【《万科房地产企业经营与财务状况及融资风险识别分析案例》5700字】

万科房地产企业经营与财务状况及融资风险识别分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u11002万科房地产企业经营与财务状况及融资风险识别分析案例 16931第一章万科房地产企业经营与财务状况 1250571.1万科房地产企业基本分析 1210171.2万科房地产企业融资结构 1219451.2.1万科资本结构 1100981.2.2万科融资结构 2205241.2.3万科债务融资结构 38512第二章万科房地产企业融资风险识别及解决方案 57531 5100192.1.1融资渠道不够多元化 5271432.1.2资本结构不合理 5125852.1.3融资决策机制不健全 623688 6万科房地产企业经营与财务状况1.1万科房地产企业基本分析1.2万科房地产企业融资结构1.2.1万科资本结构图4-1：万科历年资产负债结构（单位：亿元）1.2.2万科融资结构融资结构是当企业通过不同方式筹集资金，其筹集资金的金额占总资金的比重，也被称为资本结构。资本结构的概念是长期负债占净资产的比重，它反映了特定一时间点的债务状况。融资结构是资本结构的延伸，既包括长期负债，也有短期负债。目前房地产行业划分成内部和外源融资。其中内部筹集到的资金涉及到股本、职工筹资、公积金及未分配利润。鉴于公司的自身资金有结合了成本较低、高自主性、低风险的优点，通常内部融资为企业筹集资金的首要方式。而外部融资就是通过银行借款、发行股票、债券等金融机构的渠道向企业外部主体筹集资金，获得高融资金额的同时也存在着高风险。企业融资模式往往基于选择合理的融资结构，其通常会被市场环境、筹集资金成本、公司控制权制度、国家统一出台政策等诸多方面影响。图4-2：万科历年股权融资结构（单位：亿元）万科的融资结构划分成债券融资及股权融资两大部分，分析图4-2的万科历年股权融资情况中得出结论，未分配利润自从2016年起呈迅速上涨趋势，占了50%左右比重。盈余公积金在未分配利润的份额占第二比重。由于万科还通过发行股票、债券或别的外部融资渠道，避免不了增加相应的融资成本，包括评估、承销成本费用，而运用未分配利润筹集资金能节省不少融资成本及费用。1.2.3万科债务融资结构与非流动负债相比，流动负债的低融资成本是其主要优点，即是被许多国内企业广泛采用原因之一，万科就是其中代表。根据图4-3所示，万科企业自2016至2020年这五年间，公司的流动负债占总负债的比重较高，且长期处于高水平。2016年万科的流动负债占比达到了86.70%。2016-2020五年间，流动负债占负债总额的平均比例甚至高达86.79%。当分析债务融资结构时，显而易见万科使用较高比例的流动负债来筹集资金。这种风高险的财务策略，不仅可以带动公司大量资金的流动性，提高企业商业价值及获利能力，企业的筹集资金成本也能减少：需要强调的是，这可能给企业造成潜在、必不可少的财务风险，企业资金链如果陷入困境，大概率面临严峻的经营危机。所以万科必须建立最优的债务结构，也要将关注点放在高比率的流动负债是否会给企业带来潜在的风险。图4-3:万科历年债务融资结构（单位：亿元）由于短期负债及长期负债一定程度上决定着房地产行业健康长远的经营发展方向，和可预见或不可避免的财务风险、选择正确可取的经营水平与财务风险指标是房地产行业需要科学合理化的方式和手段来衡量的，不仅可以降低财务风险的水平，还可以获得最佳债务结构和股东收益的增加。

