2025年综合类-资产评估-房地产评估历年真题摘选带答案(50题)

2025年综合类资产评估房地产评估历年真题摘选带答案(50题)1.下列关于房地产特性的说法中，错误的是（）。A.房地产位置固定性决定了其具有独一无二性B.房地产的用途可以根据需要进行灵活改变C.房地产具有保值增值性D.房地产的寿命长久，土地具有不可毁灭性答案：B。分析：房地产用途通常受到规划等限制，不能随意灵活改变，所以B错误，A、C、D关于房地产特性描述正确。2.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为2000平方米。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得成本为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的成本为620元/平方米；建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/平方米，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/平方米，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时总价为（）万元。A.256B.260C.272D.280答案：A。分析：土地总价=1000×620=620000元；建筑物重置成本=2000×1200=2400000元，建筑物现值=2400000×80%=1920000元；房地产总价=620000+1920000=2540000元≈256万元。3.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A.居民收入水平B.物价变动C.利率水平D.城市化进程答案：D。分析：城市化进程属于社会因素，A、B、C属于经济因素。4.市场法评估房地产价值时，选取的可比实例数量一般为（）个。A.13B.310C.1015D.1520答案：B。分析：选取可比实例数量一般为310个，以保证评估结果准确性和可靠性。5.某可比实例成交价格为2000元/平方米，房地产状况方面与估价对象相比稍差，经调整后可比实例的房地产状况修正系数为1.05。则修正后的可比实例价格为（）元/平方米。A.2100B.1904.76C.2000D.2050答案：A。分析：修正后价格=2000×1.05=2100元/平方米。6.成本法评估房地产价值时，土地取得成本一般不包括（）。A.土地出让金B.土地开发成本C.拆迁安置补偿费D.土地使用税答案：D。分析：土地使用税不属于土地取得成本，A、B、C是土地取得成本常见组成部分。7.收益法评估房地产价值时，对于出租型房地产，净收益一般为（）。A.潜在毛收入空置和收租损失B.有效毛收入运营费用C.潜在毛收入运营费用D.有效毛收入空置和收租损失答案：B。分析：出租型房地产净收益是有效毛收入减去运营费用。8.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，资本化率为8%。该宗房地产的收益价格为（）万元。A.100B.80C.64D.120答案：A。分析：根据收益法公式，收益价格=净收益/资本化率=8/8%=100万元。9.假设开发法中，开发完成后的房地产价值一般采用（）估算。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法答案：A。分析：开发完成后的房地产价值通常用市场法估算，因其能反映市场实际情况。10.某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为2亿元/平方公里。假设开发周期为2年，其中第一年投入开发费的40%，第二年投入60%，年利率为10%，则该土地每平方米的开发费利息为（）元。A.18.02B.22.02C.24.02D.26.02答案：B。分析：1平方公里=1000000平方米，1亩=666.67平方米。土地开发费每平方米200元。第一年利息=200×40%×[(1+10%)^1.51]；第二年利息=200×60%×[(1+10%)^0.51]，两者相加约为22.02元。11.房地产价格指数可分为（）。A.定基价格指数和环比价格指数B.同比价格指数和环比价格指数C.基期价格指数和报告期价格指数D.综合价格指数和分类价格指数答案：A。分析：房地产价格指数分为定基价格指数和环比价格指数。12.某房地产在正常情况下的年净收益为10万元，资本化率为10%，收益年限为30年。则该房地产的收益价格为（）万元。A.94.27B.100C.102.27D.110答案：A。分析：根据有限年期收益法公式计算可得收益价格约为94.27万元。13.