办公楼物业管理服务合同

XX办公大楼物业管理服务合同

甲方（采购人：XX办公大楼

乙方〔成交人：XX大地物业管理

根据《物业管理条例》和相关法律法规的规定，在自愿、

平等、商议一致的基础上，就甲方选聘乙方对办公楼及住宅

区提供物业管理服务事宜,签订本合同。

一、物业管理区域情况

第一条物业管理区域基本情况

物业名称：xx办公大楼物业管理服务

地址：XX市

物业类型：单位办公区及住宅物业管理服务

管理范围：办公区东至通道，南至北墙，西至大道边，北

至公司交壤围墙，建造共计约24000平方米的区域。具体物

业构成及配置的共用设施设备明细详见甲方提供的资料或

者实地察看了解。

二、物业管理服务事项

第二条乙方提供服务工作主要内容

为甲方及本物业的全体业主.和物业使用人（全体'也丰及

物业使用人授权给甲方签订合同提供安全保卫、保洁服务、

水电维修、设施设备维护、环境绿化、机关暂时服务等内容。

第三条乙方为甲方及本物业管理区域内的全体业主

和物业使用人提供下列的物业管理服务事项:

〔一物业范围内建造物的共用部位〔共用部位包括楼

盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门

厅等的维护,主要内容为：

1、对共用部位进行日常管理和维修养护,检测记录和保

养记录齐全。

2、根据建造物的实际使用年限，定期检查共用部位的使

用状况，属于开辟商保修期限内的，乙方负责催促开辟商履

行保修义务。保修期已满，属于大、中维修范围的，乙方应及

时报告，由甲方确定礼聘第三方进行维修，在维修期间，乙方

须予以配合做好维修协助工作。

（二公共设施设备及附属建造物和构筑物的维修养护和

管理主要内容为：

1、对公共设施设备及附属建造物和构筑物进行日常管

理和维修养护。（公共设施设备包括共用的上下水管道、落

水管、污水管、垃圾箱、共用照明、天线、空调、高压水泵、

电梯、楼内消防设施设备等及附属建造物和构筑物（附属建

筑物和构筑物包括道路、沟渠、水池、停车场等。

2、建立公共设施设备档案（设备台账，设施设备的运行、

检查、维修、保养等记录齐。

3、对设施设备进行规范标志，责任到人；操作维护人员

严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正

常。

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4、对公共设施设备每天组织检查,做好巡查记录，需要

维修，在保修期内的,乙方及时联系供货商保修。保修期已满，

属于小修范围内的，乙方及时组织修复，小修费用由乙方承担

（材料费由甲方承担；属于大、中修范围或者需要更新改造

的，乙方应及时报告，山甲方确定礼聘第三方进行维修，在维修

期间，乙方须予以配合做好维修工作。

5、每月对消防设施设备至少检查一次，保持其完好性，

可随时启用，消防通道保持通畅（新办公楼区的总消防系统、

水电系统、排水系统与南浦云大楼共用，物业管理、维护等

费用均包含在合同包干费用中。

6、保持小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐

全、规范。

7、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

8、在容易危及人身安全的设施设备上有明显警示标志

和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障设立应急方

案。

（三公共秩序维护（保安服务和小区安全保卫，主要内容

为：

1、商业广场主楼通道出入口（家属区门口24小时秩序

员执勤；商业广场裙楼通道出入口（办公楼先后7:30至18：

00秩序员执勤：老办公楼大厅24小时秩序员执勤。

2、秩序人员每天必须统一着装，持对讲机、警棍值勤，

