购物公园销售策划执行方案

谨呈：重阳房地产

威尼斯购物公园

『销售策划实施方案」

深圳兴智业信息咨询

9月5日

聊城重阳房地产开发

暨邵总、陈总台鉴：

承蒙信任，我们很荣幸地提交威尼斯购物公园项目标销售实

施汇报。

本册实施汇报是依据前期策划汇报（商业调研汇报、招商策

划汇报、营销推广汇报）和和贵司数次会议结果、近期聊城商业

地产市场改变，结合本司多部门专业人员策划代理经验而完成。

威尼斯购物公园项目体量大，销售时间紧，所以本册汇报销

售部分着重于销售均价和整体销售策略制订，更为具体细化方案

和操作步骤将一和贵司研讨后于内部认购前另案专呈。

专此送达，敬祝商祺!

深圳市兴智业信息咨询

9月05日

目录

第一章市场及项目分析...........................4

第一节市场分析...............................5

一、聊城商业地产市场分析.....................5

二、片区市场情况解析.........................7

第二节项目评定和分析........................11

一、项目概况.................................11

二、项目SWOT分析............................12

第三节用户定位分析..........................13

一、目标用户定位.............................13

二、目标用户分析.............................14

第二章威尼斯销售价格体系.......................15

一、厘定价格基础数据.........................15

二、商铺价格测算原理.........................16

三、商铺价格提议.............................17

四、测算结果检验及细化.......................18

第三章威尼斯销售操作节奏和策略................20

第一节项目销售概况..........................20

一、项目已售商铺统计........................20

二、项目剩下商铺现实状况....................21

第二节销售总体策略..........................22

一、价格走势.................................22

二、销售阶段及进度安排......................24

第三节销售前准备工作...........................27

一、销售队伍培训.............................27

二、销售人员分工............................29

三、销售道具和资料准备......................29

四、付款方法.................................30

第四节销售阶段工作安排.......................31

一、具体销售方案.............................32

二、结算方法.................................36

第五章威尼斯销售组织管理框架.................37

一、销售岗位设置.............................37

二、销售岗位职责.............................37

三、开盘前期准备.............................41

四、策划方案实施.............................41

五、考评、培训...............................41

六、定时、灵活例会沟通......................41

七、结算方法.................................42

第一章市场及项目分析

第一节市场分析

说明：本企业依据项目特点已于本月初进行了一次详尽市场调研，并向

贵司呈交了调研结果《聊城商业调查汇报》。本汇报将对《调查汇报》部分

