广州征地拆迁培训

广州征地拆迁培训演讲人：日期:目录CONTENTS培训概述1政策法规解读2拆迁流程管理3补偿与安置4争议解决机制5培训实践应用6Part.01培训概述政策法规依据该补充规定根据国家和省有关土地管理和房屋拆迁的规定，结合广州市的实际发展需求制定，体现了地方特色和政策灵活性。地方实际结合历史背景与必要性90年代广州正处于经济高速发展期，城市扩张和基础设施建设需求激增，规范征地拆迁行为成为保障城市有序发展的关键措施。1993年广州市人民政府发布《广州市国家建设征用土地和房屋拆迁管理若干补充规定》，旨在加强国家建设征用土地和房屋拆迁的管理，促进城市建设和经济发展。征地拆迁背景介绍培训目标与范围提升政策执行力通过系统培训使相关人员全面掌握补充规定的具体内容和实施细则，确保征地拆迁工作合法合规开展。规范操作流程明确征地拆迁的申请、审批、补偿标准等全流程操作规范，减少工作争议和纠纷。覆盖对象广泛培训面向政府征地管理部门工作人员、拆迁实施单位、评估机构及被拆迁方代表等多元主体。系统介绍不同性质房屋的补偿计算方法、安置方案制定原则及特殊情况的处理方式。房屋拆迁补偿标准重点培训行政裁决程序、行政复议途径及司法救济渠道等纠纷处理机制。争议解决机制01020304详细解读土地征用的申请条件、审批权限、公告程序等关键环节的操作要求。土地征用程序规范强调对拆迁资金使用、安置房建设等环节的监管措施和违规行为的责任追究制度。监督管理要求核心内容概要Part.02政策法规解读国家法律法规框架《土地管理法》核心要求01明确土地所有权与使用权分离原则，规定征地程序必须符合公共利益需求，并强调补偿标准的公平合理性。《国有土地上房屋征收与补偿条例》要点02详细规范房屋征收决定程序、补偿协议签订流程及争议解决机制，要求征收前必须进行社会稳定风险评估。《物权法》相关规定03强化对被征收人财产权的保护，规定征收补偿应保障被征收人生活水平不降低、长远生计有保障。《城乡规划法》衔接条款04要求征地拆迁必须符合城乡规划整体布局，确保项目建设与城市功能定位相匹配。广州地方政策重点1993年补充规定特色条款首创"先安置后拆迁"操作模式，要求拆迁方必须落实安置房源或周转房后才能启动拆迁程序。建立与房地产市场联动的补偿价格指数，每季度更新一次基准价，确保补偿与市场价值同步。对低收入家庭、残疾人家庭额外增加20%补偿款，并优先提供保障性住房安置资格。设置5年追溯期，对1993年前已发生但未解决的拆迁纠纷，按新规标准重新核定补偿方案。补偿标准动态调整机制特殊群体保障措施历史遗留问题处理关键条款解析第十条"双公示"制度要求征地批文和补偿方案必须在政府门户网站及村（居）委会公示栏同步公示，公示期不少于30个工作日。第十五条异议处理规定被征收人提出异议时，必须由第三方评估机构进行复核评估，复核费用由过错方承担。第二十二条强制执行明确司法强拆的适用条件，要求必须经过行政复议或行政诉讼程序终结后，方可申请法院强制执行。附件三补偿计算详细列明房屋重置价、装修附属物、搬迁费、临时安置费等12项补偿项目的计算公式和参数取值标准。Part.03拆迁流程管理前期准备阶段项目立项与审批需完成建设项目可行性研究报告、环境影响评估及规划许可等行政审批手续，确保项目符合广州市城市总体规划和土地利用规划要求。拆迁范围划定与权属调查组织专业测绘团队对拟拆迁区域进行精确测绘，明确四至界限，同时开展土地、房屋权属登记核查，核实被拆迁人信息及产权证明文件。补偿方案制定与公示依据《广州市征地拆迁补偿标准》拟定补偿方案，包括货币补偿、产权调换等具体细则，并通过社区公告、政府网站等渠道进行不少于30日的公示，征求公众意见。风险评估与应急预案委托第三方机构开展社会稳定风险评估，识别潜在矛盾点（如历史遗留产权纠纷），制定突发事件处置预案，确保拆迁工作平稳推进。补偿协议签订由拆迁实施单位与被拆迁人逐户协商，明确补偿方式、金额及安置房选址等条款，签订书面协议并公证存档，对争议较大的个案可启动行政裁决程序。资金拨付与安置落实按协议约定支付补偿款或交付安置房，同步办理产权过户手续，对选择货币补偿的需提供税务筹划指导，减少被拆迁人税负成本。房屋腾退与拆除协议生效后，督促被拆迁人按期腾退房屋，组织具备资质的拆除公司进行作业，全程落实防尘降噪、建筑垃圾清运等环保措施，避免二次污染。过程监督与纠纷调处设立专项监督小组核查补偿资金发放进度，开通信访渠道受理投诉，联合司法、街道等部门调解争议，必要时引导通过行政诉讼解决。实施执行步骤汇总拆迁协议、权属证明、影像资料等形成完整项目档案，移交城建档案馆永久保存，确保后续审计或法律纠纷时有据可查。完成拆除后对地块进行地质勘查、场地平整及围蔽管理，达到“净地”标准后移交建设单位，并办理土地使用权变更登记手续。项目完工后开展被拆迁人满意度调查，评估安置房配套、补偿公平性等指标，形成总结报告供后续政策优化参考。对拆迁区域周边受损绿化带、公共设施进行修复，规划新建社区服务中心、学校等配套设施，促进区域功能升级与社会融合。