【《房价波动与实体企业的发展研究国内外文献综述》23000字】

房价波动与实体企业的发展研究国内外文献综述目录TOC\o"1-3"\h\u17734房价波动与实体企业的发展研究国内外文献综述 1240941.1房价波动与宏观经济 1136561.2房价波动与实体行业 10190911.3房价波动与实体企业 13311271.4基于Citespace的文献计量分析 228734参考文献 24根据论文的研究内容，本文主要从房价波动与宏观经济的关系、房价波动对实体行业的影响、房价波动对实体企业的关系研究等三个方面对现有文献进行梳理，并运用文献计量等方法对现有研究进行分析总结，为研究内容与主题的提炼提供参考借鉴。1.1房价波动与宏观经济根据ADDINEN.CITE<EndNote><Cite><Author>Quigley</Author><Year>2001</Year><RecNum>726</RecNum><DisplayText>Quigley（2001<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>726</rec-number><foreign-keys><keyapp="EN"db-id="tvsv2ae0s200f3efddnpp2eg0v5pexdtfs95"timestamp="1618107561">726</key></foreign-keys><ref-typename="JournalArticle">17</ref-type><contributors><authors><author>Quigley,J.M.%JJournalofHousingEconomics</author></authors></contributors><titles><title>RealEstateandtheAsianCrisis</title></titles><dates><year>2001</year></dates><urls></urls></record></Cite></EndNote>Quigley（2001）的观点，自1997年东南亚金融危机爆发以来，如何促进房地产市场和宏观经济积极互动就成为学术界的研究焦点。ADDINEN.CITE<EndNote><Cite><Author>Harris</Author><Year>2006</Year><RecNum>595</RecNum><DisplayText>Harris和Arku（2006<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>595</rec-number><foreign-keys><keyapp="EN"db-id="tvsv2ae0s200f3efddnpp2eg0v5pexdtfs95"timestamp="1617096284">595</key></foreign-keys><ref-typename="JournalArticle">17</ref-type><contributors><authors><author>Harris,R.</author><author>Arku,G.</author></authors></contributors><titles><title>Housingandeconomicdevelopment:Theevolutionofanideasince1945</title><secondary-title>HabitatInternational</secondary-title></titles><periodical><full-title>HabitatInternational</full-title></periodical><pages>1007-1017</pages><volume>30</volume><number>4</number><dates><year>2006</year></dates><urls></urls></record></Cite></EndNote>Harris和Arku（2006）指出：早期（1945-1960s）人们认为房地产投资只是社会资源的纯消耗；随后（1960-1970s）出现了另一种观点，即尽管房地产投资是一种社会消费，但其对经济增长必不可少；第三种观点（1970s至今）得到越来越多的认可，即房地产投资不仅是经济增长中必不可少的因素，且对经济增长有重要影响。传统经济理论认为，资产价格下跌和债务增长不仅是经济衰退的消极反映，而且是宏观经济波动的根源之一。尤其是2007年的次贷危机，美国、日本、欧盟等主要发达经济体都陷入了衰退，发展中国家经济增速减缓，世界经济下行，资产和股票市场崩盘导致消费支出、投资水平下降、失业率上升导致宏观经济衰退，在全球经济中引起连锁反应。其巨大破坏力引起学术界开始广泛关注房地产业与宏观经济之间的联系，正如Bernanke（2008）所述：“房地产和房地产金融在此次金融危机中发挥了重要的推动作用。”此后，国外学者对房地产发展与经济发展的互动关系及其背后原因进行了许多具体的研究和分析。由于房地产业在整个国民经济中地位特殊，近年来房地产业与国民经济之间的关系一直备受学术界关注。迄今为止，国外对房地产经济与国民经济之间关系的研究已经较为深入。以下本研究从研究方法角度，综合论述有关文献：（一）供需平衡模型传统上，基于房地产供需平衡的方法，从房地产供求的角度来看。ADDINEN.CITE<EndNote><Cite><Author>Muellbauer</Author><Year>1996</Year><RecNum>727</RecNum><DisplayText>Muellbauer和Murphy（1996<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>727</rec-number><foreign-keys><keyapp="EN"db-id="tvsv2ae0s200f3efddnpp2eg0v5pexdtfs95"timestamp="1618108002">727</key></foreign-keys><ref-typename="JournalArticle">17</ref-type><contributors><authors><author>Muellbauer,J.