9-10月REITs行业市场跟踪：指数回调、行情降温全国第二单供热REIT提申报

内容目录REITs行情及大类资产对比：指数回调、行情降温 3各板块行情：新兴资产交易热度居高，防御板块抗跌属性凸显 4月度专题：全国第二单供热REIT提交申报 7市场动态：发改委“782号文”明确支持REITs市场扩容 10政策动态 10项目动态 11投资建议 11风险提示 12图表目录图1：REITS市场指数走势 3图2：REITS流通市值及换手率趋势 3图3：大类资产涨跌幅对比 3图4：中证REITS指数、红利指数、十年期国债收益率走势变化 4图5：各板块REITs成交额占总成交额之比 5图6：各板块REITs换手率对比 5图7：各板块REITs交易拥挤度对比 5图8：REITs各板块涨跌幅对比 5图9：各板块REITs估值和PVratio对比 6图10：各板块REITs相对净值折溢价率对比 6图11：各板块REITs收益率IRR及与十年国债利差对比 6图12：各板块REITs分派率vs红利指数股息率 7图13：山证晋中供热REIT与国泰海通济南能源供热REIT底层资产EBITDA利润率对比 8图14：晋中市、榆次区城常住人口及城镇化水平对比 8图15：山证晋中供热REIT供热VS国泰海通济南供热REIT收费模式对比 9图16：基础设施项目终端居民用户数及占比 9图17：基础设施项目终端收入结构 9表1：部分集中供热城市2023-2024年供暖季外购热源价格（单位：元/GJ） 7表2：2025年9-10月REITs市场项目动态更新 11REITs行情及大类资产对比：指数回调、行情降温从指数价格、换手率、大类资产走势对比等维度看，9-10月REITs市场行情降温。9-10REITsREITs指数、中证REITs全收益指数累计涨跌幅分别为-3.8-2.69月份分别为-2.1-1.1，10月分别为-1.7、-1.5。从换手率看：市场活跃度低迷。9-10REITs0.44，处于年64.99月、100.43、0.46。图1：REITS市场指数走势 图2：REITS流通市值及换率趋势大类资产对比：明显跑输权益资产和避险资产。9-10月各指数累计涨幅排名前三名（78（785（43（-2.3（+0.2（+1.7REITs9-10月呈下行趋势、走势偏弱。图3：大类资产涨跌幅对比（截至2025年10月31日）图4：中证REITS指数、红利指数、十年期国债收益率走势变化（注：涨跌幅为2025年初至今水平）9-10月REITs市场行情偏弱主要受前期估值透支、其他大类资产资金分流、部分资产基本面承压的共同影响。前期估值透支后理性回调，估值压力集中释放。2024-2025年上半年，资产荒背景下REITs作为类固收稀缺资产，吸引大量配置资金涌入，推动价格持续上涨并积累了较高估值溢价，与底层资产实际收益水平的匹配度逐步下降。随着市场逐步回归理性，前期过度上涨带来的估值消化需求在9-10月集中释放。大类资产收益分化，资金被高收益资产分流。9-10月大类资产市场呈现明显的收益分化格局，REITs的吸引力被表现更优的资产削弱，资金流出压力显著：一方面，政策持续发力（如资本市场改革、提振消费政策、市场对经济复苏的预期增强，流动性充裕背景下权益市场吸金效应凸显；另一方面，REITs兼具债性特征，与长端利率走势相关性较强，在反内卷刺激通胀预期抬头、国内经济数据向好刺激市场风险偏好维持高位的背景下，9月10年期国债收益率持续上行，月末一度突破1.9，REITs收益率与国债收益率利差缩窄，且一定程度压制了REITs的估值空间；REITs进一步形成资金分流。基本面承压，部分底层资产现金流修复不及预期。REITs的价值根基在于其底层资产的现金流产生能力。10REITsREITs（尤其是部分产业园复苏力度产生了担忧。分从成交额占比来看：高速公路、产业园、保租房占比领先。9-10月成交额占比排名321.817.114.3；3IDC4.66.710.3。从换手率和交易拥挤度来看：新兴资产（DC、防御类资产（如保租房、环保水务类易热度不够准确，我们还需要看换手率和交易拥挤度等指标。IDCIDC1143.5IDCREITs（REITREIT）8月刚上市，新兴资产类型上0.32、平均交易拥挤度低至-24.4，均为和宏观经济挂钩REITs基本面复苏的信心承压。