后期收尾要求档案整理与移交土地平整与交付回访与效果评估生态修复与社区重建Part.04补偿与安置2014补偿标准计算方法04010203土地补偿费计算根据被征用土地的原用途、产值及区位条件，按照广州市政府公布的统一年产值标准或区片综合地价进行核算，确保补偿金额与土地市场价值相符。房屋拆迁补偿评估采用重置成本法或市场比较法评估被拆迁房屋价值，包括建筑物主体、装修及附属设施补偿，同时考虑房屋成新率、楼层系数等调整因素。青苗及地上附着物补偿依据《广州市征地补偿标准》分类别制定补偿单价，如果树按株龄补偿、农作物按生长期折算，确保农民生产损失得到合理弥补。搬迁补助与临时安置费根据家庭人口数和搬迁距离发放一次性搬迁补助，临时过渡期按人均面积发放安置费，最长不超过36个月。安置方案设计产权调换安置提供与被拆迁房屋价值相当的安置房源，优先选择交通便利、配套完善的区域，实行"拆一还一"或面积差价结算政策。社会保障衔接为失地农民办理养老保险和医疗保险参保手续，所需资金从征地补偿款中列支，确保长远生计保障。货币化安置鼓励被拆迁人选择现金补偿，补偿款包含房屋评估价、搬迁奖励金及购房补贴，可用于自主购置商品房。留用地安置对村集体征地按比例返还留用地（通常为征地面积的10%-15%），用于发展集体经济或建设村民安置房。典型案例分析实施整村异地安置，配套建设学校、医院等公共服务设施，同步推进集体产业用地开发，实现产城融合。采用"货币+物业"复合补偿模式，村民除获得现金补偿外，还可按比例置换商业物业经营权，形成可持续收益。创新"签约奖励+阶梯式补偿"机制，对规定期限内签约的村民给予评估价20%的额外奖励，签约率达98%以上。建立全省首个征地补偿争议协调裁决平台，通过第三方评估、听证会等形式化解补偿标准纠纷37起。琶洲会展中心扩建项目白云国际机场三期拆迁黄埔旧村改造项目南沙自贸区征地案例Part.05争议解决机制常见纠纷类型补偿标准争议被拆迁方对政府或开发商制定的土地、房屋补偿金额不满，认为未参照市场价值或未考虑区位、用途等因素，导致补偿标准偏低或计算方式不合理。01安置方案分歧涉及安置房位置、面积、配套设施等未达到协议约定标准，或过渡期临时安置条件恶劣，引发被拆迁方集体抗议或诉讼。权属认定纠纷因历史遗留问题导致土地或房屋产权不清晰（如未登记建筑、共有产权分割争议），拆迁方与被拆迁方对权属范围存在法律争议。程序违规投诉拆迁过程中未履行公告、听证等法定程序，或强制拆迁行为超出法律授权范围，侵犯被拆迁方知情权与参与权。020304调解与仲裁流程行政调解前置由属地街道办或区级拆迁管理部门组织双方协商，调解员需审核补偿协议合法性，并提出折中方案；调解成功需签订书面和解协议，具有民事合同效力。01第三方仲裁介入若调解失败，可向广州市仲裁委员会申请专项仲裁，仲裁庭由法律、房地产评估专家组成，裁决结果具有强制执行力，但需双方事前约定仲裁条款。02多部门联合协调对涉及群体性纠纷或重大项目的争议，由市自然资源局、住建局、司法局联合成立专班，协调补偿标准调整或安置方案优化，避免矛盾升级。03时限与证据要求调解需在受理后30日内完成，仲裁一般不超过60日；当事人需提供产权证明、评估报告、拆迁公告等完整证据链。04法律途径指导民事诉讼策略法律援助资源行政诉讼要点行政复议申请对拆迁决定或补偿裁决不服的，可向广州市政府或省级自然资源部门提起行政复议，需在收到行政文书60日内提交申请书及证据材料。起诉拆迁行为违法时，应重点举证程序瑕疵（如未公示、评估机构未备案）或实体不公（补偿显著低于市场价），法院可判决撤销或变更行政决定。针对合同纠纷（如安置房延期交付），可依据《民法典》主张违约责任；集体诉讼需推选诉讼代表人，并委托专业律师梳理共同诉求。符合经济困难条件的被拆迁人，可向广州市法律援助中心申请免费律师代理，或通过12348法律热线获取维权指引。Part.06培训实践应用模拟演练环节征地拆迁流程模拟通过角色扮演和案例分析，让学员模拟从征地公告发布到补偿协议签订的全流程，重点演练政策解读、权属调查、补偿标准核算等关键环节，强化实际操作能力。组织规划、国土、街道等部门学员联合演练跨部门协作流程，包括信息共享机制、联合勘界、补偿方案联审等，确保政策执行无缝衔接。设计强拆阻挠、群体信访等突发场景，培训学员运用《广州市补充规定》中的调解程序和法律依据进行现场处置，提升应急响应与矛盾化解能力。突发冲突处置演练多部门协同作业模拟分阶段评估问卷在培训前、中、后期发放差异化问卷，前期聚焦政策盲区调研，中期收集案例教学理解度反馈，后期评估实操技能掌握程度，形成动态优化闭环。参与反馈机制焦点小组深度访谈抽取10%学员代表组成小组，针对《补充规定》中"先补偿后搬迁""特殊群体安置"等条款的执行难点开展结构化讨论，提炼改进建议。三维度评分体系从政策熟悉度（笔试）、实务操作力（模拟）、群众工作法（情景测试）三个维度建立量化评分模型，生成个人能力雷达图反馈报告。后续跟