物业项目消防安全管理规范手册

物业项目消防安全管理规范手册一、总则（一）目的为规范物业项目消防安全管理工作，预防和减少火灾事故发生，保障业主、租户及员工的生命财产安全，维护项目公共区域及设施设备的安全稳定运行，依据《中华人民共和国消防法》《物业管理条例》及相关消防技术标准，结合物业项目实际情况，制定本规范手册。（二）适用范围本手册适用于物业项目的公共区域、共用消防设施设备、业主专有区域（涉及公共安全部分）的消防安全管理，涵盖日常巡查、设施维护、应急处置、培训演练等全流程管理工作。（三）基本原则遵循“预防为主、防消结合”的方针，坚持“谁主管、谁负责”“全员参与、综合治理”的原则，落实消防安全责任制，强化隐患排查与风险管控，提升应急处置能力。二、消防安全组织架构与职责（一）消防管理小组1.组建要求：物业管理处应成立以项目经理为组长的消防管理小组，成员涵盖工程、秩序、客服等部门负责人，明确职责分工，确保消防管理工作层层落实。2.主要职责：组长（项目经理）：统筹项目消防安全管理，审批制度与预案，协调资源解决重大隐患，定期汇报工作。工程负责人：负责消防设施维护、检测、维修，组织电气系统安全检查，整改设施类隐患。秩序负责人：牵头日常巡查、动火监护、应急疏散，管理义务消防队并开展技能培训。客服负责人：负责消防宣传、业主沟通，收集隐患线索，配合演练与应急处置。（二）义务消防队1.人员组成：从秩序维护员、工程技术人员中选拔责任心强、身体素质良好的人员组建，人数不少于项目总人数的20%，明确队长及灭火、疏散、警戒、后勤组职责。2.工作职责：日常巡查：配合秩序部门检查消防设施、通道、用火用电，及时上报隐患。应急处置：火灾发生时开展初期扑救、人员疏散、现场警戒，协助消防部门救援。技能提升：定期参加培训与演练，熟悉设施操作、扑救流程及疏散方法。三、日常消防安全管理（一）消防巡查制度1.巡查频次：公共区域（大堂、走廊等）：每日至少1次；重点部位（配电室、机房等）：每日至少2次（含交接班检查）；动火作业期间：作业现场全程监护，作业后2小时内复查。2.巡查内容：用火用电：检查违规动火、私拉电线、超负荷用电等行为。消防设施：消火栓、灭火器、烟感探测器、应急照明等是否完好。通道与标识：疏散通道、安全出口是否畅通，消防标识是否清晰。重点区域：配电室通风、机房设备运行、仓库货物堆放等是否合规。3.记录与整改：巡查人员填写《消防巡查记录表》，隐患立即整改；无法当场整改的，明确责任人、期限及措施，跟踪复查至消除。（二）动火作业管理1.审批流程：动火前1个工作日提交《动火作业申请表》，说明作业内容、地点、时间及防护措施。管理处审核通过后，开具《动火作业许可证》，明确作业时间（严禁夜间及节假日动火，特殊情况需项目经理批准）及监护人员。2.现场管理：作业前清理易燃物，配备灭火器材（不少于2具4kg干粉灭火器），设置警戒区域。作业时监护人员全程在岗，检查设备及人员资质（电焊、气焊需持特种作业证）。作业后确认无残留火种，现场冷却30分钟后撤离。（三）装修消防安全管理1.装修审批要求：审核装修方案，重点核查材料（顶棚、墙面、地面应采用不燃/难燃材料）、电气线路设计（严禁私改消防线路）、动火计划。发放《装修许可证》时，签订《消防安全责任书》，明确管理要求。2.装修现场管理：每日巡查，检查是否违规拆改消防设施、使用明火或大功率电器。及时清运装修垃圾，严禁堆放于通道或设施周边；现场配备临时灭火器材，设置警示标识。（四）重点区域管理1.地下车库：车辆停放有序，严禁占用消防车通道、堵塞消火栓；定期清理易燃杂物。照明、排烟系统、应急广播定期检测；充电桩区域单独设置，配备灭火器材，严禁过载充电。2.配电室与机房：配电室保持干燥通风，配电柜周围0.5米内无杂物，电缆沟封堵严密。机房设备定期维护，避免超温运行；严禁存放易燃物品，配备二氧化碳灭火器。3.商铺与餐饮区域：餐饮商铺安装油烟净化器，每季度清洗烟道；灶台附近配备灭火毯、灭火器。商铺内严禁住人、违规储存易燃易爆物品，电气线路穿管保护，不得私拉乱接。