购物中心市场调研工作指引

市场调研工作指引

项

工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件

目

①每年至少1次。

1.1调查频率②在经济较为发达、区域发展速度和变化较快城市（如北京、上海、

宁波等）的，每半年至少1次.①分析和研究商圈倜

①商圈调研范围可分为：或心商圈（半径3-5公里）：次级商圈（5-7研结果，对项目营运

公里）；辎射商圈（7-10公里以卜.）。管理提出可行性建议

11.2调查范围

②应以核心商圈和次级商圈为主，具体范围可根据所在地区实际状或方案，并形成调研

商

况确定，但不少于半径3公里范围。报告.招商营运

圈

①商圈人口（包括常住人口和商务人群）规模、人口特征（如年龄②商圈调研报告每年经理

调

层分布、收入水平、购买力水平、教育水平、职业分布、家庭结构6月底前，经各地商管

研

状况、居住状况、小汽车拥有量等）、住宅项目和商务区分布等。公司总经理审批后，

1.3调查内容②商圈道路交通网络（如主要支干道布局、与主要商业区的距离、报商管总部商业运营

时间路程等）和公共交通系统（如公交车、地铁战路等）。中心.

③商圈内主要商业项目、新增项目及周边业态分布状况等。

④商圈内1-3年总休发展观划等.

-164-

项

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目

①每季度至少1次。

2.1调查频率②在主要节假日、换季、大型营销企划活动期间,须对竞争

对手进行重点追踪。

①基本状况:如经营面积、商业定位、业态规划、结构布局、①分析和研究竞争对手调

购物环境装点、内部装修改造等.研结果，对项目营运管理提

2

②经营信息：如销售额、垂点时段客流及交易状况、客流量、出可厅性建议或方案，并形

竞

车流量、租费水平等.成调研报告.

争

③品牌信息：商户品牌、价格和货品款式、品牌（品类）调②对竞争对手节假日、换招商营运

对

整、相同品牌畅销款价格、专柜货品丰满度、货品中新旧产季、大型营销企划活动期间经理

手2.2调查内容

品比例、商品折扣变动、特卖会区域等。的专项调研报告于活动结

调

④营销企划信息：如大型企划活动情况、促销活动细则、媒束一用内，经各地商管公司

研

体宣传情况、营销美陈环境布置.总经理审批后，报商管总部

⑤管理服务细节：如客户特色服务、引导标识系统、空内灯商业Z营中心。

光、背景音乐、多种经营点位、商户广告宣传、停乍场、卫

生间、外广场管理等。

-1迁

项

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目

3.1调查频率①每半年至少1次。①分析和研究租费价格调

3研结果，对项目营运管理提

租①所在城巾主要商业项目、竞争对手、同类商业项目、新增出可行性建议或方案，并形

费商业项目的租金、物业管理费价格。成调班报告。

招商营运

价②所在城曲或区域影响租费价格的主要因素等。②租费谢研报告分别于每

3.2调查内容经理

格电项目主力店和苴他商户开店成本中租的所占比甲、销缶新年6月底和1?月底前.经

调中租费所占比重：其他商业项目内商户开店成本中租费所占各地商管公司总经理审批

研比祖、俏售额中租费所占比重等.后，报商管总部商业运营中

心和财务部“

-16#-

项

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目

44.1调查频率①每季度至少1次。

消

①消费者购物行为模式：如来店频次、来店时间和时段、来①分析和研究消费者调研

费

店目的、光顾店铺、消费店铺和金额、同行伙伴、停留时间、结果对项目营运管理提出

者

餐饮消费习惯与方式、休闲娱乐消费习惯与方式等：可行性建议或方案，并形成

购

②消费希求：如常去的商业区或购物中心、已满足和未满足调研报告.

物

的购物、休闲、娱乐需求：选择购物、娱乐和就崔环境的考②消费者购物行为模式和

行

虑因素：对购物、娱乐和就餐场所的组合形式的喜好：喜欢需求调研可与消费者满意《消吩者调

为营运经理

4.2调查内容的宣传方式（如电视、广播、广告、宣传海报等）和促销方度询研进行合并，同时调查问卷》

模

式（如会M积分、打折、返券、礼品、抽奖等）：媒体接触习查。

式

惯和媒体阅读习惯等。③消费者调研报告每季度

和

③消费者群体细分,如白领人群、工薪人群、有车族、学生第一个月底前，经各地商管

需

族等；消费类型特征细分，如价格主导型、品牌主导型、追公司总经理审批后,报商管

求

求高档型、偶然闪素主导型等；消费行为特点细分,如单纯总部商业运营中心。

调

休闲形式的闲逛、有明确的消费、即兴消费等。

研

-即

项

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目

5①每年至少收集1次。

行5.1调查频率②在经济较为发达、区域发展速度和变化较快城市（如北京、

业上海、宁波等）的各地商管公司每半年至少收集1次

发

①所在城市和区域商业地产行业发展以及商业管理行业动态①行业发展和宏观环境研

展

等相关信息.究报告每年11月底前，经

和计运副急

②所在城市和区域宏观环境信息：如人口环境、经济环境、各地商管公司总经理审批

宏营运经理

自然环境、政策法律环境、技术环境、社会和文化环境等.后，掖商管总部商业运营中

观5.2调查内容

③结合集团商业地产研究部、商务部、商业规划研究院、商心。

环

管总部的研究成果，对当地商业地产行业的发展（尤其是商

境

业运营和管理）和城市环境认真分析和研究，形成行业发展

调

和宏观环境研究报告。

研

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项

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目

6

特①特定的具有战略意义的调研项目由商管总部商业运营中

定心组织各地商管公司实施，或委托专业调研公司实施。各

营运副总

项地商管公司须按具体要求完成相应工作.

越运经理

目②各地商管公司可根据实际需求确定特定的调研项目,经各

调地商管公司总经理审批后执行。

研

①商户满意度调研

①每季度至少1次。

报告每季度第一个月底

②调查邀盖全部步行街商户（包括多种经营商户）

7.1步行街商前，经各地商恰公司总

③调查对象必须是商户经营主要负责人、店长等，

户满意度调经理审批后，报商管总

7④调查内容包括：总体满面:度、满患度测a各项指标的关注

查部商业运营中心。《项目商户

滂度和满意度、商户忠诚度以及各地商管公司阶段性的笊点关

②调研报告必须提出整改满意度调查

意注问题等.

措施和计