业主临时管理公约范本规范

业主临时管理公约范本规范一、引言在物业管理前期阶段，业主临时管理公约是规范业主、物业使用人行为、维护物业区域公共利益的基础性文件，其制定的规范性与内容的严谨性，直接关系到小区后续管理秩序的建立与和谐社区的营造。依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规，结合物业项目开发与管理实践需求，本文从核心内容构成、制定原则、关键条款解析、流程规范及实操注意事项等维度，梳理业主临时管理公约的范本规范要点，为建设单位、物业服务企业及业主群体提供兼具合规性与实用性的参考框架。二、核心内容构成规范（一）物业基本情况说明需明确物业项目的名称、坐落位置、物业类型（住宅、商业、混合等）、总建筑面积、物业区域四至范围（含共用部位、共用设施设备的具体范围，如大堂、电梯、地下车库、配套文体设施等）。该部分需与《商品房买卖合同》中对物业的描述保持一致，为后续权利义务界定提供清晰的物理边界依据。（二）物业使用与维护规则1.装修管理：细化装修申报流程（需向物业服务企业提交装修方案、施工单位资质等材料）、装修时间限制（如工作日8:00-12:00、14:00-18:00，节假日原则上禁止噪音施工）、禁止性装修行为（如破坏承重结构、擅自改变房屋用途、占用共用通道等），并明确违规装修的整改要求与责任承担。2.共用部位与设施使用：约定业主对共用部位（如楼道、屋面、外墙）、共用设施设备（如电梯、消防设施、给排水管网）的合理使用原则，禁止擅自占用、损坏或改变用途；明确共用设施设备的日常维护责任主体（一般由物业服务企业负责，业主应配合提供必要条件），大修、中修或更新改造的启动条件与费用分摊方式（如动用维修资金或按受益业主分摊）。（三）业主权利与义务界定权利范畴：业主依法享有对物业共用部位、共用设施设备及相关场地的共有权与共同管理权，包括知情权（查阅管理规约、财务收支等资料）、建议权（对管理服务提出改进意见）、监督权（监督物业服务质量与公共收益使用）等。义务要求：业主需遵守公约约定，按时足额缴纳物业服务费、专项维修资金（如已缴存）；遵守物业管理区域内的公共秩序，配合物业服务企业的管理活动（如配合消防演练、设施检修）；不得实施危害物业安全、损害其他业主合法权益的行为（如高空抛物、违规养犬等）。（四）物业服务费与公共收益管理1.收费标准与方式：明确物业服务费的计费方式（包干制或酬金制）、收费标准（分业态、分区域说明，如住宅物业费2.5元/㎡·月，商业物业费5元/㎡·月）、缴纳周期（按月、按季或按年）及缴费账户信息。2.拖欠处理机制：约定业主拖欠费用的催告流程（书面催告、短信提醒等）、违约金计算方式（一般不超过欠费金额的每日万分之三，需符合法律规定），以及物业服务企业可采取的合法催缴措施（如申请支付令、诉讼，但不得采取停水停电等侵权行为）。3.公共收益分配：明确物业共用部位、共用设施设备经营所得（如电梯广告、停车费、场地租赁收入）的分配原则（如扣除合理成本后，按业主专有部分面积比例分配，或用于补充专项维修资金），并约定公示周期（每季度公示收支明细）。（五）公共秩序与环境卫生管理治安与消防：要求业主配合物业服务企业的安全防范工作（如出入登记、监控配合），禁止在物业区域内从事违法犯罪活动；明确消防设施的维护责任，业主需遵守消防法规，不得占用消防通道、损坏消防设施。环境卫生与绿化：约定业主的环境卫生义务（如保持房屋外立面整洁、按规定投放垃圾），以及物业服务企业的清洁绿化服务标准（如每日清扫公共区域、定期修剪绿化）；禁止业主在共用区域乱搭乱建、堆放杂物或破坏绿化。