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好和无监控死角,并保存一个月内监控摄像资料。

9、严禁乞讨、收报纸、拾破烂、推销人员、游动商贩

等闲杂人员进入办公区域,否则，甲方发现一次，乙方应向甲

方支付50元违约金。

（四保洁服务，主要内容为：

1、每天机关工作人员下班后对办公楼所有洗手间、楼

道、通道、包括楼梯扶手等公共部位进行保洁一次。

2、每天工作人员下班后，清洁部扮办公室的卫生并在第

二天上班前打好开水。

3、按照甲方的通知,及时准备会议室开会前的准备工作

（包括茶水、打开相关设施设备会议后，做好会后的卫生清

扫及收检工作。

4、不定时巡检公共场所的卫生，发现有污物、垃圾及时

清扫干净，办公区域的洗手间必须保证无污物、无异味。

5、逢冰雪天气，白洁人员及时清扫出通道，方便办公人

员和车辆进出。

6、做好窗户、玻璃大门的清洗工作，楼道对外玻璃一月

一次擦洗。大厅玻璃每周擦洗一次。

7、物业区域内的垃圾每日至少清运一次,保持垃圾桶清

洁、无异味。

8、小区道路、停车场、绿地、一楼大厅、楼道每日清

扫保洁1次；楼梯扶手每日擦1次；共用部位玻璃、路灯、

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楼道灯每周清洁1次，并及时拂拭路面积水。

9、由一位保洁人员对公共部位进行不定时的巡视，确保

公共卫生环境的清洁，没有垃圾和异味。

1（）、共用雨、污水通道每季疏通1次；雨、污水管道每

月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每

半年清掏1次，发现异常情况及时清掏。

11、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（五装饰装修管理,主要内容为：

1、根据《住宅装饰装修管理有关规定》和《业主规约》

要求，建立完善的《业主住宅装饰装修管理制度》。业主装修

前，依照规定审核业主或者物业使用人的装修方案，告知装

修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项：每日巡查装修施

工现场，发现影响房屋外观、危机房屋结构安全及拆除共用

管线等伤害公共利益现象的，及时劝阻施工并报告甲方和有

关部门。

2、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及

时劝阻。

（六管理与物业相关的工程图纸、住用户档案等物业资

料等。

（七代理书刊、信报、快递等分检，并及时送达或者告知。

（八做好市政、环卫、供水、供电、供气、通讯、邮政

消防等公共部门的衔接工作，以及其他涉及物业管理的行政

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外联事务。

（九受甲方委托，为XX科技大楼购电、供电至用户计量

表，乙方按甲方确定水电价格收费,并自负盈亏。

（十区域内的绿化维护（按要求定期修剪、整枝、除杂

草、浇水、防虫等。

（十一其他委托服务事项：其他可委托乙方对其提供物

业管理服务合同范围以外的服务，服务内容和费用由双方另

行商定。

三、物业管理服务质量

第四条乙方提供的物业服务标准应不低于《普通住宅小

区物业管理服务等级标准》（中物协[2004]1号所规定的二级

以上标准。

第五条本合同对乙方服务质量方面要求：

1.区内道路完好率95%以上；

2.室外照明完好率90%以上；

3.沟渠池井完好率90%以上；

4.消防设施及排水管网：管道畅通，无阻塞；无泄漏；

消防设施正常有效；

5.共用标示导示：标识实施完好率98%；标示无损坏；

6.其他共用设施：确保围墙安全使用；

7.智能化系统：系统性能良好，正常运行；设施完好，整

洁有序，无破损;

