开发管理资料

一．项目总说明项目位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，占地共27亩（18000.9平方米），总建筑面积131933.32平方米，总体容积率为5.9。其中商业77876平方米，销售均价初步定为10000元/平方米，地下二层为地下停车场，地下负一层和地上1-5层为商业用房，地上5层可销售面积约52926平方米。公寓总建面积约54057.32平方米，销售均价初步定为3000元/平方米，为40-110平方米的小户型，共16层。住宅（54057.32㎡）商业（77876㎡）可售商业面积（52926㎡）地图如下二．投资环境研究社会经济情况：经济发展初步核算，2008年全年完成生产总值3004亿元，比上年增长12.2%；人均生产总值40617元，增长10.7%。其中第一产业增加值94.7亿元，增长5.6%；第二产业增加值1659.5亿元，增长14.8%；第三产业增加值1249.8亿元，增长9.2%。三次产业结构由上年的3.2∶52.9∶43.9调整为3.2∶55.2∶41.6。非公有制经济完成增加值1802亿元，增长16%，占生产总值的比重为60%，比上年提高2个百分点。年末全市城镇化率达到62.3%，比上年提高1个百分点。全年全部工业完成增加值1484.7亿元，比上年增长15.6%。其中规模以上工业企业完成增加值1223.7亿元，增长18.1%。全年全社会固定资产投资完成1772.7亿元，比上年增长29.7%。全年完成社会消费品零售总额1206.2亿元，比上年增长23.2%。全年全市直接进出口总额42.7亿美元，比上年增长35.4%。其中进口13.2亿美元，增长33.8%；出口29.5亿美元，增长36.1%。全年新批外资企业109个，比上年下降27.8%。合同利用外资额23.7亿美元，增长35.6%；实际利用外商直接投资14亿美元，增长40%。全年实现旅游总收入341.8亿元，比上年增长19.6%；其中国内旅游收入334.2亿元，增长20.1%；旅游外汇收入1.1亿美元，增长11.8%。接待国际旅游人数29.2万人次，比上年增长11.3%；其中接待港澳台同胞12.6万人次，增长10.5%。接待国内旅游者3511万人次，增长20.6%。全年全市完成财政总收入680.1亿元，比上年增长24.4%；地方财政一般预算收入260.4亿元，增长18.6%；其中市本级收入118.1亿元，增长15%。年末全市建成区面积328.6平方公里（含上街区26.6平方公里）。年末全市总人口743.6万人，其中女性359.9万人；市区人口326.5万人；城镇人口463.5万人；非农业人口307.7万人。全市人口出生率9.4‰，死亡率4.6‰，自然增长率4.8‰。全市城镇居民人均可支配收入15732元，增长14.9%；农村居民人均纯收入7548元，增长14.5%。对外贸易2005年，对外开放进一步扩大。注重优化经济发展环境，健全完善政策体系和招商引资激励机制，有效调动了全市上下招商引资的积极性。浙江绿城等一批招商大项目落户郑州，引进市外境内资金达102亿元。全年新增外商投资企业118家；实际利用外资3.4亿美元，增长38.6%；进出口总额达到11亿美元，增长41.2%。组织参加豫港投资贸易洽谈会、中国河南（旧金山）经贸文化周等经贸活动，招商活动取得明显成效。积极实施"走出去"战略，一批企业到国外投资，有13家企业进驻非洲塞拉里昂工贸园区，海外市场进一步拓展。出口加工区封关运行良好，郑东新区、高新技术产业开发区、经济技术开发区招商工作取得新进展，加州工业城项目正在加紧推进。区域经济交流与合作明显加强。工业建设改革开放取得新进展，郑州市工业经济运行保持了快速增长的良好态势，主要经济指标全线飘红，各项工作都取得了新的进展。1992年跻身全国综合实力50强、投资硬环境40优城市行列。郑州市在纺织、机械、建材、耐火材料、能源和原辅材料产业上具有明显优势。有色金属、食品、煤炭、卷烟等为主导产业。郑州是全国纺织工业基地之一，是全国重要的冶金建材工业基地，氧化铝产量占全国一半左右；机械工业拥有亚洲最大的磨料磨具企业-白鸽集团。郑州宇通客车股份有限公司是亚洲规模最大、工艺技术最先进的客车生产企业，2002年被世界客车联盟授予最佳客车车制造商称号。郑州市大力实施扶优扶强、产业园区建设和科技自主创新工程，工业经济实现了持续快速健康发展。2007年全市全部工业完成增加值1166.9亿元，增长20.8%。其中，全市规模以上工业企业完成增加值923.8亿元，增长24.3%；实现产品销售收入3263.3亿元，增长40.2%；实现利税579.9亿元，增长57.7%。全市销售收入超亿元企业新增236户，达到759户，宇通公司、中铝河南分公司、河南中烟公司、郑煤集团、豫联集团、郑州供电公司销售收入超百亿元。