用成本法评估新建房地产价格时，各项成本应采用（）。A.历史成本B.重置成本C.实际成本D.客观成本答案：D。分析：成本法评估新建房地产用客观成本，可保证评估结果合理性和公正性。14.某宗房地产的建筑面积为100平方米，土地面积为50平方米，土地单价为2000元/平方米，建筑物单价为1500元/平方米。该宗房地产的总价为（）万元。A.17.5B.20C.22.5D.25答案：A。分析：土地总价=50×2000=100000元，建筑物总价=100×1500=150000元，房地产总价=100000+150000=250000元=25万元。15.下列关于房地产折旧的说法中，错误的是（）。A.物质折旧是指建筑物因使用和自然力作用而导致的价值减损B.功能折旧是指建筑物功能落后带来的价值减损C.经济折旧是指外部经济环境变化导致的价值减损D.折旧计算方法只有直线法答案：D。分析：折旧计算方法有直线法、双倍余额递减法等多种，A、B、C对各类折旧描述正确。16.市场法中进行交易情况修正时，一般将可比实例的成交价格修正为（）的价格。A.正常交易B.市场平均C.最高价格D.最低价格答案：A。分析：交易情况修正目的是将可比实例成交价格修正为正常交易价格。17.某可比实例的成交价格为2500元/平方米，交易日期与估价时点相差3年。该类房地产价格平均每年上涨3%，则交易日期修正后该可比实例的价格为（）元/平方米。A.2731.82B.2650C.2575D.2800答案：A。分析：修正后价格=2500×(1+3%)^3≈2731.82元/平方米。18.收益法评估房地产价值时，确定资本化率的方法不包括（）。A.市场提取法B.累加法C.投资报酬率排序插入法D.成本法答案：D。分析：成本法是评估房地产价值方法，不是确定资本化率方法，A、B、C是确定资本化率常见方法。19.某宗房地产的净收益每年稳定在30万元，收益年限为40年，资本化率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.292.17B.300C.310D.320答案：A。分析：根据有限年期收益法公式计算可得收益价格约为292.17万元。20.假设开发法中静态分析法不考虑（）。A.开发成本B.投资利息C.开发利润D.销售税费答案：B。分析：静态分析法不考虑资金时间价值，不计算投资利息，A、C、D都需考虑。21.房地产区位因素不包括（）。A.位置B.交通条件C.建筑结构D.周围环境答案：C。分析：建筑结构属于建筑物自身因素，不是区位因素，A、B、D是区位因素。22.成本法中，建筑物的重新购建价格是指（）。A.全新状况下的重置成本B.全新状况下的重建成本C.全新状况下的重置成本或重建成本D.旧有状况下的重置成本答案：C。分析：重新购建价格指全新状况下的重置成本或重建成本。23.某宗房地产，土地面积为1000平方米，容积率为2，土地单价为1500元/平方米。则该宗房地产的楼面地价为（）元/平方米。A.750B.1500C.3000D.4500答案：A。分析：楼面地价=土地单价/容积率=1500/2=750元/平方米。24.用市场法评估房地产价值时，对可比实例的成交日期进行修正，是为了消除（）的影响。A.交易情况B.房地产状况C.时间因素D.区域因素答案：C。分析：成交日期修正目的是消除时间因素对价格的影响。25.收益法中，对于净收益按一定比率递增的房地产，其计算公式为（）。A.V=A/(Yg)B.V=A/YC.V=A×(11/(1+Y)^n)/YD.V=A/(Y+g)答案：A。分析：净收益按一定比率递增时公式为V=A/(Yg)，B是净收益不变且收益年限无限公式，C是有限年期净收益不变公式。26.某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年净收益会在上一年基础上增长2%，收益年限为无限年，资本化率为8%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.333.33B.250C.200D.300答案：A。分析：根据净收益递增公式，收益价格=20/(8%2%)=333.33万元。27.假设开发法中动态分析法中折现率的内涵不包括（）。A.安全利率B.投资风险补偿率C.管理负担补偿率D.土地增值率答案：D。分析：折现率内涵包括安全利率、投资风险补偿率、管理负担补偿率等，不包括土地增值率。28.某建筑物的建筑面积为200平方米，重置价格为1200元/平方米，经济寿命为50年，有效年龄为10年。采用直线法计算该建筑物的折旧额为（）元。A.48000B.57600C.60000D.72000答案：A。分析：年折旧额=200×1200×(1/50)=4800元，10年折旧额=4800×10=48000元。29.下列关于房地产市场细分的说法中，错误的是（）。A.可以按地域进行细分B.