</author><author>Murphy,A.%JTheEconomicJournal</author></authors></contributors><titles><title>BoomsandBustsintheUKHousingMarket</title></titles><volume>107</volume><number>445</number><dates><year>1996</year></dates><urls></urls></record></Cite></EndNote>Muellbauer和Murphy（1996）利用房地产和宏观经济年度数据，从房地产市场供需平衡的角度，分析了1957年至1994年英国房价经常波动的行为。发现1980年，代抵押贷款市场的金融自由化导致了房价行为发生明显变化。房地产价格波动通过财富效应，导致英国的消费函数发生了变化，同时引起实际利率和收入预期的变化。研究还包含了对收入期望，人口变化，房地产市场供应溢出等问题的探讨。ADDINEN.CITE<EndNote><Cite><Author>Kenny</Author><Year>1999</Year><RecNum>731</RecNum><DisplayText>Kenny（1999<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>731</rec-number><foreign-keys><keyapp="EN"db-id="tvsv2ae0s200f3efddnpp2eg0v5pexdtfs95"timestamp="1618109028">731</key></foreign-keys><ref-typename="JournalArticle">17</ref-type><contributors><authors><author>Kenny,Geoff</author></authors></contributors><titles><title>Modellingthedemandandsupplysidesofthehousingmarket:evidencefromIreland1TheviewsexpressedinthispaperarenotnecessarilythoseheldbytheCentralBankofIrelandandarethepersonalresponsibilityoftheauthor.Allerrorsandomissionsaremyown.1</title><secondary-title>EconomicModelling</secondary-title></titles><periodical><full-title>EconomicModelling</full-title></periodical><pages>389-409</pages><volume>16</volume><number>3</number><keywords><keyword>Housingdemand</keyword><keyword>Housingsupply</keyword><keyword>Cointegration</keyword><keyword>Vector-error-correctionmodel</keyword></keywords><dates><year>1999</year><pub-dates><date>1999/08/03/</date></pub-dates></dates><isbn>0264-9993</isbn><urls><related-urls><url>/science/article/pii/S0264999399000073</url></related-urls></urls><electronic-resource-num>/10.1016/S0264-9993(99)00007-3</electronic-resource-num></record></Cite></EndNote>Kenny（1999）使用协整分析来识别爱尔兰房地产市场的需求和供应方。分析结果表明，从长远来看房价、房地产存量，居民收入和抵押贷款利率之间存在的稳定关系。通过模拟市场的供应方和需求方，研究实证，部分测试了房价与建筑成本（包括土地成本）是否存在稳定相对关系，验证了房地产业部门的“正常利润”。比较有趣是，VECM模型结果表明房地产市场的供应方面存在重大约束，在房地产需求突然增加之后，房价有可能超出长期均衡水平。ADDINEN.CITE<EndNote><Cite><Author>Wen</Author><Year>2005</Year><RecNum>732</RecNum><DisplayText>Wen等（2005<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>732</rec-number><foreign-keys><keyapp="EN"db-id="tvsv2ae0s200f3efddnpp2eg0v5pexdtfs95"timestamp="1618109972">732</key></foreign-keys><ref-typename="JournalArticle">17</ref-type><contributors><authors><author>Wen,H.Z.</author><author>Sheng-Hua,J.</author><author>Xiao-Yu,G.