沈阳市保障性住房建设的现状、问题及对策

沈阳市保障性住房建设的现状、问题及对策摘要：介绍了沈阳市保障性住房制度建设的发展历程，分析了现阶段沈阳市保障性住房制度建设存在的问题，提出了拓宽筹资渠道，加大保障性住房投资；扩大保障性住房房源；保障性住房配售过程透明化；提高经济适用住房政府补贴；进一步落实保障性住房准入和退出管理制度等完善沈阳市保障性住房制度建设的建议。关键词：保障性住房制度；经济适用住房；廉租住房；沈阳市保障性住房是指政府为低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，包括经济适用住房、廉租住房、限价商品住房和公共租赁房。作为社会保障制度在住房领域的延伸，保障性住房制度建设对经济发展、社会稳定、人民生活水平的提高有重要意义。沈阳市保障性住房制度建设在国家相关政策的引导下不断发展，但由于保障性住房政策不够完善以及部分政策未被落实，导致低收入家庭的住房问题未被很好锵决，刚此沈阳市保障性住房制度建设亟需加强。沈阳市保障性住房制度建设发展历程沈阳市保障性住房制度是以国家相关政策为基础，根据沈阳市低收人家庭实际情况，逐步建立起的较为完善的保障性住房供应体系。1995年我国开始实施“安居工程”，标志着保障性住房制度的初步建立。1998年政府对保障性住房制度进行了改革，促进了经济适用房的快速发展；2003年国家将经济适用房原来的保障性住房性质和住房供应主体地位变为“有保障性质的政策性商品住房”，并且房地产业被定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长”的“国民经济的支柱产业”，商品房市场开始迅猛发展的同时保障性住房市场进一步萎缩。2006年国家出台90/70政策，政策逐渐向保障性住房倾斜。2009年至今，国家制定了保障性住房发展规划，政策重心逐步转移到保障性住房建设。20世纪90年代以来，沈阳市保障性住房建设有了较快发展，但保障性住房制度仍存在问题。沈阳市政府为解决在发展过程中存在的问题，根据《国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见》及《辽宁省人民政府关于建立住房保障体系切实解决城市低收入家庭住房困难的意见》等规定，于2007年9月颁布了《沈阳市城市低收人家庭廉租住房审核及公示办法》，文件中规定了廉租住房面向的对象、申请条件以及审核办法，初步建立了全市廉租房的住房供应体系。2008年4月沈阳市房产局发布的《沈阳市经济适用住房和廉租住房建设管理暂行规定》及《沈阳市经济适用住房购买申请审核公示退出办法》规定了经济适用住房面向的对象、审核依据及准入、退出办法。至此，沈阳市保障性住房制度初步完善，住房供应体系初步建立。2008年5月沈阳市房产局、财政局、民政局联合发布的《沈阳市廉租住房租赁补贴实施细则》及《沈阳市廉租住房实物配租实施细则》详细规定了沈阳市廉租住房的实物补贴及货币补贴实施细则。同年12月沈阳市房产局发布了《沈阳市经济适用住房货币补贴办法》，其中提出低收人家庭购买商品房可享受政府货币补贴，然而“其产权性质为经济适用住房，购房人拥有有限产权”，文件的出台有效地扩大了经济适用房的供应量，同时为稳定沈阳市房地产价格做出了积极贡献。2009年以来沈阳市加大了保障性住房的投资，2010年市委、市政府共筹集了经济适用住房货币补贴资金2.3亿元，同年底沈阳市房产局出台了《沈阳市廉租住房保障实施细则》，放宽了廉租房申请条件，进一步扩大了保障范围。沈阳市保障性住房制度建设存在的问题在经历1998--2002年保障性住房较快发展后，沈阳市保障性住房在建设及使用过程中的问题也逐渐显现出来。主要表现以下几个方面：保障性住房投资过少。随着保障性住房制度的实施，沈阳市保障性住房投资额不断增加。以经济适用住房为例，2000年沈阳市经济适用房投资额为83886万元，到2008年经济适用房投资额达到240516万元。与2000年相比，2008年经济适用房的投资额大幅提升，但经济适用房投资额占住宅投资额比例却由2000年的18.28％下降到2008年的3.30％。