2025年物业管理师考试物业管理与房地产租赁合同管理法规试卷(含答案)

2025年物业管理师考试物业管理与房地产租赁合同管理法规试卷(含答案)一、单项选择题（共20题，每题1.5分，共30分。每题只有1个正确选项）1.根据《民法典》及《物业管理条例》，关于业主共同决定事项的表决规则，下列表述正确的是（）。A.选聘和解聘物业服务企业，应当经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意B.使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意C.改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上同意D.改变共有部分的用途，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意2.某小区物业服务合同约定“公共区域照明电费由全体业主分摊”，但部分业主以“未实际使用”为由拒交。根据《民法典》第944条，正确的处理方式是（）。A.业主未实际使用公共区域照明，可不承担分摊费用B.物业服务人已按约定提供服务，业主应按约定支付费用C.需重新召开业主大会调整费用分摊规则D.由物业服务人自行承担未收部分费用3.关于房地产租赁合同的形式要求，根据《城市房地产管理法》及《民法典》，下列说法正确的是（）。A.租赁期限6个月以上的，必须采用书面形式；未采用书面形式的，视为不定期租赁B.租赁期限1年以上的，必须办理备案登记；未备案的，合同无效C.口头租赁合同自双方达成合意时生效，但不得对抗善意第三人D.房屋租赁合同必须约定租金支付方式，未约定的合同不成立4.某业主将住宅出租给公司作为办公场所，未告知物业服务企业。根据《物业管理条例》及相关规定，物业服务企业可采取的措施是（）。A.直接停水停电强制整改B.要求业主恢复住宅用途，否则向有关部门报告C.提高该户物业服务费用标准D.与承租方签订补充协议，约定额外管理责任5.某小区电梯故障需紧急维修，维修资金账户余额不足。根据《住宅专项维修资金管理办法》，正确的处理程序是（）。A.由业主委员会直接向业主分摊不足部分费用B.物业服务企业垫资维修后，可要求业主限期补缴C.需召开业主大会表决是否续筹维修资金，未表决前不得维修D.经街道办事处核实后，可从物业共有部分经营收益中先行列支6.甲将房屋出租给乙，租赁合同约定“乙方不得转租”。乙未经甲同意将房屋转租给丙，丙入住后拖欠物业费。根据《民法典》第716条，下列说法错误的是（）。A.甲有权解除与乙的租赁合同B.丙拖欠的物业费应由乙承担C.甲可要求丙腾退房屋D.乙与丙的转租合同自动无效7.某物业服务企业未按合同约定提供绿化养护服务，导致小区绿植大面积枯死。业主委员会要求降低物业费，根据《民法典》第942条，正确的处理是（）。A.物业服务企业构成根本违约，业主可拒交全部物业费B.业主需按合同全额支付物业费，可另行主张赔偿损失C.可按服务质量瑕疵比例减少物业费D.需经业主大会表决后才能调整物业费标准8.关于房地产租赁合同的登记备案，下列表述符合《城市房地产管理法》的是（）。A.备案是合同生效的要件，未备案的合同无效B.备案是行政管理要求，未备案不影响合同效力C.备案由承租方单方办理，出租方无协助义务D.备案后租赁合同期限自动延长至备案登记日9.某小区业主大会已成立，但未选举产生业主委员会。根据《物业管理条例》，下列事项可由（）组织实施。A.街道办事处代行业主委员会职责B.物业服务企业直接决定C.专有部分占比20%的业主联名提出D.社区居民委员会临时履行业主委员会职责10.甲将房屋出租给乙，租期5年，租金年付。第三年甲将房屋卖给丙，丙要求乙搬离。根据《民法典》第725条“买卖不破租赁”原则，正确的处理是（）。A.丙取得房屋所有权后，原租赁合同对丙继续有效B.丙可要求乙搬离，但需赔偿乙剩余租期损失C.甲未提前通知乙卖房，乙可主张甲承担违约责任D.租赁合同因房屋所有权转移自动终止11.某物业服务企业将电梯广告收益全部纳入企业收入，未公示也未分配给业主。