四、消防设施设备维护管理（一）消防设施维护1.消火栓系统：每月检查箱内器材（水枪、水带、阀门），每季度测试出水压力；消防水泵每月试运行，每年全面检修。2.自动喷水灭火系统：每月检查喷淋头，每季度测试末端试水装置；喷淋泵每月试运行，每年主备泵切换测试。3.火灾自动报警系统：每日检查控制器，每月测试探测器、手动报警按钮、消防电话；每年委托专业机构全面检测。4.灭火器与应急照明：每月检查灭火器压力、外观，每半年称重（失重超5%需充装），到期强制报废（有效期10年）。每月测试应急照明、疏散指示标志，检查电池续航（应急状态≥90分钟），损坏及时更换。（二）消防通道与标识维护1.通道管理：每日巡查疏散通道、安全出口，确保无杂物、门锁正常（严禁锁闭安全出口）。常闭式防火门保持关闭，闭门器、顺序器完好；防火卷帘下方严禁堆放物品，每月测试升降功能。2.标识维护：消防标识清晰醒目，安装高度合规（疏散指示距地面≤1米）；定期检查，及时更换褪色、损坏标识。（三）电气系统管理1.电气巡查与检测：每月检查公共区域配电箱、开关插座，每半年聘请专业电工检测线路绝缘，重点排查老旧线路。电梯机房、配电室设备每月清洁防尘，检查接线端子，避免电弧引发火灾。2.用电负荷管理：严禁公共区域私拉电线充电，设置集中充电区并配备过载保护。商铺、办公区用电符合设计负荷，新增大功率设备需经管理处审核。五、应急管理（一）应急预案制定1.预案内容：明确报警、扑救、疏散、救护、保障流程，细化各岗位应急职责；绘制消防平面图，标注疏散路线、设施位置、集合点（距建筑50米外空旷区域）。2.预案更新：每年评审，结合设施改造、人员变动等修订；重大事故后重新评估有效性。（二）应急物资储备1.物资清单：灭火器材：干粉、二氧化碳灭火器、灭火毯，重点部位增加专用器材。救援工具：消防斧、安全绳、防毒面具（≥5套）、应急灯、扩音器。医疗物资：急救包（含绷带、消毒水）、AED（条件允许时配置）。2.储备管理：专人管理，每月检查数量、有效期，及时补充或更换过期物资。（三）火灾报警与处置流程1.报警程序：发现火灾者立即拨打“119”，通知管理处（内部电话：XXX），说明火灾地点、火势、燃烧物质。2.初期处置：义务消防队到场后，灭火组初期扑救（火势大时撤离）；疏散组引导人员沿通道撤离，低姿前行，严禁乘电梯。3.现场警戒与配合：警戒组设置警戒区，引导消防车；后勤组保障物资，协助救治；消防部门到场后，提供平面图、设施信息，配合救援。（四）疏散与逃生管理1.通道管理：日常确保通道畅通，火灾时打破障碍物（卷帘门、门禁），保障通行。2.逃生指引：客服通过广播、微信群发布指令，巡逻人员引导疏散；协助行动不便人员撤离或转移至避难层。六、培训与演练（一）员工培训1.培训内容：消防法规、设施操作（消火栓、灭火器使用）、应急处置（报警、扑救、疏散、急救）。2.培训频次：新员工入职培训≥8学时，考核合格上岗；在职员工每年复训≥4学时。（二）业主/租户宣传教育1.宣传方式：张贴海报、发放手册、播放视频、举办讲座、微信群推送（如“三清三关”：清阳台、楼道、厨房，关火源、电源、气源）。2.重点人群教育：对商铺经营者、施工人员开展针对性培训；对儿童、老人普及防范知识。（三）消防演练1.演练频次：每年至少2次全员演练（含扑救、疏散），高层建筑每半年1次。2.演练流程：前期准备：制定方案，明确场景（如“商铺起火”）、人员、标准。实施演练：模拟报警、扑救、疏散、救护，检验预案可行性。总结改进：分析问题（如疏散速度慢），修订预案、强化培训。七、监督与考核（一）内部检查与考核1.检查频次：管理处每周专项检查，项目经理每月全面检查；每季度联合业主委员会、社区检查。2.考核机制：将消防管理纳入绩效考核，奖励隐患整改及时、演练优秀的个人/部门；对履职不力、整改不到位的，扣除绩效，情节严重者辞退并追责。（二）外部协作与监督1.消防部门联动：每半年邀请消防部门指导，配合事故调查，落实整改要求。2.社区与业主监督：设立投诉渠道，24小时响应处理；定期向