2023年历年房地产估价师房地产估价理论与方法试卷和答案

历年房地产估价师房地产估价理论与措施试卷和答案

《房地产估价理论与措施》试卷及答案

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一种最符合题意，请在答题卡上涂黑其对应的编号。）

1.房地产具有供应有限特性，本质上于（）。

A.土地总量有限B.规划限制C.房地产不可移动D.价值量大

2.某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。该套

住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/n12。

A.1667B.1765C.1875D.

3.某宗土地面积m2,都市规划规定的限制指标为：容积率3,建筑密度30%。在单位建筑面积所获得日勺利润相似

的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A.建筑物地面一层建筑面积为80（）m2,总建筑面积为5000m2

B.建筑物地面一层建筑面积为I400m2,总建筑面积为5000m2

C.建筑物地面•层建筑面积为600m2,总建筑面积为5500m2

D.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为2500m2

4.房地产的实物一般是指房地产中看得见、摸得着口勺部分，详细包括有形口勺实体、该实体的质最以及（）。

A.对应配套的基础设施B.土地1勺形状

C.组,合完毕日勺功能D.立体空间

5.在符合都市规划和建筑构造安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行提成，属于动用

（）的行为。

A.宅基地所有权B.空间运用权C.地役权D.建筑物相邻关系

6.某宗面积为3000m2ll勺工业用地，容积率为0.8,楼面地价为703元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0,

楼面地价为960元/m2.理论上应补地汾（）万元。

A.78B.882C.1210D.1272

7.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似日勺现房价格为5000元/m2,现房出租日勺年末净收益为

500元/m2。若按折现率10%和风险赔偿值100元/m2计，该幢房地产目前的I价格应为（）元/m20

A.4400B.4409C.4445D.4455

8.一套建筑面积为100m2.单价为元/m2H勺住宅，首期付款5万元，余款在未来内以抵押款方式按月等额支付，贷

款年利率为5.31%,则该套住宅的I（）o

A.实际单价为元/m2,实际总价为30.16万元

B.实际单价为1950元/m2,实际总价为20万元

C.实际单价为元/m2,实际总价为20万元

D.实际单价为元/m2,实际总价为30.16万元

9.同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化比例为10%时，需求量变化比例分别为30%、10%、0.则甲、乙、

内三种房地产的需求时价格弹性数值类型分别是＜）＜1

A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性

10.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间日勺供应量为（）。

A.存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量

B.存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C.存量+新开发量+空置房量一拆毁量

D.存量+新增竣工量一拆毁量

11.都市房屋拆迁赔偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行

估价，则（）。

A.估价时点为未来，估价对象为未来状况

B.估价时点与房地产状况均为目前

C.估价时点为目前，估价对象为耒来状况

D.估价时点为目前，估价对象为过去状况

12.某建筑物的建筑面积为m2,占地面积为3000m2,目前重新获得该土地的价格为8130元/m2,建筑物重量价格

为900元/m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物口勺成新率为（）。

A.44%B.50%C.67%D.94%

13.按间接比较的鉴定，某可比实例的房地产状况劣于原则房地产状况，价格低2%；而估价对象H勺房地产状况优

于原则房地产状况，价格高5%。若改为直接比较鉴定，将出现（）的情形。

A.估价对象的房地产状况优于可比实例H勺房地产状况，价格高7%

B.可比实例的J房地产状况优于估价对象H勺房地产状况，价格低7%

C.可比实例价格FI勺房地产状况调整系数为1.071

D.可比实例价格日勺房地产状况调整系数为0.933

14.现需评估某宗房地产10月末的价格，选用的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为1月末，该类房地产

自7月末至6月末每月价格递增1%,6月末至10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在10月末的价格

为（）元/m2。

A.2648B.2688c.2708D.2734

15.为评估某住宅10月1目的正常市场价格，在其附近搜集公正机关的某可比实例H勺有关资料如下：成交价格为

4000元/m2,成交日期为5月1日，成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从5月I目到10月

1口该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到日勺价格最靠近于（）元/巾2。

A.3790B.4238C.4658D.4663

16.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元加2,交易税费均由买方承担。已知该地区的房地产交易，卖方按正