全年完成工业投入532.6亿元，增长63.2%。中铝公司郑州铝加工厂年产12万吨高精度铝板带材、天津顶新公司康师傅食品基地三期等一批重点项目竣工投产，郑州日产年产1.3万辆MPV多用途乘用车和1.2万辆SUV乘用车项目新车下线，郑州东500千伏输变电工程顺利开工，燃气电站2×39万千瓦机组等一批电源项目建成投产，全市全年新增装机容量169万千瓦，总容量达到606万千瓦。重点企业战略重组迈出实质性步伐，省投资公司重组中原制药厂；郑州轻汽与海马集团、郑缆集团与中科英华成功实现了战略重组；棉纺企业战略重组稳步推进，形成新的生产能力，企业逐步走出低谷。海力特、威科姆、方欣生物等一批高新技术企业快速成长。全市高新技术产业完成增加值323.4亿元，增长33.7%；全年专利申请5214件，增长55.1%。郑州荣获全国科技进步先进城市称号。农业生产改革开放以来，郑州在完成了农产品原始积累的基础上，围绕城郊型农业的特点，大力发展高效农业、商品农业，初步构筑了适应社会主义市场经济要求的农村新经济体制框架，在短短的二十年内，使农业生产由传统的自给半自给农业跨过温饱型农业，开始向商品化农业的转变，进入了一个崭新的发展阶段。郑州每年均不断加大农业投入，2007年市财政全年用于"三农"的总支出达到36.6亿元，增长32.7%。继续落实支农惠农政策，共发放种粮补贴、良种补贴、农资综合直补等各项资金1.9亿元，农民的生产积极性进一步提高。粮食生产全面丰收，总产量达到171.1万吨，是历史上第二个高产年。农业产业化经营稳步推进，全市已发展农业产业化经营组织959个，市级以上重点龙头企业216家。农业对外开放水平不较高，全市农业出口创汇企业达到31家，完成出口创汇6754万美元，增长19.5%。农村生产生活条件不断改善，全年投资1.4亿元解决36.1万人的安全饮水问题，新建集雨水窖1万个，新建沼气池5万座，改扩建农村公路1056公里，解决了贫困地区1万人的温饱问题。继续实施"百村示范、千村整治"工程，新农村建设成效明显。确定的104个示范村都制定了产业发展规划，有94个村制定了村庄建设规划，"五通"、"三有"建设项目基本完成。20个重点示范村建设基本达到标准，整治村的村容村貌发生较大变化。商业贸易商业贸易郑州市是中国首批确定的三个商贸试点城市之一。郑州商品交易所，是中国第一家成立的商品交易所，目前已经成为以农产品为主的交易平台，其期货产品如郑州白糖等，是国际市场核心价格指导价之一，并已经与印度美国等交易所达成合作协议。郑州是中国商战的发源地。90年初，以亚细亚为代表的大型商场曾引领了中国新的商业模式。随着国际商额。3、经中国人民银行、原对外贸易部（现为商务部）、国家经贸委批准经营融资租赁业务的单位、经商务部、国家税务总局确认的融资租赁试点企业以及外商投资融资租赁公司从事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款和价外费用(包括残值)减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。以上所称出租货物的实际成本，包括由出租方承担的货物的购入价、关税、增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费和贷款的利息(包括外汇借款和人民币借款利息)。4．金融企业从事受托收款业务，如代收电话费、水电煤气费、信息费、学杂费、寻呼费、社保统筹费、交通违章罚款等，可以扣除其支付给委托方价款后的余额为营业额。5．中华人民共和国境内的保险人将其承保的以境内标的物为保险标的的保险业务向境外再保险人办理分保的，以全部保费收入减去分保保费后的余额为营业额。6、对地方商业银行转贷用于清偿农村合作基金会债务的专项贷款利息收入免征营业税。上述专项贷款，是指由人民银行向地方商业银行提供，并由商业银行转贷给地方政府，专项用于清偿农村合作基金会债务的贷款。7、为了有利于证券投资基金制度的建立，促进证券市场的健康发展，扶持证券投资基金市场的发育和发展，证券投资基金（封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金）管理人运用基金买卖股票、债券取得的差价收入，暂免征收营业税。8、我省地方金融机构在抵贷资产过户中取得的收入免征营业税。9、对保险公司开展的一年期以上返还性人身保险业务的保费收入免征营业税。10、保险公司开办的个人投资分红保险业务取得的保费收入免征营业税。11、为进一步深化农村信用社改革，改善农村金融服务，确保农村信用社改革试点工作积极稳妥地进行，对改革试点地区所有农村信用社取得的金融保险上应税收入，按3%的税率征收营业税。