锦荣商务快捷酒店计划书

锦荣商务快捷酒店

计

划

书

设计单位锦荣集团

设计时间：20xx年6月

目录

第一部分：企业简介----------------3

第二部分：装修设计----------------4

第三部分：人力管理----------------9

第四部分：运营管理----------------11

第五部分：融资说明----------------18

第六部分：财务预算----------------18

第七部分：危机管理----------------24

第八部分：其它问题----------------25

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第一部分企业简介

随着我国经济的快速发展，外出办公人员以及商务会议的增加，商务型酒店

应运而生。商务快捷酒店作为休闲娱乐业的一种支撑平台，其发展潜力与市场前

景不容小觑。

锦荣商务快捷酒店是集住宿、餐饮、娱乐、会议为一体的商务型酒店。酒店

拥有各种豪华客房72套，配有餐厅、大中小会议等服务设施。酒店装修豪华、典

雅以及快捷酒店无微不至的服务，是商务客人和旅游者的理想选择。其中有商务

标间（20间）、商务单间（16）、豪华单间套房（4间）、豪华标间套房（8间）、

商务三人间（6间）、精品商务标间（6间）、豪华商务标间（12间）。颇具中原特

色的餐厅、悠雅茶社，既可满足商务客户、旅游者的便捷就餐，也可以构筑一个

商务谈判的清幽意境。

同时，本酒店还拥有全方位的商务会议中心及票务中心，可为您提供大型会

议、通讯、打字、票务服务等，完善的酒店服务使商务谈判、愉快度假无后顾之

忧。

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专门为客人提供短暂停留或等待客人的休憩区域，一般设在大门口一侧闲

置空间里，配以沙发、茶几、报刊架（可以是一面墙上构成的简约“阅览

室”，提供时尚/商务杂志、地方报纸以及国家级经济、金融报纸等）等。

＞地面面层美观。采用大理石或优质木地板，既豪华美观，又便于清洁。

＞大堂设计，有效利用一切建筑或装饰的手段，创造一个亲切、宜人、欢

悦、静谧、有文化气韵、有现代气息、空闪电战流畅、主题突出、功能

合理、流线组织高效、人群集散便捷的空间。强化大堂文化的渲染。

＞商务服务中心

y商务导航提供酒店服务项目宣传品，饭店价目表，本市交通图，本

市黄页，商务资讯，各种交通工具时刻表、与客人相适应的报刊。

、租赁服务提供代客预订和安排出租汽车服务；提供商务设备租赁。

、预订系统接受餐饮及客房预订。

、保险箱有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱为之安全、隐

蔽，能够保护客人的隐私。（套房里有配备）

、行李专运设专职行李员，有专用行字车、小件行李存放处。

y爱心通道门厅以及主要公共区域，设有残疾人出入坡道，配备轮椅。

有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务。

b.客房（3〜4F）

客房，是客人在异乡的家；商务客房，是商务者在异地的办公室，抑或是一

个家：是商务快捷酒店的设计原则。这应该是一个私密的、放松的、舒适的、浓

缩了休息、私人办公、娱乐、商务会谈等诸多使用要求的功能性空间。

(1。

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客房类型

z商务标间/单间设在3.4F②、③、④、⑤商务单间区，

⑥、⑦、⑧、⑨、⑩商务标间区，单层18间，共2层36

间，主要突出标间的概念。

、商务套房/3人间设在3-4F,单层12间，共2层24

间。套房类型：A豪华单间套房（4套），B、C豪华标间

套房（8套）D商务三人间（4套），E、F豪华商务标间（8

套）；在E、F区设有商务洽谈室。

公共走廊及客房门客人使用客房是从客房大门处开始的，公共走廊宜

在照明上重点关照客房门（目的性照明）。门框及门边墙的阳角是容易损坏

的部位，设计上需考虑保护，钢制门框应该是个好办法，不变形，耐撞

击；房门设计应着重表现，与房内木制家具或色彩等设计语言互通有关,

门扇的宽度以880-900mm为宜。

户内门廊区客房入口处形成一个1.0--L2米宽小走廊，设一理容整装

台，台面进深30cm,客人还可以放置一些零碎用品，是个很周到、体贴

的功能设计。衣柜可安排在就寝区的一侧，客人会感到极方便，也解决

了门内狭长的空间容纳过多的功能，造成使用不便。

工作区以书写台为中心，家具设计成为这个区域的灵魂，强大而完善

的商务功能于此处体现出来。宽带、电话/传真以及各种插口要一一安排

整齐，杂乱电线也要收纳干净。书写台空间布局，靠窗设计，采光充足、

视线良好。（房间要求配置2个宽带接口）

娱乐休闲区、会客区

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商务标准客房,会客功能正在渐渐弱化，把会客转移到酒店的经营场所。