可以按房地产用途进行细分C.细分市场越多越好D.要考虑各细分市场的规模和发展潜力答案：C。分析：细分市场并非越多越好，要综合考虑多种因素，A、B、D是市场细分正确要点。30.市场法评估房地产价值时，可比实例的成交价格必须是（）。A.正常价格B.实际价格C.协议价格D.招标价格答案：A。分析：可比实例成交价格需是正常价格才能用于市场法评估。31.成本法中，建筑物的折旧计算不考虑（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.土地折旧答案：D。分析：土地一般不折旧，建筑物折旧考虑物质、功能、经济折旧。32.收益法评估房地产价值时，净收益的测算应遵循（）原则。A.客观、持续B.主观、短期C.随意、长期D.固定、短期答案：A。分析：净收益测算应遵循客观、持续原则。33.某宗房地产的土地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米，土地单价为1800元/平方米，建筑物重置价格为1200元/平方米，成新率为80%。则该宗房地产的价值为（）万元。A.156B.168C.180D.204答案：B。分析：土地总价=500×1800=900000元，建筑物现值=1000×1200×80%=960000元，房地产总价=900000+960000=1860000元=168万元。34.假设开发法中，开发完成后的房地产价值减去后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等后的余额为（）。A.待开发土地价值B.开发完成后的房地产总价C.开发成本D.开发利润答案：A。分析：此余额为待开发土地价值。35.房地产价格与利率的关系一般是（）。A.正相关B.负相关C.不相关D.不确定答案：B。分析：利率上升，购房成本增加，需求下降，价格下降，呈负相关。36.市场法中，对可比实例的房地产状况进行修正，是为了使可比实例的价格与（）的价格具有可比性。A.估价对象B.市场平均C.最高价格D.最低价格答案：A。分析：房地产状况修正使可比实例价格与估价对象价格可比。37.某可比实例的成交价格为3000元/平方米，经交易情况修正后的价格为2900元/平方米，经市场状况调整后的价格为3100元/平方米，经房地产状况修正后的价格为3200元/平方米。则该可比实例修正后的价格为（）元/平方米。A.3200B.3100C.2900D.3000答案：A。分析：最终修正后价格以房地产状况修正后的价格为准。38.收益法评估房地产价值时，当净收益每年不变且收益年限为有限年时，公式为（）。A.V=A/YB.V=A×(11/(1+Y)^n)/YC.V=A/(Yg)D.V=A/(Y+g)答案：B。分析：该公式适用于净收益每年不变且收益年限有限情况。39.某宗房地产预计未来每年净收益为15万元，收益年限为20年，资本化率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.120.46B.130.82C.140.23D.150答案：B。分析：根据有限年期收益法公式计算可得收益价格约为130.82万元。40.假设开发法中动态分析法与静态分析法的主要区别在于（）。A.是否考虑资金时间价值B.是否考虑开发成本C.是否考虑开发利润D.是否考虑销售税费答案：A。分析：动态分析法考虑资金时间价值，静态分析法不考虑。41.房地产的实物因素不包括（）。A.土地形状B.建筑结构C.楼层D.朝向答案：D。分析：朝向属于区位因素，A、B、C是实物因素。42.成本法中，土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用等的利息计算基数是（）。A.土地取得成本B.开发成本C.土地取得成本和开发成本D.土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用答案：D。分析：利息计算基数包含土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。43.某宗房地产的土地面积为800平方米，建筑面积为1600平方米，土地单价为1600元/平方米。则该宗房地产的楼面地价为（）元/平方米。A.800B.1600C.2400D.3200答案：A。分析：楼面地价=土地单价/容积率=1600/(1600/800)=800元/平方米。44.用市场法评估房地产价值时，可比实例的成交日期与估价时点相差不宜超过（）年。A.1B.2C.3D.5答案：A。分析：相差不宜超过1年，保证价格可比性。45.收益法中，当净收益按一定比率递减时，公式为（）。A.V=A/(Yg)B.V=A/(Y+g)C.V=A/YD.V=A×(11/(1+Y)^n)/Y答案：B。分析：该公式适用于净收益按一