常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格日勺3%缴纳有关税费，见该宗房地产H勺正常成交价格最靠近于（）元

/m2o

A.2427B.2500C.2575D.2632

17.在某幢建筑面积3000m2的经济合用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安顿赔偿费、

勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息

和行政事业性收费。假定该项目需交纳的I有关税金按开发成本日勺4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢

经济合用住房的最高基准价格为（）元/m2。

A.1067B.1070C.1087D.1141

18.某建筑物实际通过年数为，经估价人员现场观测该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年,

残值率为2%,用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。

A.80%B.82%C.83%D.92%

19.某综合办公楼建设期为3年，有效通过年数为，现补办了±±11使用权出让手续，上地使用权出让年限为50年,

建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A.35B.45C.48D.50

20.某房地产的土地获得成本为1（X）0万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开

发利润为500万元，则该房地产日勺投资利润率为（）。

A.10.0%B.11.1%C.11.9%D.12.5%

21.某建筑物的J建筑面积为200m2.有效通过年数为，重置价格为800元/m2,建筑物经济寿命为40年，残值率为

2%,则运用直线法计算该建筑物口勺现值为（）万元。

A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5

22.某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%,酬劳率为10%,则该商铺目

前口勺价值为（）元/m2.

A.14140B.42421C.56561D.60000

23.某宗房地产32年土地使用权的价格为4000/m2,对应的酬劳率为7%。现假定酬劳率为9%,该宗房地产40年

土地使用权条件下的价格最靠近于（）元/m2。

A.3275B.3287C.3402D.4375

24.某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为I万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。

己知土地资本化率为6%,建筑物资本化率8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）

万兀°

A.43B.112.5C.123.3D.150

25.用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n,净收益增长率与酬劳率Y相等，则房地产价格V=

（）o

A.0B,a/（1+Yn）C.aXnD.

26.资本化率是（）的倒数。

A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D,净收益乘数

27.某宗房地产的上地使用年限为50年，至今已使用8年，估计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运行费用率

为40%,安全利率假定为6%,风险赔偿率为安全利率日勺40%,该房地产日勺收益价格为（）万元。

A.368B.552C.561D.920

28.某在建工程项目计划建混合构造仓库m2,总预算为400万元，估价时:建筑工程中的基础工程已完毕，构造工

程完毕50%,设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、构造工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价

的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的竣工程度是（）。

A.30%B.45%C.65%D.75%

29.某地区商品住宅价格自至分别为681元/O12.712元/n】2.744元/也.781元/m2和815元/m2,采用平均增减量法预

测该地区商品住宅的价格为（）元向2。

A.849B.865C.882D.915

30.都市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近H勺原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点

的（）。

A.最低价格B.平均价格C.出让地价D.标定地价

31.当以单位宽度的原则宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价X（）临街宽度。

A.单独深度价格修正率B.累汁深度价格修正率

C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率

32.某临街深度30.48m（BP100ft）.临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。准时四三二一法则,其相邻

临街深度15.24m（即5011）,临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。

A.53.34B.85.34C.106.68D.213.36

33.某宗房地产日勺总价值为5000万元，其总地价为万元，总建筑面积为10000m2,甲拥有该大厦日勺某•部分，该部

分的I房地价值为90万元，该部分的I建筑面积为200m2。梭土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。

A.\%B.1.5%C.2%D.2.5%

34.防备估价风险的最终一道防线是（）。

A.撰写估价汇报B.审核估价汇报C.出具估价汇报D.估价资料归档

35.下列表述中不对於JH勺是（）。

A.在实际估价中，不一样U勺估价措施将影响估价成果

B.在实际估价中，不一样口勺估价时点将影响估价成果

C.在实际估价中，不一样的估价FI的将影响估价成果

D.在实际估价中，不一样日勺估价作业期将影响估价成果

二、多选题（共15题，每题2分,每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其对应的I

编号。所有选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择对的的，每个选项得0・5分。）

I.建筑物辨别所有权包括（）等。

A.按份共有所有权B,专有部分所有权

C.共同关系组员权D.共同部分持份权

E.长期使用和租赁

2.有一开发企业拟参与国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地H勺最高竞买价进行评估，所得出

的评估价值是（）。

A.互换价值B.公开市场价值

C.投资价值D.理论价格

E.标定地价

3.甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本同样。甲地块土地单价为506元/m2,容积率为1.5,土地使用年限

为50年。乙地块土地单价为820元/m2,容积率为2.4,土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的

投资价俏时，若土地酬劳率为8%,则下列表述中对的的有（）.

