万科轻资产运营模式转型路径及财务绩效分析研究

万科轻资产运营模式转型路径及财务绩效分析研究[摘要]在当前地产下行时期，房地产企业面临着巨大挑战，这就说明了企业只有改革才能发展，而轻资产运营已成为众多房地产企业转型的重要方向。轻资产运营模式是一种以无形资产为主导的商业模式，它强调通过最小化固定资产投资，专注于核心业务，以提高资本回报率和增强企业的灵活性。万科作为行业的领头羊，其轻资产运营模式的财务绩效分析具有重要的研究意义。本文以万科集团为对象，基于现有相关理论文献的支持下，对万科的转型路径，运行策略及财务绩效进行分析，表明，轻资产转型可以一定程度上降低财务风险，维持企业的健康发展，最后使用分析的数据找到万科现存的问题并给出合理的建议，希望完善与优化万科的轻资产转型研究以为其他企业提供借鉴。[关键词]万科集团；轻资产转型；财务绩效ResearchontheTransformationPathandFinancialPerformanceAnalysisofVanke'sLightAssetOperationMode[Abstract]Inthecurrentrealestatedownturn,realestatecompaniesarefacinghugechallenges,whichshowsthatenterprisescanonlydevelopthroughreform,andtheasset-lightoperationmodelhasbecomeanimportantdirectionforthetransformationofmanyrealestateenterprises.Theasset-lightoperatingmodelisanintangibleasset-ledbusinessmodelthatemphasizesfocusingonthecorebusinessbyminimizinginvestmentinfixedassetsinordertoimprovereturnoncapitalandenhancetheflexibilityoftheenterprise.Asaleaderintheindustry,Vanke'sfinancialperformanceanalysisofitsasset-lightoperationmodelisofgreatresearchsignificance.Basedonthesupportoftheexistingrelevanttheoreticalliterature,thispaperanalyzesVanke'stransformationpath,operationstrategyandfinancialperformance,andtheresultsshowthattheasset-lighttransformationcanreducethefinancialrisktoacertainextentandmaintainthehealthydevelopmentoftheenterprise.[Keywords]VankeCo.；Asset-lighttransformation；Financialperformance目录TOC\o"1-3"\h\u21909一、绪论 一、绪论（一）研究背景房地产是我国的支柱性行业，是驱动过去二十年经济增长的重要引擎之一，近年，我国房地产行业经历了多次重大的政策性调整与变革。继2017年提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实行多项限购政策后，2018年开始出现摇号购房；2019年持续加码调控；2020年实行三条红线新规；2021年央行定调“两维护”；2022年仍坚持“房住不炒”基调不变，延续房地产历年的深度调整，总之，房地产领域的激励与限制政策，对房地产投资行为分别产生了相应的促进与制约效果。政策的不断变化与改革，使得众多房地产企业难以迅速适应发展状况，造成企业亏损乃至破产。此外，房地产行业由“增量时代”向“存量时代”转变，企业面临着产能过剩现状，迫切推动房地产企业进行结构调整，战略转型。新时期企业为了进一步提高自身结构的稳定性和市场竞争力，越来越多的房地产企业逐步将发展重心转移至轻资产运营模式，并成为行业发展的趋势。本文的重点是在目前的地产下行、经济不景气、国家政策改革背景下，讨论房地产企业——万科的财务绩效现状，分析其轻资产运营模式转型的路径，得出成功的经验以及发现可改进的问题，从而促进企业的平稳发展。（二）研究意义1.