物业公司防汛应急预案

物业公司防汛应急预案一、编制目的本预案以“零死亡、零倒灌、零停运、零舆情”为底线，通过细化气象预警、分级响应、人员物资、设备抢修、客户服务、保险理赔、复盘改进七个闭环，确保在极端暴雨、台风、城市内涝、河网漫溢、地下车库倒灌、配电房进水、电梯困人、外墙坠物、二次供水污染等全场景下，物业项目能在30分钟内完成先期处置，2小时内完成风险封控，6小时内恢复基本运行，24小时内完成环境消杀与保险定损，72小时内完成全部修复并提交复盘报告。二、适用范围适用于××物业在管住宅、写字楼、商业综合体、产业园区、学校、医院、文旅小镇等全部业态，含地下空间三层及以下、下沉广场、人防车库、地铁连通口、屋顶光伏、燃气调压站、中水处理站、消防水池、弱电机房、监控中心、电动车集中充电棚、高空广告牌、玻璃采光顶、古树名木、化粪池、垃圾房等风险点位。三、组织机构与职责1.公司级防汛指挥部指挥长：总经理（A角）、运营副总（B角）副指挥长：工程总监、安全总监、客服总监、财务总监成员：各项目经理、采购经理、行政人事经理、法务经理、保险顾问职责：启动Ⅰ、Ⅱ级响应，统筹跨项目支援，对接政府三防办、住建、消防、街道、社区、派出所、排水公司、供电局、燃气公司、电信运营商、保险公司。2.项目级现场指挥部指挥长：项目经理（A角）、客服主管（B角）副指挥长：秩序队长、工程主管、环境主管下设“六组一队”：(1)预警信息组：24小时盯守市气象局、区三防办、水务局、业主微信群、抖音同城、12345热线，每10分钟滚动播报。(2)抢险抢修组：由工程、秩序、外包维保单位混编，分土建、电气、给排水、电梯、弱电、燃气六个专业工班，全部持有高压电工、有限空间、登高、焊接、防爆操作证。(3)疏散引导组：以客服、楼管、管家、志愿者为主，配中英双语口播、A3防水疏散图、反光背心、手电、扩音器、轮椅、担架、婴儿背带。(4)物资保障组：建立“1+3+10”仓库，即1个中心库（公司总部）、3个区域库（东南西北片区）、10个前置微仓（地库楼梯间、设备夹层、屋顶机房），全部上架系统，扫码出入库。(5)安全监察组：佩戴执法记录仪，全程录像，对违章作业、临边洞口、动火作业、临时用电、酒精测试、疲劳作业进行叫停。(6)舆情客服组：30分钟内统一话术，60分钟内发布首条公告，每2小时更新一次，照片加水印，严禁业主随意转发非官方信息。(7)机动支援队：由外包保洁、绿化、消杀、石材养护人员组成，负责装沙袋、清落叶、掏雨水篦子、环境消杀、垃圾清运。四、风险辨识与分级1.红色风险（Ⅰ级）：地铁连通口、地下配电房、消防控制室、柴油发电机房、燃气调压站、中水机房、电梯基坑、数据机房。2.橙色风险（Ⅱ级）：地下车库坡道、下沉广场、采光井、垃圾房、电动车棚、屋顶光伏逆变器、高空广告牌、古树名木。3.黄色风险（Ⅲ级）：首层公区、电梯厅、园区道路、雨水篦子、化粪池、景观水池、儿童游乐场。4.蓝色风险（Ⅳ级）：屋面排水沟、露台、阳台、空调机位、外墙腰线、楼顶基站。五、预警分级与响应矩阵1.市气象局发布暴雨黄色预警：(1)30分钟内完成“八查”：查天气预报、查值班表、查物资、查水泵、查沙袋、查雨水篦子、查应急灯、查柴油。(2)1小时内完成“七到位”：水泵试机、沙袋前置、雨水篦子掏清、柴油发电机带载测试、电梯基坑抽水、车库口挡水板预装、值班宿舍铺位。2.市三防办升级为橙色预警：(1)项目经理在岗值守，所有副主管以上停止休假。(2)地库口安装0.6米高不锈钢挡水板，内侧再垒1.2米宽沙袋墙，双层防水帆布覆盖。(3)关闭非必要电源，保留应急照明、消防、监控、排水、电梯归首层。(4)通知业主移车，对拒不移车的，拍照+短信+电话三重留痕，报保险公司备案。3.红色预警或启动Ⅰ级响应：(1)公司指挥部前移，总经理坐镇监控中心，启用应急指挥车，卫星电话、无人机、布控球、单兵图传全部上线。(2)地库车辆全部清空，电梯升至顶层锁梯，关闭燃气总阀，柴油发电机提前3小时带载运行。(3)每30分钟向街道报送《汛情专报》，含水位照片、积水深度、处置措施、需支援清单。(4)对红色风险点位安排“两人一犬”值守：1名工程+1名秩序+1条防爆照明手电，每15分钟报平安。六、重点场景处置脚本1.地下车库倒灌(1)发现积水5厘米：立即启动二级泵，通知车主移车，设置警戒。(2)积水15厘米：关闭该区域电源，启动一级泵+潜水泵+汽油泵三泵串联，每10分钟测绝缘。(3)积水30厘米：申请街道支援大型排涝车，安排拖车待命，对拒不移车业主录音录像，报保险公司“水淹全损”预处理。(4)积水50厘米：封闭地库，切断非消防电源，安排冲锋舟转运伤员，启用柴油泵500m³/h，水位降至20厘米后，由第三方环境公司全面消杀。2.配电房进水(1)值班电工发现水痕：立即断电、验电、挂接地线、设围栏、拍照上传。(2)水位达门槛下10厘米：用防爆潜水泵抽水，安排备用发电机临时供电，优先保障消防、监控、排水、电梯。