A.乙地块比甲地块贵

B.甲地块日勺70年使用权楼面地价低于341.67元/m2

C.甲地块与乙地块的楼面地价相等

D.甲地块比乙地块贵

E.乙地块日勺70年使用权楼面价高于340元/m2

4.估价中的最高最佳使用品体包括（）等。

A.最佳用途B.最佳位置

C.最佳规模D.最佳环境

E.最佳集约度

5.选用可比实例时，应符合的规定包括（）等。

A.可比实例与估价对象所处的地区必须相似

B.可比实例的交易类型与估价日卬J吻合

C.可比实例的规模与估价对象的规模相称

D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相似

6.评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整H勺内容包括（）等。

A.环境景观B.离市中心距离

C.朝向D.都市规划限制条件

E.地势

7.下列情形中会导致房地产目前需求增长的有（）。

A.消费者的收入增长

B.作为替代品的房地产的价格上升

C.作为互补品口勺房地产日勺价格上升

D.消费者预期其未来的收入增长

E.消费者预期未来口勺房地产价格上升

8.建筑物重置价格的求取措施有（）等。

A.单位比较法B.工料测量法

C.指数调整法D.分部分项法

E.成新折扣法

9.从估价角度出发，收益性房地产的I运行费用不包括（）等，

A.房地产改扩建费用B.抵押贷款还本付息额

C.房屋设备折旧费D.所得税

E.房屋装修折旧费

10.下列表述中，对的口勺有（）。

A.开发经营期可分为开发期和经营期

B.开发期又可称为建设期，对「在土地上进行房屋建设日勺状况来说，又可分为前期和建造期

C.开发期11勺终点是估计待开发房地产开发完毕的日期，起点与开发经营期起点相似

D.经营期可详细化为销售期和出租期

E.在有租赁的状况下，租售期一般到开发完毕的日期

11.长期趋势法包括（）等措施.

A.数学曲线拟合法B.平均增减量法

C.平均发展速度法D.年限法

E.指数修匀法

12.在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。

A.形状相似B.在同一条街道上只有一种路线价区段

C.面积靠近D.地块相连

E.可及性相称

13.下列有关房地产抵押价值评估的表述中,对日勺H勺有（）o

A.法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值

B.再次抵押的房地产日勺抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额

C.房地产的价值扣除估计处分该房地产H勺多种费用、税金后H勺余额才是抵押价值

D.不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值

E.在评估土地使用权是以划拨方式获得房地产的抵押价值时.，不应包括土地使用权出让金

14.确定路线价时，选用原则宗地应符合（）等的规定。

A.一面临街B.两面临街

C.土地形状为矩形D.土地形状为正方形

E.容积率为所在区段具有代表性的容积率

15.获取房地产估价业务日勺措施有（）。

A.突破专业能力限制，接受多种估价规定

B.提高服务质量C.恰当的宣传

D.低收费E.最大程度压缩估价作业期

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断成果，在答题卡上涂黑其对应的符号，用“J”表达对的.用“X”

表达错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）

1.本着平等互利H勺原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，II月4日中国房地产估价师学

会与香港测量师学会签订了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。（）

2.在评估投资价值时，采用"勺折现率是某个特定投资者所规定的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一

般酬劳率。（

3.现实中有时评估的不•定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，例如都市房屋拆迁是强制性的,

因此都市房地产估价不应采用公开市场价值。（）

4.就使用价值与互换价值相对而言，房地产估价所评估日勺是房地立的互换价值。（）

5.在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（）

6.运用市场法求取房地产的价格时，选用的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5〜2范围内。（）