</author></authors></contributors><titles><title>Hedonicpriceanalysisofurbanhousing:AnempiricalresearchonHangzhou,China</title><secondary-title>浙江大学学报a(英文版)</secondary-title></titles><periodical><full-title>浙江大学学报a(英文版)</full-title></periodical><pages>907-914</pages><volume>6</volume><number>8</number><dates><year>2005</year></dates><urls></urls></record></Cite></EndNote>Wen等（2005）由于房地产产品的异质性，特征价格模型被广泛应用于研究城市住房市场。研究表明，特征价格理论主要包括两部分：Lancaster's偏好理论和Rosen's特征市场均衡分析。研究发现，房屋的18个特征中有14个对房价产生了显着影响。ADDINEN.CITE<EndNote><Cite><Author>贾生华</Author><Year>2004</Year><RecNum>729</RecNum><DisplayText>贾生华和温海珍（2004<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>729</rec-number><foreign-keys><keyapp="EN"db-id="tvsv2ae0s200f3efddnpp2eg0v5pexdtfs95"timestamp="1618108633">729</key></foreign-keys><ref-typename="JournalArticle">17</ref-type><contributors><authors><author>贾生华</author><author>温海珍</author></authors></contributors><titles><title>房地产特征价格模型的理论发展及其应用</title><secondary-title>外国经济与管理</secondary-title></titles><periodical><full-title>外国经济与管理</full-title></periodical><pages>42-44,封三</pages><volume>026</volume><number>005</number><dates><year>2004</year></dates><urls></urls></record></Cite></EndNote>贾生华和温海珍（2004）从特征市场均衡模型的角度，分析了房地产价格特征价格理论的引用与发展。基于房地产供需平衡的方法，分析分析房价与宏观经济互动影响的文献很多。但是，这种从市场供求平衡角度出发的研究，在实际中有很大的局限性，这是由于均衡市场假设本身的有效性值得怀疑。正如ADDINEN.CITE<EndNote><Cite><Author>Zhu</Author><Year>2017</Year><RecNum>734</RecNum><DisplayText>Zhu等（2017<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>734</rec-number><foreign-keys><keyapp="EN"db-id="tvsv2ae0s200f3efddnpp2eg0v5pexdtfs95"timestamp="1618111740">734</key></foreign-keys><ref-typename="JournalArticle">17</ref-type><contributors><authors><author>Zhu,L.</author><author>Zong,G.</author><author>Chen,L.</author></authors></contributors><titles><title>AnalysisofHousePriceSpilloverEffectBasedonESDAMethodandSpatialEconometricModel</title><secondary-title>JournalofIndustrialTechnological&Economics</secondary-title></titles><periodical><full-title>JournalofIndustrialTechnological&Economics</full-title></periodical><dates><year>2017</year></dates><urls></urls></record></Cite></EndNote>Zhu等（2017）研究指出的区域或国家的市场条件以及相关经济政策、金融政策、产业政策等，都会对房地产市场参与主体的博弈结果产生很大影响，致使房价波动对宏观经济的互动关系发生变化。（二）存量-流量模型ADDINEN.CITE<EndNote><Cite><Author>Wheaton</Author><Year>1999</Year><RecNum>735</RecNum><DisplayText>Wheaton（1999<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>735</rec-number><foreign-keys><keyapp="EN"db-id="tvsv2ae0s200f3efddnpp2eg0v5pexdtfs95"timestamp="1618137311">735</key></foreign-keys><ref-typename="JournalArticle">17</ref-type><contributors><authors><author>Wheaton,W.C.