君悦酒店项目产品定位书

君悦酒店项目产品定位书

绿城房地产集团有限公司

带格式的：居中

温州君悦酒店项目产品定位书

（试行）

编制单位：温州绿城公司

目录

第一章项目概况........................................-4—

第一节项目基本情况.................................-16-^-2^

第二节酒店管理（品牌）公司选择....................・17•，-2一

第三节酒店整体规划设计情况.........................一18-，^

第四节项目营造计划.................................

第二章项目总投资、成本情况..........................第

第一节酒店的总规模、总投资计划.....................-19-^-^

第二节酒店的要紧经济指标...........................立金，

第三节酒店的成本操纵计划..........................-23—

第三章酒店功能区域配置情况..........................-25-—

第一节酒店各功能分区面积及数量...................-25T——

第二节酒店客房操纵要紧指标......................立

第四章项目收益情况评估............................-30-16-10

第一节周边同类项目经营情况对比..................-30--

第二节酒店项目收入成本测算表.....................-2--4^-4a

第五章同类型酒店项目对比分析.......................・3-18-狂

第一节同区域、同级别酒店分析......................3£

第二节国内同品牌酒店情况对比分析...............-14用T

第一章项目概况

5的1

说明项目情况,对项目的整体情况有消海的认识,说明项目规划设计、开发节奏

第一节项目基本情况

（•）项目地理情况

［城市情况、所在位置

温州鹿城广场项目位置位于浙江省温州市鹿城区的沿江路与车站大道

交叉口北侧，该地块位于温州市繁华的鹿城区与新行政区之间，北面临近

温州的母亲河“瓯江”（全长388KM,由温州湾注入东海），以离市政府约

4公里，是未来城市主城区的CBD与一级商业中心。地块南面正对的车

站大道两侧聚集了温州最为繁华热闹的商业与写字楼，道路南端的火车站

上其遥相呼应。东距温州永强机场约27公里（累计开通国内上香港地区航

线64条），交通较为便利。木顶口所在商圈各类配套设施比较齐全，高端

商住区规模逐步形成，口常生活较为便利。

温州君悦酒店位于地块的东南角，与办公及公寓共同构成四期超高成

塔楼。详见附图。

区域位置与周边头条因分析

CityContext

项目区位图

项目分期图

2.周边现状

a、项目范围：北面为规划中的沿江路，东恻为规划中的高山路，西侧为

规划中的的米宽市政道路，南南侧为江滨东路。

b、项目地块地势较为口台，南低北高，南面江滨东路标高4.4米，北面

沿江路标高5.4米。

c、地面现状：地块城市广场邻近还有一个30万吨的污水泵站需整体协

调处理，另地块西南角有一慢28层（约92M高）的高层建筑可能对•地块有

一定影响。

d、地下情况：地下无庭响工程的管线、地下电缆、暗渠、坦下建筑物等:

也没有探测到需要保护的历史文物古迹及可利用的构建物等。

e、土地的完整性：土也为净地出让。地块中有2.665万平方米的城市广

场需要代建，有约400D平方米的污水泵站需要一并规划。

3.用地情况

本地块规划建设用地约132325m2（含2665001'的城市广场）其中超

高层塔楼用地面积14595.6ml塔楼总建筑面积196409m:其中地上建筑

面积：147989m',酒店建筑面积67251m：另外办公建筑面积27081m*

公寓建筑面积53657nr-

。项目规划设计条件

1.建设用地面积14595.6平方米

2.总建筑面积（塔搂）196409平方米

3.地上建筑面积（塔楼；147989平方米

4.酒店建筑面积67251平方米

5.地卜建筑面积48420平方米

6.机动车位750个（地下）

带格式的：缩进：左侧：2.96厘米，无项目符号或

（其中酒店：275个、办公：155个、公寓：320个）.编号

7.容积率10.12

8.建筑密度22.80%

9.绿地率21.00%

（三）项目现状（须附图）

项目现处于设计阶段。

（四）项目合作单位情况（独资项目除外）

为方便项目后续开发运作，绿城联合了具备温州本土开发经脸与・带格式的：缩进：左侧：3.17厘米，无项目符号或

期,，

人脉资源的杭州家殍房地产开发有限公司，共同打造绿城•温州鹿城广

场，双方股权比例为：绿城60%,杭州家景40九

杭州家景房地产开发有限公司经杭州工商局批准，在桐局于

2002年9月份成立，注册资金为15000万元，法人代表为薛小云。其控

股的公司有附件家更置业有限公司、温州家提置业有限公司、南昌云翔

实业进展有限公司、温州家景房地产开发有限公司、瑞安市创新时代房

地产开发有限公司、浙江华【现创业投资有限公司：对外投资参股的公司

行浙江国信创业投资有限公司、福鼎家景房地产开发有限公司、临安同

人一业房地产开发有限公司、杭州君与实业有限公司、05、16省道有限

公司等单位。

第二节酒店管理（品牌）公司选择

（一）产品定位与选择酒店管理公司

［带格式的：字体：宋体

1.产品定定：白金五星级酒店。，贾毓蠹普遍驾隼/懒距喷舞:

编号+级别：I+编号样式：1,2.3,…十起始端

号：1+对齐方式：左（M+对齐位置：2.22厘米+

制表符后于：2.96厘米+缩进位置：2.96厘米，

2..酒店管理公司及品牌：凯悦国际酒店与度假村集团旗下的超五孤行控制，制表价：不住2.58字符+3.22字符

+3.87字符+5.15字符

星级品牌君悦。.

带格式的：字体：宋体

带格式的：.工体：乐体

带格式的：字体：宋体)

（:）酒店管理公司情况

凯悦国际酒店及度假村集团的总部位于美国芝加哥，是“环球带格式的：缩进：左侧：3.17厘米,无项目符号或

凯悦公司”旅下的子公司。目前，凯悦国际酒店及度假村集团在世界

各地共有215家酒店（客房总数超过9万间），分布于43个国家与地

区，拥有凯悦、君悦与柏悦三个酒店品牌。另外凯悦在全球还有38

间新酒店及度假村正在建设中，包含13家马上在中国开业的酒店。

目前，凯悦在中国现有酒店有北京柏悦酒店、上海柏傥酒店、

北京东方君悦大酒店、上海金茂君•悦大酒店、上海外滩茂悦大酒店、

广州富力君悦大酒店、杭州凯悦酒店、东莞松山湖凯悦酒店、京汴新

城凯悦酒店、西安凯悦（阿房宫）酒店、天津凯悦酒店、香港君悦酒店、

台北邦悦大饭店：中国正在筹建的凯悦酒店还有十多家.地点包含澳

门、深圳、宁波、北京、南京、苏州、香港、成都、天洋、广州、义

乌、大连与重庆等。

第三节酒店整体规划设计情况

（一）酒店规划设计情况（须附图）

1.规划设计

项目整体规划委托SOM设计，已经于2007年4月完成,详附图。

项目规划总图带格式的：居中

项目俯视图带格式的：居中

2.建筑设计

超高层塔楼委托SOM设计，口前正处于扩初报批阶段。国内施工图配

合设计单位为上海建筑设计研究院与浙江绿城建筑设计有限公司。

［带格式的：左，缩进：首行缩进：4字符)