理论意义本文结合了已有的参考文献和有关其他资料，选取了万科集团为案例进行分析，对轻资产运营模式的相关概念进行梳理，探讨万科的转型路径，运行策略以及财务绩效的变化，使用分析的数据找到万科现存的问题并给出合理的建议，希望完善与优化万科的轻资产转型研究以为其他企业提供借鉴。尽管学术界对轻资产运营模式的探讨颇为广泛，但从行业覆盖的角度来看，国内相关研究主要聚焦于传统制造业、高新技术产业，而在房地产行业中的探讨尚显不足。本文借助万科轻资产运营模式的实例分析，旨在验证轻资产运营理论在实际企业运营中的适用性和有效性，从而能够丰富该领域现有的研究成果并补充完善该领域的研究体系，为理论的进一步发展提供实证支持。2.实践意义由于房地产市场的变化，原有的资产密集型模式已不能适应企业的发展，为了推动房地产行业稳健发展，研究有助于企业理解轻资产运营模式在提升企业竞争力、降低运营风险、提高资本效率方面的作用，从而制定更有效的战略规划。企业经由对财务绩效的剖析，能够洞察轻资产运营模式对其财务状况的作用，优化财务管理策略，提高财务健康度和市场适应能力，进而完善自身的经营策略。最后，万科房地产的轻资产转型路径可以其他为房地产企业的转型提供实践案例和经验借鉴。（三）文献综述1.国内文献综述（1）轻资产运营模式的研究国内对轻资产的研究起步较晚，但近年来发展势头强劲，主要集中在运营和财务绩效、价值评估和应用效果等方面的实证研究。如，2022年张江高科的研究，分析了其转型的动因、路径及效果，研究表明，张江高科在应收账款周转率、利润结构、资产量和现金流等方面取得了很大改善，但长期偿债能力、资产周转率和市场反应程度的优化并不明显。张亚芳和侯文邈（2021）认为在房地产公司中，轻资产指的是企业对于房产提供的相关服务，指出轻资产属于无形资产，主要包括企业生产销售过程中所形成的相关经验、品牌价值、人才资源等REF_Ref4215\r\h[1]。（2）财务绩效评价以及轻资产运营模式对财务绩效影响的研究黄炳伟（2019）研究财务绩效分析方法的相关问题，研究结果表明最常用、最有效的财务分析方法是财务比率法REF_Ref4561\r\h[2]。乔丽媛（2020）认为以利益相关者理论、企业发展等理论为指导，以盈利能力、营运能力、偿债能力、抗风险能力为基础财务绩效评价体系，将杜邦分析法与EVA（经济增加值）分析法二者优劣势进行互补，构建定性分析与定量分析相结合的企业财务绩效综合评价方法较为科学公正REF_Ref4640\r\h[3]。国内学者孙莹、张仙等（2020）选取2011年至2018年制造业上市公司为例，实证研究轻资产运营对我国制造业企业资金效率的影响，研究结果表明轻资产运营水平与企业资本效率呈现显著正相关，且对国有企业的资本利用效率促进作用更强REF_Ref4728\r\h[4]。安润芝（2022）运用指标分析法，在对绿城中国的案例分析中表明轻资产运营模式虽然在短期内降低了企业的盈利能力，但盈利能力很快回升并持续推动着企业运营效率的提高REF_Ref4973\r\h[5]。张佳丽、田丽娜（2019）通过分析扩张与紧缩的轻资产运营模式对企业的财务绩效的影响，以互联网行业为研究对象，选取了100多家A股互联网公司2014年至2017年的面板数据进行实证分析，研究表明：企业应适当提高股权集中度和短期负债比例REF_Ref5009\r\h[6]。2.国外文献综述（1）轻资产运营模式的研究国外对于轻资产的研究起步稍早，主要聚焦于概念性理论探讨及与实例相结合的实证分析上。例如，SangHyuckKim,SuhyangNoh（2019）指出轻资产运营模式非常注重客户资源、营销策略和品牌发展，这对提高公司的产品销售额和增加营业收益非常有益REF_Ref5058\r\h[7]。Romano（2020）在对水务企业财务绩效进行评价中引入了金融和经济指标、服务质量指标和环境可持续性指标，认为在衡量财务绩效时，需要考虑经济实体和社会生活参与者的利益和需求REF_Ref5933\r\h[8]。（2）财务绩效评价以及轻资产运营模式对财务绩效影响的研究学者们对轻资产运营模式进行了深入探讨，从理论角度看，分析主要集中在轻资产运营模式的特点及其对企业绩效的影响。它们强调轻资产运营在降低运营成本、提升企业竞争力、增强盈利能力等方面的作用。在实证研究上，主要是选取不同行业的企业作为对象，探讨轻资产运营对企业绩效的相关影响。这通常涉及财务指标（如利润率、资产周转率等）和非财务指标（如品牌影响力、客户满意度等）的综合考量。TheodoreSyriopoul等以邮轮制造业为对象，从企业的价值创造能力，债务清偿规划和资金结构等维度评估企业的经营状况，为相关行业的财务绩效评估方法做出实证分析REF_Ref6011\r\h[9]。