土地转让居间协议合同模板及注释

一、协议背景与价值说明在土地资源流转的商业实践中，居间服务（中介服务）作为连接转让方与受让方的核心纽带，其协议的规范性直接影响交易安全与权益边界。一份权责清晰的土地转让居间协议，既能明确居间方、转让方、受让方的权利义务，又能防范“跳单”、报酬纠纷、信息不实等风险，为交易全程提供法律与商业双重保障。二、土地转让居间协议（完整版模板）合同编号：_________签订地点：_________签订时间：_________（一）当事人信息1.居间方（中介方）：名称：________________________地址：________________________联系人：______________________联系方式：____________________2.转让方：名称（或姓名）：________________地址（或住址）：________________联系人：______________________联系方式：____________________土地权属证明编号：______________3.受让方：名称（或姓名）：________________地址（或住址）：________________联系人：______________________联系方式：____________________（二）居间服务内容1.居间方接受转让方、受让方（或其中一方）委托，促成双方就位于【土地坐落：_________】、面积【_________】、权属性质为【_________】的土地（以下简称“目标土地”）签订《土地转让合同》。2.居间服务具体工作：（1）如实报告目标土地的政策法规、交易行情、对方主体资质及履约能力等信息；（2）斡旋协调转让条件（价款、付款方式、权属变更等），促成双方达成一致；（3）协助准备权属证明、审批文件等资料，提供交易流程咨询。（三）居间报酬与支付1.报酬金额：人民币_________（大写：__________________）。2.支付主体：□转让方支付□受让方支付□双方按比例支付（转让方____%、受让方____%）。3.支付条件与时间：（1）基础条件：《土地转让合同》生效后____个工作日内，支付报酬的____%（即人民币_________）；（2）附加条件（可选）：土地完成权属变更登记后____个工作日内，支付剩余____%（即人民币_________）。4.支付方式：开户银行：____________________账户名称：____________________账号：________________________（四）权利与义务1.居间方的权利与义务权利：按约收取报酬；要求双方提供真实交易资料。义务：如实报告交易信息，不得隐瞒或虚假陈述；对知悉的商业秘密、隐私、土地信息保密（期限至协议终止后____年）；非经书面同意，不得泄露交易细节。2.转让方的权利与义务权利：要求居间方提供受让方真实信息及交易咨询；对服务质量提意见。义务：提供土地真实权属、抵押/查封等资料；配合签订合同及权属变更；因自身原因导致交易失败，仍需支付报酬（或承担违约责任）。3.受让方的权利与义务权利：要求居间方提供转让方真实信息及土地风险咨询；对服务内容提质疑。义务：提供自身资质、资金能力等真实资料；配合签订合同及付款、权属变更；因自身原因导致交易失败，仍需支付报酬（或承担违约责任）。（五）保密条款三方知悉的商业秘密、个人隐私、土地权属及交易细节等信息，未经书面同意不得向第三方披露或用于非协议目的。本条款效力不受协议终止影响，保密期限为____年。（六）违约责任1.居间方故意隐瞒或虚假报告导致损失的，应赔偿损失，且对方有权拒付报酬。2.转让方/受让方无正当理由拒签合同或解约的，应支付全部报酬；已付部分不予返还。3.违反保密义务的，向受害方支付违约金_________，并赔偿全部损失（含直接损失、可得利益及维权费用）。4.未按约支付报酬的，每逾期一日按未付金额的____%支付违约金；逾期超____日的，居间方有权解除协议并追讨全部报酬及违约金。