万科房地产企业融资风险识别及解决方案2.1.1融资渠道不够多元化因为房地产企业经营筹集资金的需求量较大，土地价格逐年上涨，万科集团持续性增加土地持有量并扩张经营范围，若投资大笔资金购置土地后没有立即开发项目，随之伴随的是高额的本息债务及开发成本，要承担着资金链供应不足的风险。万科集团选择债权融资和银行借款作为主要的筹集资金方式，但融资渠道选择狭窄会造成潜在的融资风险。分析国内房地产企业的融资现状可以得出，该特殊行业的企业若能够运用多元化融资模式去合理分配资源，就能达到消除或避免融资风险效果，比如典当融资、融资租赁、海外证券融资、房地产产业投资基金等等。万科企业融资策略中涉及到了银行贷款、债务融资、股权融资及预先收取定金的渠道，仍和金融市场中多样化的筹集资金渠道相比而言较为狭窄，持续采用较为熟悉的筹集资金方式可能降低公司的融资能力，万科集团应开拓多元化融资渠道，以便满足公司的长期发展和持续扩大的资金需求量。2.1.2资本结构不合理万科集团资产负债率偏高，对外部融资的依赖程度高，因此一定程度上缺乏更合理、科学化的融资结构。从万科集团的债务体系可以得出，中长期负债占比比较低，短期负债水平高，企业需要承担偿还巨大的债务压力。相对于万科集团将来在制定筹集资金策略时，必须注意到合理地平衡长期与短期负债之间的比重。图5-1：万科历年资产负债率资料来源：前瞻网从图5-1上述数据来看公司的负债水平有所上涨，但是其偿债能力却在逐年下滑，为避免一定偿债风险，公司应尽快降低短期负债在总负债中的占比。万科集团自2016年至2020年五年期间的筹集资金过程中，2020年万科集团的资产负债率为79.20%，高于50%融资金额是从高融资效率、资金量庞大和借款期限较长的银行中获得，然而依赖银行借款会影响融资结构的合理性，因为银行会紧跟政府出台的货币政策去调整贷款额度，如果贷款利率上升，很大概率会增加企业筹集资金的成本。当企业面对融资风险还不能从别的方式渠道中取得融资资金，就会存在极大的偿债风险。所以只依靠外源性融资不利于企业的长期发展，还会使企业面临极大的经营风险，股东权益也会接连受到损失，使企业筹资资金难上加难，这样恶性循环现象是不利于公司健康长远发展的应极力避免。2.1.3融资决策机制不健全万科集团的股东大会成员大多在公司内部担任管理岗位，管理层在股东大会上毫无疑问地占据着重要地位，融资决策容易受到管理层的限制和影响，经营管理方面也是公司董事会需要关注的问题，涉及到决策机制不够科学、缺乏具体的运作程序和规范等。企业管理层是制定筹集资金策略的主导层，企业整体融资情况不利于筹集资金过程中的透明化及公开化。所以万科集团在融资阶段必须引入约束机制进行管理，采取更加规范化，科学的筹集资金的结构和渠道，不然企业将面临高财务风险、并且陷入失去同行竞争力的困境。在具体运作流程中，由于董事会运作方式和选任制度不同，职工在进行投资决策时受相应的因素影响，如基层职工代表均属于企业管理层下属的工作人员，当公司管理层和职工在董事会中共同工作，管理层起到了关键的主导作用时，在为公司筹集资金阶段则需董事会起到督促作用，基层职工发挥的主观能动性作用也十分局限，此外基层职工在监事中占比小，从而管理层占主导地位，融资决策必会受影响。短期来看，目前基本仍处于下行途中，公司凭借拿地及融资优势、保障房贷款管理放松、预售资金监管调整是“稳增长”的开端，有望进一步提升市场价值。从长期发展的角度而言，在中央政府的坚定"稳地价和房价"等政策，房地产行业会由粗放型发展朝精细化经营转型、从土地分红向管理分红、企业品牌优势、企业资金管控，平稳发展运营将更符合未来产业发展，而且还为多元化格局下开拓出新的成长空间，并能够逐步拓展产业的领先优势。2.2.1拓宽融资渠道谈论关于企业融资生命周期理论，可以得出结论：处于不同成长阶段的企业适用于相应合理的融资渠道及方式。