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8.物业管理区域明显被撬被盗事件，经公安部门确定被

盗事件，体积在（）.6*（）.6*（）.6米以上物品，由乙方负责实价赔偿。

甲方及业主其他体积在0.6*。6*。6米以下财产被盗（不含金

银、现金、有价证券、珍藏物品、通讯工具等贵重且便于

携带的物品，如乙方存在未尽安全保障责任之行为，则根据

其过失大小进行适当赔偿。

四、物业管理服务费用

第六条物业管理服务收费选择包干制,乙方不得以亏

损为由要求增加费用、降低服务标准或者减少服务项目。

物业管理服务费用的构成包括成本、法定税费和物业管

理企业的利润。

第七条本物业的管理服务费最高每年合同总价为人

民币：叁拾壹万元整，即每月人民币¥25833.00,每月结算1

次（甲方按服务费百分之五的标准提取服务质量保证金，如

乙方无违反合同内容行为在合同到期后一次性付清甲方按

每月将物业管理费汇至乙方指定的银行账户。

第八条责任区公共部位照明、绿化、值班（甲方指定

地等所用水电费，日常维修配件购置费用由甲方承担，交环

卫部门的费用由甲方承担。

第九条办公区电梯的电费、年检费、维修费由甲方承

担实际支出的百分之五十,其他部份由此外业主承担。

第十条其他相关费用划分

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乙方所收取的费用不包含公共及私有财产和人身安全

投保的保险费用。

物业服务管理设施和用品及物业工作人员生活用品的

购买和添置由乙方负责。

五、双方的权利义务

第十一条甲方权利和义务

1、甲方负责告知办公人员节假日和非上班时间进入办

公楼一律从办公楼后门值班室出入。

2、审批乙方提出的物业管理服务方案，年度管理服务计

戈”,维护养护计戈U,年度财务预决算报告，监督检查乙方各项

方案计划的实施。

3、监督乙方的管理，提供物业管理的办公用房，支持乙

方的管理服务工作。

4、负责引导甲方工作人员及全体业主、使用人接受乙

方的物业管理，委托业主委员会作为全体业主和使用人的物

业管理和日常协调机构,负责将业主的意见和要求汇总后与

物业公司交涉，其管理效力与甲方等同。

5、委托乙方对违反物业管理法律、法规和政策以及本

物业管理制度而伤害甲方利益的行为进行阻挠、调解、情节

严重的向公安部门报告并协助处理。

6、不干涉乙方依法或者依照合同规定内容所进行的管

理经营活动。

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7、乙方所聘用人员，因责任心不强，服务不到位，发生偷

盗现象等治安及安全事故的，甲方有建议解聘权。

8、有关《管理条例》等法律、法规、规章规定的属于

甲方的其他权利义务。

第十二条乙方的权利和义务

1、乙方须具备物业服务企业二级资质，并向甲方提供资

质证书及营业执照的复印件进行备查。同时按照合同约定的

物业管理服务事项和服务质量提供相应的服务。

2、按照合同约定的收费标准和方式向甲方收取物业服

务费。

3、承接物业时、应对物业共用部位、共用设施设备及

所有隐蔽工程进行查验，并做好书面记录和签认工作。

4、未经甲方书面允许，不得将物业管理区域的专项服务

业务委托给专业性服务企业或者机构,也不得将该区域的全

部物业管理转包委托给第三方。

5、根据业主或者物业使用人的委托，提供除合同约定以

外的服务项目，服务报酬由双方约定。

6、不得侵害甲方、业主、物业使用人的合法权益，不得

利用管理事项获取不当利益。

7、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的

重大事项、及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的

监督。

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8、结合本物业管理区域的实际情况，制定安全应急预

案、编制物业管理服务方案、年度管理服务计划、维修俣养

计划、年度财务预决算报告。

9、劝告、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、

物业装饰装修和使用等方面的规章制度的行为，对违反法律

法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告。办公区、住

宅区发生打架斗殴,保安人员应及时制止，如情节严重应及

时报警，防止事态扩大。

10、协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安

全事故时,应按紧急预案采取应急措施，并及时向行政管理