</author></authors></contributors><titles><title>RealEstate"Cycles":SomeFundamentals</title><secondary-title>RealEstateEconomics</secondary-title></titles><periodical><full-title>RealEstateEconomics</full-title></periodical><pages>209-230</pages><volume>27</volume><number>2</number><dates><year>1999</year></dates><urls></urls></record></Cite></EndNote>Wheaton（1999）提出了存量-流量模型，认为不同类型房地产市场的循环特性有很大差异。面对众多的外生冲击与内生波动，房地产市场的稳定性受多个因素的影响。通过存量-流量模型，研究对房地产市场的未来期望，开发滞后，耐用程度和市场弹性进行了检验，并将房地产市场作为一个相对独立的市场，分析了宏观经济因素变化（如人口和劳动力等外在变量）对房地产市场和房价的影响。ADDINEN.CITE<EndNote><Cite><Author>Kajuth</Author><Year>2013</Year><RecNum>736</RecNum><DisplayText>Kajuth等（2013<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>736</rec-number><foreign-keys><keyapp="EN"db-id="tvsv2ae0s200f3efddnpp2eg0v5pexdtfs95"timestamp="1618138446">736</key></foreign-keys><ref-typename="JournalArticle">17</ref-type><contributors><authors><author>Kajuth,F.</author><author>Knetsch,ThomasA.</author><author>Pinkwart,N.</author></authors></contributors><titles><title>AssessinghousepricesinGermany:Evidencefromanestimatedstock-flowmodelusingregionaldata</title><secondary-title>SocialScienceElectronicPublishing</secondary-title></titles><periodical><full-title>SocialScienceElectronicPublishing</full-title></periodical><dates><year>2013</year></dates><urls></urls></record></Cite></EndNote>Kajuth等（2013）基于存量-流量模型，使用德国402个行政区域的面板数据，分析了房地产价格与德国宏观经济变量的关系。发现在过去几年中，整个德国的单户住宅价格似乎与模型估计的基本均衡水平相符，而公寓（租赁）价格则大大超过了模型所建议的基本价格。ADDINEN.CITE<EndNote><Cite><Author>李文斌</Author><Year>2009</Year><RecNum>739</RecNum><DisplayText>李文斌和宋斌（2009<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>739</rec-number><foreign-keys><keyapp="EN"db-id="tvsv2ae0s200f3efddnpp2eg0v5pexdtfs95"timestamp="1618140242">739</key></foreign-keys><ref-typename="JournalArticle">17</ref-type><contributors><authors><author>李文斌</author><author>宋斌</author></authors></contributors><titles><title>住房价格与交易量的关系:基于动态存量-流量模型的解释</title><secondary-title>城市发展研究</secondary-title></titles><periodical><full-title>城市发展研究</full-title></periodical><pages>61-67</pages><volume>16</volume><number>003</number><dates><year>2009</year></dates><urls></urls></record></Cite></EndNote>李文斌和宋斌（2009）也基于存量-流量模型分析了，外生冲击下房地产价格与市场交易量之间的关系。结果表明，信息不完全和资金量不足都无法解释房价和交易量剧烈波动，可能的主要原因是房地产建设的长期性。存量-流量模型可以非常明确的对房价形成机理进行研究。但是其缺陷也较明显，该模型把房地产市场作为相对独立的外生市场，假设房地产市场可能独立于宏观经济，然而事实上房地产市场与宏观经济是相互影响的。（三）理性经济泡沫模型该模型将房地产价格分为基础价值和泡沫溢价两个部分，其中基础价值部分是未来收益预期的折现，而泡沫溢价则是鞅过程鞅过程：指根据所得的信息对未来某个资产价格的最好预期，即为资产的当前价格。