设计中将诸如阅读、欣赏音乐等很多功能增加进去，改变了人在房间就

只能躺在床上看电视的单一局面。

＞就寝区客房中面积最大的功能区域，庆头屏板与床头柜成为设计核心

问题，两床之、可设计成简易台面装置，方便收起。床头柜可设立在床两

侧，设计简单，功能单纯，方便使用。床头背屏与墙是房间中相对完整

的面积，可以着重刻画。床水平面70cm左右以上的区域（客人头靠位置）

易脏，需考虑防污性材料，可调光座灯或台灯（壁灯为好），对就寝区光环

境塑造至关重要，使用频率及损坏率高，不容忽视。

＞卫生间空间独立，水、电、排风系统交错复杂。设备多，面

积小，处处应遵循人体工学原理，做人性化设计，干湿分离，

座厕区分离，避免功能交叉，互扰。

、面盆区台面与妆镜是卫生间造型设计的重点，要注意面盆上方配的石英

灯照明和镜面两侧或单侧的壁灯照明，二者最好都不缺。

、座便区通风、照明良好，电话和厕纸架安装，触手可达，方便取用。烟

灰缸与小书架的设计也会显示出酒店的细心周到。

、洗浴区安装精致的淋浴间，节省空间，减少投入。带花洒的淋浴区的墙

面材料选择时，要避免不易清洁的材料，象磨砂或亚光质地都要慎用。

、其他设备卫生间高湿高温，安装良好的排风设备。

＞配置生活用品，垃圾桶〈袋,、擦鞋纸、热水壶、口杯〈茶叶、速溶咖啡

等〉；卫浴、洗漱用品v浴巾、毛巾、沐浴露、洗发水/素、牙刷、牙膏、

牙杯、大宝、棉签、吹风机、纸巾等,洗浴；可售常用品〈待定〉等

c.多媒体会议厅（5F）

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多媒体会议厅，主要是以满足各种类型的商务会议、视频会议、学术报告/

讨论、培训、产品新闻发布会、商业发布会等。整个系统要高效率的完成会议室

任务，结合各个系统，充分发挥各个系统的功能，实现现代化的会议、教学、培

训、学术讨论。

＞多媒体显示系统主要由高亮度、高分辨率液晶投影机和电动屏幕构

成，完成对各种图文信息的大屏幕显示。由於会议室面积较大，为了各

个位置的人都能够更清楚的观看，建议整个系统设计了2套投影机显示

系统，以及多角度的多个视频转播。

＞A/V系统主要是由4台计算机、摄像机、DVD、VCR（录像机）、MD

机、实物展台、调音台、话筒、功放、音箱、数字硬盘录像机等A/V等

设备构成，完成对各种图文信息。

＞会议室环境系统由会议室的灯光、窗帘等设备构成，完成对整个会议

室气氛的改变：自动适应当前需要；譬如播放DVD时，灯光会自动变暗,

窗帘自动关闭。

＞智能型多媒体中央控制系统采用档次高、技术成熟、功能齐全、用途

最广的中央控制系统，实现多媒体电教室各种电子设备的集中控制。

d.小型会议室

小型会议室，一般要求能满足10—

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15人的小型会议室，具备简单的会务功能和，一般要求安装投影仪设备系统,

具有简单演示功能。

e.餐厅（2F）

酒店餐厅一般分为宴会厅、中餐厅、雅座包厢，其服务内容除正餐外，还有

早茶、晚茶、小吃、自助餐。餐厅内设有钢琴、小型乐队、歌舞表演台。结合酒

店项目定位，将五楼、七楼和二十三楼作为餐厅配套设施。

咖啡厅/茶餐厅，是顾客休闲娱乐谈话放松的场所，环境需要舒适，氛围

轻松，在这里可以领略到不同的风情，或庄重典雅、或乡风古韵、或西

化雅致。五楼、七楼，作为一个整体来布局，其布局如下图所示意

'咖啡厅可由大厅和小室构成，在大厅设置茶艺或酒水

表演台，小室中可不设表演台而采用服务桌上服务表演（咖

啡厅小室中不设）。可分设散座、卡座及房座（包厢），或

选设其中一二种合理布局。

、散座在大堂内摆放圆桌或方桌，每张桌视其大小配

4〜8张椅子。桌子的间距为两张椅子的侧面宽度加上通道

60cm的宽度，方便客人进出自由，无拥挤不堪的感觉。

'房座在一间较小的房间内

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,房内设1〜2套桌椅，四壁装饰精美，可供洽谈生意或

亲友相聚。一般需预先定座，由专职服务人员提供服务,

房门可悬挂提示牌，以免他人打扰。2F⑤、⑥、⑦、⑧、

⑨可设为房座，根据需要可进行分割，设置多个小房座。

部分房座可兼具卡拉0K功能。

第三部分人力管理

本酒店人员配置根据设计部门要求，共分为领导、服务人员和保安人员三大部分。聘请总经

理1名，统一管理和负责酒店的大小事务。

一、管理层

职务姓名电话

董事长邵彦忠

总经理卢继荣

财务总监常正和

营销总监陈颖

人力总监师玉龙

后勤部长孟德建

二、服务人员（从楼层由低到高的顺序配置）：

F1、酒店迎宾2名，酒店前台人员4人（其中前台接待2名，客服人员1名，收银员1名）。

（共6人）

F2、（1）餐饮部经理1名，负责管理自助餐厅和舞厅的各项事务；

（2）自助餐厅：大厨2名，服务人员3名；

（3）舞厅：吧台3名（吧台服务生2名，收银员1名），服务员3名；

（共12人）

F3、F4、

（1）客房部经理1名，全面负责客房服务；

（2）3、4楼领班各3名，各领班带领3名服务员，每八小时换班一次；领班负责当日班

次的客房服务情况，每两天换班调整一次；

（共25人）

F5、服务员（机动）1名，负责打扫卫生。（共1人）

共（44人）

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保安配置

保安部部长I名，负责酒店和酒店成员以及客人的财产和人身安全问题。

F1、配置保安4名；

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F2、配置保安5名；

F5、配置保安2人；

共（12人）

其他人员配置

1、车童1名；

2、酒店法律顾问1名；

3、营销助理2名；

4、财务助理2名；

酒店人员配置合计：62人.

类别

服务部门人员保安部人员

楼层X.

5名（包含保安部部

F1接待2名，客服人员1名，收银员1名

长）

餐饮部经理1名

自助餐厅：大厨2名，服务人员3名

F25名

舞厅：吧台服务生2名，收银员1名，服务员3名

F3无

客房部经理1名

3、4楼领班各3名，各领班带领3名服务员

（具体划分看备注）

F4无

F5服务员1名（机动）2名

总经理1名

酒店法律顽问1名

其他车童2名

营销助理2名

财务助理2名

备注：3、4楼共有6名领班，每层各有3名，每位领班各带3名服务员，8小时换班一次。

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第四部分营销计划

一、项目经营理念：

锦荣商务快捷酒店，定位为即经济又舒适的商务快捷型酒店，提出“精道品

质精心服务精品商务”的服务理念，打造移动办公室，让商务消除异地办公障碍。

市场定位：商务快捷酒店

经营理念：为商务沟通开辟一条通道；为商务沟通搭建一座桥梁；

为商务沟通营建一个平台！

服务理念：服务质量，比别人好一点；饭菜质量，比别人好一点；

享受价格，比别人低一点！

二、酒店界定（以下黑体为我酒店具体策略）

商务酒店是以商务客人而非旅游度假客人为主的酒店，一般认为商务客人所

占比例应该不低于70%。与度假者相比，商务客人对于酒店的选择更挑剔，但

同时也更愿意为服务支付高价格。商务型酒店应该包括传统意义的高星级商务型

酒店和经济型酒店。

①服务定位

酒店的地理位置、建筑装饰风格、设施设备、服务项目以及员工服务能力应

根据商务客人的消费需求特征加以配置的集成。比如商务酒店的商务设施要齐备,

如传真、复印、语言信箱视听设备等；酒店还要提供各种先进的会议设施便于客

人召开会议；客房里的设施设备也要符合他们需求，便于办公，如打印机、网络

接口等。

②价格定位

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商务酒店的价格要高于同类型的酒店。一般商务旅客对价格的敏感度不大，