12、农村小额贷款组织在试点期间的税率参照农村信用社改革试点期间的税收政策执行。13、为促进资本市场稳定健康发展，准许中国证券登记结算公司代收的以下资金项目从其营业税计税营业额中扣除，具体包括：按规定提取的证券结算风险基金；代收代付的证券公司资金交收违约垫付资金利息；结算过程中代收代付的资金交收违约罚息。14、准许上海、深圳证券交易所代收的证券交易监管费从其营业税计税营业额中扣除。准许证券公司代收的以下费用从其营业税计税营业额中扣除：为证券交易所代收的证券交易监管费；代理他人买卖证券代收的证券交易所经手费；为中国证券登记结算公司代收的股东帐户开户费（包括A股和B股）、特别转让股票开户费、过户费、B股结算费、转托管费）。准许上海、郑州、大连期货交易所代收的期货市场监管费从其营业税计税营业额中扣除。准许期货经纪公司为期货交易所代收的手续费从其营业税计税营业额中扣除。15、为促进资本市场稳定健康发展，准许上海、深圳证券交易所上缴的证券投资者保护基金从其营业税计税营业额中扣除；准许证券公司上缴的证券投资者保护基金从其营业税计税营业额中扣除；准许中国证券登记结算公司和主承销商代扣代缴的证券投资者保护基金从其营业税计税营业额中扣除。16、为支持证券市场的健康发展，防范和化解证券市场风险，从2006年1月1日起至2008年12月31日止，对中国证券投资者保护基金有限责任公司根据《证券投资者保护基金管理办法》取得的证券交易所按其交易经手费20%和证券公司按其营业收入0.5%纳税的证券投资者保护基金收入和申购冻结资金利息收入、依法向有关责任方追偿所得收入以及从证券公司破产清算中受偿收入，暂免征收营业税。17、对中国人民保险公司、中国进出口银行和中国出口信用保险公司办理的出口信用保险业务（包括出口信用担保业务）不征收营业税。18、合格境外机构投资者（QFII）委托境外公司在我国从事证券买卖业务取得的差价收入免征营业税。19、为种植业、养殖业、牧业种植和饲养的动植物提供农牧保险业务取得的收入免征营业税。20、对纳入全国试点范围的非营利性中小企业信用担保、再担保机构，可由地方政府确定，对其从事信用担保或再担保取得的担保业务收入（不包括信用评级、咨询、培训等收入），3年内免征营业税。三．市场研究房地产持有的定位技巧（一）长期持有。任何一种投资标的或者具有生产性质的财产。对于不同的人而言，可能具有不同的投资报酬意义及实现利益的时间期望。这也是为什么在不动产市场既有追逐短线获利，从事现房或预售房买进卖出赚取价差的投资人，也有投入资金兴建大楼却只租不售的开发商。由于土地的性质特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有区域异质性（包括自然环境及人文社会经济），困此对许多投资房地产的企业或个人而言，长期持有的投资策略，似乎比其他的财产更具有意义。那么究竟应如何作产品定位，即如何利用土地，才能赚取不动产长期持有的利益呢？首先，要先辨别获得长期利益的几种途径：一是租赁；二是经营或使用收入，也就是不动产所有者即经营者或使用者，自行利用空间赚取商业经营的利益；第是保值或增值利益，这种利益可能来自于通货膨胀效果，可能由于社会进步或环境改良，也可能因为其他土地先行使用，导致后利用的价值土地水涨船高。不论是否赚取租赁或经营利益，绝大多数长期持有的土地，其最大利益来自于增值。为谋取增值的实务做法也有不少，例如，短期内尚无利用或开发价值的土地，可采取消极的养地策略；对于已初现地段价值的土地，则可采取先建后售策略；再者如麦当劳的做法，先找到好地，兴建商场，通过经营带动当地商业气息后，就自然可坐享不动产的增值利益。长期持有土地，必须要能赚取合理的时间报酬才有意义，因此产品定位成败的关键也在于能否配合时间长度，规划阶段性的产品及经营与财务计划，以确保全过程利益最大。（二）短期获利。大多数的投资标的，都有短线与长线不同的获利操作方式，不动产投资也不例外，通常它包括了土地开发、投资兴建、房屋买卖、房屋出租、房屋经营等时间长度不同的获利途径。对于希望短期获利的不动产投资者而言，除了只图买进卖出、赚取时机价差的方式之外，如果想在有限时间内创造不动产附加值，以增加投资利益，则须借助有效的产品定位。因此，希望短期获利的不动产产品定位，要特别注意收益实现的可能性及投入资金的效率。下面几个方案，有助于提高不动产短期投资利益。（一）改装产品，创造附加价值。这种方式常见于旧屋投资市场，也就是买人尚有更新价值的旧建筑物，保留其基本结构，仅作平面隔局或外观等的改建，以再重新出售获利，这种做法由于投入成本少，工期短，著改建得当，通常能在很短时间内赚取理想的报酬。（二）规划需求尚未饱和的时尚品在短期内创造高销售率。例如不动产市场不景气时，许多反应快的发展商就推出低总价的套房或二房型的产品，并搭配工程零付款等的付款