房地产销售合同范本及操作指南

房地产销售合同范本及操作指南三、合同签订操作指南（一）前期准备：筑牢交易基础1.核实房屋产权：卖方需提供不动产权证（或预售合同）、身份证，买方通过“不动产登记中心官网”或现场查询，确认房屋产权人、抵押、查封、限售情况（如“满五唯一”“限售期”）。若为共有房屋（如夫妻共有），需所有共有人签字同意出售，避免“无权处分”纠纷。2.明确交易细节：协商房价构成（是否含车位、储藏室）、付款节奏（如“首付比例+贷款金额”）、交房时间（如“过户后3日内”）、户口迁移（若买方需落户，需约定“卖方于交房后30日内迁出户口，逾期按日支付违约金”）。3.准备签约材料：自然人：身份证、银行卡（资金监管账户）；法人：营业执照、授权委托书、受托人身份证；特殊房屋：经济适用房需提供“上市交易确认书”，拆迁安置房需确认“是否满5年”。（二）签订流程：规范操作避风险1.协商条款：买卖双方就合同条款逐项协商，重点关注付款时间、交房标准、违约责任。例如，卖方要求“首付解押”，需约定“解押后3日内办理网签，否则买方有权终止付款”；买方担心“房屋质量”，可约定“交房前7日共同验收，发现质量问题卖方无偿修复”。2.审查合同：核对当事人信息、房屋地址、面积、价款等是否与协商一致；检查违约责任是否“对等”（如买方逾期付款违约金与卖方逾期交房违约金比例是否平衡）；警惕“霸王条款”（如“卖方单方解除合同仅退还房款，买方解除需支付高额违约金”）。3.签字盖章与备案：自然人签字并按手印，法人加盖公章并由授权代表签字；二手房需办理网签备案（通过当地住建部门平台），期房需签订预售合同并备案，确保合同受监管，防止“一房二卖”。（三）风险防范：关键环节把控1.资金监管：要求“购房款存入资金监管账户”，避免直接打款至卖方个人账户（尤其是“首付解押”场景，需确认解押后资金进入监管）。2.补充协议效力：若对合同条款有补充（如“赠送家具”“延期过户”），需签订书面补充协议，由双方签字盖章，与主合同一并备案。3.证据留存：保留聊天记录、付款凭证、看房记录等，若发生争议，可作为“双方合意”的证据（如卖方承诺“房屋无漏水”，聊天记录可佐证）。四、常见问题及应对策略（一）合同能否解除？法定解除：房屋被查封、卖方隐瞒抵押/共有情况、房屋主体结构质量问题（需鉴定），买方可诉请解除合同并索赔。约定解除：如“买方贷款未获批，且无能力一次性付款，双方可解除合同”，需在合同中明确约定解除条件及后果（如“互不违约，退还已付款”）。（二）面积误差如何处理？合同约定“面积误差比绝对值≤3%，多退少补；＞3%，买方有权解除合同”（或“卖方承担超出部分房款”）。实际交易中，若为“套内面积误差”，需按套内单价结算；若为“公摊面积误差”，需结合房屋实际使用感受协商（如“公摊增大但套内未变，买方是否接受”）。（三）产权纠纷如何应对？若过户前房屋被查封，立即停止付款，要求卖方解除查封或退还房款并赔偿；若卖方为“无权处分”（如配偶未签字），真实权利人主张合同无效，买方可要求卖方赔偿“房价上涨损失+中介费+税费”。结语房地产销售合同是交易的“安全锁”，其严谨性直接决定交易成败。买卖双方需以“风险前置