同时经济适用住房投资额变化幅度较大，2006年投资额最高，达到311523万元，2005年投资额最低，为17350万元，仅为2006年的1/18。保障性住房开发量偏低。住房制度改革增大了房地产供给和需求，提高了城市居民的居住水平，然而低收人家庭由于收入低、平均每在经历1998--2002年保障性住房较快发展户常住人口多等原因，居住水平并没有得到大幅改善。以经济适用住房为例，2000年沈保障性住房利润较低，导致房地产商不愿投资保阳市经济适用住房竣工面积为978791m2，占住宅类竣工面积总和的33.78％，到2008年该比例下降到9.55％。同时每年的经济适用住房竣工,面积浮动性极大，导致政府无法保证低收入家庭的住房需求。保障性住房筹资渠道少。沈阳市保障性住房投资主要来源于政府财政支出以及房地产商的资金投入。由于国家实行限价政策，使得保障性住房利润较低，导致房地产商不愿意投资保障性住房建设。同时，国家颁布的《经济适用住房管理办法》中规定“房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。”这使经济适用住房建设在短期内对政府政绩起负面效果，不仅占用了土地和政府资金，同时减少了来自房地产业的税收收入，更重要的是使作为地方政府主要财政收入的土地转让费大大减少，导致政府管理部门对于经济适用住房的建设不够重视，致使保障性住房的资金获取困难。保障性住房配售办法不科学。由于沈阳市保障性住房房源少以及《沈阳市经济适用住房购买申请审核公示退出办法》、《沈阳市城市低收人家庭廉租住房审核及公示办法》等相关政策的规定，沈阳市保障性住房购买顺序主要通过摇号确定。但由于摇号过程不透明，中号对象不向社会公开，容易产生以权谋私现象，导致低收人家庭的住房问题无法解决，居住权利无法获得保障。(5)保障性住房准入和退出制度有待改进。沈阳市保障性住房的面向对象为低收人家庭，在出售过程中以家庭收入和家庭现住房面积作为主要判断标准，但由于家庭收入难以确定，导致了“经济适用房小区出现大量有钱人”现象的发生。同时，沈阳市保障性住房普遍采用终身制，很多家庭经济情况得到改善而成为中、高收人家庭，但由于保障性住房退出制度中没有涉及相关问题，因此这部分家庭仍占有保障性住房，这与保障性住房为低收入人群解决住房问题的目的相背离。完善沈阳市保障性住房制度的建议拓宽筹资渠道，加大保障性住房投资。根据沈阳市的实际情况，加大保障性住房资金投入可以从三方面人手：首先，根据相关规定，中央政府制定问责制度，对保障性住房建设工作不力、资金投入不足的地方官员要追究责任。其次，鼓励房地产开发商加大对保障性住房建设的投资，地方政府应提供一定的优惠政策，为其融资提供便利条件，例如银行制定相应的低息贷款政策等。最后，政府可以利用住房公积金闲置资金对保障性住房建设贷款，同时制定相应法规禁止资金用于商品房建设。扩大保障性住房房源。政府部门可以根据保障性住房的需求条件(以60m2左右的小户型为主)，收购一批结构符合要求、价格适中的二手住房，同时为低收入家庭提供住房补贴，这样不仅解决了保障性住房房源紧缺的问题，同时节约了土地资源，便于政府对保障性住房的管理。保障性住房配售过程透明化。保障性住房在配售的过程中，应坚持公平、公正、公开的原则。按住房申请者的困难程度、家庭总收入排序，根据困难优先原则，在公证处的监督下，对保障性住房进行摇号。摇号结果在报纸、电视等媒体刊登发布，接受市民监督。提高经济适用住房政府补贴。相关部门可根据沈阳市各地区实际情况，以各地区商品住房(如60m2左右的户型)价格为依据，重新规定经济适用住房政府补贴额，同时降低经济适用住房的首付额，以保证低收人家庭的居住权利。进一步落实保障性住房准入和退出管理制度。保障性住房准入管理过程中，政府部门应加强对保障性住房的分配管理，对每户入住居民家庭收入情况进行详细的核查，杜绝较高收入者占有保障性住房的现象，保障低收人家庭住房权利。对出售、出租保障性住房进行严格控制，防止投机现象发生。保障性住房退出管理过程中，相关管理部门应定期检查低收入家庭实际收入情况，对不符合享受保障性住房条件的居民，应当收回住房，重新分配给需要的家庭归。