SiqiLi（2024）通过分析龙湖集团轻资产运营模式转型前后的财务数据，可以得出轻资产运营模式对龙湖集团产生了积极影响，同时在享受轻资产运营模式带来的规模经济效益的同时，还应继续完善经营管理体系，加大研发创新投入，保持核心竞争力REF_Ref6041\r\h[10]。综上所述，轻资产运营模式在优化资源配置、提高运营效率和财务绩效方面具有积极作用。然而，该模式也伴随着一定的风险和挑战。企业推行轻资产运营时，须重视成本控制、资本运作、价值创造与风险控制，以实现财务绩效的长期稳健发展。（四）研究内容及研究方法1.研究内容本文主要运用案例分析法，通过对国内外相关文献资料的收集整理与分析，以房地产行业的龙头之一万科集团作为案例对象。研究内容共五个章节：第一章，绪论。介绍研究背景、目的、内容及方法，为研究打下基础，建立整体架构。第二章，相关概念和理论基础。解释轻资产及其运营模式等相关理念，并探讨这些概念背后所依托的几个关键理论支撑。第三章，万科的案例概况。首先概述当前企业的发展态势，随后分析万科的实施情况，最后通过对比传统财务指标，评估万科在实施轻资产转型前后财务绩效的变化。第四章，万科轻资产运营模式下的财务绩效分析。本文提取了万科十年左右的财务数据，进行财务指标分析，得出相关结论。第五章，存在问题及优化建议。针对上述分析结果，发现企业问题，并结合实际情况，给出有效的优化策略。2.研究方法（1）案例分析法本文以万科为案例，通过对其进行调查研究该企业的轻资产转型路径及财务状况发展变化过程。万科集团发展悠久，且有一定的知名度，选取该集团进行分析具有典型性和代表性，有利于为其他房地产企业提供发展思路，促进全行业的可持续发展。（2）文献研究法本文围绕房地产行业轻资产运营模式转型一主题，搜集大量相关国内外研究文献并进行梳理归纳，再对其主题进行更加深入的剖析、解读，在理解的基础上对万科集团的成功转型进行研究。（3）比较分析法本文通过比较分析法，在一定条件下，将万科近十年的财务数据划分为转型前与转型后，纵向分析比较其前后数据的变化，从而得出它成功的原因，也有助于完善其发展结构。二、相关概念及理论基础（一）相关概念1.轻资产及其运营模式的概念所谓轻资产，根据其字面不难猜出它是与重资产相对的概念，可以理解为投入少，规模小，收益高的无形资产。这类的无形资产包括企业品牌、技术专利、销售渠道、人才储备等，它们在无形中能给企业带来增值收益，是软实力。轻资产运营是将增加企业价值作为最终目标，从科学配置既有资源的角度出发，增强企业实力，从而使企业在激烈竞争中取得胜利的新型运营模式REF_Ref6207\r\h[11]。也是网络时代与知识经济时代企业战略的新结构，它以价值为驱动，追求高资本效益REF_Ref6475\r\h[12]。轻资产运营模式在欧美成熟，它分离地产投资与业务经营，细化运营环节。而在我国，房地产作为资金密集型行业，在新时期有着几大困境，传统的重资产模式已无法满足企业发展适应市场要求，促使企业更快的向轻资产模式转型，注重优化企业价值链、扩展多元化业务和整合核心资源等。2.轻资产运营模式的特点一是风险分散，在轻资产运营模式下，房地产企业减少在土地、建筑、设备等固定资产上的投资，而是通过第三方的渠道，外包租赁业务，有效降低财务风险，保持企业的稳定性。二是专注核心业务，企业借助资本杠杆的效率放大优势，充分整合核心资源，提升企业的核心竞争力。要求企业生产出具有自己品牌特色的产品，得到社会的认同。三是运营效率高，轻资产不受固定资产的束缚，使资源配置达到最优，减轻运营压力。此外，由于资金的占有减少了，企业能够保持较高的现金流，有利于企业的可持续发展。3.财务绩效的概念企业财务绩效是指企业在一定经营期间内的财务成果和经济效益，是评价企业经营状况和发展水平的重要指标，通过分析企业财务绩效，可以提高企业发展水平REF_Ref6521\r\h[13]，也能发现企业管理存在的问题。财务指标作为衡量企业经营状况的直接手段，本文所探讨的财务绩效具体涵盖盈利能力、运营效率、债务清偿能力及成长潜力四大维度，采用财务指标评价法对其进行综合评估。理论基础1.价值链理论迈克尔·波特提出价值链理论，他认为：企业在产品设计、生产与制造、营销、配送及辅助的各项活动中，均形成了一个综合性的活动集合。这一系列的活动能通过一个价值链模型来表现。企业产品生产的整个过程构成了一个价值链活动体系，它是一个持续演变的动态流程。在这个过程中，每个活动都会增加一定的价值，通过对这些内部活动的深入分析，企业可以识别出哪些环节可以降低成本，哪些活动可以提升附加值，从而优化成本管理并实现价值创造的最大化REF_Ref6854\r\h[14]。