部门报告,协助做好救助工作。

11、非经甲方和所有业主及物业使用人许可并办理有关

手续，不得擅自改变公共建造和共用设施设备用途,不得擅

自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地。

12、本合同终止时，在甲方监督下,将物业管理用房等财

产、有关账目和物业管理相关资料及时如数交给新的物业管

理公司，如交接手续不全或者拒绝交接，扣除全部服务质量

保证金。

13、根据有关法律、法规、政策及合同的规定,制定本

物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项

管理经营活动。

14、按甲方所确认的物业管理服务范围、具体项目和服

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务标准提供服务，收取政策性服务费用。

15、负责编制公共部位房屋及附属设施、设备中、大维

修计划方案,报甲方审批。

16、接受甲方物业主管部门的监督、指导。

17、未经甲方批准允许不得占用本物业的公共部位和政

变其使用功能。

18、乙方必须选派较高素质的工作人员。其人员必须具

备道德品质、身体素质好、敬业精神强、工作作风等四项基

本条件，乙方应时常加强对下属工作人员的责任意识、安全

意识、服务意识等方面的教育和培训。

19、乙方必须确保甲方所核定的各个岗位的人数，但有

权根据需要，在与甲方商议一致后，对下属工作人员进行调

配。因人员调整产生的责任和发生的费用乙方自负。

2()、保证所聘用人员身体健康,年龄不能超过55周岁，

并胜任所应聘的岗位要求与其签订书面的劳动合同并提交

给甲方备案，为礼聘人员购买相关社会保险(五险一金，确保

人身安全，聘用人员因违反纪律、法规和其他制度而造成后

果的,由乙方自行承担一切责任。

21、.统一为员工配置岗位相一致的服装，保证所有员工

在上班期间服装规范、整洁，保持良好的形象。

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22、乙方所指派的人员因劳动关系、患病、因工或者非

因工造成人身伤亡事故纠纷，均由乙方自行解决并承担相应

的

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法律责任，与甲方无关，并不得因此影响甲方的正常办公秩

序。

23、《管理条例》等相关法律、法规、规章制度的乙方

其他权利、义务。

第十三条根据甲方的授权，在物业管理服务中授予乙

方以下权利：

1.制定必要的规章制度，并以有效方式催促业主和物业

使用人遵守。

2.采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人

违反《业主公约》及公众管理制度的行为。

第十四条物业管理用房属全体业主所有，由乙方在合

同期限内无偿使用，但不得擅自改变其用途。

六、合同期限

第十五条本合同期限自2022年1月1日至2022年1月1

日止。

合同期限届满前一个月。甲、乙双方如故意向续签合同，

应按相关政策报批并履行正式手续方可；双方未能续签合同

的，乙方应在合同届满后七日内退出物业管理，交还物业管

理用房及所有资料。属于乙方征得甲方书面允许添置的不能

拆迁的固定资产双方可商议作价给甲方。

七、违约责任

第十六条乙方除按合同约定进行公共部位的保洁外,

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增加有关办公室、会议室的保洁工作，不另行增加服务费用，

甲方不定期对保洁工作进行抽查，卫生有死角，明显积灰现

象的经甲方、业主、使用人告知一天内未组织人员清洁，乙

方每次应支付违约金200元。乙方保证排水、排污管道沟井

的通畅，若浮现公共水管破裂、下水道阻塞（无特殊情况在

24小时内乙方未修复,乙方每次支付200元违约金，乙方应在

加强对办公楼进出人员的管理,做好值班记录，因管理不到

位,浮现偷盗事故，乙方每次应支付1000元违约金并附赔偿

责任。

第十七条如因甲方原因，造成乙方未完成规定服务质

量或者直接造成乙方经济损失的，甲方应赋予乙方相应补偿;

乙方有权要求甲方期限改正，仍不改正的，有权解除合同。

第十八条如非因甲方原因，乙方服务不符合质量要求或者

直接造成甲方经济损失的,乙方应赋予甲方相应补偿；甲方

有权要求乙方限期改正，视情节轻重扣除当月乃至全年服务

质量保证金，并有权解除合同。

第十九条因甲方房屋建造、设施设备质量或者安装技

术等原因,造成重大事故或者损失的，由甲方承担责任并负

责善后处理；因乙方管理不善或者操作不当的原因造成直

大事故或者损失,由乙方承担责任并负责善后处理。