资金未来发展分析

人性化的信息2011年03月10日

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资金未来发展分析

特为中国银行山东分行制作

【分析称资金可能告别楼市转股市】................................................1

［三大超级资金或疯狂涌入股市】..................................................2

【朱从玖称要着力推养老金入市】..................................................4

【企业年金股票投资比例还有上调空间】............................................5

【炒楼资金另谋出路专家称不会很快流入股市】.....................................6

【资金重显宽裕债市缓步上行】....................................................8

［信托资金“试水”保障房】.........................................................9

1千亿信托资金输血房地立】......................................................10

【保险资金投资不动产首单“亮相”..............................................11

【上海正试点保险资金投资保障房】...............................................12

【化解资金运用压力险资进军商业地产】...........................................13

【FOF招成保险资金未来参与PE投资的主要渠道】................................13

【保险资金布局养老地产】........................................................14

人性化的信息

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时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共19页

［分析称资金可能告别楼市转股市】

上海重庆试点房产税银行股地产股等走低楼市调控政策拳拳实在

尽管上海和重庆正式宣布试点房产税，打击银行股和地产股等走低；但市场继续憧憬资

金从房地产市场转向股市，最终支撑大盘探底回升，使得股民对于春节后的兔年行情充满期

待。

炒楼资金是否会节后挥泪告别楼市转股市？记者就此进行了多方采访。

观点大PK：

炒楼资金进入股市？

201()年10月，伴随第二轮楼市调控政策出台，上海等城市相继颁布“限购令”，沪深

股市曾在资金挤出效应的推动下走出一波“国庆后行情”。上证综指在短短25个交易日内从

2655点攀升至3186点，盘中累计涨幅达到20%。那么，春节前又一轮的房产调控有望把炒

楼资金从楼市中赶进股市，并引领A股市场再现2010年的“国庆后行情”吗？

春节长假前最后一个交易日，A股市场继续小幅收高，上证指数收市报2798.96点，涨

0.30%,以五连阳之势创近三个半月以来的最长连涨纪录。

当下，国家调控房市的政策组合拳拳到肉，炒楼资金退出之后何去何从成为投资者关注

的焦点。包括中金公司等权威机构认为，原有活跃在房地产的投机资金在未来一段时间里将

流向其他领域，包括股市，

但有专家提醒股民，楼市交易不像股市可以随时兑现，房地产的交易需要一个过程，因

此热钱并不会很快流入股市。投资者也不可据此就断定大盘已无下跌空间，目前的反弹应该

还是场内资金在运作，楼市资金的进入会有一个过程，在什么位置以及进入哪些板块和个股,

还有待观察。

正方：

节后资金会大规模涌入股市

新国八条以及房产税陆续出来，对于投资者心理的影响有多大？记者发现投资者对于最

近政策的理解，有不同看法。博友以及网友纷纷发表看法，认为各机构以及游资以及散户近

期出逃地产股不难理解。同时，不少投资者认为，从整个大盘来看，炒房热钱将进入我市,

利空房市却利好股市。

在微博上，有人直接就表示：新国八条是股民的春节礼物。还有人评论，股市利空出尽

后将上涨，股市的前期底部已经探明，而契机就是房地产新国八条的出台。

国都证券营业部侯波分析，经过有效调整，目前股市处于阶段低位，有长期投资价值的

低价绩优品种会吸引楼市资金介入。新一轮调控会对股市房地产及相关板块形成冲击，但从

更大范围来看，资金大规模流入的预期又将给A股市场带来利多效应。

“新一轮调控政策将大大挤压房地产市场的投资空间，并迫使大批资金流入股市。历史

经验表明，资金面状况是主导A股市场走势的重要因素之一。从这个角度而言，楼市调控

升级对市场整体而言并非利空。”天相投资顾问有限公司首席分析师仇彦英说。

反方：

股市不是唯一选择

华泰联合证券表示，段市与楼市之间的走势并不完全一致，两者联动关系主要取决于经

济走向。如果经济走向衰退，那么两者都将下跌；而如果经济表现强劲，资金则在两者之间

选择配置，两者就呈现此消彼长。一位基金公司研究员向木报表示，股市和楼市不太可能是

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“跷跷板”，大方向上只会共同进退。

也有不少人认为，一部分资金以及房市投机客从房市退出，并不代表资金会马上流到股

市。

山东神光金融分析师张生国认为，“新国八条”是前期政策的加强版，它及“房产税”

对整个股市影响而言，一部分资金确实可能会寻求股市机会。但“跷跷板”效应是否会发生？

资金会否从房市回到股市？还是要看资金回报预期。分析人士表示，如果股市不温不火，加

上资金现在的投资选择已经相对多一些，可以投资股权投资即PE,可以投资股指期货，以

及其他市场，股市二级市场不是唯一选择。

炒楼客众生相：

房产投资人变身炒股者

记者了解到，连续的地产调控政策的确对炒楼i族的心态造成很大影响，相当一部分炒

楼客觉得已经是时候要掉转枪头了。

市民陆先生目前有五诃屋，他正准备把其中两套卖掉转战其他市场。“按现在这个势头，

五年以上贷款利率超过了6%,未来还可能再加5()个点或75个点，加上若房产税开征，炒

楼的成本就很有可能超过7%。”陆先生表示，在这种情况下，短期炒股或长线买金是他考

虑的投资选择。

乾坤大挪移暂时过渡

拥有三处房产的阿雄节前确实被新政组合拳吓了一跳。随后，他做了个出人意料的决定。

现在自己住的房子让给父母住，新购进的房子用来自己结婚用。父母原本住的中环和外环之

间的那套房子出手获利。

(2011/02/05)