超高从塔楼效果图

3.室内设计

酒店空内设计最初委托WILSON进行平面功能设计，已经完成合同部

分的设计工作，目前正在J找室内设计单位。

TYPICALKINGROOMTYPICALKINGROOMTYPICALTWINROOM

［带格式的：居中

客房平面图〕

［带格式的币

客房透视图

4.景观设计

景观设计单位为EDAW,目前正处于•概念方案设计阶段。

带格式的：居中

景观平面图

下层广场景观方案

5.专业设计

项口整体交通设计委托番港MVA交通顾问进行设计，已经完成方案设

计。房房洗衣房委托香港FSC进行设计，外墙灯光委托BPI进行设计，弱

电顾问为声美华。

（二）酒店规划设计计划（详见附表一）

［带格式表格

设计分段开始结束，

方案设计2008年12月

注筑

扩初设计2J09年1月2009年4月30日

设计

施工图设计2）09年5月1日2009年11月30日

方案设计2)09年3月1口2009年6月30月

景观

扩初设计2309年7月1日2009年11月30日

设计

施工图设计2)09年12月1H2010年6月30月

方案设计2309年1月1H2009年5月30H

样板

庆设扩初设计2)09年6月1口2009年8月30月

it施工图设计2）09年9月1日2009年11月30日

方案设计2309年1月1H2009年6月30H

酒店

室内扩初设计2309年7月1日2009年11月30日

设计

施工图设计2）09年12月1日2010年5月30日

第四节项目营造计划

（一）项目营造整体计划表（详见附表二）

<-）项目工程营造计划

工程阶段开始结束,I带格式表格

基础工程2009年3月1日2010年12月31m

主体工程施T2011年1月1口2012年6月31匚

外立面施工2011年10月1H2012年10月303

粹装修施工2012年5月1日2013年4月30E

景观施工2012年12月1口2013年5月30匚

达到可交付的最后条件—2013年6月30E

—2013年6月30E

第一畜而日梅汨

中rzsPTTwtztj

trtfVL

说明项目情况，对项目的整体情况写消晰的认识,说明项目规划谀计、并发节奏,

第f项目基本情况

城市情况、所在位置

［目的］

加强对总投资、总成木的把控。

第一节酒店的总规模、总投资计划

（一）总投资金额、总建筑面积、客房总数

（表一）温州君悦酒店项目总投资金额、总建筑面积、客房总数

项目总投资金额总建筑面积客房总数

（万元）（平方米）（套）

［带格式的：字体：（默认）宋体，（中文）宋体

J71715.4149640989254350351

注：此表说明项目整体规模。由于地区走异，土地成本不列入总投资金额。

（二）总投资金额与客房总数的比值

（表二）温州君悦酒店项目总投资金额与客房总数的比值

项目总投资金额客房总数比值

（万元）（套）（万元/套）

带格式的:宁体；加机!

171715.41350351489.2g।

j带格式的：L2落画如同后：0磅，行距：1.5倍行距

注：此表说明总投资的强度。由;地区差异，土地成本不列入总投资金额。I带格式的：字体：（默认）宋体,（中文）宋体）

（=）各公共配套面积与客房总数的比值

（表三）温州餐悦酒店各公共配套面积与客房总数的比值

与客房数的

序号区域名称面积（平方米）

比值

大堂

1^00031008.83

2大堂吧

3宴会厅5000700019.9

4中餐厅180022506.41

5西餐厅.1^0018505.27

6特色餐厅

7餐饮包厢

8雪茄红酒吧

9商务中心?01000.28

10健康区域

11行政酒廊3003400.97

12SPA2200235011104.02

13棋牌室

14室内泳池9402.68

带格式的:康中]

15室外泳池

16会议室AWO14504.13

17会议室B

18公共走道（标准层）1232535.11

与客房数的

序号区域名称面积（平方米）

比值

19电悌厅697519.9

20厨房13003.7

1821地下室车道........20005.70

2241040116.92

说明：未列出区域由项目公司根据本项目情况添加。

注：说明酒店的基本定位标准。公共配套面积中功能配置的不i致，确定了酒店定位如:

商务酒店的会议服务面枳指标强：度假酒店的娱乐功能面枳指标强等。

（四）客房数量比值及客房总造价

（表四）温州君悦酒店各类型客房数量及比值

占总套数的客房总造价

名称数量（套）备注

比值（％）（万元）

普通标准客房2522567272.936716.96

说明：其中总造价含：精装修、家俱、电器、灯具窗帘、床上用品等。

注：说明酒店精装修定位指标。

（五）项目总投资一览表

（京五）温州君悦项目总投资一览表

序总成本单方成本

名称备注

号（万元）（元/m2）

1土地费用264002957.85

2前期费用5657.32633.84

3工程费用107564.0912051.*46

计息至03年

财务费用300003361.19底，按10.9陋

年利率估

4期间费用

管理费用按开发成本

2094234.61

（建造过程中）1.5%估

5开办费用

6合计17Tl5.4119238.95

第二节酒店的要紧经济指标

（一）酒店要紧技术经济指标

:表六）温州君悦酒店项目酒店要紧技术经济指标表

基地总用地面积14595.6nz

其中酒店用地面积14595.6B2

塔楼总建筑面积196409m*

酒店建筑面积67251m2

办公建筑面积27081

公寓建筑面积53657m2

地上建筑面积147989m：

地下建筑面积48420m2

裙房建筑面积4180m2

主楼建筑面积147809m：

750个辆（其中酒店：275个，办公155个，公寓320

机动车停车位

±）_

说羽：未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。

第三节酒店的成本操纵计划

（一）项目工程预算费用表（详见附表三）

（二）项目精装修工程成本表（按功能分）（详见附及四）

（三）项目工程设施设备、设施、家俱配置（详见附表五）

（四）项目安装工程设施设备配置表（详见附表六）

（五）项目开业预算情况

第三章酒店功能区域配置情况

〃物

说明酒店的投资强度，酒店类型定位的指标,是酒店可比性的直观数据。

第一节酒店各功能分区面积及数量

1带格式的:字体：宋体，小三，加利

（甚口---------—）一温州君悦酒店各功能分区面积［带格式的：字体：小三，加粗，无下划战

及数量表

序造价占总造价的比备

区域面积（n?）占总面积比例

号（万元）例注

1大堂0.0347320.031901.带格式的：段落间为段后：0磅

带格式的：火落何冲区后：0磅

31002000弘31.41

2大堂吧带格式的:字体：磅,字体颜色：自动设世

▲U

3宴会厅700050000.078427—4361.720.040550-带格式表格

4中餐厅2250+8000.025209961.800.008942

5西餐厅1850-^5000.0207272047.780.019038

6特色餐厅

7餐饮包厢

8雪茄红酒吧

9商务中心100^00.00112049.790.00163

10健康区域

11行政酒廊3403GG0.003809—300.440.002793

12SPA^01410^000.0^^915797毋%~99791.990.。修弃4)7363

13棋牌室

14室内泳池9400.010532528.000.004909

15室外泳池

16会议室AM50W700.016246753.590.007006

17会议室B

18公共走道0.1380882979.560.027700

12325

（标准层）

19电梯厅69750.0781471686.200.015676

20厨房13000.014565166.080.001544

红声地下室车0.022408383.260.003563

2000

道........

22合计410400.45980818441.630.171448

说明：I.造价指室内精装修成本;

2.未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。

第二节酒店客房操纵要紧指标

（-）客房类型与数量汇总表

（表八）温州君悦酒店客房类型与数量汇总表

序数量占总套单套占客房总（带格式表格

名称总造价备注

号（套）数比值造价造价比值

1普通标准客房4431150.32763526.233016.030.237551，带格式的：字字：11崂，字体颜色:自动设置_J

2景观标准客房

[带格式的：字体：11唠，

3普通单人间W1410.10170926.253700.930.2914961字体颓色：自动设置J

4景观单人间

[带格式的：字体：

5行政客叁房290.08262151.531494.390.11770211崂，字体颜色:自动设置

6商务套房

7豪华套房610.17378958.753583.570.282252,带格式的：字体：11磅.字体颜色：自动设置_J

小亍政夸接层客带格式的：3底厂（默认）宋体,（中文）宋体]

8~4口隹05~・6哈怆一0.0545毋7带格式的:—字体：_（默认）宋体，（中文）宋体~j

丛梏格长的；宁体111孤宁体颜色:一动i殳玩一

[带格式的：字体：（默认）宋体,（中文[宋体]

宓统套房一10.002849209.23209.230.016480,【带格式的：字体：（默认）宋体,（中文）宋体]

带格式的：字体默认）宋体，（中文）宋体~j

合计

351136.1712696.351带格式的:豆体厂的血一字体颜色:「自动设色]

说明：1.造价指室内精装修成本:

2.未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。

（二）各公共配套面积与客房总数的比值

（表九）温州君悦酒店各公共配套面积与造价

序面积区域单方区域总备注I带格式表格I

区域名称

号（平方米）造价造价

1大堂3100200011069.083431.41

,2大堂吧

3宴会厅700050006231.044361.72

1中餐厅2250邛84274.67961.80

5西餐厅1850g811069.082047.78

G特色餐厅

7餐饮包厢

8雪茄红酒吧

9商务中心100704979.1149.79

10健康区域

11行政酒廊3403008836.46300.44

12SPA^01410^005616.971319.99719.99

13棋牌室

14室内泳池9405616.97528.00

15室外泳池

16会议室A1450«705197.20753.59

17会议室B

1848公共走道（标123252417.492979.56

19电梯厅69752417.491686.20

20厨房13001277.64166.08

21地下室车道20001916.31383.26

22110404493.5718441.63

说明：1.造价指室内精装修成本:

2.未列出区域由项目公司根据本项目情况添加。

第四章项目收益情况评估

〃的］预估酒店收益,为项H决策提供根据。

第一节周边同类项目经营情况对比

〔带格式的：字体：小三，加粗,无卜,划线

（表十——）.温州君悦酒店周边同类酒店经营情况

比对

开业时建筑开房均客房出

酒店名称客房数量年收入年利润

回面积价租率

万4豪生08年1月20000[50-760带格式的J体内色：，回

170多间7530%—ZZZZ

大酒店12日m12C

409间客房+10套附

乔格里拉09年1月52550800-900

带全套厨房设施的——

大酒店16日m1元

服务式公寓

说见：未镇写了项目由项目公司根据实际情况补充。

万叮豪住酒店正立面实景图

万与豪生酒店侧而实景图

万与豪生酒店部分套型装修图

r

香格里拉大酒店室内装修图

［带格式的：字体：小三，无下尖线

（表十一）)温州君悦酒店收入成

本测算表

第六

科目时间第一年第二年第三年第四年第五年‘1'・・・・・・・・・・・

财务天数

客房间数351351351351351351

怠间天数

出租率

出租间天数

平均房价（元/间天）

客房收入（万元）

餐饮收入（万元）

其他收入（万元）

收入合计192961223944260069275749284022292542

财务成本

人力成本

能源成本

维修成本

其他成本

营业税金

成本合计

税前收入

所得税率

说明：未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。

［目的

熟悉同类酒店及国内同品牌酒店情况,为项目决策提供根据。

第一节同区域、同级别酒店分析

（-）周边同类项目规模情况对比

（表十F——）.温州君悦,酒店周边同类项目规模情况:嚣鬻篝胃三

比对

酒店

项目名豳诞开业时原始出

进展商客房总数设计公司

称簸班让地价

面积

8.925计划26100万

本酒店绿城集团351ua美国S0M

4万m'2013年五

409间客房

温州香香格里拉大70套附带杭州浙华

约5.2香格09年1

酒店（温州）全套厨房建筑设计

万户里拉月16日

k酒店有限公司设施的服事务所

务式公寓

温少H叠温州锦绣酒浙江大7：约2827

约4.6域皿

朱登大店投资有限313间建筑设计万元

万m’暨2010年

酒店公司与浙江研究院（248万

宝业建设集/亩）

团有限公司

说见：未填与「项目由项目公亘根据实际情况补允。

［带格式的：缩进：左侧：。阻米）

信诚人

温州喜来登大酒店现状，1带格式的：字体：（默:认）宋体,（中文）宋体

|带格式的：字休：（默认）宋体，（中文）宋体j

说明，未填写了项目由项目公司根据实际情况补充▼

1带格式的：无下划线二

（表十三^——）温州君悦酒店周边同类项目经济指标

|带格式的:一字体：小三1

比对

标准客房总闻阴睡内插装修国揖本t

工期与工程成

客房面客房数本（建安工程、

标准客

项目项目建项目单方积与配与总投设备工程、室外

厉总造

名称总投资筑面积造价幽套面积资的比工程、环境工

价

比值程、弱电工程）

的比值

［带格式表格"I

至489.22

171715.41892S412051.473516716.96

迺53.27%5^/

万元m'元/nr间万元

店套

遍

州

查

捡

4950万美约5.2409

里

元万万M

拉

k

迺

在

通

坦

5

米24745.2约4.6313

登万元万万回

大

迺

医

说明：1.标准客厉总造价指室内楷装修总成本；

2.未填写子项目由项目公司根据实际情况补充。

（三）周边项目功能配置情况对比

［带格式的：字体：四号.无下划线"］

（表十三^）-------）.温州君悦酒店周边同类项目功能配置情

况对比表

胃店蚣£3报告

餐饮包厢宴会厅会议室

领a回耨S.

本酒141115