物业楼宇设备维护保养手册

物业楼宇设备维护保养手册一、前言楼宇设备是保障建筑功能正常运转的“心脏”与“血管”，其维护保养质量直接关系到业主居住体验、财产安全及楼宇使用寿命。本手册整合多年物业设备管理实践经验与行业规范，为从业人员提供系统实用的维护指引，助力提升设备可靠性、降低运维成本，打造安全舒适的楼宇环境。手册适用于住宅、商业、办公类楼宇的给排水、电气、暖通、电梯、消防等系统维护。二、设备系统分类及维护要点（一）给排水系统给排水系统承担生活供水、污水排放及消防供水功能，需建立“预防为主、巡检结合、定期维保”机制。1.生活给水系统设备组成：变频水泵、不锈钢水箱、供水管网、减压阀、止回阀等。维护要点：日常巡检：每日观察水泵压力、电流及水箱水位；每周检查管网渗漏、阀门状态，冬季排查管道防冻。定期保养：每月润滑水泵轴承、清理泵体；每半年清洗消毒水箱（流程：关阀→放空→刷洗→消毒→冲洗→送检）；每季度测试阀门密封性、清理杂质。注意事项：水箱清洗后检测余氯（≤0.3mg/L），水泵维保后空载试运行5分钟。2.排水系统设备组成：潜污泵、排水管网、化粪池、检查井、隔油池（商业楼宇）。维护要点：日常巡检：每日检查潜污泵控制箱、液位浮球；每周巡查检查井、化粪池外溢情况。定期保养：每月试运行备用泵、清理缠绕物；每季度疏通支管、打捞隔油池油污；每年清掏化粪池并消毒。注意事项：疏通管道避免强腐蚀药剂，化粪池清掏委托有资质单位，作业时设专人监护。3.消防给水系统设备组成：消防主泵、稳压泵、消防水箱、消火栓/喷淋管网、湿式报警阀组。维护要点：日常巡检：每日查看水箱水位、稳压泵压力；每周检查消火栓箱配件、喷淋头状态。定期保养：每月试运行泵组；每季度测试湿式报警阀放水功能；每年开展管网压力测试、消防泵联动测试。注意事项：消防阀门保持常开，喷淋头严禁遮挡，发现玻璃球破裂立即更换。（二）电气系统电气系统是楼宇“动力中枢”，需严格执行“停电验电、持证作业”准则。1.高低压配电系统设备组成：干式变压器、高压断路器、低压配电柜、母线槽、电缆桥架。维护要点：日常巡检：每日观察变压器温度、配电柜指示灯；每周检测电缆接头温度、电容补偿柜功率因数。定期保养：每月清理配电柜灰尘、紧固端子；每年检测防雷接地电阻、变压器绝缘电阻；每半年测试高压断路器机械特性。注意事项：停电作业执行“挂牌上锁”，变压器维保后空载运行1小时。2.照明系统设备组成：LED灯具、智能开关、应急照明、疏散指示灯。维护要点：日常巡检：每日检查公共区域亮灯率、应急照明切换功能；每周测试疏散指示灯。定期保养：每季度更换损坏灯具、清理积尘；每年评估节能改造、检查线路绝缘电阻。注意事项：更换灯具关闭电源，应急照明电池每2年检测容量。3.应急电源系统（EPS/UPS）设备组成：锂电池组（或铅酸电池）、逆变器、充电器、旁路开关。维护要点：日常巡检：每日查看设备电压、负载率；每周测试手动切换功能。定期保养：每月均衡充电、清理散热孔；每季度带载放电测试；每年委托厂家测试逆变器功率。注意事项：设备远离水源热源，放电后24小时内完成充电。（三）暖通空调系统暖通系统关乎舒适度与能耗，需遵循“季节调试、滤网清洁、机组维保”原则。1.中央空调系统设备组成：螺杆式冷水机组、横流式冷却塔、风机盘管、电动调节阀、冷冻水管网。维护要点：日常巡检：每日记录机组进出水温度、冷却塔风机状态；每周清洗风机盘管滤网。定期保养：每季度冲洗冷却塔填料；每年夏季开机前维保机组（换油、清洗、测冷媒）。注意事项：冬季停用前排空管网水，风机盘管维保后测试风速、制冷量。2.通风系统设备组成：离心风机、排烟风机、镀锌风管、铝合金风口、防火阀。维护要点：日常巡检：每日检查风机电流、振动值；每周测试排烟风机联动功能。定期保养：每半年内窥镜检查风管；每季度调整风机皮带松紧度。注意事项：通风系统启停前检查风道异物，防火阀动作温度每年校准。（四）电梯系统电梯是垂直交通核心，需“专业维保+日常巡检+应急演练”结合。设备组成：轿厢、曳引机、控制柜、限速器、安全钳、导轨。维护要点：日常巡检：每日检查平层精度、运行噪音；每周测试应急照明、对讲机。定期保养：每季度维保单位加注曳引机油、调整钢丝绳张力；每年校验限速器、测试安全钳。注意事项：困人时安抚乘客，严禁擅自撬门；维保后试运行2小时。（五）消防设施系统消防设施是安全“最后防线”，需“定期测试、联动验证、隐患清零”。1.