研究结果进行引用，以确保本汇报延续性、条理性和可读性，特此说明。

一、聊城商业地产市场分析

（一）供给分析

多年来伴随聊城市经济建设飞速发展，聊城房地产业伴伴随中国、区内大

环境呈井喷爆发态势，发展速度异常迅猛。房地产尤其是商业地产大量开发，

使聊城零售商铺供给量远远超出需求最，竞争猛烈，地段好且开发定位明确项

目销售基础平稳，地段稍差且无专题特色项目则举步维艰。在聊城各零售、批

发商铺竞争猛烈同时，商业地产竞争也趋于白热化。（详见下表）

关键在营大型商业物业或街区情况比较表

地

经营

业态

理

项功效环境交逋500M

位

规

置

模

档次

目分布配套组织商业

1层：化妆品首饰

小商品1997年开

约18700m'以前全市2层：服装鞋帽业，自动扶品牌衣饰经

柳园路便捷，通

鲁西销售额L8唯一中高3层：女装及用具梯，陈旧，营为主，专

东昌路达全市，

商厦亿级零售百4层：男装领带皮柱距窄，陈卖店，繁荣

交口人气旺

货包等列乱，拥挤，不再

5层：针织、床上采光差

用具、办公用具

1层：手机、小电品牌衣饰经

柳园路家电手机器：2层：家电、营为主，专

百大便捷，通

东昌路约6500itf家俱，中灯具：3层：视听通常卖店，生意

二联达全市

交口高级音响、办公健身、差，维持状

电脑；错层：家俱态

东昌路中低级专

百信左右，可1层：鞋类周围鞋类经

三联东业零售通常便捷

鞋城租赁联营2层：服装营店铺多

20米

东昌西中等零便捷，通品牌衣饰

1层：食品、口用

百姓购路北人售，生意达全市，宾馆经营

m'具、化装品很好

物城民广场滑坡东人口受为主，专卖

2层：服装

西拆迁制约店，较繁荣

中等批零品牌衣饰电

柳园南250-270,兼营，发1层：妇女儿童用便捷，通子餐饮经营

康妇乐很好

路东年租15万展快具达全市为主，专卖

店，繁荣

城区4

单店

昆仑家连锁平价小区食品、洗化用具、小店铺多，

500-800通常比较便捷

超市店，扩服务超市日用具人车流较旺

m1

张中

服装、针织、鞋类，

40万nf

建设西综合批发一期现在入住率约通常，停车相对不便

香江大3000商

路西段兼零售在80%左右区域性不便，1层10分钟无无商业气氛

市场户，多专业

路北最大批发市场功效商铺过小偿巴士

市场组合

未充足表现。

1985年建服装、小商品、家

利民西

铁塔成，19万低级批发电、布料、塑料、比较便摊贩多，人

路健康脏乱差

商城14处市场零售箱包、文体、家俱捷车流压

路

组合等

24杆左右

柳园南临街铺自中等女装品牌衣饰美

服装、饰品、鞋类、

路西发组合，约零售为主比较便容批发经营

女人街美容洗头、超市、很好

前徐路70户，规捷为主，专卖

摄影

东段模小，转租店，较繁荣

现象多

柳园南最大最早1层：手机零售；2

28000m,,计划不合批发，家俱，

鲁中电路东，计算机专层：电脑和软件零比较便

月租理，陈旧，衣饰，较繁

子商城剧院对业市场售、维修：3层以捷

80-250乱差家

过上培训办公机构

龙山副酒、糖、一层营业，二层办

柳园南14500比较便商业气氛

食批发茶、副食公、住宿；中心区外停车场

路西181户捷通常

城类批发为轻型钢盖市场

数据起源一一《聊城商业调查汇报》

（二）市场特点

聊城市商业关键以个体工商户、小商小贩经营模式为主体，从事日用百货、

服装、鞋帽、五金交电零售批发。其辐射范围现在只能抵达周围六县，由此决

定了其市场容量和档次水平，较大商业面积和低级次无序竞争是现在经营户盈

利水平下降关键原因。

比如在铁塔商场内铁塔商贸城和铁塔服装城内约有1300多个摊位，经营

成衣或鞋帽，空置率情况是商贸城30%,服装城10%,每个摊位面积多为6M2

左右，月租金一楼约40-50元/卜『，一个摊位转让费为15000——18000元，

商贸城二楼月租金约20—30元/卡。

聊城三大商圈：

以新东方（五星）为龙头新东方商圈（过去聊百关键商圈）

以铁塔服装、小商品批零结合商场为关键组成铁塔关键商圈

以查江大屿为关键表现香江专业批发物流商圈。

二、片区市场情况解析

（一）区域价值分析

聊城城区最具商业价值街道关键是柳园路、东昌路、利民西路、前许街、

健康路，租金从27-315元/月/nf不等，基础在聊百商圈和铁塔商圈覆盖

范围之内。（详见下表）

街区价值分析表

街区代表租金

业态人流景观面积行

名称商铺元/月/而

柳园北路服装专卖衣饰