（七）争议解决协商不成的，按以下第____种方式解决：1.提交_________仲裁委员会仲裁（裁决终局）；2.向_________人民法院提起诉讼。（八）其他条款1.协议自三方签字（或盖章）生效，一式____份，各方各执____份，具有同等效力。2.未尽事宜可签订补充协议，补充协议与本协议效力一致。居间方（盖章）：_________法定代表人/授权代表（签字）：_________日期：_________转让方（盖章/签字）：_________法定代表人/授权代表（签字）：_________（自然人签字：_________）日期：_________受让方（盖章/签字）：_________法定代表人/授权代表（签字）：_________（自然人签字：_________）日期：_________三、核心条款注释与实务要点（一）“居间服务内容”条款1.“促成交易”的认定：实务中以《土地转让合同》签订为核心标志，但需明确：若因不可抗力、政策变更等非三方过错导致交易终止，居间方仅有权收取合理服务成本（需提供凭证），剩余报酬不予收取。2.“如实报告”的边界：居间方对“重要事实”（如土地权属瑕疵、债务纠纷等）负有尽职调查义务，但无需对交易对方的“商业判断”（如受让方盈利预期）提供担保。（二）“居间报酬”条款1.支付条件的灵活性：模板设置“基础条件+附加条件”结构，平衡服务成果与交易完成。若仅以“合同签订”为条件，易引发“签而不履”风险；若仅以“过户完成”为条件，易因行政流程延误导致报酬回收困难。可根据交易复杂程度（如土地是否需征收、规划调整）选择支付节点。2.报酬金额的合理性：居间报酬通常参考土地转让总价的1%-3%或固定金额，过高比例可能因“显失公平”被法院调整，需结合市场行情、服务难度综合确定。（三）“权利义务”条款1.转让方的“权属瑕疵”责任：若转让方隐瞒土地抵押、查封等瑕疵，除向居间方支付报酬外，还需向受让方承担侵权或违约责任。协议应明确：“转让方承诺土地无权属瑕疵，否则向双方赔偿损失。”2.受让方的“主体资格”责任：若受让方因资质瑕疵（如无开发资质、不符合集体土地受让政策）导致交易失败，需按约支付报酬。协议应要求受让方提供资质证明，并约定“因主体资格瑕疵导致交易失败，报酬不予退还”。（四）“违约责任”条款1.“跳单”行为的约束：协议应明确：“若转让方、受让方在服务期间或终止后____个月内，与对方或其关联方达成实质一致的土地交易，视为‘跳单’，违约方支付双倍报酬。”2.违约金的“合理性”把控：违约金过高（如日息5%）可能被法院调整，建议参考LPR的1-3倍，或明确“违约金以实际损失为限，最高不超过报酬总额的____%”。（五）“争议解决”条款1.仲裁与诉讼的选择：仲裁“一裁终局”效率高，但需明确仲裁机构（如“北京仲裁委员会”）；诉讼可二审纠错，但周期较长。标的额大、交易复杂的项目可优先选择仲裁。2.管辖法院的约定：若选择诉讼，建议约定与合同履行地、被告住所地或原告住所地相关的法院（如“目标土地所在地人民法院”），便于维权。四、协议签订与履行的注意事项（一）主体资格核查转让方：核查土地权属证明的真实性、有效性，确认其为权属人或有权处分人（如经抵押权人、共有人同意）。受让方：企业核查营业执照、资质证书；自然人核查是否符合土地受让政策（如集体土地仅限本集体经济组织成员受让）。居间方：中介机构核查营业执照、中介资质；自然人确认其服务能力与信誉。（二）服务成果的明确界定协议中细化居间服务的“成果标准”，例如：“促成的《土地转让合同》中，土地价款不低于____元/亩，付款方式为____，权属变更期限为____个月。”避免因“成果模糊”引发争议。（三）报酬支付的风险防控若约定“过户后支付尾款”，建议留存20%报酬至过户完成后支付，或要求违约方提供履约担保（如保证金、第三方保函）。居间方需明确收款账户信息，付款方备注“土地转让居间报酬”，便于财务核算与举证。（四）证据留存意识居间方：留存信息沟通记录（微信、邮件）、资料交接凭证、《土地转让合同》副本等。转让方/受让方：留存居间方的服务报告、承诺函、付款凭