成都房产企业法务面试题与解答技巧

2026年成都房产企业法务面试题与解答技巧一、单选题（每题2分，共10题）1.在成都，若开发商未按合同约定交付房屋，购房者主张解除合同的法定条件不包括以下哪项？A.房屋存在严重质量问题，经修复后仍无法使用B.开发商逾期交付房屋超过合同约定的30%期限C.开发商明确表示不履行合同义务D.房屋交付面积与合同约定差异超过5%答案：D解析：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及成都地方司法实践，交付面积差异超过5%虽属违约，但通常不直接构成解除合同的条件，需结合质量问题、逾期时间等因素综合判断。2.成都某房产项目因规划变更导致房屋用途变更，开发商未取得合法手续即销售，购房者可主张的民事责任不包括以下哪项？A.要求开发商承担违约责任B.要求退房并赔偿损失C.要求开发商办理合法变更手续D.要求开发商承担刑事责任答案：D解析：规划变更导致的合同纠纷属于民事范畴，购房者可主张违约责任或解除合同，但开发商的违法行为若未达到刑事立案标准，不直接涉及刑事责任。3.成都市住建局规定，商品房预售资金监管账户必须专款专用，若开发商挪用资金，监管机构可采取的措施不包括以下哪项？A.暂停其新的预售项目B.责令其全额退还挪用资金C.处以罚款并追究刑事责任D.要求其提供新的担保措施答案：C解析：挪用预售资金属于行政及民事责任范畴，监管机构主要采取暂停预售、追偿资金、罚款等措施，刑事责任的追究需达到立案标准，而非常规监管手段。4.若成都某二手房交易中，买方隐瞒房屋存在抵押事实，买方主张解除合同并要求卖方赔偿的诉讼时效为多久？A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C解析：根据《民法典》规定，因欺诈行为主张解除合同的诉讼时效为3年，从买方知道或应当知道欺诈行为之日起计算。成都司法实践与该规定一致。5.在成都，若房屋租赁合同中约定“押一付三”，若房东单方面要求提高租金，租客可主张的合法权益不包括以下哪项？A.拒绝支付超出原合同约定的租金B.要求房东提前一个月通知涨租C.要求按市场价重新协商租金D.要求房东承担违约金答案：C解析：租赁合同中关于租金的约定优先适用，租客可主张原合同约定或要求房东按法定程序涨租（如提前一个月通知），但无权直接要求按市场价调整，除非合同另有约定。6.若成都某开发商在宣传资料中夸大房屋面积，购房者据此签订合同后要求解除并赔偿，开发商可抗辩的理由不包括以下哪项？A.宣传资料非要约内容B.面积差异未超过法定标准C.购房者已实际使用房屋D.购房者对面积差异有知情权答案：D解析：宣传资料虽非正式要约，但若构成虚假宣传，购房者仍可主张撤销。开发商抗辩需基于合同无效或面积差异不构成欺诈，而“购房者有知情权”非其抗辩理由。7.在成都，若房屋买卖合同约定“定金”而非“订金”，若卖方违约，买方可要求卖方返还的金额为？A.定金全款B.定金的一半C.双倍定金D.定金的三分之一答案：A解析：根据《民法典》规定，定金罚则适用于“定金”而非“订金”，卖方违约需双倍返还定金，买方违约则无权要求返还。成都法院严格执行此规定。8.若成都某小区业主因开发商未履行物业配套责任（如停车位不足），要求开发商赔偿，赔偿范围不包括以下哪项？A.赔偿业主因交通不便产生的额外费用B.赔偿业主购买临时停车位的费用C.赔偿业主因物业缺失导致的安全损失D.赔偿业主精神损失答案：D解析：开发商未履行物业配套责任属于财产损失范畴，业主可主张实际损失（如停车费、安全风险补偿），但精神损失赔偿通常不予支持，除非有特殊情况。9.在成都，若房屋租赁合同中约定“转租需经房东同意”，若租客擅自转租，房东可采取的措施不包括以下哪项？A.解除租赁合同B.要求租客支付违约金C.追究租客刑事责任D.要求租客恢复原状答案：C解析：擅自转租属于民事违约，房东可解除合同并要求赔偿，但若未达到刑事立案标准（如非法经营），无权追究刑事责任。10.若成都某开发商在预售合同中约定“房屋交付前不得抵押”，若开发商仍抵押该房屋，购房者可主张的救济措施不包括以下哪项？A.要求开发商承担违约责任B.要求优先清偿该房屋的抵押权人C.要求解除合同D.要求监管机构介入答案：B解析：开发商预售期间抵押房屋属违约行为，购房者可主张解除合同或赔偿，但抵押权人的优先受偿权在法律上仍优先于普通合同债权，购房者无权否定抵押权人的权利。二、多选题（每题3分，共10题）1.在成都，若购房者因房屋质量问题要求开发商修复，开发商拒绝修复，购房者可采取的措施包括哪些？A.起诉要求强制修复B.要求开发商赔偿损失C.要求退房并赔偿D.要求住建部门介入调解答案：A、B、C、D解析：根据《民法典》及成都司法实践，购房者可要求开发商修复、赔偿或退房，也可申请住建部门调解或提起诉讼。2.若成都某二手房交易中，卖方隐瞒房屋被查封的事实，买方发现后可主张的权益包括哪些？A.解除合同并要求赔偿B.要求卖方承担缔约过失责任C.要求卖方承担刑事责任D.要求法院判令卖方继续履行合同答案：A、B解析：卖方隐瞒查封事实属于欺诈，买方可解除合同并要求赔偿，但刑事责任需达到立案标准，继续履行合同的可能性极低。