但在住宿、通讯、宴请、交通方面较为讲究，注重酒店的环境和氛围。商务酒店

为了满足客人的物质需求和心理需求上，不论是在酒店设施设备的配备上还是提

供服务的质量上都要比一般的酒店要高，所以商务酒店的价格也自然要高于同级

别的其它类型的酒店。

③地理位置

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商务酒店的地理位置要具有优越性。交通便利，临近商务密集区，便于参加

各种商务活动和会议，能接触到一些潜在的商务合作对象；周围知名的特色餐厅

林立，利于宴请宾客；离休闲中心近，有利于商务客人办公结束后的休闲活动。

同样，由于商务客人需要在短时期内完成各种商务活动，地理位置不优越，无异

于浪费时间。

④品牌战略

即要在消费者市场中具有品牌。品牌一方面可以节省商务客人的搜寻成本，

一旦住过一家某品牌的酒店，客人也就能够熟悉任何地方的这一品牌的酒店。同

时，酒店间可以共享客户档案，可以对商务客人提供个性化的服务，让客人有宾

至如归的感觉。

⑤人力资源

好的商务酒店应该是产品的各个组成要素都是相互匹配和兼容的。由于员工

行为直接构成了酒店产品的核心成分，所以我们在考察商务酒店的品牌时，还需

要看其受过良好训练的员工和职业经理人员占其员工总数的比例。相对于一般意

义上的酒店从业人员而言，这些专业人士更能深入了解商务客人的需求，并拥有

丰富的酒店从业的经验。而商务客人，一般是中年人大多受过高等教育，对服务

的要求也比较高,有时还要求酒店提供与其商务活动相关的各种服务.如秘书、

管家服务等。从这个意义上说，一家好的商务酒店也是一家优秀的雇主单位，它

更善于挑选、培训和激励那些酒店职业经理人员和专业技术人员为我们的顾客提

供尽善尽美的专业服务。

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三、市场分析

1、目标顾客群定位，不能过于狭窄。依靠政府部门为主顾客群，大力开展民间

消费群体。要充分体现出本店的特色，定位不可偏高，另外部分酒店服务质量还

存在一定问题，影响了消费者到酒店消费的信心。目标市场定位，应当充分挖掘

自身的优越性，拓宽市场，巩固企业单位消费体，进行改关拉笼。完善其消费者

档案。

2、保证新闻宣传力度，一定要让顾客了解我店。用投入较少的资金进行企业文

化宣传或企业人脉的宣传，设立广告牌。

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3、竞争对手分析：酒店周围没有与我店类似档次酒店，只有不少的小餐馆或旅

馆，虽然其在经营能力上不具备与我们竞争的实刀，但其以低档案物美价廉较吸

引部分消费群。周边有部分较为高档次酒店，主要分布在旅游区，对我们有影响

是政府部门接待，因此要引起重视，在服务质量或其它方面进行争取。做好会议

接待市场破突口。要做到休闲观光在景区、商务会谈、吃住在四海的经营策略。

四、目标市场分析

目标市场即最有希望的消费者组合群体。

目标市场的明确既可以避免影响力的浪费，也可以使广告有其针对性。没有目标

市场的广告无异于“盲人骑瞎马”。

目标市场应具备以下特点：

既是对酒店产品有兴趣、有支付能力消费者，也是酒店能力所及的消费者群。酒

店应该尽可能明确地确定目标市场，对目标顾客做详尽的分析，以更好地利用这

些信息所代表的机会，以便使顾客更加满意，最终增加销售额。（黄金顾客档案

效益）。顾客资源已经成为饭店利润的源泉，而且现有顾客消费行为可预测，服

务成本也要相应随淡旺季而变，不能按照百分百编制，要让80%人员创造100%

工作，还余20%人员是纯利润。同时要维护顾客忠诚度，这是最好免费口碑宣传,

也使竞争对手无法争这部分市场份额。

五、项目SWOT分析

1、SWOT分析

优势⑸：

1、项目位于兰州市中心，周边各类市政配套设施完善，且紧邻区域政府办区，

具备良好展不面。

2、区域高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商

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务型酒店，对客户的综合吸引力较大。

劣势(W):