7.被拆迁房屋的房地产市场价格中不包括搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的赔偿金额。（）

8.某房产年折旧率为1.6%,有效通过年数为，按直线法折旧该房产应属完好房。（）

9.用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品箱售成本、经营费用、销售税金及附加、

管理费用、财务费用后的余额。）

10.估计某宗房地产未来第•年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上•年的基础上减少3万元，则该宗房

地产口勺合理经营期限为。（）

11.运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值H勺变动过程是持续上升或卜降欧L且各期上升或卜降的幅

度大体靠近，否则就不合适采用这种措施。（）

12.路线价法中的单独深度价格修王率伴随临街深度的J递进而增大。（）

13.估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目确实定的。（）

14.估价汇报应用有效期是从估价汇报出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（）

15.估价资料的保管期限是从估价汇报出具之日起到估价汇报得到使用之曰止。（）

四、计算题（共2题,20分。规定列出算式、计算过程，需按公式计算日勺，要写出公式。仅有计算成果而无计算过

程U勺，不得分。计算成果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。

1.第一次年第一:第四第五第六第n

某出租年年年年年年

的写字

楼，使用

面积为

3OOOm2,

收益年

限为45

年,空置

率为

20%,未

来3年每

平方米

使用面

积的租

金（含物

业服务

费用）分

别为360

元、400

元、330

元，同档

次写字

楼的年

物业服

务费用

为每平

方米使

用面积

36元，

除物业

服务费

用之外

的其他

运行费

用为租

金（不含

物业服

务费用）

的25%。

假设该

写字楼

未来每

年W净

收益基

本上固

定不变,

酬劳率

为9%。

请运用

“未来

数据资

本化公

式法”求

取该写

字楼H勺

净收益

并计算

其收益

价格。（8

分）

2.某宗

土地面

积为1.2

公顷,已

完毕七

通一平。

某房地

产开发

商拟获

得该宗

土地50

年的土

地使用

权，按规

划规定

开发建

设建筑

面积相

似KJ住

宅楼和

写字楼

各一幢,

总容积

率为

2.5。在第

1年末办

理完土

地使用

权出让

手续，一

次性缴

纳所有

地价款.

并且动

工建设。

根据项

目实行

进度安

排（见如

下横道

图），项

目建成

后，住宅

楼将所

有发售,

写字楼

将用于

出租。

（建设

工程教

育网提

供）

1.土地——

获得

2.工程一————

建设

1）住宅————

楼建设

2）写字————

楼建设

3.经营———————

1）住宅——

楼销包

1）写字—————

楼出租

根据市场调查，有关数据如下:

（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2,销售税费为销售价格的6%；同类写字楼

可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面枳的70%）,并准时年租收入的30%缴纳押金，出租空置

率为20%,有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%,酬劳率为10%。

（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2,写字楼2800元/m2,管理费用为开发成本的5%。

（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅

楼在销售期末一次性所有仕:出。

（4）目前，此类项目折现率为10%。

（5〕为得到该宗土地，还需要按获得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付R勺最高土地

价格。（12分）

房地产估价师考试《房地产估价理论与措施》参照答案

一、单项选择题

l.C2.D3.C4.C.5.B6.D7.C8.C9.D10.A

11.C12.C13.C14.C15.D16.D17.C18.D19.B20.C

21.C2.B23.C24.C25.B26.D27.B28.B29.C30.B

31.B32.C33.B34.B35.D

二、多选题

I.BCD2.AC3.DE4.ACE5.BCDE6.ABC7.ABDE8.ABCD9.ABD10.ABC

11.ABCE12.DE13.ABDE14.ACE15.BC

三、判断题

1.V2.X3.X4.J5.X6.V7.J8.V9.X10.X

11.V12.X13.J14.J15.X

四、计算题

1.解：

(1)计算未来3年的净利益。

I)未来第一年口勺净收益(360—36冈1-20%)x)1-25%)x3OOO=-58.32万元

2)未来次年的净收益(400—36)x(1—20%)x(l—25%)x3OOO=-65.52万元

3)未来第三年"勺净收益(330—36)x(l—20%)x(l—25%)x3OOO=52.92万元

(2)用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。

A9%x(l+9%)3」58.32165.52.52.92'