【三大超级资金或疯狂涌入股市】

楼市调控继续深入,股市与楼市已显示出跷跷板效应;煤炭老板资金也由于政策被挤出；

千亿年金可直接入市，股票投资最高30%,这些都成了近期新增资金来源。

超级资金之一：私募投资方向分歧紧盯炒房资金入市

兔年开局，多数私募基金为2011年定下了“震荡向上”的主基调。不过，对于投资方

向是倾向于低估值蓝筹，还是力挺消费以及医疗以及新兴产'也等非周期类个股，私募间分歧

较大。此外，炒房资金入市规模能在多大程度上“对冲”流动性收紧，则成为近期私募基金

密切关注的焦点。

私募分歧依然较大

虽然2011年A股投资环境复杂异常，面临经济回稳以及业绩增速放缓以及流动性下降

以及产业转型四大变量的综合影响，但在多数知名阳光私募看来，市场长线向好格局并不曾

改变。不过，具体到投资方向，各私募间分歧依然较大。

力挺“蓝筹股”的私募基金中，如重阳投资认为，沪深300目前16倍的估值，低于标

准普尔500的18倍以及恒生指数17倍和日经指数30倍的估值水平。“考虑到中国经济未来

明确的成长性，沪深300的估值是明显偏低的。虽然A股系统性风险不大，但估值结构差

异显著：成长性被过度追捧给予高溢价，而代表价值的蓝筹股被市场严重低估。”

在重阳投资看来，市场扭曲的估值格局将会逐步转变，而当前市场错误的定价体系恰恰

是投资蓝筹股的良好时机，金融以及地产以及钢铁以及家电等传统行业10倍左右的低估值

已经比较充分反映了市场诸多不确定因素的风险预期。投资者对风险厌恶情绪的上升势必导

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致市场估值结构的整体修正，从而带来对大盘蓝筹股股价的重估。