1、项目入住客户类型单一化，入住率偏低；

2、项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；

机会(0):

1、WTO带来的经济发展，为商务顾客的增加奠定了基础；

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2、经济合作的区域上的广度化，为会议室的使用

威胁⑴：

1、投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大；

2、国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带

来不确定因素。

2:应对策略

①四大SO策略（强化优势与机会策略）：

1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速

占领市场，出奇制胜；

2、配合项目的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边

客户关注；

3、强化、利用发展商良好的社会资源，对企业进行重点宣传，促成集团购买。

②两大WT策略（化解劣势与规避风险）

1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的运营方案，吸引顾客；

2、针对自身酒店配套设施经营的劣势，引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒

店产品附加值，提升形象档次。

六、运营总策略

（-）销售方法和策略

1、经营的菜系。我们要以大众菜为主，以独创本店特色山菜及本地菜为辅。

2、根据季节淡旺季制定菜肴滑动价。

3、签发顾客协议，进行有原则“选择”。

4、推出房间“周末特价”，特价房和特价菜，限款。

（二）管理方法

优质服务是根基，是酒店的生存之本；优质的服务是酒店管理的重中之重。

1、转变观念，打好创收思想基础

实抓成本，不影响酒店运作的情况下为酒店增收“隐形收入”控制好可控成本，

如：采购成本（采取不同时期估价）。水、电、燃料成本（细化分析进行有效节

能），人力成本按淡旺季编制1（37）月份拟订多少人，（810）月份拟订多少

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人，（11、12、1、2）月份拟订多少人］,其利润占酒店总利的1/4之多。

“管理”表面上与盈利无关。但从本质上看，管理是创收的基础和前提。没有好

的管理就没有效益。“没有不合格的员工，只有不合格的

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‘管理者’”，便是这个道理。

2、“以人为本”，找到创收盈利之源

人，是创收最根本、最活跃的因素。“人本思想”，是创收的保证。让员工的“心”

留在店里面，留在岗位上。把内藏的工作热情转化为优质服务的行动和活力。

3、疏通运营渠道，狠抓营业利润

要培养酒店管理及服务队伍，增强团队意识，使全店上下个个都能倾心与酒店。

4、优质服务，实现客我共赢

(1)优质服务，是酒店的本份

定好标准，规范技能操作，严抓培训。标准，是行动的准则、指南。明确了标准,

才能规范为顾客提供优质服务。优质服务的惟一标准，即顾客满意，也只有通过

培训才实现最终顾客满意要求。

(2)抓好落实

这是我们管理者的“通病”，经常还是停留在找“借口”弊病问题。一定要贯彻

“办法总比问题多”管理心态。抓好落实。

(3)抓好检查

酒店的整体形象是通过细节来体现的，而细节则是无穷尽的。因此，要使酒店的

管理真正做到“无差错”，就必须脚踏实地地推行细节管理。高水平的酒店面对

是高要求的客人，高要求的客人通常都有着非常细致，甚至有些苛刻的眼光，管

理中的每一个细微的环节都会引起他们的注意。所以，要真正做到高水平的管理,

就必须有一种“钻牛角尖”的精神。

(三)开辟市场

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一些商务型酒店的管理在很多方面并不成熟，特别是在营销方面，还没有摸索出

适合自己的一套固有模式。作为商务型酒店，由于其客人主要以商务型办公客

人为主，淡旺季的划分不同于度假型酒店。一般认为，酒店的淡季在3〜6月，

旺季则为7—12月，以及会议比较集中的12、1、2月。而酒店因为淡季、旺季

不同的市场需求，很多商务型酒店在这方面更是存在诸多的问题，如

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淡季缺乏主动积极的营销思想、欠缺营销对象开发能力、单一的打折促销营销方