从板块市值涨跌幅看：新兴资产（DC、防御类资产（如保租房、环保水务、能源类）涨跌幅领先。IDC9-10月交易热度较高，9-1060IDC5.2REITs市场走弱的环境中也体现出了较好的抗跌属性，跌幅较窄，分别为-1.9、-2.5、-2.3。图5：各板块REITs成交额占总成额之比 图6：各板块REITs换手率对比 图7：各板块REITs交易拥挤度对比（注：交易拥挤度=(行业成交额全市场占比-行业流通市值全市场占比)/行业流通市值全市场占比）图8：REITs各板块涨跌幅对比（截至2025年10月31日，按30日涨跌幅降序排列）从当前估值/REITs截至2025年10月31REIs（83（7、高速公路类（7126.4、40.6。估值水平较低的板块为产业园区（30、仓储物流（34、保租房类（38，尤其产两类资产的相对净值折溢价率水平也偏低（产业园区、仓储物流板块折溢价率分别5.1、11.4。图9：各板块REITs估值和PVratio对比 图10：各板块REITs相对净值折溢率对比（截至2025年10月31日） （截至2025年10月31日）从板块收益水平看：分派率较高、估值回调较多的资产当前收益水平更高。截至2025年10月31IRR排名前3（61（58、产业园区（53，与十年国债利差均处于34pct及以上；其中，高速公路板块收益（TTM11.5利指数分派水平，仓储物流、产业园区收益率靠前主因前期回调后当前估值水平较低。IRR排名后3名的板块为环保水务（22、消费类（27、能源类（27，与十年0.9pct及以下；其中，消费类排名靠后主因分派水平较低（TTM44，处于各板块中下游水平，环保水务、能源类排名靠后主因前期回调幅度较小、当前估值水平偏高。图11：各板块REITs收益率IRR（20251031日）图12：各板块REITs分派率vs红利指数股息率（截至2025年10月31日）月度专题：全国第二单供热REIT提交申报9月山证晋中供热REITREIT从当前募集说资源优势作为山西省首单公募REITs，山西能源优势充分赋能，底层资产购热成本低且热源稳定，盈利水平较同业明显偏高。年供暖季山西省集20-28.5元/GJ区间，在可比热电联产口径中属于相对低位水平、约为山东价格的一半。表1：部分集中供热城市2023-2024年供暖季外购热源价格（单位：元/GJ）省份（直辖市） 市燃煤热电联产太原20长治27.50-28.50大同山西省运城2221吕梁20.5临汾27.5唐山河北省石家庄3128.71-43.00天市 津28.00-97.48大连辽宁省锦州4035临沂山东省泰安33.00-45.2546山证晋中供热REIT募集说明书、中国城镇供热协会REIT——国泰海通济南能源供热REIT的底层资产来看，本单项目的盈利能力明显更高。图13：山证晋中供热REIT与国泰海通济南能源供热REIT底层资产EBITDA利润率对比山证晋中供热REIT募集说明书国泰海通济南能源供热REIT募集说明书 （注受数据露限制，这里采用国泰海通济南能源供热REIT2024年前三季度EBITDA利润率情况近似代替2024年全年情况）区位优势榆次区属于太原半小时黄金经济圈，充分享受省会对周边地区的溢出效应与同城化红利，为用热需求带来保障。另一方面，晋中市榆次区是晋中市委、市政府所在地和全市政治、经济、文化、科教中心，坐拥山西大学城，榆次区西部与太原市小店区交界处建有太原武宿国际机场，距太原市约30公里，距太原机场约16公里，处于太原半小时黄金经济圈，素有省城门户之称，区域城镇化水平明显高于晋中市整体。从该角度看，我们认为榆次区未来的人口增长动力来自两方面：①省会太原的持续外溢效应，②晋中市内核心区域的虹吸效应，为用热需求提供保障。图14：晋中市、榆次区城常住人口及城镇化水平对比、晋中市人民政府官网制度合理晋中市供热采用按面积+两部制+停暖的收费模式，停暖收入类似容量电价，可对固定成本进行有效回收。本项目营业收入为采暖费收入，由按面积计量收入、两部制收入、停暖收入组成。近三年一期，基础设施项目收入以按面积计量收入占比较重，占营业收入比重均达到94%以上，明显高于国泰海通济南供热REIT的按面积收入占比。