更多的私募则力挺消费以及医疗以及新兴产业等非周期类个股，如从容投资认为，大盘

蓝筹公司，传统产业估值过低，有些行业经过整合，行业定价权有所恢复，但是这仅意味着

一些阶段性机会。在其看来，虽然短期来看消费以及医疗以及新兴产业等非周期类个股在

2010年的累积升幅已较可观，暂时有个消化的过程。但是总体而言，经济增长最有活力和

希望的部分仍然在于科技以及装备制造以及新能源以及消费以及医疗保健等领域。因此，这

些领域的品种回调就是买入机会。应该坚持大方向不动摇，一定能取得比较满意的回报。

关注炒房资金流向

从市场的资金面来看，货币政策阶段性已经偏紧，市场整体流动性差于去年是较为确定

的大概率事件，但在部分私募基金看来，上述假设又存在挑战，未来需要密切关注炒房资金

流向股市能在多大程度上“对冲”流动性的收紧。

龙腾资产管理公司认为，随着严控房地产投资或投机的政策延伸及加码，投向房地产的

资金需要寻找出路，这又有利于流动性向股市流动，对整体流动性紧缩的影响又会有比较大

的对冲，但这个对冲的结果会是怎么样的，现在还很难判断。另外，从供给角度上看，今年

市场流动性压力也不小。虽然去年年底以来新股频频破发，但新股由于不存在发行不出去的

问题，发行节奏从目前观察不会放缓，今年的证券市场扩容压力仍然很大。

不过，京富融源资产管理公司则认为，“目前市场的资金并不缺，加息对收紧流动性的

意义并不大。”在其看来，加息对资产配置的影响比较大，会促使资金从地产流向证券市场，

总体而言，算是一种利好，

据记者了解，目前广州以及上海等地个别私募以及公募基金的专户产品已经陆续获得部

分炒房客的申购资金。例如，广州一家知名私募投委会主席透露，近期不少炒房资金投资公

募基金。博时基金一位专户经理也表示，最近他所管理的产品申购量有所增加，其中不少就

是来自于炒房客。

不过.上海一合资基金公司非公募业务总监则对记者表示，上述现象并不明显，还有待

观察，至少该基金公司还没有炒楼资金“光顾”。好买基金首席分析师亦表示，从草根调研

来看，上述现象也不明显，需要密切关注。

超级资金之二：千亿年金可直接入市股票投资最高30%

权威人士16日向中国证券报记者透露，最新的《企业年金基金监督管理办法》有望于

近期正式出台。《办法》将对企业年金基金固定收益类投资比例以及流动性投资比例以及股

票投资比例等进行调整。投资股票比例将不高于投资组合的3（）%o资本市场有望迎来数千

亿元资金，其中约千亿元净直接流向股市。人力资源和社会保障部于去年12月23日就《企

业年金基金监督管理办法（修订草案）》公开征求意见，其中，取消对股票投资比例上限为

20%的限制。

此次公布的《办法》与此前的修订草案差别不大。修订草案提而企、业年金基金固定收益

类投资比例上限，由原来不高于50%改为不高于95%,主要是银行定期存款以及协议存款

以及国债等固定收益类产品及可转换债以及债券基金以及投资连接保险产品等：降低流动性

投资比例下限，由原来不低下20%改为不低于5%,主要是银行活期存款以及中央银行票据

等流动性产品及货币市场基金。修订草案未就股票等权益类产品及股票基金以及混合基金等

的投资比例上限（30%）作调整，但取消对股票投资比例上限为20%的限制。也就是说，未

来股票投资比例上限最高可放宽到投资组合的30%。对外界热传的企业年金可进行不动产

投资和私募股权投资，《办法》未予以涉及。

据统计，截至2009年底，我国企业年金规模约为2525亿元，按过去4年平均每年增加

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461亿元增长速度估算，2011年企业年金规模预计达3500亿元左右。预计《办法》实施后，

按股票投资最高投资比例为30%推算，2011年最多约有1000亿元资金可直接进入股市。

截至2010年底，企业年金基金法人受托机构管理的建立企业年金的企业为33210个，

参加职工为563.45万人，受托管理金额为1474.65亿元。托管机构管理的企业年金基金规模

为2809.24亿元。投资管理机构实际运作的企业年金基金为2452.98亿元,投资组合数为1504

个。2010年企业年金基金加权平均收益率为3.41%。

超级资金之三：煤老板借道阳光私募转战A股

房地产调控趋紧，处于相对低位的股市却出现了转暖迹象。不少煤老板将闲置资金与部

分自楼市撤出的资金瞄准投市，而私募产品成为他们入市的主要渠道。据广州以及南京以及

深圳等地的多名私募证实，近期的确出现了上述现象。

去年某黑马私募本周向证券时报记者透露，去年出色的业绩吸引了几位山西煤老板前来

咨询申购新产品，动用金额达几个亿。广州新价值投资委员会主席罗伟广也表示，有几个煤

炭老板的确要通过投资私募产品入市，金额也都有几个亿左右。广州达融投资管理有限公司

函事长吴国平介绍，在新产品募集过程中，有一位煤老板将楼市撤出的一个亿的资金分成两

部分来投资，一部分进入风投，另一部分计划投资该私募筹备的新产品，规模在四五千万元

左右。

重阳投资总裁助理沈斌与广州斯达克投资总经理黎仕禹也表示，虽然没听说类似情况，

但客观上应该存在这种可能，楼市投资机会大大较少，股市又处于低位，煤老板把一部分资

金投入股市是很现实的问题。

上海一位资深投资人士认为，由于对股市了解较少，煤老板大多喜欢投资楼市，不过，

近来严厉的调控政策可能是导致这些煤老板进入股市的重要原因之一，不过即使投资段市，

煤炭资金还是要借助一些专业理财产品更靠谱。另据上海一家知名私募基金公司的市场副总

监介绍，除个别阳光私募外，近期部分地下私募代客理财业务中也有不少煤老板携资金进入。

业内人士表示，煤老板拥有大量资金，这些资金一向以“嗅觉冠敏”著称，往往能够提

前布局各类市场。目前股市与楼市已显示出跷跷板效应，不排除煤炭资金大举进入股市的可

能。

(2011/02/17)

［朱从玖称要着力推养老金入市】

连日来，出席全国两会的代表委员，在两会期间发表了不少真知灼见。透过这些有分量

的意见，从中不难找出事关中国资本市场发展的利好信息。昨天，全国政协委员以及中国证

监会主席助理朱从玖在证监会举办的新闻发布会上表示，“十二五”规划提到“提高直接融

资比重”，这需要资金结构的调整，而提高养老金投资比重是未来的一个着力点。分析人士

表示，这对股市而言是一重大利好。

下功夫推养老金入市

朱从玖说，“十二五”规划草案提出“显著提高直接融资比重”，背后的含义是会有很多

公司利用资本市场筹措资本以及筹措债务性资金，以满足发展需要，还会有资产证券化等其

他工具的安排，这是题中应有之义；另外一方面，要在整个市场的资本提供上，提出柞匹配

的资金安排，这是市场良性发展所必需的。

谈及拓宽资本持续流入机制的渠道，朱从玖指出，监管层目前已做了大量的工作来推动

各种资本的进入，比如鼓励保险资金入市以及大力发展公募资金以及推动企业年金入市等。

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未来，随着大量的公司成为上市公司，还需要花力气构建资本的持续机制，比如在推动养老

金入市上卜功夫。朱从玖说，证监会对成熟市场的研究发现，养老性质的基金占入市资金的

比重很大，“养老性质的基金在欧洲股市要占到（入市资金的）70%,在美国股市可能达到

50%,在多数国家占到40%以上。我们的市场在这一块可以做更多的工作。”

提供安排相匹配资金

分析人士认为，朱从玖的话，对市场来说，应是重大利好。众所周知，由于养老金是职

工的养命之钱，养老金在投资方面异常注重低风险性，因而相应地其投资重点一直是放在低

风险基金，例如货币基金或债券基金等。如今，管理层提出要提高养老金投资比重，且以国

际成熟市场为例，事实上，就是要加大养老金入市比例.

