大连市公共租赁住房政策：成效、问题与优化路径研究

大连市公共租赁住房政策：成效、问题与优化路径研究一、引言1.1研究背景与意义随着城市化进程的加速，住房问题成为社会关注的焦点。在大连市，房价的持续上涨使得中低收入群体和新就业人员等的住房困难日益凸显。尽管市场上存在着商品房，但价格超出了许多人的承受范围，而低收入群体又难以满足经济适用房、廉租房等保障性住房的申请条件，这一“夹心层”人群的住房需求亟待解决。在此背景下，大连市公共租赁住房政策应运而生，旨在通过提供租金相对较低、户型适宜的住房，解决中低收入家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员等群体的住房困难问题，以促进社会的公平与和谐。公共租赁住房政策的研究具有重要的理论与实践意义。从理论层面来看，深入研究该政策有助于丰富住房保障理论体系，为住房政策制定和完善提供理论支撑，进一步深化对住房市场与政府调控关系的理解。从实践角度出发，研究大连市公共租赁住房政策，能够为政策的优化调整提供依据，提高政策的实施效果，切实解决居民住房困难，增强民众的幸福感和获得感；有助于完善大连市住房保障体系，促进住房市场的健康稳定发展，使住房资源得到更合理的配置；对其他城市制定和完善公共租赁住房政策也具有借鉴意义，推动全国住房保障工作的深入开展，助力实现“住有所居”的社会目标，维护社会的稳定与繁荣。1.2研究目的与方法本研究旨在深入剖析大连市公共租赁住房政策，具体目标包括：全面梳理大连市公共租赁住房政策的现状，涵盖政策的主要内容、实施范围、保障对象以及房源筹集、分配与运营管理等方面；精准识别政策在实施过程中存在的问题，从政策本身的合理性、执行的有效性以及与实际需求的契合度等角度进行分析；基于发现的问题，提出具有针对性和可操作性的优化建议，为完善大连市公共租赁住房政策、提升政策实施效果提供参考依据，推动大连市住房保障工作的进一步发展。为实现上述研究目的，本研究综合运用多种研究方法：文献研究法：通过广泛查阅国内外关于公共租赁住房政策的学术文献、政府文件、研究报告等资料，梳理公共租赁住房政策的理论基础、发展历程和研究现状，了解国内外先进经验和做法，为大连市公共租赁住房政策研究提供理论支持和借鉴。案例分析法：选取大连市典型的公共租赁住房项目和实施案例，深入分析其在建设、分配、运营管理等环节的具体做法和成效，总结成功经验和存在的问题，通过具体案例来深入理解政策在实际中的运行情况，为政策优化提供实践依据。数据统计法：收集大连市公共租赁住房相关的统计数据，如保障对象数量、房源数量、租金水平、入住率等，运用统计分析方法对数据进行整理和分析，直观呈现政策实施的现状和效果，为研究提供数据支撑，以数据为依据发现政策实施过程中的规律和问题。1.3国内外研究综述国外保障性住房体系发展较早，在公租房相关政策研究方面积累了丰富的经验。美国通过财政补贴、金融支持等市场化手段，助力中低收入群体获得住房租赁或购买能力，如1949年《全国可承受住房法》确立市场机制与政府干预结合的思路，1986年《税制改革法》为低收入住房建设提供财政补贴。英国1919年颁布《住房和城镇规划法》，明确政府解决公民住房需求的责任，通过调低公租房价格、支持居民低价购买等措施，缓解中低收入人群资金压力。德国住房制度虽在公租房建设上较为成功，但也存在住房易区分收入层、形成等级隔离等问题，有学者提出通过住房保险制度改革解决。新加坡80%的人口居住在“组屋”，政府出台公租房公产变私产政策，以优惠价格向居民出售公租房，鼓励居民获得房屋增殖收益，实现主动退出。在退出管理方面，美国对符合退出条件者给予税收和贷款优惠，引导其退出；英国通过核查缴税和收入余额指数判断家庭困难程度，界定保障标准，过滤不符合资格的承租人，并制定详尽惩处机制；瑞士对承租人收入状况进行不定期随机检查，不符合条件者将被要求搬出并取消补贴，拒不执行者计入个人信用体系或增加税率惩戒。国内对公共租赁住房政策的研究随着住房制度改革逐步深入。在住房体制改革方面，成思危从多角度分析我国住房制度改革，提出政府应制定多渠道、多形式的住房供应体制。陈秉廉系统比较多国住房制度，指出政府应根据人们经济状况提供相应住房供应。在差别化配租上，周振禹提出细分保障群体，提供差异化配租方式。胡国平、韦春丽通过建立Logit模型，测试影响经济适用房租购选择和强度的因素，提出合理设置保障性住房准入条件，构建科学供应标准和运行机制。丁淑娜、林永民基于房地产市场供求失衡和租赁市场发展状况，分析住房市场问题，探讨建立租赁住房制度。