数量大，而且消

费实力可观，使中高档品牌有较好的销售额，这股消费劲在将来仍旧有很大

的增长潜力。

•交通状况干脆影响消费者购物地点的选择

消费者常以步行或乘坐公共交通前往购物，小量会驾车前往购物，市内公共

交通网络未能有力支持消费者跨区或前往郊区购物。为了确保新零售网点的

胜利，必需充分考虑交通的畅顺。

•消费者将渐渐接受大型综合购物中心的购物模式

越来越多消费者认为现有的购物场所功能较为单一，消遣休闲等功能比较缺

乏，渐渐接受现代购物形式，前往设计现代化、有大型超市、百货公司主力

店进驻、有空调设备的大中型购物场所集中购物、家庭聚会和消遣。

5、将来零售业发展规划

海口市将选取“一园两湖”、“海口旧城”和“海秀东路”，作为今后5年

商贸业建设的重点，以构建海秀东市级商业中心，并进行“三园整合”，建

改金贸商业区分摊压力。

・“一园两湖”——建旅游生态商业区

“一园两湖”商业区域，位于海口市城市中心区，包括人民公园和东西两

湖在内的三个邻居，具体范围为东湖路、广场路、大同路、大英西路、海秀

东路以及博爱路所围合的区域，面枳约30公顷。

其定位为：集历史文化、景观和旅游、生态环境于一体的商业区域，以延展

城市滨海旅游商贸业，再现城市传统景观符号，把“一园两湖”及周边的老

街规划成为独具文化特色和魅力的消遣、消费、休闲的城市中心区。

•海口旧城一建小型地产商业区

旧城街区指中山路、新华路、博爱路、新民西路、得胜沙路等围合的区域，

面积约150公顷，其定位为：以呈现历史风貌和海II市民牛.活风情为特色的

小型地产商业区域。

据规划，海口将保留旧城区南洋文化的历史风貌、改造商业网点，适当构建

一些中型商场，改造购物笊围，大量引进商业连锁店，提高旧城区人民生活

质量，建成海口休闲购物特色商业小街：引进大型商业地产商，对旧城区分

路段进行改造，塑造旧城新路，保留南洋骑楼便民购物的历史风貌、风格，

使其成为既是特色购物商业小街，又是了解海口历史的旅游景点。

•海秀东路——高架通道联接明珠、DC城、一百

据规划，海口将结合大英山机场I日址的开发建设，扩展和完善该中心商业区

功能和规模，并沿海秀东路将第一百货、DC城、明珠广场，从其次层用高架

构通道联接，便利群众旅客购物，同时形成观光购物夜市：激励设置大型商

贸企业、金融业、服务业、旅业、餐饮业入市经营，建设5—8家大、中型

商业网点，支配兴建电子产品一条街、进口商品城，新增大同路万国商城、

海府路南亚广场等，形成新的旺盛繁华气息。

・“三园合一”区一发展滨海沿江旅游商业带

据介绍，“三园”指万绿国、滨海公园和世纪公园,“三园”在用地性质上

相同，在地理上相近，在功能上则各有侧重。假如将“三国合一”，并将其

融入到海口'滨海沿江旅游商业带’中来，确定其各园的发展方向，则是一个

'多庙’的局面。“三园合•”地段是海口旅游购物的重要市场，可适当发展

1一2个旅游购物中心、休闲中心，以增加游客和市民在园中近留的时间。

•国贸一服务于“白领”消费

该区域规划目标为发展为一个海口市市.要的片区级商业中心，主要服务于城

巾“白领,•阶层，依据区级商业设施配套要求，商业网点布局配套完善，业

态齐全，便利工作生活。该区域将建设多个商务中心，即国贸商务中心（国