作为职工养命之钱，养老金有保值增值的需要。如果市场一直处于熊市状态，养老金入

市岂不是打水漂？因而，证监会提出“提高养老金投资比重”与“十二五”规划提出“显著

提高直接融资比重”表述一样，是管理层对未来市场向好的一个决心。此外，朱从玖表示，

“目前大量融资需求都云集到资本市场，管理层希望能满足他们的需求。但在资本市场的资

本提供方面，要有与'显著提高直接融资比重'相匹配的资金安排，这是市场良性发展所必

需的「这或许从另一个侧面佐证管理层对未来市场向好的决心。

（2011/03/09）

［企业年金股票投资比例还有上调空间】

近口，人力资源和社会保障部联合银监会以及证监会以及保监会发布了修订后的《企业

年金基金管理办法》（以下简称《办法》），并将于今年5月1日起开始施行。

记者注意到，此次发布的新《办法》取消了企业年金基金对股票投资20%的比例限制，

但没有对股票等权益类产品及股票基金以及混合基金等的投资比例上限（30%）作出调整，

这就意味着，未来股票投资比例上限最高可放宽到投资组合的30%。对于外界热传的企业

年金可进行不动产投资和私募股权投资，本次出台的新《办法》都没有涉及。

应该说，企业年金投资股票的比例上调，不论是克•比国外发展情况，还是依据国内的

实际状况，都属于必要之举，而且从发展趋势上判断，投资股票的比例在未来还有进一步上

调的空间。

从世界范围来看，不同国家对于企业年金投资比例有不同的限制，但经过•段时间的发

展，其股票投资的比例几乎都出现了明显提高。历史数据显示，在美国，1983年企业年金

有44.68%的资产投资于股票市场，到1993年，这一比例增加到52.13%,而到2003年,则

进一步提高到62%；在英国，企业年金在1983年有59.96%的资产投资于股票市场，到2003

年投资比例达到67%；在日本，企业年金投资于股票市场的比例从1983年的8.96%猛增到

1993年的29.19%,到2003年更是高达44%；在荷兰，到2003年企业年金投资于股票的比

例也已达到43%。这样的投资比例和发展速度都远远高于我国。

从国内实际状况看，此前颁布的企业年金基金管理试行办法对于投资比例数量的限制显

得过于严格，不利于企业年金进行长期投资。比如，此前规定，投资银行活期存款以及中央

银行票据以及短期债券回购等流动性产品及货币市场基金的比例，不低于基金净资产的20%；

投资银行定期存款以及协议存款以及国债以及金融债以及企业债等固定收益类产品及可转

换债以及债券基金的比例，不高于基金净资产的50%o其中，投资国债的比例不低于基金

净资产的20%；投资股票等权益类产品及投资性保险产品以及股票基金的比例，不高于基

金净资产的30%,其中投资股票的比例不高于基金净资产的20%。

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从理论上分析，企业年金基金投资的一大特点是长期投资，这个特点决定了企业年金的

投资策略以及投资工具的选择都应以长期性为基础。货币类资产和一般的固定收益类资产是

短期性投资工具，在期限上与企业年金的长期性不匹配。相反，权益类资产中的股票以及基

金等长期性金融工具更匹配企业年金的长期投资需求。

有关社保专家指出，在长达几十年甚至上百年的时间周期里，货币市场和固定收益市场

投资工具的平均收益率远远低于股票的平均收益率，看似安全的货币类资产和固定收益类资

产的投资，在长期性投资的收益对比中，不但不能战胜通货膨胀以及保值增值，反而有可能

使企业年金面临贬值的风险。只有匹配股票和其他权益类投资工具，企业年金在较长时期内

才具有战胜通货膨胀以及取得长期较高投资收益的可能.

长期投资者的资产组合选择理论认为，国库券等债券以及其它货币市场投资对短期投资

者来讲是相对安全的，但对于企业年金这类长期性质的养老金投资来说则不同。企业年金基

金的安全资产不是国库券，而是长期通胀指数化债券。这种资产在较长时期内提供了一个稳

定的真实收入流，可以支持参与企业年金计划的受益人在未来长期稳定的消费流。企业年金

基金投资权益类资产的比例，应与企业年金计划参与者的储蓄生命周期特征相吻合。对拥有

相对稳定劳动收入的年轻投资者来讲，他们也乐于将资产组合倾向于权益资产，并在接近退

休的过程中逐渐增加货币类和固定收益类资产的比例。

按照长期的发展趋势判断，股票的投资收益率要远高于债券的投资收益率，而股票和债

券的长期投资风险(也称为平均标准差)并没有想象中那么大。

正是基于上述理论与实践，此次修订的新《办法》将企业年金投资股票的比例放宽，而

且完全可以预期，这一比例还有进一步上调的空间，那些年金市场占有率最高的保险巨头对

此应早做打算。

(2011/03/08)