3.在成都，若房屋租赁合同中约定“水电费由租客承担”，若房东擅自将水电表拆除，租客可采取的措施包括哪些？A.要求房东恢复水电表B.要求房东赔偿停水停电损失C.要求房东退还押金D.要求房东承担刑事责任答案：A、B解析：房东擅自拆除水电表属侵权行为，租客可要求恢复并赔偿损失，但押金退还需看合同约定，刑事责任需达到立案标准。4.若成都某开发商在宣传资料中虚假承诺“学区名额”，购房者据此签订合同后要求解除，开发商可抗辩的理由包括哪些？A.学区划分由政府决定，开发商无权承诺B.购房者已实际使用房屋C.学区政策未明确变化D.购房者对学区有知悉义务答案：A、B解析：学区承诺属虚假宣传，开发商可抗辩政府政策不确定性或购房者明知学区情况，但无法抗辩已实际履行的合同。5.在成都，若房屋租赁合同中约定“押二付一”，若房东要求提前收回房屋，可主张的合法理由包括哪些？A.房屋需出售B.房屋需用于自住C.租客存在违约行为D.政府要求收回房屋答案：A、B、C、D解析：房东提前收回房屋需符合法定或约定情形，包括出售、自住、租客违约或政府要求等。成都司法实践支持合法理由下的提前收回。6.若成都某小区业主因开发商未按规划建设绿地，要求开发商补偿，补偿方式可包括哪些？A.赔偿现金B.提供等面积绿地C.兑换其他物业D.提供现金或物业补偿答案：B、D解析：开发商未履行规划义务，补偿方式通常为提供等面积绿地或现金等值补偿，现金与物业混合补偿需双方协商。7.在成都，若房屋买卖合同约定“房屋交付后物业费由买方承担”，若开发商未办理过户手续即交付，物业费承担的争议点包括哪些？A.是否需先办过户B.是否需凭购房合同缴费C.是否可要求开发商承担部分费用D.是否需物业公司同意答案：A、B、C解析：未过户交付的物业费承担需结合合同约定、地方政策及实际使用情况，物业公司通常按合同约定执行。8.若成都某开发商在预售合同中约定“房屋交付后出现质量问题，开发商承担80%责任”，该条款的效力可能包括哪些情况？A.有效B.部分无效C.无效D.需结合实际情况判断答案：C、D解析：若条款免除或变相免除开发商法定责任（如保修责任），则无效；若约定比例合理且不违反强制性规定，则可能有效。成都法院会结合实际情况判断。9.在成都，若房屋租赁合同中约定“租客不得养宠物”，若房东单方面要求租客搬离宠物，租客可主张的合法权益包括哪些？A.要求房东提供替代方案B.要求房东承担搬家费用C.要求房东继续履行合同D.要求房东赔偿精神损失答案：A、B解析：若合同未明确禁止宠物，房东无权单方面要求搬离，租客可要求提供替代方案或赔偿，但精神损失赔偿通常不予支持。10.若成都某小区业主因开发商未按约定配置电梯，要求开发商承担责任，开发商可抗辩的理由包括哪些？A.电梯由业主自行申请安装B.电梯安装涉及政府审批C.电梯费用已包含在物业费中D.电梯属于公共设施，应由业主承担答案：A、B解析：开发商需按规划配置电梯，若未配置，可抗辩业主申请或政府审批问题，但费用承担需结合合同约定。三、简答题（每题5分，共5题）1.在成都，若房屋买卖合同约定“房屋交付后出现质量问题，开发商承担修复责任”，若开发商拖延修复，购房者可采取哪些法律措施？答案：（1）书面催告开发商限期修复；（2）要求开发商赔偿使用损失；（3）申请法院强制执行修复；（4）解除合同并要求赔偿。解析：成都法院支持购房者要求开发商及时修复，若拖延，购房者可采取上述措施维护权益。2.在成都，若二手房交易中，买方发现卖方隐瞒房屋已被查封的事实，买方可主张哪些损失赔偿？答案：（1）合同缔约过失损失（如中介费）；（2）房屋差价损失；（3）诉讼费、律师费等合理费用。解析：隐瞒查封事实属欺诈，买方可主张上述赔偿，成都法院支持损失举证。3.在成都，若房屋租赁合同约定“押一付三”，若房东单方面要求涨租至50%，租客可采取哪些维权措施？答案：（1）拒绝支付超出原合同约定的租金；（2）要求房东按法定程序涨租（如提前一个月通知）；（3）解除合同并要求赔偿。解析：成都司法实践不支持单方面大幅涨租，租客可主张合同约定或法定涨租程序。4.在成都，若开发商在预售合同中承诺“满五唯一免个税”，若交付后未兑现，购房者可主张哪些权利？答案：（1）要求开发商承担违约责任；（2）要求退还相应税费差额；（3）解除合同并赔偿。解析：承诺未兑现属虚假宣传，购房者可主张上述权利，成都法院支持消费者维权。5.在成都，若房屋租赁合同中约定“租客不得转租”，若房东发现后要求搬离，租客可主张哪些抗辩理由？答案：（1）转租已获房东书面同意；（2）转租符合合同约定或地方政策；（3）房东无权单方面解除合同。解析：若租客有合法转租依据，房东需提供合同或法律依据解除，否则构成违约。四、论述题（每题10分，共2题）1.论述成都房产企业法务在处理虚假宣传纠纷时应注意的关键点。答案：（1）证据固定：收集宣传资料、销售录音、购房合同等证据；（2）法律定性：区分虚假宣传与正常宣传，依据《广告法》《消费者权益保护法》判定；（3）责任承担：明确开发商责任范围（如退房、赔偿）；（4）调解优先：成都住建局支持调解，可先申请行政调解；（5）诉讼策略：若调解不成，需准备诉讼方案，包括诉讼时效、管辖地选择等。解析：成都法院对虚假宣传纠纷支持