三、制定原则与合规要求（一）合法合规原则公约内容不得违反《民法典》《物业管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》等法律法规的强制性规定，不得设置排除业主主要权利、加重业主义务的无效条款（如约定“业主不得以任何理由拖欠物业费”，需保留业主合理抗辩权）。（二）公平合理原则权利与义务需对等，兼顾建设单位、物业服务企业与业主的利益平衡。例如，约定物业服务企业的服务标准时，需同步明确其未达标时的责任（如减免物业费、限期整改）；业主的义务设定需符合“合理使用、适度约束”的原则，避免过度限制业主对专有部分的处分权。（三）可操作性原则条款表述需具体明确，避免模糊性语言。例如，装修禁止行为应列举常见违规情形（如“不得拆除房屋承重墙体”“不得在阳台搭建封闭构筑物”）；违约处理方式需明确触发条件、责任形式（违约金、恢复原状、赔偿损失等）及执行路径。（四）尊重习惯与实际原则结合物业项目的业态特点（如纯住宅、商住混合）、地域文化习惯（如部分地区对晾晒、停车的特殊需求）制定条款。例如，老旧小区可适当放宽装修时间限制，商业综合体需强化噪音、营业时间管理。四、关键条款解析与风险规避（一）装修管理条款风险点：未明确装修保证金的退还条件与期限，易引发纠纷。规范示例：“业主装修前需缴纳装修保证金2000元，装修完工后经物业服务企业验收无违规行为的，于验收合格之日起15个工作日内无息退还。”（二）专项维修资金条款合规要求：需明确维修资金的缴存标准（如按当地政策，住宅首期缴存标准为建筑安装工程费的5%）、使用条件（共用部位、设施设备保修期满后的大修、更新改造）及使用流程（需经双三分之二以上业主参与表决且参与表决的双四分之三以上业主同意，紧急情况除外）。（三）违约责任条款合法性边界：违约金标准不得过高（一般以实际损失为限，或参考LPR利率）；禁止约定“停水停电催缴物业费”等侵权条款，可通过“限制使用共用设施（如暂停电梯刷卡权限，需保障业主基本通行权）”等合法方式督促履约，但需提前约定并符合比例原则。五、制定与备案流程规范（一）制定主体与流程1.制定主体：根据《物业管理条例》，业主临时管理公约由建设单位在销售物业前制定（若前期物业服务企业已确定，可联合制定）。2.公示与确认：建设单位需在物业销售场所显著位置公示公约文本，并在《商品房买卖合同》中约定业主“同意遵守本临时管理公约”的条款；业主签订购房合同时，需书面确认已知悉并同意遵守公约。（二）备案要求公约制定后，建设单位需向物业项目所在地的县级以上房地产行政主管部门备案，提交备案材料（公约文本、公示证明、业主确认记录等）。备案并非生效要件，但可增强公约的公信力与合规性，便于行政主管部门监督指导。六、实操注意事项（一）条款合法性审查建议委托专业律师对公约文本进行合规性审查，重点排查是否存在违反法律、侵害业主权益的条款（如“车位仅售不租”“业主不得成立业委会”等无效约定）。（二）语言表述精准性避免使用“合理期限”“适当补偿”等模糊表述，应明确时间（如“30日”）、金额（如“按欠费金额的1%/月”）、行为标准（如“装修垃圾需袋装并放置于指定区域”）。（三）业主参与机制鼓励建设单位通过业主恳谈会、线上问卷等方式收集业主意见，对合理诉求予以吸纳（如调整装修时间、优化停车管理条款），提升公约的认可度与执行力。（四）动态调整机制公约生效后，若物业区域情况发生重大变化（如业委会成立、物业类型调整），可通过业主大会表决对公约进行修订，确保其持续符合实际管理需求。七、范例参考方向（框架示意）《XX小区业主临时管理公约》第一章总则第1条制定目的与依据第2条物业基本情况……第二章物业使用第X条装修管理第X条共用部位与设施使用……第三章业主权利与义务……（注：范例需结合具体项目的业态、规模、地域特点补充完善，可参考当地住建部门发布的示范文本，避免直接照搬通用模板。）