2024年-2025年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识题库附答案(典型题)

2024年2025年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识题库附答案(典型题)一、房地产基本制度与政策1.国有土地上房屋征收与补偿20242025年，国有土地上房屋征收依然遵循公共利益需要的原则。如因国防和外交的需要，由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要等情况下可进行征收。在补偿方面，被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。例如，某市中心区域进行旧城改造征收项目，征收部门需对被征收房屋按照周边类似地段、类似户型房屋的市场价格进行评估补偿。征收补偿还包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对于停产停业损失，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。比如，某临街商铺被征收，征收部门需根据该商铺过去一年的平均盈利情况以及预计的停产停业时间给予相应补偿。2.建设用地制度与政策土地用途管制制度严格执行，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。20242025年，农用地转用审批依然严格，尤其是涉及基本农田的转用。例如，某地区计划建设一个大型工业园区，若该园区选址涉及农用地转用，必须按照法定程序，由国务院或省级人民政府进行审批。土地出让方式主要有招标、拍卖、挂牌和协议出让。在商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的情况下，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。比如，某城市推出一块商业用地，吸引了多家企业竞争，最终通过挂牌出让的方式确定了受让方。土地使用年限方面，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。土地使用者通过出让方式取得土地使用权后，在使用年限内可以依法转让、出租、抵押等。3.房地产开发建设管理制度与政策房地产开发项目实行资本金制度，20242025年，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。例如，某房地产开发企业计划开发一个普通商品住房项目，项目总投资为1亿元，那么该企业至少需要投入2000万元的资本金。房地产开发项目的质量责任制度进一步强化。房地产开发企业对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任，勘察、设计、施工、监理等单位依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。如某房地产项目出现墙体裂缝等质量问题，开发企业需牵头组织相关责任单位进行整改，并承担相应的赔偿责任。房地产开发项目竣工后，必须经验收合格方可交付使用。验收内容包括工程质量、规划、消防、环保等多个方面。例如，某住宅小区竣工后，需通过建设、规划、消防、环保等部门的联合验收，各项指标均符合要求后才能交付业主使用。4.房地产交易管理制度与政策房地产转让方面，20242025年，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件等条件。例如，某企业以出让方式取得一块土地使用权后，进行房屋建设工程开发，在完成开发投资总额的25%以上后，方可将该房地产进行转让。房地产抵押时，抵押物的价值可以由当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。以已出租的房地产抵押的，原租赁关系不受该抵押权的影响。比如，某商铺已出租给商户，业主将该商铺抵押给银行，商户的租赁权益不受影响。房屋租赁方面，房屋租赁合同应当采用书面形式，并向房产管理部门登记备案。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。例如，某租客与房东签订了一份25年的房屋租赁合同，其中超过20年的5年租赁期限无效。5.房地产登记制度与政策不动产统一登记制度持续完善。20242025年，不动产登记机构将进一步整合资源，提高登记效率。不动产登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等。例如，某购房者购买了一套新建商品房，需办理首次登记，将房屋所有权登记到自己名下。不动产登记资料的查询、复制有严格的规定。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。比如，法院在审理一起涉及房地产纠纷的案件时，可以依法查询相关不动产登记资料。二、房地产相关知识1.规划知识城市总体规划是一定时期内城市发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。20242025年，城市总体规划更加注重生态环境保护和可持续发展。例如，某城市在总体规划中划定了生态保护红线，严格限制在红线范围内进行开发建设。控制性详细规划是城市规划管理的重要依据，它规定了建设用地的各项控制指标和规划管理要求。如某地块的控制性详细规划中规定了建筑密度、容积率、绿地率等指标，房地产开发企业在该地块进行开发建设时必须严格遵守这些指标要求。2.建筑工程知识建筑分类方面，按建筑层数分类，住宅建筑13层为低层住宅，46层为多层住宅，79层为中高层住宅，10层及以上为高层住宅。公共建筑及综合性建筑高度超过24m的为高层，但不包括高度超过24m的单层建筑。例如，某住宅小区既有多层住宅，也有高层住宅，不同类型住宅在设计和建设上有不同的要求。建筑构造包括基础、墙体、楼地面、楼梯、屋顶等部分。基础是建筑物的下部结构，它承受建筑物的全部荷载并将其传递给地基。墙体具有承重、围护和分隔等作用。例如，在高层建筑中，基础的设计和施工要求更为严格，以确保建筑物的稳定性。建筑设备包括给排水系统、供暖系统、通风与空调系统、电气系统等。给排水系统负责建筑物内的供水和排水，供暖系统为建筑物提供温暖的环境。例如，在北方地区，供暖系统是建筑物必不可少的设备之一。3.工程造价知识工程造价的构成包括设备及工器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息等。