因此，企业应专注于价值链内增值效应最强的部分，而将其他环节外包。在价值链理论的基础下，房企实行轻资产运营模式就是将现有的资源资源重点投入到研发销售等核心环节，以此提高产品附加值，追求价值链优势的最大化。2.分工理论由亚当·斯密在《国富论》中提出，强调通过专业化分工提高生产效率和企业竞争力。该理论在地产行业可以得到很好的应用，在市场细分的背景下，找出企业所擅长的或具有优势的部分，依靠强有力的专业能力扩大其规模，专注于其发展，优化企业内部分工，提高专业化能力。在轻资产运营模式中应用分工理论，是通过降低存货和固定资产比率，提高资产周转率，发挥无形资产的优势，实现资源互补。3.核心竞争力理论企业应明确自己的核心专长所在，专注于核心能力的培养和提升，非核心业务则通过外包等方式实现。核心竞争力具有价值性，可帮助企业降低成本；具有稀缺性，不是每个企业都拥有；具有不可替代性，每个企业自身的核心竞争力都不同，它是竞争对手难以超越的；具有难以模仿性，它是企业所特有。其来源于企业对市场趋势敏感度的把握和对消费者需求的准确预测。随着现代化企业发展模式的持续变化，企业已经逐渐呈现出多元化发展的趋势，企业管理者需充分把握企业核心竞争力的内涵，以促进企业发展REF_Ref6978\r\h[15]。4.客户关系管理理论在轻资产模式中，维护和深化客户关系是提升企业价值的关键。企业若想要获取更高的经济效益，应深化以客户为中心的经营理念，维系好和顾客的关系，包括为客户提供个性化的服务和持续关注顾客的售后需求等。房产企业应站在客户的立场，满足客户的需求，也利于企业其他业务的销售。此外，客户关系还与应收账款回收的速度有关，保持良好的客户关系对于企业提高营运资金的管理效率具有重要作用。三、万科案例概况（一）万科集团简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，总部在深圳，以“让建筑赞美生命”为企业的核心理念。万科的主营业务有住宅开发、商业地产开发和物业管理，业务遍及全国各大城市，甚至还扩展到了海外。历经四十载的蓬勃发展，本公司已跃升为国内城乡建设与生活服务领域的佼佼者，业务布局主要集中于全国经济活动最为蓬勃的三大经济圈，并延伸至中西部地区的核心城市。万科对中国房地产历史影响巨大，连续多次跻身《财富》“世界500强”，多年蝉联中国物业百强榜首。它从贸易起步，经历了由单一经营到多元化经营的阶段，最终将大众住宅开发确定为核心业务，逐渐确立了在住宅行业的领先地位。（二）万科的经营状况在房地产行业中，万科集团较早地提出了轻资产转型的战略思路，2014年年报业绩发布会上，万科就明确推出了“轻资产”的经营策略——“小股操盘”模式，从那之后，开始了以此为核心的转型之路。由于数据年份跨度较大，为了更清晰地展示数据变化趋势，将数据按年份区间分为表3-1和表3-2展示。根据表3-1、3-2可以看出万科的收入始终保持着增长态势，但值得注意的是利润却在21年之后有所下行，2020-2021年的销售额同比下降了13.05%，为此该企业在当年召开了一次临时股东大会，分析业绩下降的原因有二：一是地售比率上升，使得毛利率的压力加大；二是为保证企业的可持续发展和更好的应对市场环境变化，万科刻意主动控制了开发业务的增速和规模。其次，万科从2014年开始进行了战略转型，随后便意识到了房地产企业对于平衡好安全与发展之间的关系至关重要，因此万科认为，在现阶段安全优先于发展，实力优先于规模。表3-12010-2017年万科经营情况表年份/亿元20102011201220132014201520162017营业成本395.8567.2830.211221256166020651983营业收入507.1717.8103113541464195524052429营业利润118.9157.6210.1242.6249.8331.2390.2508.1净利润88.4116.0156.6183.0192.9259.5283.5372.1数据来源：根据万科年报整理表3-22018-2023年万科经营情况表年份/亿元201820192020202120222023营业成本234429433505403145504357营业收入297736794191452850384657营业利润675766.1799.6525.3520.3292.5净利润492.7551.3593.0380.7376.1204.6数据来源：根据万科年报整理（三）万科轻资产运营模式下的转型路径1.小股操盘模式万科开辟了小股操盘的先河，所谓“小股操盘”模式就是企业用少量的股权去撬动更大的超额利润。