【炒楼资金另谋出路专家称不会很快流入股市】

楼市调控笫三波重拳出击，炒楼资金何去何从？机构认为炒楼资金在未来一段时间里将

流向其他领域，包括股市。但有专家提醒股民，房地产的交易需要一个过程，因此资金并不

会很快流入股市。不能据此断定大盘已无下跌空间，目前的反弹应该还是场内资金在运作。

楼市表现卖了难买恐慌性抛盘未现

本周四，国务院出台进一步加强房地产市场调控的“新国八条，记者调查市场发现，

楼市热钱挤而未出，炒楼资金大规模挥泪告别楼市转股市的情况虽仍未出现，但“小荷才露

尖尖角，早有蜻蜓立上头”，股市投资未雨绸缪。

昨天记者在广州各地看到，各家中介公司门庭冷落。裕丰地产中山一分行业务主任高朝

梁对本报记者表示：“打压楼市会有恐慌性抛盘？这不可能。卖了就买不回来了.而且这个政

策还在变化当中，谁也不敢乱动。”

向来看好中国楼市的境外资金也开始持观望态度。

美国平均楼价还是2008年金融危机前高位的三分之二，但是道琼斯指数已完全收复金

融危机发生时的失地；相反中国楼市在这场金融危机中毫发未损且已经价格翻番，而A股

仍与2008年危机前的高位距离甚远。“美国楼市的投机泡沫己经破裂，资金从楼市的转移在

很大程度上造就了美国股市的轻松复苏。"美国一家日报社的总编刘先生昨天对本报记者表

示。刘先生认为，中国经济虽已名列世界最强的几个国家之一，股市却是全球最弱的几个大

国之一。“中国股市有很多问题，但是成长性也强，包括我在内的很多美国人已经通过各种

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办法投资中国股市。”刘先生告诉记者。

记者了解到，在过去的一年，美国华人聚集的城市如洛杉矶以及纽约等地，国内一些大

楼盘均到当地大打广告，但是进入新年以来中国楼市广告在美国已经消失了。同样，巴西里

约热内卢当地侨领之一尹先生告诉记者，2010年时很多巴西人都纷赴中国的二以及三线城

市分享中国楼市的盛宴，但今年开始，己嗅到严控味道的很多巴西人都不打算再继续前往中

国投资楼市。“但与巴西以及美国等地的股市相比，A股市盈率很低，正在考虑通过可行的

办法投资。”

资金流向楼市资金转向难一蹴而就

有房地产人士表示：“通胀率这么高，房子要压制投资，这钱总要有个去处吧”。在新浪

网的微博上，有人直接就表示：“新国八条的出台，使许多资金无处可投，看来最终还是要

到股市来捞一把。”

银河证券营业部陈武宏分析，在新政下，楼市已基本上失去炒作价值，楼市资金向其他

市场转移成为必然。股市由于其容量大以及H前处于低位以及收益高等优势，理应成为楼市

资金转移的首选。本周四放量反弹，应该跟市场对这一预期有一定关系。

长江证券营业部尹作翼表示，FI前大盘已到阶段性底部，做空动能不足，超过七成股票

超跌，楼市资金定然不会放弃这种机会。

不过房地产专家就表示，资金从楼市流向股市并不能一蹴而就。

满堂红研究部周峰表示：“就目前的情况看，股市还很难吸引大批量资金从楼市转移。”

他分析，目前地方的细则还未出台，而且很多投资客手中也持有一定数量的房产，只要他们

在未来半年内不准备出货，或只是放出已获得较大升值空间的物业，那他们所持有的资金都

不会随便转移出房产领域，

深圳世华地产研究总监肖小平认为，应有一部分资金会从房地产市场中流入股票，但比

例不会很大。

不过也有分析师认为,楼市资金进入股市可能性不大。德邦证券分析师张国雄认为，其

原因有：一是楼市交易不像股市可以随时兑现，因此热钱并不会很快流入股市。二是是因为

担心房地产政策的打压会拖累股市，相信热钱也不会轻易入市。

入市途径

资金或通过私募和期指炒股

记者了解到，楼市资金转战股市一般有两条途径：一是直接开入，二是通过购买公募或

私募基金等中间产品借道进入股市，由于私募基金一直以来的灵活操作，本次有望吸引更多

的资金注入。

“很多炒房人并不会炒股，所以需要我们的帮助。”对于炒房客转战股市，一位私募基

金经理这样称。在他看来，炒房资金转投股市所追求的高收益，只能够在私募基金这里得以

实现。

据私募排排网统计，截至目前，全国私募基金规模已达1.1万亿元规模。

此外，相关人士认为，在期指推出后，部分撤出楼市的资金会寻求利益最大化的投资，

很可能会进入期指市场。而在近期股市走势低迷以及前途迷茫之时，期指更容易获得赚钱良

机。兴业银行资金运营中心主管鲁政委表示，如果楼市受调控影响而步入低迷，股市也难现

大涨，那么一部分资金可能将做空股指。

事实上，期指交易的杠杆机制，与房地产市场有相似之处。但房产既能自住以及又能出

租，购房者“断供”可•能性较小；而期货投资者要时刻面临追加保证金以及甚至被强行平仓

的风险。国泰君安证券蒋瑛琨就表示，“期市是个高风隆市场，炒楼资金未必熟悉期市交易

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规则。

炒楼客心态短线炒搂客考虑做中长线

记者了解到，连续的地产调控政策的确对炒楼一族的心态造成很大影响，相当一部分炒

楼客觉得未来炒楼的成本高了，盈利空间却小了，已经是时候要掉转枪头了。

转向者：炒楼成本或超7%

市民陆先生手上H前有五套屋，FI前他正准备把其中两套卖掉转战其他市场。“我买房

投资肯定要申请房贷。按现在这个势头，五年以上贷款利率超过6%,未来还可能再加50

个点或75个点，加上若房产税开征，炒楼的成本就很有可能超过7%。”