相关研究可以追溯到ADDINEN.CITE<EndNote><Cite><Author>Samuelson</Author><Year>1958</Year><RecNum>620</RecNum><DisplayText>Samuelson和Paul（1958<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>620</rec-number><foreign-keys><keyapp="EN"db-id="tvsv2ae0s200f3efddnpp2eg0v5pexdtfs95"timestamp="1617149656">620</key></foreign-keys><ref-typename="JournalArticle">17</ref-type><contributors><authors><author>Samuelson</author><author>Paul,A</author></authors></contributors><titles><title>AnExactConsumption-LoanModelofInterestWithorWithouttheSocialContrivanceofMoney</title><secondary-title>JournalofPoliticalEconomy</secondary-title></titles><periodical><full-title>JournalofPoliticalEconomy</full-title></periodical><pages>467-482</pages><volume>66</volume><number>6</number><dates><year>1958</year></dates><urls></urls></record></Cite></EndNote>Samuelson和Paul（1958）。ADDINEN.CITE<EndNote><Cite><Author>Samuelson</Author><Year>1958</Year><RecNum>620</RecNum><DisplayText>Samuelson和Paul（1958<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>620</rec-number><foreign-keys><keyapp="EN"db-id="tvsv2ae0s200f3efddnpp2eg0v5pexdtfs95"timestamp="1617149656">620</key></foreign-keys><ref-typename="JournalArticle">17</ref-type><contributors><authors><author>Samuelson</author><author>Paul,A</author></authors></contributors><titles><title>AnExactConsumption-LoanModelofInterestWithorWithouttheSocialContrivanceofMoney</title><secondary-title>JournalofPoliticalEconomy</secondary-title></titles><periodical><full-title>JournalofPoliticalEconomy</full-title></periodical><pages>467-482</pages><volume>66</volume><number>6</number><dates><year>1958</year></dates><urls></urls></record></Cite></EndNote>Samuelson和Paul（1958）开创性的建立了OverLappingGenerationModels（OLG），即世代交替模型。该模型研究了经济体中消费与信贷之间的关系，并讨论了资产泡沫等相关问题。他认为，由于隔代交易者之间不能交易，换句话说，未来的交易者现在还不存在，所以这样的金融市场是不完全的、是缺失的。虽然本文不能直接用现金进行生产，但是现金本身是有一定的价值的，因为现金是承载价值的工具。他们给出了一个完美的、充分竞争的市场，所有的交易者都是理性的。所以此时的溢价就是价格偏离其基础价格的差值。在他们假设的市场中，储蓄都会被投资。而市场中的溢价会解决资本累积过度的问题。鞅过程：指根据所得的信息对未来某个资产价格的最好预期，即为资产的当前价格在ADDINEN.CITE<EndNote><Cite><Author>Samuelson</Author><Year>1958</Year><RecNum>620</RecNum><DisplayText>Samuelson和Paul（1958<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>620</rec-number><foreign-keys><keyapp="EN"db-id="tvsv2ae0s200f3efddnpp2eg0v5pexdtfs95"timestamp="1617149656">620</key></foreign-keys><ref-typename="JournalArticle">17</ref-type><contributors><authors><author>Samuelson</author><author>Paul,A</author></authors></contributors><titles><title>AnExactConsumption-LoanModelofInterestWithorWithouttheSocialContrivanceofMoney</title><secondary-title>JournalofPoliticalEconomy</secondary-title></titles><periodical><full-title>JournalofPoliticalEconomy</full-title></periodical><pages>467-482</pages><volume>66</volume><number>6</number><dates><year>1958</year></dates><urls></urls></record></Cite></EndNote>Samuelson和Paul（1958）基础上，ADDINEN.CITE<EndNote><Cite><Author>Tirole</Author><Year>1985</Year><RecNum>621</RecNum><DisplayText>Tirole和Jean（1985<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>621</rec-number><foreign-keys><keyapp="EN"db-id="tvsv2ae0s200f3efddnpp2eg0v5pexdtfs95"timestamp="1617149757">621</key></foreign-keys><ref-typename="JournalArticle">17</ref-type><contributors><authors><author>Tirole</author><author>Jean</author></authors></contributors><titles><title>AssetBubblesandOverlappingGenerations</title><secondary-title>Econometrica</secondary-title></titles><periodical><full-title>Econometrica</full-title></periodical><pages>1071-1100</pages><volume>53</volume><number>5</number><dates><year>1985</year></dates><urls></urls></record></Cite></EndNote>Tirole和Jean（1985）构建了理论经济泡沫模型发现，只有当经济体处于无效率均衡时才可能产生泡沫。此时，资本回报率低于GDP增长率，投资是无效率的。无效率的投资会把投资转化成消费支出，这样可以提高经济效率。上文提到的两个理论模型的基础都是外生增长理论。这意味着，两个模型中的经济的增长均仅由人口增长和技术进步这两个外生变量决定。上面的分析表明资产溢价可以提高效率。ADDINEN.CITE<EndNote><Cite><Author>Yanagawa</Author><Year>1993</Year><RecNum>622</RecNum><DisplayText>Yanagawa（1993<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>622</rec-number><foreign-keys><keyapp="EN"db-id="tvsv2ae0s200f3efddnpp2eg0v5pexdtfs95"timestamp="1617149863">622</key></foreign-keys><ref-typename="JournalArticle">17</ref-type><contributors><authors><author>Yanagawa,G.N.</author></authors></contributors><titles><title>Assetbubblesandendogenousgrowth</title><secondary-title>JournalofMonetaryEconomics</secondary-title></titles><periodical><full-title>JournalofMonetaryEconomics</full-title></periodical><dates><year>1993</year></dates><urls></urls></record></Cite></EndNote>Yanagawa（1993）则在内生增长理论的分析框架下，基于AK模型研究了房价泡沫与经济增长之间的关系。与外生增长理论不同点在于，在内生增长理论中，其中推动经济增长的资本与技术两个变量被内生化了。资本积累可以提高提高技术水平，自然可以将促进经济增长的技术水平内生化。他们发现了与ADDINEN.CITE<EndNote><Cite><Author>Tirole</Author><Year>1985</Year><RecNum>621</RecNum><DisplayText>Tirole和Jean（1985<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>621</rec-number><foreign-ke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rano</Author><Year>2010</Year><RecNum>625</RecNum><DisplayText>Hirano和Yanagawa（2010<stylefont="微软雅黑">）</style></DisplayText><record><rec-number>625</rec-number><foreign-keys><keyapp="EN"db-id="tvsv2ae0s200f3efddnpp2eg0v5pexdtfs95"timestamp="1617150073">625</key></foreign-keys><ref-typename="JournalArticle">17</ref-type><contributors><authors><author>Hirano,T.</author><author>Yanagawa,N.