(3)水位达配电柜底座：全站停电，联系供电局出动应急发电车，4小时内完成烘干、绝缘测试、耐压试验，合格后方可送电。3.电梯困人(1)接警3分钟到场，5分钟确认轿厢位置，10分钟完成手动盘车平层。(2)若井道进水：立即断电，使用液压扩张器强制开门，优先救出老人、孕妇、儿童。(3)救出后由医护组测血压、供氧，对涉水电梯停用72小时，由维保单位更换主板、接触器、按钮、光幕，经技术监督局复检合格后方可恢复。4.外墙玻璃坠落(1)秩序员拉设50米警戒区，铺设防坠网。(2)工程组用蜘蛛人下降检查，拆除松动玻璃，用防爆膜临时粘贴。(3)联系原施工单位、保险公司、第三方鉴定机构，48小时内出具安全报告，7日内完成更换。5.二次供水污染(1)发现浊度>5NTU：立即停供，启用桶装水应急，每栋楼设置临时取水点。(2)联系自来水公司取样检测，对水箱清洗消毒，投加次氯酸钠达到游离氯0.3mg/L，冲洗排放三次。(3)经第三方水质检测合格后，在业主群公示报告，恢复供水。七、物资清单与存放标准1.水泵：潜水泵（3kW、5kW、7.5kW）、汽油泵（6寸、8寸）、柴油泵（500m³/h），每台配20米消防水带、快速接头、止回阀、漏电保护器。2.挡水板：铝合金材质，高度0.6米、1.0米、1.2米三种，每块宽0.5米，插槽式连接，橡胶止水带密封。3.沙袋：聚丙烯编织袋，装沙量≥25kg，缝口机封口，堆码“品”字形，每两层加一层防水帆布。4.应急灯：LED充电式，连续照明≥8小时，配挂钩、磁铁、三脚架。5.发电机：柴油静音型，功率50kW、100kW、200kW，带ATS自动切换，每季度带载运行30分钟。6.个人防护：防水头灯、绝缘靴、防刺手套、救生衣、安全带、防毒面具、防爆手电、雨衣、反光背心。7.通讯：卫星电话、公网对讲、数字集群、单兵图传、无人机、布控球、手摇报警器。8.医疗：急救箱、AED、担架、轮椅、氧气瓶、血压计、葡萄糖、藿香正气水、止血带、冰袋。9.工具：液压扩张器、手动破拆器、无齿锯、链锯、冲击钻、污水泵、管道疏通机、防爆扳手。10.生活：桶装水、方便面、自热米饭、火腿肠、面包、巧克力、充电宝、帐篷、睡袋、折叠床。八、培训与演练1.培训：每年3月、6月、9月各组织一次全员培训，含心肺复苏、AED使用、沙袋垒码、水泵接龙、挡水板安装、电梯盘车、燃气关阀、舆情话术。2.演练：(1)桌面推演：每月一次，随机抽5个场景，30分钟完成图上作业。(2)实战演练：每季度一次，邀请业主、街道、消防、医院、媒体观摩，全程直播。(3)盲演：不提前通知，设置“双盲”科目，如模拟配电房突发进水+电梯困人+老人心脏骤停，考核“13530”原则：1分钟响应、3分钟到场、5分钟施救、30分钟处置完毕。九、信息报送与舆情管控1.内部：红色预警期间，每30分钟向公司指挥部报送《汛情专报》，含水位、照片、视频、处置、需求。2.外部：统一出口为项目经理，任何员工不得私自接受媒体采访，所有照片加水印，严禁泄露业主隐私。3.业主群：首条公告模板：“【××物业】受暴雨影响，地库已启动排水，请勿逗留，车辆已逐一通知移车，如需帮助请致电24小时值班电话××××，我们将每2小时更新进展。”4.抖音、微博：由公司品牌部统一发布，评论区30分钟内回复，对造谣、恶意攻击截图取证，交法务处理。十、保险与理赔1.投保：物业责任险、公众责任险、财产一切险、雇主责任险、电梯责任险、停车场责任险、玻璃幕墙险、绿化险。2.报案：出险后10分钟内电话报案，2小时内上传照片，6小时内完成现场查勘，24小时内提交《损失清单》。3.定损：由保险公司、公估公司、物业、业委会四方共同确认，对争议项由第三方鉴定机构仲裁。4.赔付：资料齐全后10个工作日到账，对业主车辆、装修、家电、贵重物品先行垫付，再向保险公司追偿。十一、复盘与改进1.时间节点：红色预警解除后72小时内完成复盘，7日内提交《防汛复盘报告》。2.内容：含雨情、水情、工情、险情、灾情、指挥、通讯、物资、人员、舆情、保险、成本、照片、视频、业主满意度。3.改进：对暴露问题列“五定”清单：定人、定时、定措施、定资金、定验收，纳入下月品质考核。4.档案：所有记录保存5年，含纸质、电子、影像、录音，确保可追溯。十二、考核与奖惩1.考核：设置“防汛红黄线”，对未按节点完成、瞒报漏报、擅自离岗、违规操作、舆情失控一票否决，取消年度评优。2.奖励：对表现突出个人授予“防汛先锋”称号，奖金1000-5000元，优先晋升；对表现突出项目授予“安全标杆”流动红旗，奖励团队1-3万元。3.处罚：对因失职造成设备损坏、业主损失、舆情发酵的，按“损失额×10%”扣减绩效，情节严重者移交司法机关。十三、应急通讯录（节选）1.公司指挥部：总经理138××××××××2.市三防办：0755-88××××××3.区应急局：0755-88××××××4.供电局急修：95598-1-25.燃气抢修：0