陆先生说，两三个月前，他的一位朋友在美国俄勒冈买了一套150平方米的小别堂，或

者叫独立住宅，精装修，提包入住，20万美元，后来政府还退了8000美元的税，等于140

万元人民币就买了一套别里。“这和中国房子的价钱相差太远了”。

这种鲜明的对比让陆先生有了“不追了”的想法。陪先生觉得，还是股市里面机会多一

些。陆先生说，目前的投资市场，不进股市，进哪呢？买国债？2.7%以及2.9%的回报率太

低；买基金？股票型风险也不小，货币型收益低；买黄金以及白银？前一段时间炒得已经不

低了；进入实体经济？不是专业干以及有资源的，根本别想。比来比去，还是投资股市更适

合。

“如果把时间放长到未来10年，现在股市是3000点，10年后会否到9000点？而广州

中心区的楼价已达2万-3万元/平方米，10年后又会否到9万元/平方米？哪个可能性更大？”

资深银行业人上梁东晖认为，在当前情况下，投资房产不如购买定投的指数基金稳健，如果

是出于对抗通胀目的，也可以购买黄金。

坚持者：炒楼就做中长线

炒楼客阿雄的心态依然相当不错，他表示：“房子还能继续做，不过只能做中长线.”阿

雄观念很明确，“熬得住就熬，熬不住就抛”，由于事先算盘打得精，该到手的利润少不了多

少。“原本我预计能赚到1.5倍，其实就算按现在的价格出手,我起码也能赚上一倍。”

(2011/01/30)

［资金重显宽裕债市缓步上行】

本周上交所国债市场缓步上行，周五.卜.证国债指数攻于127.00/A,较上周微涨了0.03

点，全周共成交了13.54亿元，成交量较前期略有放大。上交所企债市场稳步上涨，周五上

证企债指数收于143.95点，较上周上涨了0.18点，共成交36.16亿元。从走势图上来看，

近期市场资金面重显宽裕，国债市场和企债市场的走势渐强，短期有望维持小幅攀升格局。

资金面上，本周公开市场到期资金为1450亿元，央行通过公开市场操作实现净投放资

金1030亿元。从市场利率情况看，全周银行间市场债券质押式回购7天品种利率持续下行，

周五再度回到了前期2.2%左右的低位，显示出前期市场资金面紧张的局面已经基本缓解。

考虑到3月将进入央票到期的高峰，央行难以通过•级市场对冲到期资金，因此市场普遍预

计央行在3月将再次上调存款准备金率0.5个百分点。不过准备金率政策的边际效应已呈递

减，预计对市场的影响有艰。

基本面上，在今年1月份CPI涨幅低于市场预期的情况下，市场预测即将公布的2月份

CPI数据有望回落，同比增幅为4.6%左右。这表明前期央行的一系列宏观调控政策正在逐

步见效，未来央行调控政策的力度或将减弱。在加息问题上，市场分歧较大，有分析人士认

为三月份加息可能不大，也有分析人士表示加息周期尚未结束，不过未来加息的幅度及频率

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或将有所下降。

一级市场方面，本周二中鼎转债正式上市交易，以130元开盘后冲高回落，周五收于

128.3元，打新债的投资者获得了不错的收益。值得一提的是，3月1日公司控股股东已减

持公司可转债81.77万张，占发行总量的27.26%。这显示出，在转债市场走强的同时，机

构投资者获利了结意愿较强，未来打新债的收益率或将逐步减少。下周一石化转债也将上市,

预计该券的首日价格在110-125元。

总体来看，近期市场资金面又显充裕，央行的调控力度略有减弱，债市的走势渐强，再

度缓步上行，预计短期内债市仍将维持震荡上行格局。不过，未来通胀压力犹存，央行的调

控政策尚未结束，债市的不确定因素依然较大。建议投资者以保守操作为主，控制风险。

(2011/03/04)