贸路与玉沙路交汇处）和世贸商务中心、东方洋商务中心。

三、商业环境的分析

1、现有商圈的分析

・黄金商圈一海秀路商圈

海秀路商圈是海口市商业最集中，人气最旺的商圈，汇合了明珠广场、第一

百货、乐普生商场、金世纪商城、俪人世界等多家商城。己在驻家乐福的南

亚广场将在今年年底开业，加上海秀路上临街商铺的专卖店，各项消遣、餐

饮等配套设施齐备，商圈的凝合力和吸引力将不断加强。

【评价】海秀路商圈预料在将来5年内将没有任何商圈能替代其龙头地位。

由于家乐福的进驻，对其商圈的覆盖范围和整体吸引力都有巨大的带动。海

秀路商圈上商业物业的价值和租金都不断提高，经营者的经营压力也随之不

断加大。

商圈内日渐拥挤的交通和不多的停车位置制约商圈的发展。商圈内的主体商

业之间的距离较远，不够集中，也对将来商业的发展有所影响。

•传统商圈——解放路商圈

作为海口市传统的老商圈一一解放路商圈，依旧保留大量的临街商铺，以

东方广场作为周边商业的龙头，主要经营中低档商品，档次比海秀路商圈

整体偏低。刚刚开业的友情商业广场在商品档次上有所提升，对周边的商

业有肯•定的带动。

【评价】由子规模和影响力不及海秀路商圈，无法与其正面竞争，必需强

调特色经营，用精确的定位与其竞争。现在的解放路商圈强调年轻化、时

尚化的主题，吸引了特定人群的消费。

交通状况对解放路商圈的影响更大，由于无法供应更多的停车位，购物环

境杂乱，严峻阻碍了商圈发展。商圈现有的商品主要以中低档为主，友情

广场开业后经营的中档和中档偏高商品，对商圈是一个有力的补充，带动

商圈的整体升级。

•新商圈----国贸商圈

相对于经营多年并已成熟的海秀路、解放路商圈，国贸商囤无论从人气、

商业布局和业态分布等都还有差距。通过近年的培育，商圈的临街商铺、

广百百货等均聚集了肯定的人气。金龙路饮食一条街全部经营餐饮，对商

圈还是有肯定的带动作用。宜欣商业广场和本项目预料在今年和明年相继

开业，将加大国贸商圈的影响力，能留住国贸区内的常住人口和上班一族

的消费。

【评价】作为新商圈，正处于不断上升的趋势。现主要定位于中档商品，

与周边消费人群的档次较为吻合，商圈具有较大的发展空间。宜欣商业广

场的开业可扩大国贸商圈的辐射范围，对商圈的整体商业品围有较大的提

高。

•其他

其余一些较为零散的商业在海口也占据肯定的市场份额，如占据海口高档

商品市场的生生百货，正苦苦挣扎的海英区第一Mall,预料今年年底开业

的紫荆百货，明年动工的海秀中路沃尔玛广场等。它们未能形成影响力较

大的商圈，但也吸引不同的消游群体前去购物。

【评价】这类商业将作为主商圈的有力补充，经过肯定时间的培育，将来

勺可能形成较人型的商圈。

2、主要商业网点的分析

•明珠广场

明珠广场地处海口市最繁华商圈的最好位置，是当地人气最旺的商场。商场

的商业面积约6万户，大部分采纳开放式出租，按商品的品类划分区域，类

似百货公司的经营布局。

广场的经营面积是当地最大的，经营品类最齐全，品牌数量最多，是当地居

民首选的购物场所。但采纳开放式出租方式，商品的品牌形象较差，购物环

境比较凌乱，将来的发展潜力有所限制。

明珠广场的经营结构和主要品牌:

楼层品牌

负一万福隆超市(11000m7)