万科的案例分析表明，在成长阶段中的早中期，银行融资及股权融资份额非常大，有必要积极拓宽筹集资金渠道，例如开发国内外资本市场、与金融机构发行债券、上市融资等直接融资方式筹集资金，还要主动开拓新领域如房地产信托或信托投资基金，让它们变成筹集资金方式体系的备选选择。虽然万科集团自成立来的融资方式与企业融资生命周期理论几乎一致，但在融资渠道选择方面必不可少地要综合考虑企业的定位。万科要根据企业的自身发展阶段和情况、房地产行业特点以及宏观经济形势来筛选最优的融资模式。房地产企业融资结构的灵活性能通过多元化的筹集资金方式得到增强，我国为维持国民经济的可持续发展，往往会通过调整银行利率或降低存款准备金率等此类宏观调控的措施，来实现经济稳定发展和确保房地产行业趋势朝着正确方向发展的目的。若房地产企业以银行融资为主要的融资渠道，一旦宏观政策变化将会对企业资金链造成影响和冲击。建议万科集团开拓多元化的筹集资金渠道，一方面可以满足企业的融资需求，让企业的融资结构增加更加灵活性，还减少了宏观调控对企业带来的融资风险方面的影响，确保了资金渠道的稳定。2.2.2优化融资结构建议万科集团要采取科学、高效的措施来决定融资策略，将融资风险控制到最低水平。在融资初期阶段，通过科学合理的方式预算项目的资金准备额、判断金融市场的融资环境，都有利于企业做出最优的资金规划安排得到最完善的融资结构。万科集团短期负债比率相较于长期负债偏高，确保资金链的稳定的前提就得合理规划两者比重。房地产行业项目普遍开发周期长，资金会占用相对长时间，而长期负债有着财务风险小且还款期长的特点，利用长期借款方式筹集资金，能确保项目开发使拥有足够的资金。若贷款期限可以延长到项目最终交付，企业的债务只要通过项目销售款就能偿还，避免资金短缺时要多次通过短期贷款的方式弥补。表5-2:财务预测与估值资料来源：华安证券研究所由表5-2对万科未来财务状况进行了预测与估值，结果是经过对理念的资产负债率与流动负债比率等因素权衡得出的合理预测值，万科集团需要提高其自身管理水平，例如加快企业资本的变现速度和提高产品的销售能力。房地产行业无论从产品还是项目角度而言都属于高端市场，因此与其他行业相比该市场的目标客户非常局限，企业及时地做出正确的发展决策有利于扩大客户范围，能够为企业创造更多利润奠定基础。万科集团要对金融经济市场和政策变化趋势进行详细的研究，掌握市场变化规律，完善好合理健全的企业经营策略，有利于增强创造现金流的能力和确保企业经营发展期间资本流动的稳定性，还能提升资产利用率产生额外收益。在房屋销售过程，要确保客户有足够的经济能力，在合同签署的期限内支付相应房屋款，有助于规避现金回流的风险。企业为了实现加快回笼资金的速度，一方面要管理开发周期长的项目，检查施工速度督促早日完工，另一方面要尽可能出售已完工的项目，为了防止金融市场变动导致的不确定性后果和规避库存积压带来的风险。不仅如此，企业还能通过完成各类项目后总结经验，制定符合企业长期发展的租赁或销售策略，以达到。若企业同一时间段进行多项项目，最好决策出适当比例分配到各个项目上所需的资金。万科集团的两种融资方式划分为债权融资和股权融资。首先从融资涉及的成本看来，股权融资的重要性不容忽视，它通常相较于债权融资付出的费用和成本更高，这无疑增加了公司的财务压力。当公司面临巨大的经营压力时，市场对于经营风险做出应急反应是不可避免的，所以接连导致股权融资成本的增长。因此企业通常采用选择债权融资来降低融资成本，股权融资于债权融资有不同的优劣势，房地产企业无论大小规模要想实现企业的可持续发展，就必须考虑自身经营的财务状况和经济市场环境，规划适合未来发展目标的融资策略、分配好合理的股权和债权融资比例。2.2.3完善企业内部控制制度万科房地产企业在未来的发展中需要综合考虑影响可能融资的因素，并建立较科学有效的融资活动内部控制体系，主要对