一(1+9%)3-!1+9%(1+9%)'(1+9%)3

=0.3951X(53.50+55.15+40.86)

=0.3951X149.51

=59.07万元

(3)计算收益价格。

v.1I59.07^f1

丫二;X1--—=——X1--------4-5=642.75万兀

R(1+R)79%(i+9%)

或：

j4,fl；4_59,07[,I1—•一

一不—()+r)L9%~Hl+9%yX[-(1+9%严5=64•J兀

2.解：

第一种答案：

(1〕项目总建筑面积：

L2xl0000x2.5=30000nr

其中，住宅楼总建筑面积15000m2,写字楼总建筑面积15(X)()m2a

(2)房地产开发项目总价值及折现值。

I)住宅楼价值：5000XI5000=750。万元

住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值:

7500/(1+10%>=5634.86万元

2)写字楼价值。

①写字楼年租金收入=12Oxl5OOOx7O%x(l-2O%)xl2=12O9.6万元

②写字楼押金：1209.6X30%=362.88万元

③写字楼押金运用年收益:362.88X3%=10.89万元

④有关税费和经营管理费用：1209.6X30%=362.88万元

⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元

⑥写字楼价值：

⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)3=6370.29万元

3)项目总价值折现值：5634.86+6370.29=1.15万元

(3)项目开发成本、管理费用及其折现值。

1)住宅楼部分：1800X①000X(1+5%)=2835万元

写字楼部分：2800>(15000X(1+5%)=4410万元

2)住宅楼开发成本及管理费折现值：

2835x(0.5/(1+10^)°5+0.5/(1+10%产]=2580.13万元

3)写字楼开发成本及管理费用折现值：

44IOx[O.5/(l+lO%)L5+0.5/(1+IO%)2-5]=3648.76万元

4)项目开发成本及管理费用折现值：

2580.13+3648.76=6228.89万元

(4)住宅楼销售税费及折现值。

1)住宅楼销售税费：7500X6%=450万元

2)住宅楼销售税费折现值:450/(1+10%)3=338.09万元

(5)所能支付的最高土地价格=(总价值一住宅楼俏售税费一开发成本及管理费用)(1+3%)

=(1.15-338.09-6228.89)/(1+3%)

=5279.78万元

第二种答案：

(I)项目总建筑面积：

1.2xl00(X)x2.5=30000nr

其中，住宅楼总建筑面积15000m2,写字楼总建筑面积l5(X)()m2

(2)房地产开发项目总价值及折现值。

1)住宅楼价值：5000X15000=7500万元

2)写字楼价值

①写字楼年租金收入=12OxI5OOOx7O%x(l—20%)xl2=1209.6万元

②写字楼押金：1209.6X30%=362.88万元

③写字楼押金运用年收益：362.88X3%=10.89万元

④有关税费和经营管理费用：1209.6X30%=362.88万元

⑤相赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元

⑧写字楼价值：

3）项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元

（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。

1）住宅楼部分：1800X①000X（1+5%）=2835万元

写字楼部分：2800X15000X（l+5%）=4410万元

2）住宅楼开发成本及管理费折现值：

2835X[O.5X（1+1O%）25+O.5X（1+1O%）L5]=3434.25万元

3）写字楼开发成本及管理费用折现值：

4410x[0.5x（i+10%）,-5+0.5x（l+10%）0-5l=4856.5l万元

4）项目开发成本及管理费用折现值：

3434.25+4856.51=8290.76万元

（4）住宅楼销售税费及折现值。

住宅楼销售税费:7500X6%=450万元

（5）所能支付的最高土地价格。

1）4年末地价二（总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用）

=15978.86-450-8290.76

=72381万元

2）贴现:

7238.1/(1+10%)3=5438.09万元

3)地价款=5438.09/(1+3%)=5279.70万元

全国房地产估价师执业资格考试

——房地产估价理论与措施试卷

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一种最符合题意，请在答题卡上涂黑其对应的编号）

1.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的J特性。

A.独一无二和供应有限B.独一无二和价值最大

C.流动性差和价值最大D,不可移动和用途多样

2.在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。

A.使用估价对象房地产日勺实际成交价格

B.使用政府公布"勺房地产交易指导价格

C.使用近一年内房地产的平均成交价格

D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产II勺价值

3.某市于对市中心一平房区进行拆迁改造，该市出台的都市房屋拆迁赔偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没

有变动；该区同类建筑物日勺重置成本到达元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区

商品房售价估计为9000元/m2；则最合理的拆迁赔偿价格应以（）元向2为基础进行修正

A.4000B.5000C.6000D.9000

4.假设某类住宅U勺价格从3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住

宅需求的价格弹性为（）。

A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53

5.在估价中选用4个可比实例，甲成交价格4800/m2,建筑面积100m2,初次付清24万元，其他六个月后支付16万元,

一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2,建筑面积⑵）m2,初次支付24万元，六个月后付清余款36万元；丙成交

价格470。元/m2,建筑面积90m2,成交时一次付清;丁成交价格4760元/m2,建筑面积110m2,成交时支付20万元，—

年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%,那么这4个可比实例实际单价的高下排序为（）。

A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲

6.某宗地面积为5000m2,现实状况容积率为0.8,土地市场价值为40。。元/m2,拟进行改造。同意的规划容积率为5.0,

楼面地价为1500元/m2,则理论上应补交地价（）元/m2。

A.1250B.1750C.2050D.2150

7.房地产估价中，遵照独立、客观、公正原则的I关键是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一种对各

方当事人来说都是公平合理的价值。

A.委托人B.估价汇报预期使用者C.管理部门D.中立

8.回忆性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见H勺关系是（）。

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为目前

B.估价对象状况为目前，房地产市场状况为目前

C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D.估价对象状况为目前，房地产市场状况为过去

9.在市场法选择可比实例II勺过程中，E比实例的规模应与估价对象的规模相称。选用U勺可比实例规模一般应在估价对

象规模的（）范围之内。

A.0.5〜2.0B.1.5〜2.0C.0.5〜1.5D.1.0-1.5

10.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅口勺租赁协议，该套住宅面积为2OO/m2,租赁期限为8年，年租金固定

不变为48（）元/m2.现市场上类似住宅的年租金为600元/m2.若折现率为8%,则承租人甲目前的权益价值为（）万元。

A.6.19B.6.42C.7.20D.9.58

11.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格口勺5%。在某

宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。买卖中波及时税费均由卖方承担。但之后双方又重新约定

买卖中波及时所有税费改由买方支付，并在原价格基础上对应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）

元/m2。

A..80B.2214.29C.2336.45D.2447.37

12.某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为S0m2,每平方米使用面积的价珞为3000元，则住

宅每平方米建筑面积H勺建筑价格为（）元。

A.2400B.2580C.2607D.2760

13.评估某宗房地产9月木I灼价格，选用口勺可比实例成交价格为3000元/山2,成交口期为1月木，该类房地产自1月木

至9月末的价格每月与上月日勺变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0%。则该可比实例在

9月末的价格为（）元/m2。

A.2938B.2982C.3329D.3379

14.在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2.6700元/m2和6300元/m2,根据可

比性综合评估得到的I三个可，比实例对应的比准单价H勺权重分别是030.5和0.2.假如分别采用加权算术平均法和中位

数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。

A.-100B.-50C.50D.109

15.下列不属于导致建筑物经济折旧的原因是（）

A.交通拥挤B.建筑技术减少

C.都市规划变化D.自然环境恶化

16.某8年前建成交付使用的J建筑物，建筑面积是120m2,单位建筑面积的重置价格为800元/m2,建筑物残值率为6%,

年折旧率2.2%,计算该建筑物的现值是（）元。

A.76880B.79104C.77952D.81562

17.某建筑物熨际通过年数为，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差导致功能折旧和物质折

旧高于正常建筑物，判断其有效通过年数为，剩余经济寿命为22年，残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为