根据《民法典》第282条，业主可主张（）。A.广告收益归物业服务企业所有，因企业负责管理B.广告收益扣除合理成本后归业主共有C.广告收益由业主与物业服务企业平分D.广告收益应全部用于补充维修资金12.关于承租人的优先购买权，根据《民法典》第726条，下列情形中承租人丧失优先购买权的是（）。A.出租人通知承租人后，承租人15日内未明确表示购买B.出租人与近亲属订立房屋买卖合同C.承租人放弃优先购买权D.以上均是13.某小区因开发商遗留问题导致消防设施未验收，物业服务企业已多次书面报告相关部门但未解决。若发生火灾事故，责任主体是（）。A.物业服务企业，因负责日常管理B.开发商，因消防设施未验收合格C.业主委员会，因未督促整改D.相关部门，因未履行监管职责14.甲与乙签订房屋租赁合同，约定“租赁期间房屋维修由乙方负责”。后房屋因年久失修墙面脱落，乙要求甲维修，甲以合同约定为由拒绝。根据《民法典》第712条，正确的处理是（）。A.合同约定有效，乙应自行维修B.房屋主体结构维修责任不得约定转移，甲应承担C.乙可自行维修，费用由甲乙各承担50%D.乙可解除合同并要求甲赔偿损失15.某物业服务合同到期后，物业服务企业继续提供服务，业主未提出异议。根据《民法典》第948条，此时合同性质为（）。A.不定期物业服务合同，双方均可随时解除B.原合同自动续期1年C.需重新签订书面合同，否则服务关系终止D.业主需按原标准支付物业费，物业服务企业不得提高收费16.承租人乙因经营困难拖欠租金3个月，出租人甲书面通知乙“限10日内支付，否则解除合同”。乙逾期未支付，甲可（）。A.直接换锁收回房屋B.向法院起诉解除合同并要求支付欠租C.要求乙承担租金2倍的违约金D.自行处置乙留存的物品抵扣租金17.某小区业主将车辆停放在非规划车位，被物业服务企业设置的路障划伤。根据《物业管理条例》，责任认定正确的是（）。A.物业服务企业未尽安全保障义务，应赔偿B.业主违规停车，自行承担损失C.双方均有过错，按比例分担D.开发商未规划足够车位，应承担主要责任18.关于房地产租赁合同的解除，下列情形中出租方可单方解除的是（）。A.承租人因工作调动需提前退租，已提前30日通知B.承租人擅自改变房屋用途用于经营餐饮C.承租人因疫情导致经营困难，拖欠租金1个月D.租赁房屋因地震损毁，无法继续使用19.某物业服务企业未按规定公示物业费收支明细，业主以此为由拒交物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，正确的处理是（）。A.业主有权拒交，因物业服务企业未履行信息公开义务B.业主拒交构成违约，信息公开争议可另行主张C.需先由业主委员会督促公示，否则业主可拒交D.物业费减半收取，直至公示完成20.甲将房屋出租给乙，乙未经甲同意加装了空调。租赁期满后，甲要求乙拆除空调恢复原状。根据《民法典》第715条，正确的处理是（）。A.乙构成违约，应拆除并恢复原状B.甲应补偿乙空调安装费用C.空调归甲所有，甲无需补偿D.双方协商解决，协商不成由乙拆除二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题有2个及以上正确选项，错选、漏选均不得分）1.根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.监督物业服务企业履行物业服务合同B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.选举业主委员会成员，并享有被选举权D.决定选聘和解聘物业服务企业2.房地产租赁合同中，出租人的主要义务包括（）。A.保证租赁物符合约定的用途B.履行租赁物的维修义务（当事人另有约定的除外）C.不得干涉承租人正常使用租赁物D.定期对租赁物进行安全检查3.关于住宅专项维修资金的使用，下列符合《住宅专项维修资金管理办法》的是（）。A.维修资金可用于电梯日常维护保养B.紧急情况下，可不经业主表决直接使用维修资金C.维修资金使用方案需经专有部分占比三分之二以上业主同意D.维修资金增值收益归业主共有4.