按面积资产来说可提供相对稳定且可预测的现金流。此外，根据《晋中市城市集中供热条例》，对于用户可能因为多种原因（如生产计划的季节性安排、房屋空置、长时间外出等）向供热企业申请停暖的部分，也需要按照停止用热的用户应当交纳基本热费——即按面积计量热费的30%。停暖收入是相对于济南供热多出的一种收费模式，可以理解为电费收入中的容量电价，都体现了对于固定成本回收的重视。图15：山证晋中供热REIT供热VS国泰海通济南供热REIT收费模式对比山证晋中供热REIT募集说明书、国泰海通济南能源供热REIT募集说明书 （注：图中占比数据为2024年年度数据）收益来源稳定且分散本单REIT底层资产终端用户中，居民用户占比超90%，收益分散度高、稳定性强。（北方城。20253月末，供热户14.5113.22万户、0.101.1891.15%；从收入20251-372.28%72.34%。2024-20252.65%0.71%，这也和居民用户占主体有关。图16：基础设施项目端居民用户数及占比 图17：基础设施项终端收入结构山证晋中供热REIT募集说明书 山证晋中供热REIT募集说明书市场动态：发改委782号文明确支持REITs市场扩容政策动态1、发改委782号文明确支持REITs市场扩容。2025年9月12日，《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，即发改办投资〔2025〕782号文件，由国家发展改革委在官网发布。内容主要有四方面：2、住建部等9部门：支持符合条件的新型城市基础设施发行REITs。202510179国务院办公厅关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见〉行动方案（2025—2027年（R3、民政部在11个地区开展养老REITs首发培育。924日-26日，民政部社会福利中心联合交通银行在上海市、重庆市、山东省青岛市、烟台市、潍坊市、泰安市、滨州市、湖南省株洲市、个地区开展养老信贷产品创新、养老首发培育、政府债赋能等实践探索工作。来自人民银行上海总部、中国财政科学研究院、上海市中小企业担保中心、试点地区代表及合作单位的专家分别就养老产业一揽子货币政策、地方政府债券支持养老设施、养老通金融信息服务平台、养老批次担保贷产品、养老项目REITs实操等内容进行解读和分享。项目动态表2：2025年9-10月REITs市场项目动态更新项目状态 名称 资产所属行业申报类型项目状态更新日期受理日期易方达广西北投高速公路封闭式基础设申/受理 高公路施证券投资基金首发已受理2025/11/42025/11/4山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施能源基础设施证券投资基金首发已反馈2025/11/62025/9/19华夏湖北交投楚天高速公路封闭式基础问/反馈 高公路首发已反馈2025/10/102025/8/22设施证券投资基金中航天虹消费封闭式基础设施证券消费基础设施投资基金首发已问询2025/9/32025/7/28华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础保租房类设施证券投资基金扩募注册生效2025/10/292024/11/11沈阳国际软件园封闭式基础设产业园区首发注册生效2025/9/232024/11/1施证券投资基金通过/注册华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券仓储物流首发注册生效2025/9/232025/6/30投资基金华夏中海商业资产封闭式基础设施证券消费基础设施首发注册生效2025/9/232025/6/26投资基金上交所官网、深交所官网 （由于上交所、深交所网站项目动态实时更新，上述信息更新至2025年11月6日；此类项目动态更新可能存在不完全统计、更新不及时等情况）投资建议当前稳健的个券。针对当前的在经济弱复苏和市场波动加剧的（保租房2相关性较弱，是当前市场环境下良好的避风港。但也需注意该类资产当前估值偏高可能带来的风险。（如华润有巢RT扩募获批，有望进一步提升分派率