式、简单的人员推销营销渠道等，旺季被动营销为主体、服务更新速度慢、商务

平台未建立、市场潜力欠开发等。针对此类问题我酒店采用了如下策略：

工、建立公共关系

热心公益、回馈社会。当酒店善于奉献的精神被世人所认同和接受后，其在社会

中的地位将无形提升。商务客人又比较注重公司的形象，对酒店的选择，社会的

评价可能在其心中会占据一定的分量。而酒店自身在举行公益活动的同时，借助

媒体的有效宣传，不仅加强了正面形象，也提升了公众对酒店的认知度。这样，

就使酒店可以在广大的社会群体中，大面积、撒网式的增加商务顾客。

2、了解顾客需求

除了研究以入住的顾客外，也要关注并进一步了解未入住过顾客的消费倾向，防

止客源的萎缩。

3、及时更行设备

紧随时代发展，及时了解商务设备的发展，满足客人对总体办公设备要求更新的

速度。

4、开辟潜力顾客

以现在顾客为基础，管理者要具备直觉的市场导向感，能够看到具有能力的管理

型人才，及时的开辟潜力顾客。

5、形成会员情感

在培养客人的忠诚度方面，会员制应该是比较理想的选择。因为会员的消费频率

明显高于一般散客，愿意接受本酒店新推出的产品。就商务客人来说，由于出门

在外住宿的频率比较高，如果能通过会员制的方式，享受到与一般住店人员不一

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样的待遇，可能会增加客人对此酒店的归属感，从而将其作为固定的住宿地点，

形成一种情感上的消费思维。并且以娱乐为基础提供会员与会员、客人与客人交

流的机会建立有效的商务交流平台，形成良好的商务氛围。

6、奖励市场加强

由于社会激烈的职场竞争以及企业对人才关注度的提高，为优秀的企业员工提供

带有学习性质的奖励性旅游，成为许多大型企业的首选。同发达国家比，我国的

奖励旅游刚刚开始，奖励旅游将成为一个新兴的旅游项目，越来越受到企业的青

睐。我酒店看到其中巨大的商机，主动与大型公司联系，用商务酒店的特性，吸

引带有商业性学习、培训的奖励旅游住宿，积极拓展市场。

7、挖掘实力顾客

我酒店根据经营经验，在旺季主动出击，去寻找、挖掘具有消费实力的客户群。

在某项会展召开之前，就主动联系可能到会的大型企业，与其洽谈协商。在确保

房价的基础上，以提供其他设施优惠项目的方式，吸引入住。企业与其艰难的自

己预定，不如接受送上门来的优质服务。这样不仅可以自己去选择实力消费者，

在推销客房的同时，也将附属设施的使用价值体现出来，一举两得。

8、会议特色服务

为参加展会的企业免费提供带有酒店标志的商务用品，如精美手提袋、签字笔、

便签纸等等。让商务客人在参展时，时刻都可以将赠送的商务用品“秀”出来使

用，有意无意间都可以让其他参展者注意到，形成一种无形的心理冲击，并起到

宣传本酒店的作用。

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七、管理服务人员

类别

服务部门人员保安部人员

楼层

5名（包含保安部部

卜1接待2名，客服人员1名，收银员1名

长）

餐饮部经理1名

自助餐厅：大厨2名，服务人员3名

F25名

舞厅：吧台服务生2名，收银员1名，服务员3名

F3无

客房部经理1名

3、4楼领班各3名，各领班带领3名服务员

（具体划分看备注）

F4无

F5服务员1名（机动）2名

总经理1名

酒店法律倾问1名

其他车童2名

营销助理2名

财务助理2名

八、运营收费标准

1、客房收费标准

①豪华商务标间（12间）设2张1.2m床，布置商务洽谈区和写字区，配置1

台电脑，预留2根网线（可增加床位）。预定价格：488元/日。

②商务3人间（6间）设2张1.2m床，1张1.8m床。布置写字台，配置1

台电脑，预留3根网线。预定价格：488元/日。

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③豪华标间套房（8间;由连通的两个房间组成，其中一间是办公室，一间是

卧室，设2张L2m

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大床，增设办公台以及常用的办公设施，配置2台电脑，预留2根网线。预定价