在项目经营中，万科掌握少量的股权，不对项目公司进行控股，但是全面负责项目日常的经营管理，而对于其他的投资者，无论是否控股，无论股权的占比有多高，都不插手项目的经营管理。这种操作模式能够增强资产的安全系数，减小业务风险，摆脱了对股权投资的依赖，进而提升企业资本效益。同时合作伙伴企业借助万科的资源优势，降低材料购买成本，拓宽融资渠道，争取到更高项目售价，从而实现共赢。例如，万科的第一个小股操盘——昆明云上城项目，万科仅出资0.23亿元，占股23%，万科通过引入先进技术对既有房产实施精装修，从而提升了项目住宅的定价，迅速完成了清盘。紧接着，万科加速了项目建设进程，有效缩短了工期并削减了开发成本，最后，万科充分利用转型信托基金的优势，募集了大量资金。项目业绩报告显示，总收益高达2.27亿元，远超初始投资额，这有力证明了万科“小股控盘”策略发挥了显著的杠杆作用。2.开拓多元业务万科的业务多元化涵盖了物业服务、租赁住房、海外市场、酒店及度假村、食品产业、物流仓储以及商业地产的开发与运营。关于物业管理，在2023年度，万物云实现了334.2亿元的营业收入，相较去年增长了10.2个百分点，这表明万科的非开发业务经营能力的提高，为公司注入了活力，带来了新的收入和利润增长点。关于租赁住宅，万科立足人民美好生活的需求，推出租赁公寓业务，致力为城市新市民提供“有温度”的公寓租赁空间及服务，是目前规模领先的集中式长租公寓运营商。这积极响应了我国的租购并举住房改革制度，有利于降低公司的资本支出和平衡负债风险，保持企业的稳定发展。关于商业运营业务，万科通过与不同领域的企业建立战略合作关系，开展购物中心、社区商业等业务，增强了资源整合能力，提升了企业的市场认可度和品牌影响力。3.创新地产金融化地产行业作为资金密集型行业，资金需求庞大。然而，在经济新常态的背景下，该行业的融资环境遭遇了新的挑战。重资产经营模式在融资途径上较为受限，依赖银行贷款单一的融资方式。随着银行贷款成本的升高，房地产企业亟需创新融资方式，减少对银行贷款的依赖REF_Ref9025\r\h[16]。企业通过创新房地产金融策略转型，以获取更多资金。万科集团尝试房地产信托投资基金（REITs），发行国内第一个公募房地产信托基金——鹏华前海万科REITS，使其企业公馆等优质商业地产资产证券化，实现了资产的出表，也优化了资产负债率；其次，REITS的原理是将房地产项目包装成一个基金，吸引投资者投资购买，进而获得资金与价值，有利于资产轻型化，同时降低了负债风险和融资成本，最后，万科通过REITs模式，将商业地产的租金收入作为底层资产，提升了资产的运营透明度和管理效率。这表明，万科在发行REITs后，能有效盘活存量资产，提高企业财务绩效。4.“互联网思维”的运用基于互联网商业的快速发展对企业商业价值和营业利润的提升作用，万科集团紧跟时代科技潮流，通过互联网整合和利用资源,将聚焦资源用在设计、销售等高附加值的产业链中，从而达到资源利用的最大化REF_Ref9074\r\h[17]。万科推出了名为“V-LINK”的新型社区O2O服务品牌，旨在构建一个融合了创业空间、健康环境、成长平台及资源共享功能的移动互联社区，该社区强调用户的亲身体验，标志着万科向“城市配套服务商2.0”版本的转型升级。2014年，公司采取了创新的营销策略，携手百度，将定位技术融入企业运营，开发出了“睿服务”平台，并高效地将其推广至全国范围，获得了不错的响应；2015年与淘宝合作，把房屋放在网络上售卖，促进了品牌宣传加快了销售速度，也方便顾客看房；2016年和腾讯财经通合作，打造出房地产互联网金融产品“梦之家”，吸引了大量的关注。智能化管理系统使万科物业大幅减少了人力成本，提升了运营效率；物业服务的数字化转型提升了服务质量和用户体验，推动物业服务收入的增长；“睿服务”体系，实现了信息透明化和高效管理，客户投诉率大幅下降，工单完成率和收缴率显著提升；通过“住这儿”APP，万科实现了物业服务的透明化，业主可以实时查看服务进度、费用收支等信息，增强了对物业的信任，等等。万科积极拥抱互联网思维，增强了企业的竞争力和创新能力，巩固了其在行业的地位。四、万科轻资产运营模式下的财务绩效分析（一）盈利能力分析轻资产运营模式会对企业的盈利能力产生一定的影响，根据企业自身情况灵活运用轻资产模式运营，聚焦企业附加值较高的环节，以较低的运营成本实现企业业务的扩展和盈利能力的提升REF_Ref10345\r\h[18]。在这部分，选取销售净利率与净资产收益率指标，同时也增加了横向对比来展开分析，反映了企业盈利能力和资本运作效率，具体情况如图4-1、4-2。