汪玲丽等人主张借鉴PPP模式解决廉租房建设资金短缺问题，提高建设质量和管理效率。张炜维从法学角度，主张优化我国公租房分配准入的法定条件、轮候配租机制与异议处理机制，实现分配公平。蒋铠璘提出加强法律制度建设、动员社会组织参与、提供相关设施、加强居民自主权等措施，以加强保障房后期运营管理。陆琼分析公租房分配中覆盖面窄、布局不合理、收入标准模糊、户籍限制等问题及原因，提出严格出入境管理制度进行监管。尽管国内外在公共租赁住房政策研究方面取得了一定成果，但仍存在不足。国外研究多基于其自身国情和社会制度，部分经验在我国的适用性有待进一步探讨。国内研究虽结合了我国实际情况，但在政策实施效果的动态跟踪研究、不同地区政策的差异化适应性研究以及政策与住房市场长期发展的协同性研究等方面仍显薄弱。现有研究对如何精准识别不同保障对象的需求，以及如何根据经济社会发展动态调整公租房政策的研究不够深入。本研究将立足大连市实际，深入剖析政策实施现状，在借鉴国内外经验的基础上，探索适合大连市公共租赁住房政策的优化路径，弥补现有研究的不足，为政策的完善提供更具针对性和实操性的建议。二、大连市公共租赁住房政策概述2.1政策发展历程大连市公共租赁住房政策的发展是一个逐步探索、完善的过程，与城市的经济发展、住房需求变化密切相关，其历程大致可分为初步建立、发展推进和调整完善三个阶段。2011年，大连市公共租赁住房政策初步建立。在这一时期，国家大力推进保障性安居工程建设，大连市积极响应，将保障性住房建设作为重要民生工程。市政府出台《大连市公共租赁住房管理办法》，明确了申请审批程序和保障方式，正式建立起公共租赁住房保障制度。此时，政策的保障对象主要是符合廉租住房条件、经济适用住房条件的家庭，以及新毕业大学生和城市无房户，旨在解决这些群体的住房困难问题。从建设规模来看，2011-2014年，全市共安排建设保障性住房12.5万套，为22.5万户城镇居民困难家庭解决了住房问题，保障性住房的覆盖面达到18.7%，公租房建设也在逐步推进，在一定程度上缓解了部分中低收入群体的住房压力。但由于处于起步阶段，在资金筹集、房源建设、分配管理等方面还存在诸多问题有待解决。例如，公租房建设资金主要依赖政府财政投入，社会资本参与度较低，导致资金短缺，影响建设进度和规模；房源分配的标准和程序不够细化，存在部分分配不合理的情况。随着城市的发展，住房需求结构发生变化，大连市在2015-2019年对公共租赁住房政策进行了发展推进。这一阶段，市政府持续加大保障性住房建设力度，进一步明确公共租赁住房保障工作的重点方向。在2015年的住房保障工作计划中，强调要新增公共租赁住房货币补贴家庭5000户，完成前关3000余套公租房的分配，并积极培育房屋租赁市场，做好人才住房保障工作。同时，为了扩大保障覆盖面，将大专毕业生和外来务工人员纳入到公共租赁住房保障范畴。在政策执行过程中，不断优化申请审核程序，加强对保障家庭的动态管理。通过建立经济状况核对中心，对申请家庭的收入、资产等情况进行更精准的核查，提高了保障的公平性和精准性。但随着保障对象范围的扩大，对保障资源的需求也相应增加，出现了房源供应与需求不匹配的问题，部分区域公租房房源紧张，而一些偏远区域房源闲置；保障标准未能充分考虑不同群体的实际需求差异，在租金补贴、房屋面积等方面缺乏灵活性。近年来，为适应经济社会发展的新形势，大连市公共租赁住房政策进入调整完善阶段。2023年，为方便群众办事，改革公租房受理模式，开发了手机端申报及查询功能，将批次受理提升至即时受理，在管理端运用大数据平台强化审核，提升保障的精准度。同时，根据经济社会发展情况，对保障政策进行调整。如市人民政府办公厅发布《关于提高中低收入及外来务工家庭申请公租房保障收入水平线的通知》，将中低收入及外来务工家庭申请公租房保障收入水平线由家庭人均收入每年34840元调整至每年42951元，进一步扩大了保障范围。当前，政策更加注重可持续性和公平性，在房源筹集方面，探索多元化的筹集渠道，鼓励社会力量参与；在分配管理上，更加注重精准匹配保障对象的需求，根据家庭人口、收入水平等因素，提供差异化的保障方案。但在实际运行中，仍然面临一些挑战，如公租房后期维护管理成本高，资金来源有限；如何进一步完善退出机制，确保保障资源合理流转，仍是需要解决的问题。总体而言，大连市公共租赁住房政策在不断发展完善，保障范围逐步扩大，保障方式日益多样化，管理机制逐渐优化。但在发展过程中，也需要持续关注经济社会变化带来的新问题和新需求，不断调整和完善政策，以更好地实现住房保障目标，促进社会和谐发展。