【信托资金“试水”保障房】

由于房地产调控的持续加码，再加上央行频频出台加息以及上调存款准备金率等宏观政

策，上周国内信托理财市场出现了成立数与发行数双降的局面，规模大幅荽缩。分析人士表

示，目前房地产信托仍然是信托公司的拳头产品，上周监管层出面辟谣，强调并未放松房地

产信托业务的监管，等于再次强调房地产信托风险。FI前信托公司和投资者都处于谨慎观望

状态，产品数量下滑也在情理之中。

市场规模大幅菱缩据用益信托工作室不完全统计，上周共有7家信托公司成立了14款

集合信托产品，成立规模为8.15亿元，与前一周相比，不论是成立数量还是成立规模，以

及参与发行的信托公司数量都大幅下降。业内人士表示，这与前两周信托产品发行低迷有直

接联系。

上周国内仅有7家信托公司发行了8款集合信托产品，发行规模为10.64亿元。与前一

周相比，发行数量降幅为46.7%,发行规模降幅为45%。用益信托工作室岳婷表示，市场发

行量减少一方面是因为各方对房地产信托持谨慎态度，使得房地产信托产品减少，并导致信

托市场近期萎靡；另一方面，新年伊始，因为信托产品发行流程较长，产品发行复苏较缓慢。

据悉，上周成立的产品的平均期限为1.67年，平均收益率为7.94%。相对于此前而言，

产品的平均期限略有下降，平均收益率略有【可升。岳婷表示，近期投资者对期限较短的信托

产品的认可度较高，因此成立产品的平均期限•直较短。不过，上周收益率虽略有回升，但

仍普遍低于投资者的心理预期。

信托探索投资保障房据悉，上周发行的集合信托产品的资金运用方式较分散，贷款以及

股权投资以及权益投资各2款，规模分别为1.5亿以及7.2亿和0.8亿元；组合运用和其他

投资各1款。在投资领域方面主要集中于基础设施领域和工商企业领域，各发行了3款产品

规模分别为3.8亿和2.14亿元；房地产领域和其他领域各1款，其中这款房地产信托为结构

化产品，规模4.7亿元，用于建设安居工程，与保障房建设相联系。

2月26日，全国社保基金理事会与南京市签订协议，为南京保障房建设提供3()亿元信

托贷款，专项用于支持南京市保障性住房项目建设。这是全国社保基金首次为地方保障房项

目提供信托融资。岳婷表表示，保障房建设是“十二五”规模的重点，在房地产信托严控的今

大,信托业需要在房地产行业需求新的突破口，而受国家政策扶持的保障房是个很好的选择。

此次保障房信托主要是社保基金以及信托公司与政府的合作，可以说是信政合作的新发展，

同时也是社保基金参与国家扶持产业的新发展，也为将来民间资本通过信托进入保障房项目

探了路。

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除了这则消息，上周关于房地产信托调控加紧的消息也从高层传来。此前曾有媒体报道

说，虽然没有发文放开房地产信托贷款，但自今年2月份以来，银监会已不强行制止信托公

司发放房地产信托贷款的行为，不过重启后的房地产信托项目利率都高达15%以上。对此，

银监会相关部门负责人辟谣称，自2005年起，银监会陆续颁布多项房地产信托业务监管规

定，银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变。今后银监会将密切跟踪房地产

市场最新变化情况，继续坚持相关监管政策和要求，积极贯彻落实国家房地产宏观调控政策。

岳婷表示，监管层的声明等于再次强调房地产信托风险，今后信托公司和投资者可能会

谨慎观望，未来房地产信托将不会大幅发行。

(2011/03/01)

【千亿信托资金输血房地产】

今年，为遏制部分城市房价过快上涨，国家实施了较为严厉的房地产调控措施一一监管

部门从土地储备贷款以及房地产开发贷款和购房贷款三个方面对房地产行业进行信贷调控。

受其影响，•向以资金密集型著称的房地产业面临巨大的资金压力。

信托资金进入房企

对于资金链紧张的房企而言，信托融资无疑是其“解渴”的方式之一。信托融资即“受

人之托，代客理财”，它是间接融资的一种形式，是通过金融机构的媒介，由信托公司向投

资者进行的融资活动。

上个月，我省一家上市房企请渤海国际信托有限公司“搭桥”，融资8亿元用于汉口某

城中村改造项目。根据协议，渤海信托将其募集的信托资金用于上市房企全资子公司增资，

由此取得子公司50%股权。上市房企在18个月的信托期届满时，向渤海信托受让相关权益。

7月，同样是这家上市房企，与吉林省信托有限公司合作，通过发行房地产信托产品至

少募集到了7亿元的资金，募集资金将用于该上市房企在汉阳的某房地产项目。

还是这家上市房企，今年年中通过另外一家信托公司“搭桥”，融资10亿元用于武昌某

项目开发。

在不到半年时间，该上市房企通过信托公司“搭桥”，至少获得了25亿元的融资。汉口

一家银行公司业务部负责人表示，“在国家加大房地产调控力度的背景下，房地产企业普遍

资金链紧张。20多亿元的信托融资，对任何一家房地产企业都有解渴之效。”

上述公司频频通过信托融资，只是今年兴起的房地产信托热的一个缩影。国内一知名研

究机构向本报提供的监测数据表明，最近三个月全国房企的信托融资额比去年全年还要多：

2009年全年房地产信托产品的发行规模仅为312.72亿元，而今年8-10月的累计发行规模高

达349.54亿元。

房地产信托的“热度”，也许超出许多人的想象。中国信托业协会公布的数据表明，今

年前三季度，房地产信托规模累计新增千亿元(1044.55亿元)，是去年全年的3.34倍，

房地产信托受青睐

房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于

房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。

一方面，房地产信托能为房地产委托人提供可靠的融资渠道；另一方面，房地产信托能

为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。当前，在银行存款利率不高以及投资渠道有限的背

景下，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道，房地产信托可谓“生逢其时”。

在国家严控开发贷款的情况下，房地产企业纷纷转向，通过信托以及民间借贷等方式融

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资。在信托方面，巨大的融资需求某种程度上推高了房地产信托的价格一一房地产信托产品

