【《山西省F县城镇建设用地低效利用现状调研分析案例》2000字】

山西省F县城镇建设用地低效利用现状调研分析案例城镇空闲用地调查空闲地是城镇、村庄、工矿范围内尚未使用的土地，包含尚未确定用途的土地。根据繁峙县第三次国土调查，空闲地规模22239.01平方米，共计5块，主要为城镇、村庄用地范围内尚未使用的土地，分布在繁城镇、砂河镇、大营镇，面积分别为3564.16、13771.24、4903.61平方米。根据二调数据和三调数据比对，从用地结构来看，现有空闲地均为二调数据的村庄用地。图3.1繁峙县空闲地分布图（三调数据）二、城镇低效用地调查与评价（一）城镇低效用地内涵2017年6月山西省自然资源厅发布《山西省城镇低效用地再开发工作实施方案》（晋国土资发〔2017〕724号）等文件，城镇低效建设用地主要包括城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。具体分为：①由于布局不科学而利用率低下的建设用地；②在建设用地中资源利用明显低于控制标准的土地；③企业停止生产后持续占用的土地等粗放型建设用地；④与产业发展方向不一致，国家禁止产业用地，不符合环保标准的产业用地，在城乡发展规划中需要“退二进三”的用途不科学建设用地。主要包括土地用途、投资强度、容积率、建筑密度、土地产出率、人均用地等评价指标，其中最重要的是土地产出率，即地均投资、地均税收、公共利益，对各种权益进行统筹平衡，达到各方权益的和谐共生、协同发展。（二）城镇低效用地认定1、城镇低效用地评价指标体系构建表3.1城镇低效用地标准标准认定顺序认定方法指标内容适用条件备注1定性判断是否属于城中村、棚户区改造计划项目适用于所用城镇用地符合其中一项直接认定为城镇低效用地计划进行保护性整治的城边村用地因原单位搬迁、破产、撤销或其他原因停止使用，被遗弃的土地是否为淘汰类产业用地是否为空闲用地、停建停产、倒闭的产业用地是否列入改制企业中尚未处置的用地是否符合城乡总体规划2定量评价低效用地分数值小于40的住宅用地适用于不符合定性判断所有指标内容的用地需分别对住宅、商服、公共服务与公共设施、其他、工矿仓储用地的指标值进行标准化处理后，求加权值。低效用地分数值小于35的商业用地低效用地分数值小于40的公共服务与公共设施用地低效用地分数值小于30的其他用地低效用地分数值小于30的工业用地3城镇用地再核查对调查后未纳入城镇低效用地的宗地进行排查，将2004年11月1日（含）后供应的工业用地中，已建成投产但容积率、建筑密度低于合同约定；容积率低于《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）指标限定值的一并纳入城镇低效用地范围内。适用于既不符合定性判断的所有指标内容，也不符合定量评价条件的用地——认定标准分为定性判断、定量评价与城镇低效用地再核查三大部分。根据《山西省城镇低效用地调查认定方法和再开发规划编制要点》中潜力测算的方法，对城镇低效用地进行测算，用地潜力测算主要进行规模潜力测算，并进行潜力分区。1、规模潜力测算与分区标准规模潜力需分别测算绝对规模潜力和相对规模潜力。其中，绝对规模潜力测算公式如下：式中：—绝对规模潜力，单位为公顷；—低效用地范围内的再开发土地面积，单位为公顷；—规划允许的容积率标准；—现状综合容积率值。2、潜力分区方法：规模潜力分区主要依据所有各类用地相对规模潜力大小，通过单因素聚类分析进行归类，确定相应的分区标准，进而划分高潜力区、中潜力区和低潜力区。通过分析其树状图，得到其最终分类结果，结合总分频率法与实际情况进行检核，确定低效用地规模潜力分区由高到低取值范围分别：高潜力区（相对规模潜力>80%）、中潜力区（50%<相对规模潜力≤80%）、低潜力区（0%<相对规模潜力≤50%）、无潜力区（相对规模潜力=0%）。（三）城镇低效用地成因分析1、市场原因发展有限或由于市场经营环境恶化，风险投资链断裂，导致企业用地勤勉低效。同时，缺乏市场流通机制导致建设用地消化效率低下是一个重要因素。由于缺乏有效的市场引导机制和有关低效用地的激励政策和措施，由于法律约束，难以及时开发建设低效土地，难以通过独立建设、联合经营、有序流转等方式重新开发利用低效土地。2、历史原因早期城市规划混乱，土地管理相对松散，城市商业用地与住宅用地相互衔接，功能区划模糊，土地利用混乱，造成建设密度和容积率低，土地利用率低。同时，城市规划不合理，限制不强，强制力不足，造成规划失去约束效应、土地生成效率低下的问题。二是及早急于推进项目落地，用廉价土地换取城市建设资金进行投资，结果土地开发迅速，布局分散。3、企业原因企业因发展定位、资金缺乏、经营不善等原因破产倒闭，导致现有用地闲置；高污染、高能耗企业受环保等，而又缺乏技术革新，产品处于中低端，竞争力不强，导致被强制关停或被市场淘汰。其次是少数企业存在囤地行为，利用土地价格不均衡进行套利，导致市场竞争不充分、供地机制不完善、工业地价与其他用地价格