20242025年，随着建筑材料价格和人工成本的波动，工程造价也会相应变化。例如，某建筑项目在建设过程中，由于钢材价格上涨，导致工程造价增加。工程造价的计价方法主要有定额计价法和工程量清单计价法。定额计价法是根据国家或地方颁布的定额标准计算工程造价，工程量清单计价法是由招标人提供工程量清单，投标人根据自身的技术、管理水平和市场价格进行报价。目前，工程量清单计价法在我国建筑市场中得到了广泛应用。4.房地产测绘知识房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸——房地产分幅平面图。房地产项目测绘是指因房地产开发、经营、交易和房地产权属管理等的需要，测量、绘制房地产分丘平面图和房地产分层分户平面图，确定房地产的权属范围、权属界线、房产面积、房产质量等。例如，在房地产开发项目中，需要进行房地产项目测绘，为房屋销售和产权登记提供准确的测绘数据。房产面积测算包括房屋建筑面积、套内建筑面积、使用面积等的测算。房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。例如，在计算房屋销售面积时，需要准确测算房屋建筑面积。三、房地产估价相关法规与规范1.《房地产估价规范》20242025年，房地产估价师在进行估价业务时必须严格遵循《房地产估价规范》。估价师应根据估价目的、估价对象、估价时点等因素，选择合适的估价方法。例如，对于市场比较活跃的住宅房地产，可优先采用市场法进行估价；对于收益性房地产，可采用收益法进行估价。估价报告的撰写应规范、准确、完整。估价报告应包括估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告等内容。估价师应对估价报告的真实性、准确性和完整性负责。例如，某估价机构出具的估价报告中，对估价对象的描述应准确无误，估价结果的计算过程应清晰明了。2.《国有土地上房屋征收评估办法》在国有土地上房屋征收评估中，房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。例如，某房屋征收项目中，被征收人在规定时间内未能协商选定估价机构，最终通过摇号的方式确定了估价机构。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。估价机构应按照相关规定对被征收房屋进行评估，并向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。例如，某城市发布房屋征收决定公告后，估价机构在规定时间内完成对被征收房屋的评估，并将分户的初步评估结果送达房屋征收部门。四、题库附答案（一）单项选择题1.国有土地上房屋征收补偿中，被征收房屋价值的补偿不得低于（）被征收房屋类似房地产的市场价格。A.房屋征收决定公告之日B.房屋征收实施之日C.房屋征收补偿协议签订之日D.房屋征收评估之日答案：A。解析：根据国有土地上房屋征收与补偿相关规定，被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。2.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.15%C.20%D.25%答案：C。解析：《城市房地产管理法》规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。3.某房地产开发项目总投资为8000万元，其中资本金为2000万元，该项目资本金比例为（）。A.20%B.25%C.30%D.35%答案：B。解析：资本金比例=资本金÷总投资×100%=2000÷8000×100%=25%。4.房屋租赁期限不得超过（）年，超过部分无效。A.10B.15C.20D.25答案：C。解析：根据房屋租赁相关规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。5.不动产统一登记制度中，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.30答案：D。解析：不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。（二）多项选择题1.国有土地上房屋征收补偿包括（）。A.被征收房屋价值的补偿B.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D.对被征收人给予的补助和奖励E.土地出让金返还答案：ABCD。解析：国有土地上房屋征收补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿以及对被征收人给予的补助和奖励。土地出让金返还不属于房屋征收补偿内容。2.建设用地使用权出让方式有（）。A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议E.划拨答案：ABCD。解析：建设用地使用权出让方式有招标、拍卖、挂牌和协议出让，划拨是无偿取得建设用地使用权的方式，不属于出让方式。3.房地产开发项目竣工后，验收内容包括（）。A.工程质量B.规划C.消防D.环保E.绿化答案：ABCD。解析：房地产开发项目竣工后，验收内容包括工程质量、规划、消防、环保等多个方面，绿化属于规划验收的一部分内容。4.房地产抵押时，抵押物的价值可以（）。A.由当事人协商议定B.由房地产价格评估机构评估确定C.参照同类房地产市场价格确定D.由抵押人自行确定E.由抵押权人确定答案：AB。解析：房地产抵押时，抵押物的价值可以由当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。5.不动产登记类型包括（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.异议登记答案：ABCDE。解析：不动产登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、异议登记等。（三）判断题1.国有土地上房屋征收补偿中，对被征收房屋价值的补偿，应考虑被征收房屋的新旧程度、建筑面积等因素。（）答案：正确。解析：在评估被征收房屋价值时，需要考虑房屋的新旧程度、建筑面积、区位等多种因素。2.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，不需要取得土地使用权证书。（）答案：错误。解析：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当取得土地使用权证书。3.房地产开发项目的质量责