旺良12-5040-90

（广场北）店羊毛衫

柳园南路

服装品牌老人头30-80,120左右

（三联-利民旺优

专卖柯尼卡部分260部分310

路）

衣饰鞋类

东昌东路达芙妮17-70,部50-100

保健广告旺优

（三联东）名片分150部分13£

宾馆

东昌西路衣饰

衣饰鞋类旺优20-24050-100

（二联东）鳄鱼专卖

利民西路艺苑音像

衣饰眼镜白天

（影院-健康良安达鞋业部分2层30-200

音像较旺

街）立新家电

中等女装、大连外贸

前许街白天

妇幼用具、良我酷8-3050-90

（女人街）较旺

美容木衣服装

服装小商

服装城

健康路品餐饮美白天旺差10-4527-55

临街铺

容

（二）片区物业特点

现在聊城商业地产市场竞争中，新东方、香江大市场和建工大厦（福地财

星）以其较高操盘水准和密集广告攻势分得了市场第一块蛋糕，新时代、振兴

路、北关商业街紧随其后，其关键竞争优势各异，新东方以地段和商业品牌为

关键卖点，香江则借助政府政策绿灯和雄厚集团实力进行角力，新时代关键依

靠大盘支持和商业街概念，振兴路则给大家描绘了一幅好图。

相比之下，唯铁塔版块则略显沉寂，聚源商城不管从产品设计还是操盘手

法全部远落在后边，铁塔“最成熟商圈”概念没有演绎出来。

面对严酷市场竞争，必需以创新手法迎接市场考验。

（三）经典个盘分析

1、新东方精品步行街

主题品牌王国，首推购物中心概念，购物休闲餐饮娱乐一体，品牌消费，3

层鞋，4层女装

经营范围服装、鞋帽、床上饰品、家俱、家电

租金一层90元/in?/月、二层45元/田7月、三一四层30-40元/i//月

铺位特点使用率高，独立单层商铺，五至七楼为soho办公

商铺面积商铺共六层40—500M2

空置情况一二层经营衣饰、三楼鞋、四楼家俱、床上用具、电动车、健身器材。

空置率约55%,五层和六层完全空置，还未营业

一二楼关键品牌服装有：恒源祥\班尼路、罗蒙、古尚、美特斯邦威、

品牌情况虎豹衣饰、新郎.希努尔、利郎、劲翁、李宁等

三楼鞋类有：红蜻蜓、老人头、金猴、亨达、澳伦等

四楼家俱有：吉斯、黛富妮等

新东方精品步行街自去年底后，经营情况一直.不能改善，广场至今还

在施工，开业约占五成，部分商铺开业了但未营业，用户稀少。商品

综合情况价格高，在购置力相对较低聊城来说，难以承受。

五星百货进入改变了这种局面，新东方在聊城关键商圈地位正在或已

经形成

2、建工大厦

主题水城第一写字楼

经营范围金银珠宝首饰、化妆品、品牌服装

租金一层40()元/m"月、二层300元/n?/月、三一四层20()元/m'/月、

五层100元/n?/月，保底扣24个点，全部商家入场费5000元

铺位特点商业裙楼产权分割，五至二十一楼为写字楼

商铺面积商铺共五层56000M2

空置情况

品牌情况肯德基进入

交通便捷，通达全市，人气较旺

综合情况建工大展商业裙楼只租不售，但租金高得出奇，后续经营难以估计

肯得基进入使建工大厦和新东方在聊城关键商圈衔接成为可能，商业

地位正在逐步放大

3、韩国不夜城

主题中国首创完全休闲-娱乐・美食中心

经营范围超市、娱乐、餐饮、服装

售价售价2800-3950元/m2

铺位特点地下一层为食品超市、整体以独立商铺经营为主

商铺面积总建筑面积4.3万平方米

空置情况

综合情况此项归在利民路和育新街之间，紧临花园路。商业档次定在中高挡，

现在处于招商阶段。估计于年底交付使用，调研时现场气氛较冷淡，

销售不畅。

第二节项目评定和分析

一、项目概况

威尼斯购物公园在聊城传统商业旺地铁塔商业中心关键位置。

项目经济技术指标：

总占地面积：27905.5式

总建筑面积：52633.51/

容积率：1.886

建筑密度：53.7%

其中：

A、地下部分面积:165123.8m2

地下车库：6569.0m2

超市:9203.0m2

机房：740.8m2

地下超市层高：6m

B、地上部分面积：36120.7m2

首层建筑面积：14996.6n?（其中商铜：9199.7m2,公共面积5796.9

m!）,层高4.5m

一层建筑面积,12446.7.2（其中商铺:9199.7m2,公共面积3047.0

m2）,廊宽3米，分布在四面，形成连廊将六个区块连成一体，层高

3.9米。

2

三层建筑面积：8877.4m,层高3.6m9

项目地理位置示意图:

二、项目SWOT分析

优势(S)劣势(W)

