2025年高职土地资源管理（土地评估方法）试题及答案

2025年高职土地资源管理（土地评估方法）试题及答案

（考试时间：90分钟满分100分）班级______姓名______第I卷（选择题共30分）答题要求：本大题共10小题，每小题3分。在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的。1.市场比较法中，选择的可比实例应在（）方面与估价对象相同或相似。A.区位、权益和实物状况B.交易类型C.交易日期D.以上都是2.成本逼近法评估土地价格时，土地取得费不包括（）。A.土地补偿费B.土地开发费C.拆迁补偿费D.土地出让金3.收益还原法中，确定土地纯收益时，需扣除的费用不包括（）。A.土地取得费用B.土地管理费C.土地折旧费D.土地增值税4.剩余法主要适用于（）。A.待开发土地的估价B.已开发土地的估价C.工业用地的估价D.商业用地的估价5.基准地价修正系数法评估宗地地价时，不需要进行的修正有（）。A.年期修正B.容积率修正C.区域因素修正D.土地用途修正6.市场比较法中，交易情况修正的方法不包括（）。A.百分率法B.差额法C.回归分析法D.成本法7.成本逼近法中，土地开发费应根据（）进行计算。A.土地开发程度B.土地用途C.土地面积D.土地等级8.收益还原法中，土地还原率的确定方法不包括（）。A.市场提取法B.安全利率加风险调整值法C.投资收益率排序插入法D.成本法9.剩余法中，开发完成后的不动产价值应采用（）进行评估。A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.以上都可以10.基准地价是（）。A.某一城市一定区域内的平均地价B.某一城市一定区域内的最低地价C.某一城市一定区域内的最高地价D.某一城市一定区域内的地价中位数第II卷（非选择题共70分）11.（共10分）简述市场比较法的基本原理和操作步骤。12.（共10分）成本逼近法评估土地价格的基本思路是什么？13.（共15分）收益还原法中，如何确定土地纯收益和土地还原率？14.（共15分）阅读以下材料：某宗地位于城市繁华地段，土地面积为1000平方米，土地用途为商业用地。该宗地周边有多个可比实例，具体情况如下：可比实例A：土地面积1200平方米，交易价格为1500万元，交易日期为2024年10月，容积率为商业用地平均容积率。可比实例B：土地面积1000平方米，交易价格为130万元，交易日期为2024年12月，容积率为商业用地平均容积率。可比实例C：土地面积800平方米，交易价格为110万元，交易日期为2025年2月，容积率为商业用地平均容积率。已知该宗地的容积率为1.5，商业用地平均容积率为1.2。假设交易情况修正系数可比实例A为0，可比实例B为+5%，可比实例C为-3%；交易日期修正系数以2025年1月为100，2024年10月为95，2024年12月为98，2025年2月为102；区域因素修正系数可比实例A为0，可比实例B为+3%，可比实例C为-2%；个别因素修正系数可比实例A为0，可比实例B为0，可比实例C为+2%。要求：采用市场比较法评估该宗地的地价。15.（共20分）阅读以下材料：某企业拟在一块土地上进行房地产开发，已知该土地面积为5000平方米，土地取得费用为1000万元，土地开发费用为800万元，开发周期为2年，开发费用在开发周期内均匀投入。预计开发完成后的房地产总价值为5000万元，销售费用为总价值的5%，销售税费为总价值的6%。假设该企业要求的投资收益率为15%。要求：采用剩余法评估该土地的价格。答案：1.D2.B3.A4.A5.D6.C7.A8.D9.D10.A11.市场比较法的基本原理是：在同一市场条件下，具有相似特征的土地会有相似价格。操作步骤：首先收集大量可比实例；然后对可比实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正；最后通过计算比准价格并综合确定待估宗地价格。12.成本逼近法评估土地价格的基本思路是：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格。13.确定土地纯收益可通过总收益扣除总费用得到。土地还原率确定方法有市场提取法，通过分析可比实例土地价格与收益关系得出；安全利率加风险调整值法，根据安全利率结合土地风险状况调整；投资收益率排序插入法，参考不同投资收益率排序确定。14.首先对可比实例进行各项修正：可比实例A：修正后价格=1500×100/95×100/100×100/100×100/100=1578.95万元。可比实例B：修正后价格=130×（1+5%）×100/98×100/（1+3%）×100/100=135.83万元。可比实例C：修正后价格=110×（1-3%）×100/102×100/（1-2%）×100/（1+2%）=104.78万元。然后计算比准价格：（1578.95+135.83+104.78）÷3=606.52万元。该宗地地价约为606.52万元。15.开发完成后的房地产价值为5000万元。销售费用=5000×5%=250万元，销售税费=5000×6%=300万元。开发成本=1000+800=1800万元，开发成本利息=1800×[（1+15%）²-1]