首层：男装、化妆品、提香、高纹、欧珀莱、欧莱雅、玉兰油、ZA、法娜瑞琪、奇

眼镜钟衣、金银首姬、雅芳、京润珍宝、依贝佳、明珠珠宝、恒昌隆珠宝、鑫

饰、工艺品、kfc等生珠宝、百世缘珠宝、潘氏珠宝、瑞卞金行、玉格阁、周大

生、六福、悦美珍宝、精功眼镜、海南特产、名笔、西铁城、

山度土、飞亚达、天王、太平珠宝、天时珠宝、兴怡珠宝、

祥瑞珠宝、皇室珠宝、卡帝亚、曼西尔奴、BOSS、Jakel、

Tintori.蓝宝石、欧洲行、阿诗玛、斯德雅、Baleno、蒙地

雅、金狐、凯瑟、梦特娇、佰秀、虎豹、鹰龙、才子、啄木

鸟、雅戈尔

二层：女士服饰、皮柏思兰迪、奥雪玛、卓来、纳帕佳、曼娅奴、伊西吉尔、玛

具鞋类(5000m，)纬丝、EITIE、艺域、卡撒布兰卡、古法玻璃、桃丽丝黛、百

丽、红蜻蜓、金利来、花花公子、花王、奥康、康莉、威豹、

都彭、蜘蛛王、百思图、皮尔卡丹、比利华、鳄鱼皮具、卡

丹路、万里马、苹果、鳄鱼恤、比媚、意尔康、半坡饰品、

彩世界、美饰当前、卡莲芳、黑眼睛、唐朝、安瑞井、卡邦

尼、A/E、朵以、伊凯文、卡汶、秀信儿、欧点、季候风、嘎

斯菲儿、圆领部落、东方巴厘、美高、亨奴、雅克兰、卡亚

卡、梦丽莎、君努丽人、哥弟、适时雅集、伊梦、恩星琳、

衣之彩、之之、顶、IE、巧帛、莲尔佳、千师达、朵柏、金

羽、纳帕色、贝丽恩、淑格、林雅乐、圣丹尼斯、金帝莎、

丽登雅、卓姿、莉佳丽、盈科、超捷

三层：游乐园、儿童星期六、佐丹奴、金狐狸、梦特娇、POOH、火辣辣、乡村路、

服饰、体育运动、家梦柯达、达芙妮、老人头、花雨伞、啄木鸟、意尔康、妇婴

居饰品、女士内衣用品总汇、奇奇库、蓝眼睛、巴拉巴拉、小虎尼可、兔仔唆、

童年故事、派克兰帝、安辿尔、小丰龙、宝力琪、海威尔、

望子成龙、小猪咱噌、儿童游乐场、石头鱼、袋鼠皮具、迪

士尼、鳄鱼皮具、骆驼、城市生活、卡莱莉尔、PUMA、三枪、

皮尔卡丹、七匹狼、达尔朋、汝斯芬、古今、新一系、康尼

雅、欧迪芬、嘉丽诗、安莉芳、圣夫堡、鸿星尔克、花花公

子、Kappa、八哥、李宁、„、百事、Slazenger,登奴、

阿迪达斯、耐克、Speedo,安踏、匡威、麦斯卡、美津浓、

361、金狐狸、星期六、伊卡露丝、浩莎

四层：IT、手机、数棉田、埃迫蒙托、乔德、新世家族、康妮娅、祖儿马丁、南

码产品（1000nn方床品、欧迪芬、淑女屋、梦飞家纺、诗婷、金盾家纺、海

迪梦思、安丽丝、雪仙丽、圣夫岛、安莉芳、

五层：图书、音像、

文体用品等

•第一百货

第一百货是当地最大的综合百货公司，经营品类齐全，中档品牌的数量较多，

以前是当地销售业绩最好的百货公司。随着百货业整体衰落，其离主干道也有

肯定的距离，销售没有较大的提升，已有下滑的趋势，

第一白货的经营结构和主要品牌:

楼层品牌

负层超市

一层：化妆品、金银水分子、欧柏莱、欧莱雅、玉兰油、羽西、兰芝、蝶状、金

首饰、手表、皮鞋皮正文、星诗丹贝、卡西欧、Swatch,依波、飞亚达、梅花、

具依波路、精工、浪琴、爱爵、天王、西铁城、万宝龙、鑫生

珠宝、天时珠宝、美瑞德、福林珠宝、南海珍宝、谢瑞麟、

百丽、宾度、红蜻蜓、石头鱼、都彭、木林森、鳄鱼恤、金

利来、迪宝阿治奥、老人头、森达、哈驰、皮尔卡丹、恺撒、

迪卡隆、Lalpian.梦特娇、华华工作、Ds.go、新秀丽、巴

黎世家、万里马

二层：女士服饰、内莱丽安奴、花木马、拉莎诺、澳菲曼、Sefene、Ellassay、

衣EITIE^An?le、Only、Elegantprosper>Dem=、Juejes、凯

萨、欧时力、依莲凡登、TITk戈嘉达尔、淑女屋、阿勒锦、

成耍、巧帛、柏诗姬、皮尔卡丹、俏老妈、艾莎迪尔、华蔻、

桑迪、鄂尔多斯、Anlom、名人、娜尔思、迪士尼、美高、曼

娅奴、MO&CO、Finty.Passion.玛丝菲尔、七匹狼、姬奴、

郝尔苏斯、Jaket>Yds>K-3、Songday、华善、伊莲凡登、

Titi、Buqnbuqu、戈莲达尔、康尼雅、黛安芬、曼尼芬、嘉

丽诗、伊雅斯、月盈儿、迪洋纳、三枪、Corona.Liedow.

美加思、奉依尼尼、Aikerl、阁兰秀

三层：运动服饰、男照相器材、耐克、阿迪达斯、麦斯卡、美津浓、Speedo、

士服饰、照相器材等Spalding、Puma、锐步、百事、日高、361度、茵宝、球拍、

型奴、匹克、高尔夫、梦特娇、金利来、浪比时、苹果、鳄

鱼恤、名人、华伦天奴、华斯度、嘉意、佛伦派克、爵奇林、

罗蒙、九牧王、Ariston、纪梵希、梦特娇、雅戈尔、飞力糠

马、卡尔丹顿、皮尔卡丹、堡马、圣迪璐、金利来、Castaly.

Polo.蒙特伦斯、比音勒芬、Fortei.Pat、第五街、恺撤、

Goldlion、Lee、Garmadu、九纹王、古尔丹尼、虎都、名盾、

爵奇林、嘉意

四层：婴童服饰、床婴儿用品、玩具世界、游乐场、尼米、博1•蛙、贝蒂、Snoopy.

上用品等时尚小鱼、雅多、巴布豆、卡通屋、米奇、安奈儿、可可雅、

梦特娇、小猪班纳、小丰龙、维欧佩儿、好孩儿、蓝猫、心

愿家纺、雅芳婷、梦特娇、富仕、罗莱嘉纺、尚马可、佳丽

丝、埃迪蒙托、澳洲千年

五层书店、电器、家私、生活用品、音像世界

•乐普生商场

乐普生商场是综合性百货，由于单层经营面积不大，品牌数量不多，对消费

者的吸引力渐渐削减。现已有经营困难，只有二层至四层的商品销售状况较

为志向。将来只能转型才有可能重新发展。

乐普生商场的经营结构和主要品牌:

楼层品牌

首层大部分未开业，有些特价商铺

二层：化妆品、金银天王表、飞亚达、西铁城、天梭、依波路、英纳格、雷诺、

钟表、皮鞋梅花、精工、罗马、玉兰油、达芙妮、红蜻蜓、皮尔卡丹、

金利来、啄木鸟、花王、花花公子、鑫大福、美瑞德、恒昌、

鑫生珠宝

三层；青春少女服、奥菲曼、欧尼迩、秀芮尔、歌尼斯、玛纬丝、Etom%jinyiluo、

男士内衣盈科动力、美意、蒲、伊思西儿、林雅乐、月盈儿、三枪、

永禾、嘉丽诗、曼哈芙、卡路约翰、澳曼娅、雷莎、碧欧丝、

话题

四层：少妇服、内衣莉佳丽、莲儿佳、唐姝达、娜尔斯、贝特丽诗、南夕、金蒂

莎、迪洋纳、黛安芬

五层：金利来、皮尔卡丹、花雨伞、Baleno,雅戈尔、美果、鳄鱼

恤、高乐所尼、波士丹尼尔、虎豹、堡马、蒙特伦斯、九牧

王、金狐、弗意、花花公子、依利

六层：高尔夫服饰、Bclm、Nike、Sunwik、Polo^Dunlop^CallawayHonma

球具

七层：、儿童用品、床上用品、童鞋、布艺、健身器材、童鞋

八层：古玩、工艺品、子画

•东方广场

东方广场经营面积约13000是一个综合性百货公司，商品档次比第一百

货低。该广场是解放路商圈的龙头，交通便利，商场的人气较旺。但经营面

积制约了东方广场的发展，同时友情广场与其定位和商品品牌相近，可能分

薄了肯定的销售额。

东方广场的经营结构和主要品牌:

楼层品牌

一层：珠宝、化妆品、周大福、玉兰油、美宝莲、罗菲亚、欧莱雅、堞妆、嘉娜宝、

麦当劳、皮鞋凯伊秀、高丝、露姿、兰寇、Apple、Basto>鳄鱼恤、红蜻

蜓、石头鱼、皮尔卡丹、烟斗、天美意、百丽、华伦天奴、

金利来、花花公子

二层：皮鞋、皮具、石头记、海润、瑞丰金行、意尔康、康奈、登喜路、万里马、

运动、钟表花花公子、老爷车、老人头、袋鼠、鳄鱼、威豹、阿皇女、

摩斯雷、奥康、火辣辣、木林森、雅芳、诗丽雅、Casio、Tissot、

天王表、时间廊、罗西尼、宝利华、天时珠宝、达芙妮、阿

迪达斯、西域骆驼、丑足、Nike

三层：女装、饰品Only.Etam、狐仙、FGfeeK纳纹、名人、蓝色心情、罗玛

情怀、艾菲索、爱熨、欧若拉、迪洋纳、堡狮龙、艾莎迪尔、

绿蒂、卡路约翰、黛尔娜、迪士尼、自然元素、欧尼尔、伊

蕾名店、Poshlam、Azona

四层：男装、男女休堡狮龙、雷马、Kuhle、Tony、Him、Duan、劲“、Jex、利郎、

闲、运动、内衣洛兹、苹果、自然感觉、雅戈尔、金利来、迪仕尼奴、金狐、

虎都、雅韵、Baleno>YPayMore、Ipzon。、威弼、步森、

李宁、自由鸟、梦特娇、宜而爽、鳄鱼恤、花花公子

五层：超市、女内、儿童用品、电玩、美容美发

•解放路步行街

周边的购物环境较差，商铺都在公路的两边，车流和人流混杂，凌乱不堪,

也没有大型的停车场，都限制了将来的发展。

361度、安踏、7k发皮鞋、Pucca、帝豪皮鞋、宏发皮鞋、振鑫音像.匡威、其度、

温绮、Ebase.达芙妮、拜丽德、特步、雪亮眼镜、精功眼镜、新华书店、购书中

心、金盾、喜佳超市、步森、百事、耐克、匹克、阿迪达斯、名乐、南方寝饰、乔

丹、时代印象、阿牙牙、红袖、诚益眼镜、啄木鸟、摩高、真维斯、江南布衣、月

儿湾、班尼路、歌莉娅、佐丹奴、CY、咖啡时间西餐、仙迹林、生活几何、比萨、

美特斯邦威、八哥、谜底、花王、肯馈基、MU、浪漫•身、以纯、歌斯路、浪漫宣

言、意尔康、依林鸟、李宁、淑格、花花公子、大银龙商场

•海口广百

海口广百是国贸商圈的领头羊，经营面积约10000国贸商圈是新商圈,

依靠周边的人口支持，广百的业绩处于稳步增长阶段。

海口广场的经营结构和主要品牌:

楼层品牌

一层美宝莲、玉兰油、香水廊、颜妆、蝶妆、海涧、京润珍宝、

金利来、天梭、依波路、精工、弗里欧、西铁城、梦特娇、

贵足世家、Jass、贝蒂、名笔、足间舜、东方灵、皮尔卡丹、

爱康眼镜、东方红、名烟酒、芭比莱、达芙妮、森达、宾度、

卡文、密丝罗妮、苹果、花花公子、都彭、华伦天奴、登喜

路皮具、卡丹路、头饰、Dkd金饰、维维安（首层街铺的价

格约在24。〜280兀/平方米）

二层狼室密语、山牌服饰、舒雅、皮尔卡丹、金利来、派斯德、

Aquasaolai、Baleno、鳄他恤、金狐、凯瑟、老爷车、雷马

男装、Him,高乐斯尼、尚仕、温布尔顿、卓尔龙、胜龙、虎

豹、Boss.Forteis科波菲儿、蒙特伦斯、高尼澳、堡马、

雷马、铁狮东尼、Applesman、Mesuca、Spiuto、Spalding、

显奴、李宁、Puma、Converse>Adidas、Nike、Kappa、八哥、

康威

三层Debesl、浪莎、月盈儿、夏雪儿、梦特娇、康莉芬、美思、

富妮莱、欧尚宜家、澳斯蓝黛、安莉芳、艾格、0L、Omnial、

菲依尼尼、杰西伍、美高、宝艾达、娜尔思、南夕、柏思兰

迪、卡莎布兰卡、柏诗姬、Snoopy欧艺、桑迪、俏介、狐

仙、科尚、稀奇乐、指间沙、心适贝贝、雅格斯丹、光头仔、

卡索、青蛙王子、玛纬丝、青青草、黑与白、心愿家纺、雅

芳婷、佳丽斯、自由鸟、唐捷、卡特丽、珂罗娜、宝艾达、

Mickey.曼哈芙、米兰登、艾达丽尔、同步、瑛芝亿、梅兰

阁、小宝龙、安奈儿、贝亲、维欧佩尔、丑王、英氏、小天

使、小虎尼可、Bebeland.伊珂、泰堡迪

3、新开业和即将开业商业网点的分析以及其对海口商业的影响

•友情商业广场

解放路商圈的商品档次较低，购物环境较差，即使有友情商业广场的加入，

仍无法避开该商圈整体吸引力和影响力不断下降的趋势。

项目必需在购物环境上有所突出，对解放路商圈整体档次的提高有带动作

用。经营档次以中档为主，比解放路商圈原有商品要高。这可适当补充该商

圈的商品结构，强化商圈的整体吸引力，也符吸引部分中档的消费人群前来

消费。

友情商业广场的经营布局:

楼层经营品类

首层皮鞋、化妆品、银行、品牌旗舰连锁店、彩妆、国际快餐、

黄金珠宝、眼镜、烟酒保健品、皮具箱包、钟表、精品

二层知名品牌女装、国际品牌女装、袜子、少女装、内衣、家居

服饰、国际快餐、品牌女装、时尚女包、美容院、饰品

三层男士正装、眼镜超市、商务休闲、国际男装、男士精品、体

育用品、男士内衣

四层消遣天地、婴儿用品、童装童鞋、床上用品

五层美食广场、健身会馆、茶艺吧、快餐、咖啡叱

六层文化超市、休闲消遣、

备注原定开业时间为2023年9月，经营面积约3万m',共六层

•宜欣商业广场

宜欣商业广场体量为7〜&万平方米，也有大型超市作为主力店，但由于地

处国贸商圈的边缘，加之招商力度不够等缘由，预料其培育期将更长，短期

内对其他商业的影响不大。

该项目主要的卖点是大润发超市，补充r国贸商圈的生活化商品的空缺，大

大提高国贸商圈的整理吸引力，对留住周边的消费人群有极大的作用。

宜欣商业广场的经营布局:

楼层经营品类

负二层停车场

负一层大涧发超市、超外步行街

首层珠宝首饰、化妆品、皮鞋皮具、钟表眼镜、通讯器材、名店

廊、名车苑、烟酒滋补品、特色店、礼品精品、展示厅、洋

快餐

二层少女装、淑女装、仕女装、男女内衣、男士正装、休闲装、

运动服饰、流行饰品、休闲吧

三层科技乐园、宝宝消遣、儿童天地、居家广场用品、购书中心、

旅游商品、工艺美术

四层休闲消遣场所、网吧、溜冰场、露天休闲广场

五层欢乐体验馆、动感数码影城

备注原定位9月份开业，可能由于招商问题，开业推迟

经营面积约67875平方米，地下二层、地上五层

•南亚广场

南亚广场的开业将增加海秀东路商业的影响力，明珠广场、一百、家乐福等

将形成较强的规模优势和互补作用，其家庭化、生活化购物比重将有所增加，

也将带动年轻、时尚等品类的消费。

家乐福的进驻，对当地原有的大中型超市打击最大，而对社区型的小超市影

响不大。由于项目的•般商铺数量不多，只有苜层的部分和负层，对海秀路

商圈的带动不大，也难以分流原明珠广场和一百的消费人群。

南亚广场的经营布局:

楼层经营品类

负一层男女服饰、男女内衣、家居饰品、儿童服饰、婴儿用品、儿

童玩具、运动休闲、体育用品、高档烟酒、药品超市、保健

用品等

首层麦当劳、家乐福“超市”、珠宝首饰、化妆品、皮鞋箱包、高

档时装、精品店、钟表眼镜、照相器材等

二层家乐福超市

三层家乐福超市

四层电影院、书店、音像制品、消遣天地、健身中心、休闲茶艺、

中西美食、咖啡店、美容美发

备注定于10月1日开业

经营面枳约5.4万平方米，共五层

•沃尔玛广场

沃尔玛广场在本项目的半公里商圈内，但由于交通不便，短期内对国贸商圈

的影响不大C而对海秀中路原有的商业有较大的打击,特殊是超市C

4、新开业和即将开业商业项目对本项目的影响

•干脆竞争对手

项目的干脆竞争对手主要歪宜欣商业广场和沃尔玛广场。

宜欣商业广场的体量与项目基木一样，主力店一一大润发超市也是放在负一

层，其余为一般商铺。位干国贸商圈的边缘，周边商业气氛不浓，同时由于

部分商铺用于销售，对商品档次和定位难以限制，均造成项目的招商和开业

难度较大。预料项目开业后负层超市的吸引力较大，人气较旧，其余商铺的

经营难度很大。

沃尔玛广场建筑结构未公布，开业时间也未确定。通常状况下，沃尔玛牛.活

广场将强调生活化，商品的档次以低档为主。

预料，这两个干脆的竞争对手生活化商品的吸引力较大，对国贸原有商圈的

低档商品分流较为严峻.

•间接竞争对手

项目的间接竞争时手是南亚广场和友情广场。

南亚广场的交通便利，更有家乐福作为主力店：友情广场地处解放路商圈的

核心位置，都将聚集大量的人气。而且这两个广场将在2023年底开业，在

本项目开业时这两个广场都经过了一年多的培育，必将拥有部分稳定的消费

群体。

四、项目的分析

1、项目简介

项目位于海南省海口市金贸区，北测为金龙路，东侧为龙华路，南侧为华侨

中学，西侧为规划中的侨中路及玉沙村的安置地，地块东西长约320m,南北长约

220m,总用地面积47613.65m1

（图1:项目位置图）

2、项目优势

•周边具有较高的消费劲

项目周边以中高档住宅楼盘和写字楼为主，常住人口的收入水平较高，更有

大量的上班一族，区内酒店林立，均具有较高的消费劲。

・周边业态齐全

项目周边有中档的百货公司（广百百货）、大型餐饮街（金龙路）、大量的临

街商铺，加上项目本身的购物功能、餐饮功能和消遣功能（包括项目本身的

电影院等），有可能整合为一个多元化、多功能的购物区，具有极强的吸引

力。

•当地最大的休闲功能极具吸引力

项目拥有一个过万平方米的室外休闲广场以及舒适的步行街，这是其他项目

无法比拟的优势，也是当地最大的商业休闲广场