</author></authors></contributors><titles><title>AssetBubbles,EndogenousGrowth,andFinancialFrictions</title><secondary-title>MPRAPaper</secondary-title></titles><periodical><full-title>MPRAPaper</full-title></periodical><number>CIRJE-F-752</number><dates><year>2010</year></dates><urls></urls></record></Cite></EndNote>Hirano和Yanagawa（2010）构建了引入了异质性投资主体的内生增长模型，并用这个模型研究了泡沫对经济增长的影响，该模型描述了泡沫和金融摩擦之间的关系。该模型预测：如果抵押水平足够高或足够低都不会产生泡沫。只有抵押程度在中等水平时，泡沫才会出现。同时，当抵押的规模相对较低时，泡沫会促进长期增长。另一方面，抵押规模相对较高时，泡沫会阻碍长期增长。有关理性经济泡沫模型的研究较多，在我国房地产市场处于非理性发展阶段，这种研究模型可以在一定程度上反映实际问题。（四）资本资产定价模型资本资产定价模型（CAPM）描述了系统风险与资产（股票、债券或不动产价格等）的预期回报之间的关系。Sharpe（1964）等提出的资本资产定价模型也被用于进行房地产市场的研究，包括基于非套利原理的定价模型和基于消费角度的定价模型，并用于评价房地产市场与宏观经济的协调程度。但是房地产的特殊性在于，其价格并不仅仅由其收入来计算，其具有稳定性，保值性，上下游产业的拉动性以及土地供应的有限性，这些特殊性限制了模型的应用。（五）金融加速模型正如Bernanke等（1999）所提出的某些很小的外部冲击也会导致宏观经济剧烈波动。自全球金融危机以来，房价对于宏观经济和金融稳定的作用取得学术界的广泛认可。房价在危机发生前快速上涨乃至形成泡沫，随后又急速下跌，引发了众多国家严重的经济衰退。现有研究表明，宽松货币政策或是缺乏约束的金融环境，与房价的快速上涨以及此后的宏观经济动荡，有着直接关系（Dreger等（2020））。许多研究通过信贷市场的金融加速模型，从消费侧或投资侧，分析房地产抵押资产的价值与宏观经济变化的相互关系。Aoki等（2004）的研究中建立了包括家庭信贷市场摩擦的一般均衡模型。由于房地产可以作为借贷抵押品，因此宽松的货币政策通过金融加速机制，引发房地产投资，房地产价格和居民消费的扭曲。Miao和Wang（2012）基于对信贷驱动型泡沫特征的分析，在内生增长的框架下，并假定存在一个具有正外部性的部门和一个具有负外部性的部门，引入信贷驱动型泡沫用于分析这种类型的资产溢价对于经济增长产生的影响。这个模型中企业融资是有约束的。企业需要将账面上的资产进行抵押才能获得贷款，一旦发生违约，企业无力（或不愿）偿还贷款，贷款方可以获得抵押品的所有权来减少损失。自然，企业的贷款现值要小于抵押品的价值。否则，企业即使有能力偿还贷款也不愿继续偿还。当企业账面上可以被抵押的资产产生溢价，会发生上文提到过的“信用缓解效应”。如果企业认为账面上可用作抵押的资产将会升值，则会希望获得更多的贷款，从而获得更大资金用于发展，这样会进一步拉高企业资产价格，在这种正反馈的作用机制下，最终也会产生泡沫。Chaney等（2012）认为企业往往会使用房地产资产作为推进新项目的融资抵押品，那么企业的投资就会受到房地产价格变化的影响。这个研究以美国房价1993年-2007年的区域数据为基础，计算得到了企业可获得的信用投资对抵押品价值的敏感程度。Wu等（2014）通过我国35个城市的土地价值以及非房企业数据，检验了房价上涨可能带来的抵押品增值对投资并没有影响，武康平和胡谍（2010）在理论分析的基础上，实证分析了货币政策传导机制，在房地产市场和信贷市场中的作用。实证结果表明，房地产市场已经成为信贷政策传导的重要渠道，货币政策宽松是房地产价格短期高涨的最主要原因。郑忠华和邸俊鹏（2012）同样分析了房地产信贷通过金融加速机制，引发的宏观经济波动问题。研究发现，我国存在不动产财富效应；房地产需求对推高房价有一定作用，但会产生诸如消费低迷、产出下降等不良后果；而金融加速所带来的通胀冲击对于宏观经济的破坏作用更大，而且持续时间较长。以金融加速模型为基础的研究表明，房地产价格上升，会影响家庭或企业的房地产抵押价值，进而影响其融资成本和投资规模，导致新一轮的房价上涨，从而形成房价上涨的自我强化正反馈趋势。（六）VAR模型VAR（向量自回归）模型作为一种强大的分析方法，可用于分析房地产和宏观经济相互影响的研究。VAR模型利用经济系统中的平稳性序列数列分析其动态关系，并通过Engle和Granger将协整与误差修正相结合，建立VEC（向量误差修正）模型，是检验房地产价格与宏观经济变量之间因果关系的重要实证研究方法。近年来，许多学者拓展了VAR模型，利用SVAR（结构向量自回归）、BVAR（贝叶斯方法向量自回归）、PVAR（空间向量自回归）等模型从不同角度对房价与宏观经济之间的关系进行了研究Green（1997）利用美国1959-1992年的季度宏观数据，基于不同的模型设定进行Granger因果检验，结果发现房地产投资的变动可以引起经济周期的变动，而非房地产投资则不能；由于GDP不是房地产投资的Granger原因，因此政策刺激的房地产投资增长是短期不可持续的。Coulson和Kim（2000）认为Green（1997）通过向量自回归模型（VAR）研究了房地产投资、非房地产投资、个人消费、政府支出和GDP之间的脉冲响应和方差分解函数。研究发现与非房地产投资比，房地产投资在促进GDP上的作用更大，原因是房地产投资可以带动消费和非房地产投资，后两者是GDP的重要组成部分；同时，他们还发现，房地产投资对非房地产投资的促进作用比挤出效应更大。Gauger和Snyder（2003）发现房地产投资、货币供应量、利率和GDP之间存在协整关系，并通过误差向量自回归模型（VECM）分析了美国金融管制放松前后房地产投资与宏观经济变量之间关系的变化，发现金融管制放松后，房地产投资变化引起GDP变化的能力比放松管制前强，同时房地产投资在整个宏观经济中处于非常重要的核心地位。1980年金融放松管制可能改变了住宅固定投资（RFI）与主要宏观经济变量之间的关键关系。