根据图4-1、4-2可得出，2010年-2014年的销售净利率呈现下滑状态，净资产收益率处于缓慢上升趋势，说明企业若想谋求发展需要转型推动，万科于2014年开启转型之路，2014-2019年两个指标都恢复了上涨态势，其净利润从2014年的157.5亿元上涨到2020年的415.16亿元，在六年内上涨了近3倍。2020年之后企业受到了新冠疫情的巨大影响，两个指标整体呈下滑的趋势。图4-12010-2023年万科销售净利率相关数据图数据来源：新浪财经和东方财富网图4-22010-2023年万科净资产收益率相关数据图数据来源：新浪财经和东方财富网但是从整个行业来看，销售净利率在转型前与行业均值不相上下，水平较不稳定，在转型后呈现波动上升趋势，高于行业均值；净资产收益率始终保持在行业平均水平之上，且在转型的第一年提升尤为明显，比前一年同比增长18.07%，这肯定了轻资产运营模式对万科盈利能力提升的帮助。（二）营运能力分析关于营运能力，选取存货周转率和应收账款周转率能有效反应公司的资金周转情况，帮助企业管理者评估企业应收账款管理政策的有效性。由于房地产项目建设周期长，行业的存货周转率整体偏低，因此万科的存货周转率也是长期低于0.45的，这应该引起重视。如图4-3，可以看出它的存货周转率提升至2016年后转而下降，这是因为国家在2017年出台了限购政策，对炒房行为进行了规制，使得房产的出售情况都不容乐观。其次，库存压力是众多房产企业所要面临的核心问题，也是推动轻资产转型的一个重要因素。横向对比，万科在转型前的存货周转率低于行业均值，转型后的数据紧追行业均值，有时也领先行业均值。总体上看，轻资产转型是有利于减轻企业的库存压力，2018年之后万科的存货周转率在稳步上升。图4-32010-2023年万科存货周转率相关数据图数据来源：同花顺和东方财富网根据图4-4可看出，在2014年前，万科的应收账款周转率维持在五六十次上下，企业转型之后，应收账款周转率在稳步提高，2019年度高达206次，呈倍数增长。表明了实施轻资产营运模式的万科的资金使用效率得到了大大的提升，这可能也跟万科发展多元业务扩大营业收入有关。2020—2021年应收账款周转率下降，主要是受“三道红线”政策的影响，2020年踩中一道，处于黄色档REF_Ref10446\r\h[19]。受大环境的影响，整体宏观经济发展受阻，导致应收账款的回收难度大。其次，房地产市场的周期性波动也会对万科的销售和收款情况产生影响。在市场繁荣时期，房屋销售较为顺畅，客户付款意愿和能力较强，应收账款周转率相对较高。而在市场下行期间，销售难度加大，公司可能需要采取更加灵活的销售政策，如延长付款期限等，以吸引客户，这导致应收账款余额增加，周转率下降。图4-42010-2023年万科应收账款周转率数据图数据来源：万科财报和东方财富网（三）偿债能力分析偿债能力的分析包括短期和长期两个方面，对于短期偿债能力，我们采用流动比率和速动比率作为评价指标；而在衡量长期偿债能力时，则选用净负债率与资产负债率作为评价指标。流动比率在于衡量企业在面临短期债务偿付期限时，将流动资产转换为现金以清偿债务的能力。对于房地产行业而言，一个合理的流动比率区间通常为1.2至2之间，若此比率跌至1以下，则预示着企业面临流动性压力，亟需采取措施以改善现状；相反，若比率攀升至2以上，可能表明企业资金运用效率不高，存在过多的资金闲置在流动资产中，未能得到有效的配置或运营。速动比率则提供了更为精细的视角，它衡量的是企业在不依赖存货变现的前提下，依靠速动资产清偿流动负债的能力。一般来说，房地产行业的速动比率保持在1左右较为适宜。相较于流动比率，速动比率提供了更为严苛的短期偿债能力评估视角，因为它排除了存货的影响。而存货可能由于积压、损坏、市场需求变化等因素导致变现困难。速动比率排除了存货因素的干扰，更专注于那些能够快速变现的资产，如现金、应收账款等。图4-52010-2023年万科流动比率相关数据图数据来源：新浪财经、东方财富网根据图4-5，可知企业的流动比率呈现“U”型，先下降后上升，一直低于行业均值，究其原因，即使万科是头部企业，仍面临着资产变现、资金回笼等挑战，导致流动比率相对行业均值表现不佳。不过单纯比较流动比率不能够准确地体现其短期偿债能力，2014年之前万科的流动比率偏高，因为在重资产模式中，公司的存货较多，转型之后企业处理了大量的存货，优化了资本结构。我们还应该读取剔除掉不断变化的存货后的速动资产，根据图4-6，速动比率呈现波动上升，在行业内处于中等偏下水平，企业为改善债务问题有做出些许努力，例如引入“互联网+”的策略和发展多元非核心业务，即便如此，万科的短期偿债能力仍不理想。