的收益率节节走高。

有例为证。今年7月，为武汉一房企量身打造的信托产品在汉发售，预期年化收益率为

7.2%。两个月后，同样为该房企另一项目打造的信托产品的年化收益率就攀升了近五分之

一：第一年收益率为8.5%,一年后为9%。

以上月第三周(10.11-10.17)为例，该周共有15家信托公司发行18款集合资金信托产品，

其中有10款投资于房地产领域。房地产信托产品不仅占比高达56%,而且预期收益率水平

持续高企：最高年化收益率达11%，最低7.1%,一股都在10%附近。

一研究机构向本报提供的监测数据表明，近三个月房地产信托产品发行规模已超过去年

全年水平,平均收益率从去年的9.57%上升至10.12%,单款产品预期收益率最高达到13.50%

——高收益率的背后，意味着房地产企业融资的高成本。“房地产信托产品发行规模和收益

率不断上升，除了信贷调挖的原因之外，还与信托公司自身对信托业务结构的主动调整有关

普益财富研究机构专家分析，《信托公司净资本管理办法》今年8月颁布实施后，信托公司

的信托业务规模受到净资本的严格限制，在短期内不能扩充资本的现实背景下，如何在有限

的空间里获得较大的收益是信托公司考虑的主要问题之一。因此，信托公司将有限的信托资

金更多地投向高收益的房地产业，并通过积极主动的管理，获取较高的收益。

信托融资热或降温

今年，国家尽管实施了较为严厉的房地产调控，紧缩了房地产开发贷款，但种种迹象表

明，银行贷款依然是房地产开发商最主要的融资渠道。数据表明，去年房地产开发贷款新增

5764亿元，占全年新增贷款的6.01%；今年前三季度，房地产开发新增贷款5592亿元，占

比不降反升，达到&88%,

国内大部分房地产开发企业自有资金不超过20%,开发资金呈现银行贷款以及自筹资

金和其他资金来源(如信吒以及上市以及债券等)三足鼎立的局势。“在银行收紧信贷后，房

地产信托异军突起，支撑了房地产商的开发投资经营活动。但是，对房地产企业来说,以过

高成本融资无疑如饮鸩止渴。”湖北银监局有关人士近匚在一次大会上提醒注意房地产贷款

风险。

据悉，包括中融信托以及平安信托在内的多家信托公司已暂停了房地产信托业务，房地

产信托融资亮起了“红灯二

近三个月房地产信托产品的平均年化收益率超过10%,加上信托公司要赚取的合理利

润率等，部分房地产公司通过信托融资支付的成本实际上已超过15%。”目前的房地产信托

热，是开发商在银根紧缩以及成交量清淡以及销售回款不足所导致的资金链紧张的情况下，

另觅融资渠道的必然结果，具有偶然性。随着宏观经济回归常态,房地产市场逐步趋于理性，

暴利时代将一去不返，开发商也没有能力担负如此高的融资成本，对于信托融资的需求会大

幅下降，房地产信托将随之降温。”西南财经大学信托与理财研究所有关专家表示，房地产

开发商顺应国家宏观调控攻策，通过降价销售，加快资金回暖，也许是解决资金困局的较好

选择。

(2010/11/26)

【保险资金投资不动产首单“亮相”】

中国太平洋保险集团9日宣布，旗下太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋一上海公

共租赁房项目债权投资计划”已正式通过保监会的备案，该计划将募集40亿元资金，主要

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用于上海地产(集团)有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设

和运营。

该债权投资计划是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的第一单不动产债权

投资计划，也开创了保险资金以债权方式投资不动产的先例。该债权投资计划设计了具有保

底收益以及不设封顶收益的浮动利率机制，在支持公益性项目的同时，保障了保险资金较为

合理的投资回报。

据了解，投资保障性住房的债权投资计划投资期限一般较长，符合保险资金(尤其是寿

险资金)期限长的资金特点，可以和保险资金的久期相匹配，有助于实现保险资金的资产负

债匹配管理。同时，债权投资计划与股票以及债券类资产具有不同的属性特征,相关性较小，

也有利于增强公司资产组合收益的稳定性。

此前，保监会主席吴定富6口在参加全国两会期间曾表示，保险资金投资保障性住房没

有法律障碍，保监会也已同意在上海试点保险资金投资保障性住房。

(2011/03/10)

［上海正试点保险资金投资保障房】

“保险资金投资保障性住房，没有法律障碍，上海正在试点。”中国保监会主席吴定富

6日在回答媒体提问时，透露了这一消息。

吴定富表示，保监会根据有关法律法规，正在研究制定保险资金投资保障性住房的有关

规定。在此前提下，保险公司可以自主选择以及自主经营以及自担风险。但不是全面铺开，

而是试点先行。

随着我国保障房建设方面的力度不断加大，相关资金需求也大幅增加。全国政协委员以

及银监会主席助理阎庆民给大家算了笔账：2011年中国将建设100()万套保障房，“十二五”