格：488元/日。

④豪华单间套房（4间）设1张1.2m标准床，设办公区，配置1台电脑，预留2

根网线。预定价格：358元/日。

⑤精品商务标间（6间）设2张1.2m大床，布置办公区，配置1台电脑，预留

2根网线。预定价格：358元/口。

⑥商务标间（20间）设2张1.2m标准床，设办公区，配置1台电脑，预留2根

网线。预定价格：268元/日。

⑦商务单间（16间）设1张1.2m标准床，设办公区，配置1台电脑，预留2根

网线。预定价格：288元/日。

2、会务收费标准（多功能厅、小型会议室）

本酒店设置的多功能厅、小型会议室，主要是为满足商务服务为主。大会议

室2000元/次，小会议室1000元/次。

第五部分融资说明

本项目所需共500万资金均由香港知名企业家刘治宏先生赞助。

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第六部分财务预算

-.项目固定资产的建设

由于资金紧张，故采用外包方式进行建设。项目结束后资金5

年内结清，5年利息30万兀。

二.项目运行所需资金的预测

项目开始预投：100万。由于外包，故其他不再考虑。

三.投资估算

锦荣酒店总投资500万元（不含土地成本90万元），资金来源

为资本金500万元。酒店建筑面积6250（1250*5）H,共有客房72

间，配套会议、餐饮、娱乐等经营项目，其中餐饮、娱乐出租经营，

拟开张正式营业。

四、收入数据模型的应用

㈠酒店经营收入数据模型估算：

•酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成

本）*52%来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约900元的经

营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算,

锦荣商务快捷酒店的营业收入应在213.2万元（扣除土地成木后的有

效投资410万元*75%）至585万元（建筑面积4500M*130（）

元）。

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•酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推

算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的10%,

四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80%,三星

级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以60%。按此估算,

锦荣酒店的平均房价应在320-420兀之间。

客房每天最多收入23040(320*72)——30240(420*72)元

㈡按当地经营情况测算经营收入

▲经营收入=客房收入+餐饮收入+其他收入

▲按当地经营情况估算淡季客房出租率60%,旺季客房出租率

80%,淡季平均房价330元/天，旺季平均房价400元/天，淡

旺季餐饮上座率也有很大变化，本酒店餐饮为出租经营，为简化计

算，不估算餐饮经营收入。

▲按当地经营情况测算收入约为906.8(690.8+96+120)万元，详见

下：

1.测算收入

①年客房及会议室收入

旺季客房收入二客房数量*经营旺季月份数*30天*旺季开房率

*旺季平均房价=72*6*30*80%*330=342万元

淡季客房收入=客房数量*经营淡季月份数*30天*淡季开房率

*淡季平均房价=72*6*30*60%*400弋311万元；

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会议室收入二大会议室1500元/次，小会议室600元/次。

年客房及会议室收入约为：

3420000+3110000+(1500+600)/2*360=690.8万

2.测算餐饮出租收入

餐饮出租者的收入核算：

餐饮旺季收入二客房数量*旺季开房率*1.8*旺季上座率*旺季

餐饮人均消费(含高档宴请)*30天*旺季月份；

餐饮淡季收入=客房数量*淡季开房率*1.8*淡季上座率*淡季

餐饮人均消费(含高档宴请)*30天*淡季月份

餐饮出租收入：

第二层餐饮面积1()0吊,按年租金收入96(12*8)万元估算

3.测算娱乐出租收入

酒店娱乐、健身等设施提供有偿服务，根据当地消费客户群的消费能

力进行估算。

二层娱乐面积350按年租金收入120万元估算

偏差分析

•通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差

32%-17%,偏差较大。主要原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金

收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定，按照当地经营情

况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。

五、成本费用数据模型的应用

(由于成本费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析成本费

用数据模型。)

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①按当地经营情况测算A酒店成本费用：

酒店总成本=固定成本+运营费用

•固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，

及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的

成本控制、人员变化及经营管理能力的高低会有所不同。本预测方案

选用的估算值为经验值与国家实际征收标准相结合的费用值，在实际

使用过程中，还需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算，以期

保证其费用的真实性。

•按当地经营情况测算A酒店总成本为273万元，其中固定成本41

万元，运营费用232万元，详见下：

折旧费=资产原值*净残值率/预计使月年限

500万元*95%/30年=16万元

财务费用=自有资金占有成本=5000000*5%=25万元。

固定成本二折旧费+财务费用=41万元

工资成本二月平均工资额*12个月=15万

排污费（按照国家环保局制定标准，根据酒店实际用水及排污量而

定）6万

有线电视收视费=闭路费*客房总数量=75*72=5400元

消防器材维保=费率*灭火器数量=50*10=50（）元

电梯维保价格二年固定费用