图4-62010-2023年万科速动比率相关数据图数据来源：新浪财经、东方财富网图4-72010-2023年万科资产负债率相关数据图数据来源：新浪财经和东方财富网房地产行业的资产负债率的合理范围一般在60％-70％之间，相较于其他行业略显偏高。由图4-7可见，万科的资产负债率仍然偏高，在百分之八十上下，在过去的十几年一直高于行业平均水平。这说明万科仍需进一步优化债务结构，加强现金流管理，以降低资产负债率，提升财务稳健性。从趋势图上看，2019—2022年呈显著缓慢下滑趋势，万科集团资产负债率在5年内连续降低得益于其在去杠杆战略上的努力，该战略旨在通过减少债务规模来降低财务风险，提升企业稳定性和实力REF_Ref10534\r\h[20]。总之，万科集团较高的资产负债率需要辩证地看待：一方面，高水平的资产负债率一定程度上体现了万科集团较弱的长期偿债能力，另一方面，万科作为行业的龙头企业，凭借自身强大的举债能力和优良的信誉，通过扩大负债规模来充分发挥财务杠杆优势，可以提高资金利用效率获得财务收益REF_Ref10599\r\h[21]。净负债率可以揭示企业有息负债与净资产之间的关系，但不考虑预付款项的影响。在实际应用中，净负债率表示公司净资产中由外部资本（有息债务）提供资金的百分比。它的高低可以反映企业的财务风险和资本结构的合理性。企业拥有较低的净负债率，表明其财务结构更为稳固，对债务融资的依赖程度不高，从而财务风险相对较低。图4-82011-2023年万科净负债率数据图数据来源：根据万科年报整理根据图4-8，万科的净负债率波动幅度较大，2011-2013年期间净负债率由23.81%上升至30.67%，在2014年大幅下降到低点5.41%，在轻资产转型初期该指标是恢复至转型前的水平，随后迎来上升至2017再次迎来骤降至8.84%，之后的几年间又急速上升，如此往复。其中2014年净负债率下降的原因是轻资产转型过程中需要通过出售重资产换现，这会增加大量的货币资金。2017年净负债率下降的原因是转型之后万科拓展了多元业务，投资力度增加，这是企业会进行融资来获取更多的资金支持。企业借来的资金超过其实际拥有的货币资金，会提高短期的负债水平，净负债率上升。除此之外在2020年其净负债率也明显下降，反映出万科在财务杠杆管理上的审慎态度，2020年至2023年万科的净负债率大幅上升，创下近年来新高，这一显著上升与房地产供求关系变化、销售回款困难、融资成本上升等多重因素有关。因此这说明万科的长期偿债能力也相对较弱，企业需要合理调整债务结构。（四）发展能力分析图4-92010-2023年万科营业总收入增长率相关数据图数据来源：新浪财经和东方财富网营业收入增长率可以反映企业市场拓展和销售能力，净利润增长率是反映企业实际盈利在扣除所有费用后的增长态势。从变化趋势来看，在转型前，这两项指标都呈现向低走的态势，尤其在2014年陷入低点，转型之后它们都得到了一定程度的好转。根据图4-9，万科的营业收入增长率各年变化巨大，总体呈现出下滑态势，整个房产行业的营业收入增长率也起伏较大，2017年该指标下降，可能是由于国家为了抑制投机炒房，推动住房回归居住属性，并加快建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展而出台了相关政策，使得房产的销售下降，影响了营业收入。但即便如此万科也顶住了巨大压力，使两项指标都保持了正增长，这说明了轻资产转型为企业提供的帮助。2019年之后的增长率下降可能与国家政策，疫情等大环境相关，在市场下行期间，万科的抗风险能力有待加强，需要进一步优化销售策略、加快项目交付进度，并积极应对市场变化，以提升营收增长速度，更好地适应行业整体趋势。图4-102010-2023年万科净利润增长率相关数据图数据来源：同花顺和东方财富网根据图4-10，万科的净利润增长率表现出小幅波动下降的趋势，转型前的净利润下滑是由于企业的主营业务成本越来越高，而创造的利润也不见增多，转型后的下降是2020年受大环境的严厉冲击，国内消费出现萧条状态，行业行情急剧下滑，导致了当年的净利润增长率急剧下滑。为此企业及时采取了策略，稳住了2022年的利润率，但是持续不长，近年来地产行业的税赋增加，土地成本上升等一系列外部因素带来的压力，利润空间受到挤压，2023年又再次大幅下降且整个地产行业也受到冲击。整体地产行业均值的也呈现波动下降，尤其2015年波动巨大，2019年后也不景气。总体上看，万科的营利收窄，成长空间与新兴企业相比不大，但仍然可期。五、问题与建议（一）问题1.偿债能力有待增加主要包括两方面的内容：一是流动比率和速动比率都偏低，可能导致资金链紧张，影响企业的日常运营和长期可持续健康发展，此外，速动比率低可能反映出企业的资产流动性较差，企业的资产可能大量积压在存货等不易迅速变现的项目上，这会增加企业资金周转的压力和风险。