A、地处聊城市中心区，是聊城最成熟A、现在周围商业气氛较淡，周围商业盈

商业片区，地段认知度高。利水平均不理想，影响了投资者信心。

B、“保龙仓”入驻带及眼球关注和人流量B、商场内部铺位划分不够合理，不利于

确保，为项目重新销售发明了良好契人流线路组织。

机。C、经过一定时间销售试探，现在价格偏

C、聊城市中心路段，公共交通四通八达。高，不含有价格优势。

D、现铺销售，项目有良好景观设计、D、经营管理尚待提升，非街铺面临严重

专题鲜明。销售压力。

E、周围商业竞争水平低下，本项目能够填E、即使有商业发展潜力，但需要经过多

补片区空白。年“守”阶段。

机会(。)威胁⑴

A.项目重新开盘准备工作井然有序，A、聊城及聊城近几年商'也发展快速，周

为销售再次腾飞发明了有利条件。围商用物业建设较快，竞争猛烈。

B.聊城市政府大力支持和众多优惠条件B、前期销售节奏失控、断档对项目标影

出台，将为项目标招商、销售工作提供响到底有多大还需亲密观察。

最有力说辞。

第三节用户定位分析

一、目标用户定位

（一）项目目标用户定位

聊城铁塔商圈经营者和聊城市商铺投资者，期望经过商铺投资这一有效投

资手段取得良好投资回报。

目标用户起源：

聊城当地投资者（首次商铺投资者）；

聊城当地商业经营者（前许街、东昌路、柳园路、花园路）；

周围各区县投资者（服装衣饰、餐饮、品牌经营商户）；

政府职员、企机关领导（高收入人群）；

温州购房团

（二）目标用户分析

本项目标购置者关键为聊城市内、辖区周围区域人士和部分山东省、济南

市投资者。

购置商铺关键用于投资和自营。自营者本身已经含有一定营业形态。商铺

投资者，通常含有一定经济实力，投资意识很强，专业知识丰富，且含有对商

业及商铺发展越来越专业趋势。投资者重视商铺购置后投资回报保障和升值空

间。

具体选择铺位时，投资者倾向于购置项目首层铺位，建筑面积在50-60平

方米铺位。聊城市内销售和外销需要相当宣传推广力度（政府宣传引导、口碑

宣传、电视广告、推介会等多种方法），以增强这类人士对本项目发展商实力

信心。

二、目标用户分析

（一）经营商户购置心理分析：

经商经验丰富、理性投资者，有较强分析能力；

对项目所能提供优惠条件相当敏感，对风险规避意识强烈；

很看重项目是否含有很好人流量和人气；

重视以后经营管理是否成熟、规范；

更倾向于租赁商铺，降低投资成本；

（二）投资者购置心理分析：

因投资较大，所以会慎重决议，往往是征求她人意见；

有跟风心理，往往受到现场气氛和热销影响，发生非理性行为;

欢迎灵活付款方法，降低购铺门槛；

期望人气旺，能赚更多钱；

重视发展商是否格守信誉；

认购后能立即交付，工期按时；

建筑质量好;

小结：

本项@即使现在面临较大国唯和压力，但经过抓住“保龙仓”

人驻契机，采取科学、有效、有步骤多种方法是能够在一定程度

上缓斛其不足，我们将尽一切可能重新引爆销售。从长运来看，

项目并不含有让市场缓慢靖化资本，如未能成功引爆，市场培育

期将是痛苦和漫长。

第二章威尼斯销售价格体系

在提供项目入市价格提议前，我们针对项目所在周围区域，依据可比性标

准采集了五家大型在售或在建商业项目作为项目定价参考体系：

一、厘定价格基础数据

项目周围商业租金及同类市场价格一览表

月租金（m2/

片区项目名称规模主营行业店铺形式经营性质

元）

周商铺共六层

新东方平均38元百货业间隔式零售

边40—500m2

商共五层产权式分

建工大度平均150元百货业零售

业56000m2割

物建筑面积

韩国不夜城平均25元零售、百货独立店面零售

业4.3万平方米

共有商铺

香江服装区平均20元批发业独立店面零售、批发

1456间

新时代广场—平均15元零售业独立店面零售

二、商铺价格测算原理

依据本企业对本项目周围地域市场调查，及考虑到影响商业物业定价各原

因，综合分析确定在参考体系标准上，我们采取是深圳地产十年行业经验所制

订内部比较标准，具体比较以下：

皿

火

蟀

国

圜

案

世

SV举

率

打

栋

素

w索

整

，

男

虹

M遮

$1不

绡5nn

泅

想

曜

嘘

m0a融

芸

袋

-E地

葬

商铺价格测算表

新东建工大韩国不夜香江光彩大新时代广

项目权重本案

方厦城市场场

参考权重35%10%30%5%2佻

平均租价（元/m2）PZ=XPl=38P2=150P3=25P4=20P5=15

地理位置117910534

交通情况9688475

商业气氛96.57.58446.5

人口情况978854.55

4.5I

项目规模644.5545.5

项目计划127.5810664

内部交通74.566.554.54

绿化景观6545433

发展商实力866.57.567.56

经营管理85.55.57.5554.5

经营商实力信誉86.577.56.576.5

销售策略、推广手法7655465.5

合计100=71.5Ql=79Q2=88Q3=58.5Q4=63Q5=58.5

三、商铺价格提议

1.以上各参考项E平均租价是依据现在市场租价计算而来；

2.本项目标各原因评价是指在较为理想状态卜而比较得出。

修正后各相关项目标价格PI'

