建筑设备维护保养标准作业流程

建筑设备维护保养标准作业流程建筑设备作为楼宇功能实现的核心载体，其稳定运行直接关乎建筑使用安全、能效水平及服务品质。建立标准化的维护保养作业流程，既是保障设备全生命周期效能的关键举措，也是落实建筑运维精细化管理的核心抓手。本文结合多类建筑设备的运维实践，从系统分类、流程拆解、关键要点三个维度，构建兼具专业性与实操性的维护作业体系。一、暖通空调系统维护保养流程（一）前期准备阶段工具与材料准备：配备压力表、万用表、检漏仪等检测工具，备好专用清洁剂、风机轴承锂基脂、密封胶等耗材；技术资料核查：调取设备运行台账、历史故障记录及厂家维护手册，明确设备型号、参数及特殊维护要求；安全防护措施：作业前关闭设备动力源，悬挂“检修中”警示标识；高空作业架设防护栏、使用安全带；制冷剂操作时佩戴防毒面具与防化手套。（二）设备检查环节运行参数监测：记录空调机组进出风温湿度、压缩机运行压力/电流、风机转速等，与额定参数比对偏差；外观与部件检查：查看设备外壳变形/锈蚀、管道接口渗漏情况；检测风机叶片积尘/变形、皮带张紧度（按压皮带10-15mm为宜）。（三）保养作业实施清洁除尘：高压气枪清理机组内部积尘，中性清洁剂擦拭换热器翅片（避免划伤）；初效过滤器每周清洗，中效每季度更换；润滑与紧固：风机/皮带轮轴承加注锂基脂，紧固电气接线端子、管道法兰螺栓（扭矩符合厂家要求）；功能调试：重启设备测试制冷/制热效果，验证风门、水阀开度调节响应及温湿度控制精度。（四）专项维护要求换季保养：夏季开机前清洗冷凝器、检查制冷剂压力；冬季前清理制热管路、测试电辅热元件；故障后深度保养：压缩机卡缸、风机异响修复后，更换关联部件（如电容、轴承）并强化保养。（五）记录与验收维护记录填报：填写《暖通设备维护表》，记录设备编号、维护项目、耗材用量及异常情况；效果验收：运维主管验证设备运行参数达标（制冷出风口≤16℃、制热≥35℃），外观无渗漏/异响，功能调试正常后签字确认。二、给排水系统维护保养流程（一）前期准备阶段工具与系统排查：携带管道测压仪、超声波流量计，备好管道疏通剂、密封垫片；确认待维护区域阀门关闭、余水排空，设置“禁止用水”警示；安全确认：有限空间作业前，检测有害气体浓度并通风置换；作业时佩戴防毒面具与安全绳。（二）设备检查环节管道与水泵检查：测压仪检测管网压力（生活给水≥0.2MPa），查看水泵振动（≤0.1mm）、轴承温度（≤75℃）；检查止回阀、减压阀启闭灵活性；水质与附属设施：采集水样检测浊度、余氯（生活水≥0.05mg/L）；清理排水篦子杂物，检查水箱浮球阀密封性、液位传感器精度。（三）保养作业实施管道维护：镀锌管道防锈处理，PPR管道检查热熔接口；管道疏通后通水测试流速≥1.0m/s；水泵保养：拆卸叶轮清理水垢，检查机械密封磨损（＞2mm时更换），轴承每半年加注润滑脂；阀门与仪表：润滑阀门丝杆，校准压力表/流量计（误差≤±2%），更换老化密封垫片。（四）记录与验收台账更新：填写《给排水设备维护表》，记录管道压力、水泵参数、耗材更换情况；验收标准：管网24小时压力降≤0.02MPa，水泵运行无异常噪音，水质达标后签字归档。三、电气系统维护保养流程（一）前期准备阶段工具校准与断电挂牌：确认绝缘电阻表（500V级）、钳形电流表在检定有效期内；断开断路器，悬挂“禁止合闸”标识，验电后装设接地线；环境检查：清理配电房杂物，确保通风、除湿设备运行正常（湿度≤70%）。（二）设备检查环节配电设备：查看断路器触头烧蚀（面积＞1/3时打磨）、电容器外观（无鼓包），母线排连接点温度≤50℃（红外测温）；线路与照明：检查电缆绝缘层老化/破损情况，照明回路开关、插座接线牢固；测试应急照明蓄电池放电时间≥90分钟。（三）保养作业实施除尘与紧固：干燥压缩空气清理配电柜积尘，紧固接线端子（扭矩≥2.5N·m），母线排连接处涂覆导电膏；绝缘检测：测量电缆绝缘电阻≥0.5MΩ、电机绕组绝缘电阻≥1MΩ/kV，不合格者更换线缆；防雷接地：检测接地电阻≤4Ω，紧固接地极螺栓，更换锈蚀防雷引下线。（四）记录与验收检测报告：出具《电气设备绝缘检测报告》《接地电阻测试报告》；验收要求：配电设备无跳闸/异响，照明亮度达标，接地电阻合规后恢复供电。四、电梯系统维护保养流程（一）前期准备阶段工具与警示设置：携带限速器测试仪、导轨卡尺，在厅门、轿厢张贴“检修中”标识并设围栏；资料查阅：调取电梯运行日志、故障记录，明确维护重点（如钢丝绳磨损、安全钳间隙）。（二）设备检查环节运行状态：试运行观察平层精度（≤±15mm）、运行速度偏差（≤±5%额定速度），监听曳引机/导轨异响；安全装置：测试安全钳（模拟超速可靠制动）、限速器（动作速度合规），检查厅门门锁啮合深度≥7mm；导轨与轿厢：导轨卡尺测量偏差≤0.6mm/5m，清理轿厢导靴衬垫积尘，检查钢丝绳磨损（断丝数＞5%时更换）。（三）保养作业实施曳引机与钢丝绳：曳引机轴承每年加注润滑脂，清理钢丝绳油污并涂防锈剂；轿厢与门机：清洁轿厢内壁/轿顶，调整厅门滑块间隙≤2mm，润滑门机导轨；应急装置：测试对讲机通话质量，检查松闸装置有效性，模拟断电后轿厢平层功能。（四）记录与验收维护档案：填写《电梯维护保养记录》，记录钢丝绳磨损量、平层精度等；验收标准：电梯运行平稳无抖动，安全装置动作可靠，经持证维保人员签字确认。五、通用流程与管理要点（一）维护周期规划日常巡检：每日检查设备状态、仪表读数，清理周边杂物；月度保养：重点检查易损件（皮带、密封件）、紧固连接件；季度维护：深度清洁、润滑关键部件，检测绝缘、压力等参数；年度大修：拆解核心设备（压缩机、水泵），更换老化部件，校准精度。（二）安全规范执行断电挂牌：带电作业必须断电、验电、挂标识；防护装备：高空、有限空间、带电作业时佩戴对应防护用具；应急预案：明确触电、机械伤害、有害气体泄漏的应急处置流程。（三）质量验收标准参数达标：设备运行参数（温度、压力、电流）符合厂家要求；功能完整：启停、调节、保护等功能正常，无异常噪音、渗漏；文档闭环：维护记录、检测报告、验收签字齐全，可追溯。（四）记录管理体系台账建设：建立设备维护台账，包含编号、日期、项目、耗材、责任人；数字化管理：运维系统上传维护照片、检测数据，生成趋势分析报告；追溯机制：故障时调取历史记录，分析失效原因，优化维护策略。结语标准化维护作业流程