火灾自动报警系统设备组成：烟感/温感探测器、报警主机、声光报警器、模块。维护要点：日常巡检：每日查看报警主机记录；每周清理探测器积尘。定期保养：每季度测试主备电切换、联动逻辑；每年更换探测器防尘罩。注意事项：探测器误报时现场确认，程序升级由厂家操作。2.自动喷水灭火系统设备组成：喷淋泵、湿式报警阀、玻璃球喷头、信号蝶阀、水流指示器。维护要点：日常巡检：每日检查泵组压力、报警阀组状态；每周测试水流指示器。定期保养：每季度末端放水测试；每年带载启动喷淋泵。注意事项：喷淋头严禁刷漆，信号蝶阀保持常开。3.消火栓系统设备组成：室内消火栓、水带、水枪、消火栓泵、水泵接合器。维护要点：日常巡检：每日检查消火栓箱配件；每周测试消火栓泵远程启动。定期保养：每季度晾晒水带、检查接口；每年通水测试水泵接合器。注意事项：消火栓箱严禁堆物，水带按“双叠法”卷放。三、维护保养流程规范（一）日常巡检建立“设备点位-检查项-标准值-责任人”体系：1.设计巡检表，明确检查项目、标准、频次（如水泵“压力≤0.5MPa，电流≤4.5A”）。2.巡检人员携带工具记录状态，异常立即上报并填写《设备异常处置单》。3.每周汇总数据，分析参数趋势（如电流逐月上升提示轴承磨损），提前制定维保计划。（二）定期维护遵循“计划-准备-实施-验证”流程：1.制定年度维保计划（如“3月：生活水泵轴承保养；9月：消防泵联动测试”）。2.维保前确认备件、工具，办理作业审批，设置警示标识。3.严格执行规程，记录关键数据（如电机绝缘电阻），更换备件填写《备件更换表》。4.维保后试运行设备，主管签字验收，归档《维保报告》。（三）故障处理建立“快速响应-精准判断-闭环管理”机制：1.接到报修5分钟到场，30分钟出具方案。2.通过“望闻问测”判断故障类型，简单故障现场处理，复杂故障联系专业单位。3.处理后24小时回访，填写《故障处理档案》，每月分析故障趋势优化计划。四、应急处理预案（一）停电应急1.定位故障：联系供电公司或检查配电房指示灯。2.应急供电：启动EPS/UPS，保障电梯、消防、应急照明，通知电梯维保单位。3.业主告知：广播/微信群告知原因、预计恢复时间，疏导滞留人员。4.故障修复：内部故障断电排查，恢复供电后逐台启动设备。（二）水管爆裂1.切断水源：关闭对应阀门，无法关闭时联系自来水公司。2.排水止损：沙袋阻水，启动潜污泵，转移关键区域设备。3.抢修恢复：联系维修单位焊接/更换管道，试压后恢复供水。4.业主沟通：告知停水原因，协助清理积水，评估损失。（三）电梯困人1.安抚乘客：通过对讲机告知“正在救援，请勿扒门”，询问人数、身体状况。2.专业救援：联系维保单位（30分钟到场），按程序断电→盘车→开门，引导撤离。3.故障排查：维保单位检测电梯，修复后试运行2小时。（四）火灾报警1.火警确认：消防控制室通知巡逻岗现场核实，携带灭火器、温枪赶赴。2.分级处置：误报：复位主机，清洁探测器，填写《误报记录》。真实火警：启动消防联动，拨打119，组织撤离，扑救初起火灾。3.灾后恢复：检查设备损坏情况，联系维保修复，通风消毒受灾区域。五、管理制度与人员要求（一）人员职责设备主管：统筹管理，制定计划/预算，协调厂家，组织演练。巡检专员：日常巡检，记录上报，配合维保，整理档案。维修技工：小修/备件更换，故障排查，提节能建议。（二）培训与考核岗前培训：完成“设备原理+规程+安全”培训（≥40学时），考核合格上岗。技能提升：每季度内部培训，每年厂家专项培训（如“电梯新国标解读”）。考核机制：理论+实操+绩效（如巡检漏检率≤2%，故障处理及时率≥95%）。（三）安全作业作业审批：停电、有限空间作业办理《作业许可证》，明确监护人、安全措施。防护装备：佩戴绝缘鞋、安全帽，高空作业系安全带，电动工具接漏电保护器。应急演练：每年组织“停电、水管爆裂”等演练，优化处置流程。六、记录与档案管理（一）记录规范巡检记录：如实填写参数（如“水泵电流4.2A，压力0.45MPa”），异常描述清晰（如“10楼地漏堵塞，水流漫延”）。维保记录：记录内容（如“更换风机盘管轴承”）、测试数据（如“绝缘电阻500MΩ”）、备件用量。故障记录：含现象（如“电梯抖动，平层偏差15mm”）、原因（如“导轨油垢，导靴磨损”）、措施（如“清理导轨，换导靴”）。（二）档案管理设备台账：电子台账记录型号、厂家、维保周期，附说明书、图纸。维保档案：