PZ'=(Q/QP)XPZ注：PZ为租赁均价

Pl'=(Q'/QI)XPl=(71.5/79)X38=34.39元/平方米

P2'=(Q‘/Q2)XP2=(71.5/88)X150=134.66元/平方米

P3'=(Q'/Q3)P3二(71.5/58.5)X25=37.60元/平方米

P4'=(Q'/Q4)XP4=(71.5/63)X20=18.57元/平方米

P5'=(Q'/Q5)P5=(71.5/58.5)X15=16.15元/平方米

各相关项目权重取值为Wz

Wl=35%W2=10%W3=30%W4=5%W5=20%

租价Pz=EPIWI

租价Pz=34.39X35%+134.66X10%+37.60X30%+18.57X5%+16.15X20%

租价Pz=40.94元/m'

提议商铺月租金均价=41元/m?

商铺售价二月租金X12X8.3（按成本回收期100个月算）

商铺售价=40.94X12X8.3

提议商铺销售均价=4078元/Itf

四、测算结果检验及细化

1.商铺用收益法测算

1）年有效毛收入：由毛租金收入扣除正常空置、拖欠租金和其它原因造成损

失后所得收入。据聊城市商业店铺租赁市场，类似房地产收入损失及估价时象

具体情况，确定收入损失相当于30天租金：

41X（12-1）=451（元/平方米）

2）运行费用确实定：维持正常使用必需支出费用及归属地其它资本或经营收

益。包含维修费、管理费、保险费和税金等。据国家商业房地产出租管理条例,

并按要求交纳物业管理维修基金，故确定十二个月运行费用占有效毛收入

22.7%（管理费3%、维修费2%、保险费0.2%、税金17.5%—考虑优惠）

即为：

451X22.7%=102.38（元/平方米）

3)年纯收益(a)：笔于年有效毛收入减去合理运行费用

451-102.38=348.62(元/平方米)

4)资本化率(r)确实定：综合资本化率确实定能够用安全利率加上风险调整系

数方法来进行，安仝利率采取十二个月期银行存款利率1.98%；风险调整值

确实定，经过对聊城市商业物业调查分析，确定风险调整值为7.02%,故综

合资本化率为9.0%。

5)收益年限(n)确实定：按要求商业用地使用年限为40年。

估价威尼斯项目销售均价：

V=a/r[l-l/(l+r)n]

=384.62/9.0%X[1-1/(1+9.0%)40]

=4076.84(元/平方米)(和租金计算结果相符合)

2.各层商铺销售均价确定：

我们经过对威月斯项目标实际情况调查分析，因为项目标一楼人流较易

组织抵达，二、三层则销售困难较大，综合考虑实际情况，决定一、二、三层

整体打包销售均价为4076.84元/平方米。经过测算一层商铺租金均价约为

69.56元/平方米；二、三层商铺租金均价约为24.20元/平方米。则能畛计

算出威尼斯商铺各层均价：

一层商铺销售均价：69.56X12X8.3=6928.18元/平方米

二、三层商铺销售均价：24.20X12X8.3=2410.32元/平方米

价格确定：

依据测算及我们对威尼斯购物公园情况分析，确定各层平均售价以下:

一层商铺销售均价：6928.18元/平方米

二、三层商铺销售均价：2410.32元/平方米

3.商铺价格体系说明

本企业对威尼斯项目标价格测算是以最直接市场数据为理论依据，并未将

项目标开发成本和预期利润率列入价格制订考虑原因。所以此价格是市场接收

程度客观反应，假如项目追求更高投资利润而将售价深入提升，贝IJ：

面临更多市场风险，挑战市场接收能力；

销售期可能会延长，投资回收期同时延长；

项目推广力度需要加强，更多营销费用投入：

对于威尼斯价格体系建立需要和甲方深入共同研商，并最终确定，特此说

明。

第三章威尼斯销售操作节奏和策略

第一节项目销售概况

一、项目已售商铺统计

威尼斯已售商铺统计表

序序

楼号面积面）实际成交价楼号面积（nft实际成交价

号号

11#B2-25102.76330.512.00283#A2-386.61223.219.00

23#A2-17103.75267.500.00293#A2-1087.50239.301.00

33#A2-35115.82211.166.40303#A2-286.61230.979.00

418B2-24102.76320.624.00313#A2-984.96231.678.00

518B1-1773.06752.440.00321#B2-15102.05345.600.00

61#B218101.75321.356.40331#D29121.86330.127.0

718B1-1473.06685.800.00341#B2-21101.75318.433.00

81#B1-1373.06685.800.00351#B2-20101.75325.256.00

91#B1-2361.01485.194.00361#B1-1673.06714.000.00

101#A2-18101.75304.025.60371#B2-27105.84337.116.00

111#B2-14102.05355.963.00381#B2-19101.75324.356.40

123#A1-350.41272.572.00391#B2-1786.67277.297.00

133#A2-36119.3227.340.00401#B2-10121.86339.227.00

143#A2-11102.76302.663.00411#A2-181.46

151#B2-26102.76327.512.00421#B2-11121.86339.220.00

1618A2-19101.7531().568.00431#A2-1486.67

171#A2-9116.83295.183.0044l#A2-5-3121.86352.604.00

183#A2-15102.76295.663.00451#B2-6207.77455.433.00

191#A2-1389.26271.173.00461#B2-22130.23430.531.00

201#A2-20101.75313.567.80471#B1-2136.71285.00().00

21WA2-2102.05351.763.00483#A1-950.94286.450.00

221#A2-3127.71438.816.0049l#B2-7-275.41253.378.00

231#A2-1586.67268.566.00501#B2-3164.115603.400.00

2418B1-1573.06700.000.00511#B1-1()45.77

251#B2-1681.46313.774.00521#B1-929.86

263#A2-16105.84325.778.00531#A1-8419.38

271#A2-2285.66256.386.00541#A2-7831.14

二、项目剩下商铺现实状况

经过《威尼斯己售商铺统计表》统计数据，结合《项目计划分布图》能够

看出一一沿街位置最好铺位，也是本项目最能吸引市场铺位（1#A、1#B）基

础已销售一空，而其它铺位则基础没动。

1#A、1#B本是威尼斯最具吸引力铺位，是我项目标重磅炸弹。它就如同

时兵手中手榴弹，而其它铺位则是常规小步枪、小手枪。在双方（卖方和买方）

战斗由猛烈进入令人扼腕焦灼状态时，市场展现疲态时，能够投出一定量重磅

炸弹以炸开缺口、重新激发、冲击市场从而重新打开局面。不过令人惋惜是我

们手中已经没有这张王牌，不能不说这是一个艰苦开局。怎样在战术上给创新,

怎样在残局中获胜，这确实取决于甲乙双方是否能共同努力和亲密配合，最终

形成强大协力。

第二节销售总体策略

一、价格走势

价格永远是销售中最为关键原因。

威尼斯项目最终能够实现什么样销售价位，不仅和项目本身品质相关，也

和直接市场竞争、宣传推广投入百分比有亲密关系。我们已经获知开发商预期

价位，同时我们经过对市场调查了解，制订了较为客观价格体系，所以在制订

价格策略这部分前，就己经开始向预期值努力。

我们设计项目包装策划方案，i直强调项目所含有先天优势，投资和回报

高性价比优势。我们主体思绪就是将本案直接包装成均价4500—5500元高

价值、高素质高端商业物业，给购置者商业旺铺心理认同，而实际销售价位锁

定在4200元左右，让用户产生心理上价位顺差，认为物超所值。这么，我们

就能够跳开高价陷阱，消除用户对价位不满情绪。

因为现在聊城市商业地产开发量过于庞大，项目现在销售策略含有不可避

免难度，任何一个项目标开盘价一旦确定就将极难下调，猛烈价格大战是任何

一个开发商全部不愿意看到结果。所以，我们选择了极具差异化项目定位理念,

努力争取压过对手，攻其不备。

但我们不会打无准备之仗，也不会走机会主义、冒险主义路线。我们期望

稳扎稳打，尽可能避免项目标运作风险，一步一步蚕食对手市场，争取使本案

在尽可能短时间内销售完成，快速回款而使发展商利润达成最大化，最终取得