二是资产负债率偏高，万科集团规模庞大，房地产信托基金不能完全满足企业的融资需求，同时企业还存在较大的财务杠杆，债务利息压力大。2.“小股操盘”模式中存在的不足“小股操盘”模式是万科轻资产转型的重点，但是然而，当前该模式下的项目数量尚显不足，存在很大的发展空间。具体而言，该模式引发利益再分配效应，允许合作双方依据项目运营实况灵活调整收益比例，这一机制虽灵活，却也使得万科在项目启动初期难以精确预估最终收益，不利于其科学决策；其次，小股操盘要求选择一个合作方负责提供土地与资金，而万科仅以少量资本入股，此架构下，万科对合作方所提供的土地资源品质及资金充裕度在项目执行期间难以实施有效监控。因此，在项目启动前的合作方筛选显得尤为重要，预防因土地或资金问题引发的工程延误，规避合作失败的风险，乃至对企业声誉及运营造成重大不利影响。（二）建议1.提升自身偿债能力第一，合理控制存货水平，万科可以加快项目开发进度、提高销售效率来降低存货水平，采取多种产品捆绑销售的方式提高销售份额，或者采取线上线下相结合的方式扩大分销渠道，以促进销售，减少存货积压，加速资金的回笼。例如处置非核心资产，如深圳超级总部基地综合用地和上海部分非宅项目，同时加大对一线城市及核心二线城市的土地储备力度，提升资产质量，更好地匹配市场需求，为未来销售和盈利奠定基础；第二，开拓多元化融资渠道，缓解偿债压力，减少对单一融资渠道的依赖而造成银行债务所占比重巨大，通过发行债券、私募股权融资等多种方式筹集资金，降低融资成本；第三，改善债务结构，万科应当进一步对贷款的额度、期限、偿还等作出合理的规划，以降低企业债务的风险，将境外负债占比降至16.1%，再延长加权平均债务期限至5.4年，有效分散风险，使债务期限结构更加合理。2.优化发展“小股操盘”模式完善“小股操盘”主要有以下措施：第一，明确利益归属，万科可以预先与合作伙伴商定项目的预期收益基准，并构思出一种富有弹性的分配机制，而非仅仅拘泥于既定的股权比例来执行，或者万科保持较低的持股比例，低至10%左右，以减少资金投入。一般而言，万科通过三大利润渠道实现收益：股权回报、项目管理费用以及项目产生的超额利润。最开始，万科会根据销售所得预先计提一定比例的项目管理费用，然后依据其股权比例进一步分配相应的股权收益。费用的明确列支与分配中，管理人成本至少占据项目销售总额的2.5%，但经双方协商，亦可增添日常技术支持服务的费用。至于项目公司的行政管理费用及市场推广费用，则需另行进行独立的财务核算，或按销售金额的约4%包干，以确保运营成本合理且收益得以保障。此外，万科与其他投资方事先协议，依据项目最终盈利情况，制定浮动分配机制，以获取项目的超额利润分配。第二，制定合作商管理制度，在正式确立合作关系之前，万科会制定一系列更为严苛的违约与惩罚条款纳入合同之中。当合作商违约时，万科会立即启动应急预案，组建专项团队，对违约事件进行深入调查，收集相关证据，包括合同文本、交流记录、发货单据等，以便后续处理。其次，万科评估此事件的影响与损失，先协商和解，无果再采取法律手段维权。以此来促使合作商严谨对待房产后续服务管理，推动规模化，优化“小股操盘”模式效能。结语通过研究发现，万科实施轻资产转型是当下市场环境下的理智选择，轻资产运营模式对于提高企业绩效水平具有正向影响。本文通过传统四大能力分析比较了转型前后的数据得出，营运能力继续保持，完善销量收款环节；偿债能力有待改善，应进一步降低杠杆；盈利能力与发展能力可期，注重业务拓展，分散风险；企业整体保持良性的运转。轻资产运营作为一种新型商业模式，已经在房地产行业中显示出其强大的生命力和巨大的发展潜力，企业应根据自身的实际情况，选择适合自己的转型路径，确保转型的顺利进行。万科转型之路还在探索之中，未来，政府为促进房地产市场平稳健康发展，可能会进一步出台利好政策，万科作为头部房企有望受益；城市化进程持续推进，新城镇居民增加，住房改善需求不断增长，万科的住宅开发业务有了新的市场空间。同时，房地产政策调控方向和力度存在不确定性，如土地政策、税收政策等的调整，可能对万科的战略布局和经营决策产生影响；房地产市场虽然面临调整，但头部房企之间的竞争依然激烈，同时新进入者也可能在某些细分领域带来竞争压力。面对这些机遇与挑战，万科集团需要持续的创新变革去适应以促进自身稳定发展。参考文献张亚芳,侯文邈.房地产行业轻资产运营模式现状与建议[J].商业文化,2021,(20):102-103.黄炳伟.基于财务能力分析视角的企业财务报表分析研究[J].商场现代化,2019,(18):76-77.DOI:10.14013/ki.scxdh.2019.18.