研究使用向量误差修正模型对解除管制前后各子阶段的RFI、货币、利率及产出之间的关系进行验证，结果表明，短期利率冲击是RFI变异性解除管制的主要原因，放松管制后，FHA的长期利率冲击更好地解释了RFI的变动，另外，在后放松管制时代，RFI冲击提高了对GDP总体变动的预测能力，RFI与宏观经济变量之间的关系发生了改变。国内也有些学者进利用Granger因果关系检验来检验房价和经济增长两者的短期因果关系，如国内学者：梁云芳等（2006）通过计量模型研究了房地产业与中国国民经济协调发展之间的关系以及房价区域波动的差异，并分析了各地区房价波动差异的原因。黄忠华等（2008）等，韩国高等（2011）使用PVAR模型研究了中国31个省市的房地产存量与经济增长之间的关系，结果发现，房地产库存冲击会对房价、房地产投资额和经济增速产生负向冲击，其中经济增长的冲击相对较小。卢建新和卢明安（2014）构建SVAR模型分析了金融市场与房价波动之间的联动关系。金融市场可以分解为信贷市场、股票市场、外汇市场等，实证结果表明:房价与信贷增额之间的反应最为显著，两者具有自我强化的循环作用;房价与股价、汇率、国际资本净流入、利差之间在短期内具有正向响应关系，在长期内影响则逐渐趋于平稳;信贷增额、股价、汇率对房价波动的贡献度较大，除自身影响外，房价波动是其他变量波动的最大贡献者。VAR模型的缺陷是存在参数过多问题，只有那些经济变量较少的情况才可以通过VAR模型得到令人满意的检验结果；优点是是所需数据要求不多，可用自身数据作为回归变量来进行分析，模型简单较为可靠。本研究也利用VAR模型，实证检验了房价波动对实体经济影响的因果关系。（七）DSGE模型DSGE（动态随机一般均衡模型）是主流宏观定量分析的工具，是在CEG（一般平衡模型）的基础上增加了随机冲击，模拟经济运行的随机影响，并认为均衡状态往往是随机的。与其他宏观经济研究模型相比，DSGE模型具有微观基础，尽可能的接近现实中政策、制度的逻辑。DSGE模型至少包括多个主体（例如，消费者和供应商）在未来不确定期内的动态最优行为，模型一般还会通过引入不同的外部冲击来模拟实体经济。上述设定能较好的模拟房地产市场与宏观经济，目前正成为国内外一些学者尝试使用可计算DSGE模型分析房地产和经济增长的关系。最早运用CGE模型研究房地产市场的学者，Luk等（1993）认为CGE模型能够很好地模拟住房价格、房屋租金等变量对经济增长和经济周期的影响。此后越来越多的学者开始利用改进的DSGE模型，分析了房地产需求、房地产供给和房价波动等对经济增长、居民消费和居民收入分配等的影响。Euijune（2003）利用城市土地利用和首尔经济的可计算一般均衡模型，评估了住房供应对首尔城市增长和收入分配的经济影响。结果显示，在收入不平等加剧的情况下，将绿色或工业用地转换为住宅用地的住房开发会导致地区生产总值增长约1％。从总体福利影响看，十年来其总体收益达到从1.746万亿韩元到1.768万亿韩元不等。Carroll等（2006）运用DSGE模型估算了总消费中“财富效应”的大小，研究中利用消费增长的粘性（有时被解释为“消费习惯”），区分了消费中短期和长期的财富效应。通过美国的房价及消费统计数据，估计得到房地产价值每变化1美元，居民边际消费倾向约增加2美分，而长期消费影响约为9美分。研究还发现住房财富效应显著大于股票财富效应。Iacoviello和Neri（2008）利用DSGE模型验证了房地产市场价格波动的来源及后果。研究发现，房地产部门缓慢的技术进步，可能导致房价逐渐上涨。长期而言，房地产市场需求变化和房地产部门的技术进步因素，可以解释25%的房地产投资和房价波动，而货币供应因素则解释20％的房地产投资和价格波动，当前货币因素发挥作用正变的越来越大。Iacoviello（2013）通过DSGE模型，研究了住房及抵押贷款之间的关系。通过对家庭的财富构成、房屋数量和债务年限以及房屋搬迁频率的分析。发现个人收入高风险和低首付可以解释住房投资波动、债务顺周期以及部分GDP的波动。Gupta和Sun（2020）使用DSGE模型，考察了住房市场溢出对小型开放经济（文中为南非）的影响。使用1971-2015年的季度数据，得到以下结果：经济周期中，消费领域的住房需求冲击和技术冲击推动了房价的大部分波动；房地产市场对宏观经济的溢出影响不可忽略；南非利用灵活的汇率政策在很大程度上维持了宏观经济的稳定。郑忠华和邸俊鹏（2012）建立了包括异质性的居民、企业、金融贷款机构、中央银行等经济实体在内的DSGE模型，并选择相关参数模拟中国经济。认为我国的房地产价格波动具有财富效应；房地产需求对推高房价有一定的影响，但会产生消费低迷，产出下降等的消极影响；而由此产生的通货膨胀则会对宏观经济产生长期负面冲击，其对企业的影响大于对家庭的影响。通货膨胀和利率决定房地产价格最重要的影响因素。汪勇和李雪松（2019）利用含有企业“资产负债表”的DSGE模型，重点评估了房地产需求刚性与企业出口下降，会如何影响房地产价格与企业投资之间的关系。结果表明：房地产需求增加会提高房价，同时小幅提高企业投资；出口疲软会导致降低企业投资，但是企业的盈余资金会转而投入房地产市场，进一步推高房价。此外，政府降低企业税负有助于刺激企业增加投资，缓解企业资金流入房地产市场。DSGE模型虽然广泛用于分析房价波动对宏观经济影响的研究，但是也有缺陷。DSGE模型对有关经济波动转折点的分析几乎都是失败，复杂系统中的随机因素，个体主观因素（如羊群效应）以及非线性因素，都难以被模型把握和刻画。此外，DSGE模型分析有关房价与宏观经济的研究，某些参数也不能很好地与相关经济数据相吻合。（八）其他方法一些学者通过建立计量模型如OLS模型、系统动力学模型等来验证二者关系，但关于影响效果和方向，不同的学者有不同的观点。一些学者认为房价上涨会显著促进经济增长。如：Chirinko等（2004）通过OLS模型认为房价上涨1.5%会拉动GDP增长0.4%。Sacerdote（2000）通过固定效应模型，发现房地产投资有很多的正向外部效应，仅凭投资回报率无法判断房地产投资是否处于合理水平，提出住房和建筑是社会联系的重要决定因素。同时通过对住房与社会联系之间关系的研究，发现大型公寓楼的居民更容