（）o

A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%

18.某写字楼由于市场不景气和周围新增居住房地产较多，导致不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均

空置率由目前的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为1000m2,运行费用率

为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资酬劳率为8%,其他条件保持不变，则该写字楼将产生（）万元

的贬值。

A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40

19.某商场建成3年后补办了土地使用友出让手续，土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年，在这种

状况下，建筑物的经济寿命为（）年。

A.40B.43C.47D.50

20.下列有关农地征收费用的表述中不对的的是（）。

A.青苗赔偿费H勺原则由省、自治区、直辖市规定

B.在地管理费的原则由省、自治区、直辖市规定

C.新菜地开发建设基金的缴纳原则由省、自治区、直辖市规定

D.地上附着物赔偿费的原则由省、自治区，直辖市规定

21.某房地产的I酬劳率为8%,受益期限为30年日勺价格为4000元/m2.若酬劳率为6%,受益期限为50年，则该房地产

价格为（）元/m20

A.3000B.4500C.5200D.5600

22.某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，后来稳定在每年

25万元直到收益期限结束，该类房地产的酬劳率为8%,则该宗房地产的收益价格最靠近于（）万元。

A.280B.285C.290D.295

23.某写字楼年出租狰收益为300万元，估计未来3年内仍然维持该水平,3年后该写字楼价格为目前写字楼价格日勺1.2

倍，该类房地产的酬劳率为10%,则该宗写字楼目前H勺价格为（）万元。

A.4580B.5580C.6580D.7580

24.某商场建成于10月，收益期限从10月到2040年10月，估计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置

率20%,年运行费用50万元。目前该类物业无风险酬劳率为5%,风险酬劳率为安全利率的160%,则该商场在10月日勺

价值最靠近于（）万元。

A.536B.549C.557D.816

25.某在建工程土地使用权年限40年，自获得土地使用权之口起动工，估计建成后H勺建筑面积为15（X）0m2,年景收益率

为480万元，自动工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需，一直酬劳率为8%。折现率为12%,该项目开发

完毕后的房地产现值为（）万元

A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.09

26.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的措施是（）。

A.过去数据简朴算术平均法

B.过去数据加权算术平均法

C.未来数据简朴算术平均法

D.未来数据加权算术平均法

27.在采用假设开发中的老式措施进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。

A.未知、需规定取H勺待开发房地产日勺价值

B.投资者购置待开发房地产应承担的税费

C.销售费用和销售税费

D.开发成本和管理费用

28.某类房地产初至初的价格分别为2300元/m2.2450元/m2.2650元/m2.2830元/m2和3（X）0元/m2,其增减量的权重分

别为0.1D3.0.2和0.4,按平均增减量趋势法估计，以初为预测基期，则该类房地产与初时价格最靠近于（）元和2。

A.3100B.3I95C.3285D.3300

29.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大体靠近时，宜采用（）预测房地产的未

来价格。

A.数学曲线拟合法

B.平均增减量法

C.平均发展速度法

D.移动平均法

30.某都市和一般商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2,采用平均发展速度法预测的价格最靠近于（）

7E/m2o

A.4800B.5124C.5800D.7124

31.下列有关路线价法的表述中，不对的的是（）.

A.路线价法实质是一种市场法，其理论根据与市场法相似，是房地产价格形成的替代原理

B.路线价法合用于城镇街道两侧商业用地的估价

C.运用路线价法口勺前提条件是街道较规整，两侧临街土地口勺排列较整洁

D.路线价法是在特定的街道上设定原则临街宽度，从中选用若干原则临街用地求其平均价格

32.一直临街矩形地块甲欧I总价为36万元，临街宽度为20ft,临街深度为75ft.既有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft.

临街深度为125ft.运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元

A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0

33.某大厦总建筑面积10（）0m2,房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该

部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。假如按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。

A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%

34.影响房地产价格的环境原因不包括（）。

A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D,治安环境

35.在影响房地产价格的多种原因中，“都市化”属于（）。

A.社会原因B.环境原因C.人口原因D.行政原因

二、多选题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其对应的编号。

所有选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择对的的每个选项得0・5分。）

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