物业服务合同终止时，物业服务企业应履行的义务包括（）。A.移交物业服务用房和相关设施B.移交物业档案资料C.配合新物业服务企业做好交接D.公布物业服务费收支明细5.承租人在租赁合同中的权利包括（）。A.按约定使用租赁物B.在租赁物需要维修时要求出租人履行维修义务C.经出租人同意后转租D.租赁期限届满后优先承租6.根据《民法典》，下列情形中物业服务人不得采取的催交物业费方式有（）。A.停水停电B.限制业主进入小区C.张贴欠费业主姓名及金额D.发送书面催交通知7.房地产租赁合同中，属于法定解除情形的有（）。A.租赁物因不可抗力毁损灭失，合同目的无法实现B.承租人未经出租人同意转租C.出租人未按约定交付租赁物，经催告后仍未交付D.承租人拖欠租金超过约定宽限期8.关于业主大会的召开，下列符合《业主大会和业主委员会指导规则》的是（）。A.业主大会会议可采用书面征求意见或集体讨论形式B.业主大会作出的决定，应当在小区内公告C.业主委员会不履行召集义务的，专有部分占比20%以上的业主可联名向街道办事处申请组织召开D.业主大会决定对全体业主具有约束力9.物业服务企业在公共区域管理中的义务包括（）。A.保持公共区域清洁卫生B.维护公共设施设备正常运行C.对违规停放车辆进行拖移D.对业主违规装修行为进行制止并报告10.关于“住改商”的规定，根据《民法典》第279条，下列说法正确的是（）。A.业主将住宅改为经营性用房，需经有利害关系的业主一致同意B.有利害关系的业主包括本栋建筑物内的其他业主C.未取得一致同意的，“住改商”行为无效D.物业服务企业发现“住改商”可直接要求恢复原状三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）案例一：物业费拒交纠纷2024年3月，某小区业主王某以“物业服务企业未清理楼道杂物、未维修单元门门禁”为由，拒绝缴纳2023年1月至12月的物业费（每月300元）。物业服务企业多次书面催交无果，遂向法院起诉。经查：-楼道杂物系个别业主临时堆放，物业服务企业每日巡查并督促清理，部分业主仍反复堆放；-单元门门禁损坏后，物业服务企业于2023年5月报修，因配件缺货至2023年12月才修复。问题：1.王某拒交物业费的理由是否成立？请结合《民法典》第944条及相关司法解释说明。（10分）2.法院应如何判决？（10分）案例二：租赁合同违约争议2023年5月，李某将自有商铺出租给张某，合同约定：“租期3年，月租金5000元，按季支付；张某不得擅自改造房屋结构；逾期支付租金超过15日，李某有权解除合同。”2024年2月，张某因经营困难未支付2024年1-3月租金；同时，张某未经李某同意拆除了商铺承重墙用于扩大经营面积。李某于2024年3月10日书面通知张某：“限15日内支付租金并恢复房屋结构，否则解除合同。”张某未按期履行，李某于2024年3月28日要求张某搬离并赔偿损失。问题：1.李某是否有权解除租赁合同？请结合《民法典》第563条、第716条说明。（10分）2.张某应承担哪些违约责任？（10分）案例三：公共收益归属争议某小区物业服务合同约定“公共区域广告收益由物业服务企业用于补充物业费不足”。2023年，小区电梯、单元门共投放广告12万元，物业服务企业未公示收支明细，直接用于发放员工奖金。业主委员会成立后，要求物业服务企业返还广告收益，物业服务企业以“合同约定”为由拒绝。问题：1.电梯、单元门广告收益的权属如何认定？依据《民法典》第282条说明。（10分）2.物业服务企业的抗辩是否成立？为什么？（10分）参考答案一、单项选择题1.C2.B3.A4.B5.D6.D7.C8.B9.D10.A11.B12.D13.B14.B15.A16.B17.B18.B19.B20.A二、多项选择题1.ABC2.ABC3.BD4.ABCD5.ABCD6.ABC7.ABCD8.ABCD9.ABD10.ABC三、案例分析题案例一1.王某拒交理由不成立。根据《民法典》第944条，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒付物业费。本案中，物业服务企