2.2政策主要内容2.2.1保障对象大连市公共租赁住房政策的保障对象范围较为广泛，主要涵盖了最低收入住房困难家庭、中低收入住房困难家庭以及外来务工人员家庭这几类群体，体现了政策对不同层次住房困难人群的关怀。最低收入住房困难家庭，通常是社会中的弱势群体，他们的经济状况极为窘迫，住房条件也十分恶劣。这类家庭申请公租房时，需满足以下条件：申请人必须具有市内四区居民户口，这是基于本地户籍管理和住房保障资源分配的考量，确保保障资源优先覆盖本地最困难的户籍居民；申请家庭中至少有一名享受城市最低生活保障待遇或分散供养的特困人员，这明确了家庭经济困难的程度标准，低保和特困人员是社会救助的重点对象，他们在住房方面往往也缺乏基本的改善能力；家庭人均住房建筑面积低于17平方米（含本数），此条件旨在衡量家庭现有住房的拥挤程度，确保住房困难是真实且符合保障标准的。例如，在大连市内四区，像一些低保户家庭，居住在狭小破旧的房屋中，人均住房面积远远低于标准，这类家庭就属于公租房保障的重点对象。中低收入住房困难家庭，在城市住房困难群体中占比较大，他们的收入水平虽高于最低收入家庭，但仍难以通过市场购买或租赁到合适的住房。其申请条件为：申请家庭中至少1人具有市内四区居民户口5年以上，这一要求既考虑了户籍的稳定性，也在一定程度上反映了家庭与本地的紧密联系；具有市内四区（含高新园区）户籍和居住证的家庭成员年收入平均值低于一定标准，目前该标准已调整为每年42951元，这一调整旨在适应经济社会发展，扩大保障范围，使更多中低收入家庭能够受益；申请家庭资产符合规定标准，家庭人口为1人的，家庭资产不高于24万元，家庭人口为2人的，家庭资产不高于44万元，家庭人口为3人及以上的，家庭资产不高于60万元，且申请家庭成员在市内四区（含高新园区）以外的住房计入家庭资产，通过资产限制，能够精准识别真正需要住房保障的家庭，避免资源浪费；家庭人均住房建筑面积低于17平方米（含本数），这与最低收入住房困难家庭的住房面积标准一致，体现了政策在住房困难衡量标准上的连贯性。比如，一些普通工薪家庭，虽然有稳定工作，但收入不高，家庭资产有限，同时住房面积狭小，他们就有可能符合中低收入住房困难家庭的申请条件。外来务工人员家庭是城市建设的重要力量，但由于户籍不在本地，在住房方面往往面临诸多困难。他们申请公租房时，需满足：申请人须持有本市市内四区居住证累计三年，且申请年度仍持有居住证，这反映了对其在本地稳定居住和工作时间的要求，体现了政策对长期为城市发展做贡献人员的关注；与市内四区用人单位签订1年以上劳动合同，且截止申请之日在市内四区连续缴纳6个月以上的社会保险费，以此证明其工作的稳定性和就业的合法性；申请保障家庭按取得居住证的申请家庭成员计算上一年度收入，在市内四区（含高新园区）工作的人均年收入低于42951元，这与中低收入住房困难家庭的收入标准一致，体现了政策对外来务工人员和本地中低收入家庭的公平对待；申请之日前5年内，申请家庭成员在市内四区（含高新园区）没有且未曾拥有住房（包括承租的公有住房），确保公租房资源分配给真正无房的外来务工人员。以在大连市内四区工厂工作多年的外来务工人员家庭为例，他们长期租房居住，收入不高，符合上述条件，就有机会申请公租房，改善居住条件。通过对不同保障对象申请条件的分析可以看出，大连市公共租赁住房政策在制定时充分考虑了各类群体的特点和实际困难，通过设定差异化的申请条件，使政策更具针对性和公平性，能够精准地覆盖到不同层次的住房困难群体，切实满足他们的住房需求。2.2.2申请条件大连市公共租赁住房的申请条件围绕收入、资产和住房等方面做出了明确规定，针对不同群体的具体情况制定了差异化的标准，充分体现了政策的公平性与针对性。在收入条件方面，对于最低收入住房困难家庭，主要依据是否有家庭成员享受城市最低生活保障待遇或分散供养的特困人员来界定，这类家庭收入极低，生活主要依赖社会救助，是住房保障的重点扶持对象。中低收入住房困难家庭和外来务工人员家庭则统一以人均年收入低于42951元为标准。这一标准的设定并非随意为之，而是综合考虑了大连市的经济发展水平、居民收入状况以及住房市场租金水平等因素。随着城市经济的发展和居民收入的提高，适时调整收入标准，如将原标准34840元提高到42951元，能够使更多处于住房困难边缘的家庭纳入保障范围，确保政策的有效性和适应性。例如，在大连的一些传统制造业企业中，部分职工收入水平不高，原本可能因收入标准的限制无法申请公租房，调整后就有了申请资格，为他们解决住房问题提供了可能。资产条件也是申请公租房的重要考量因素。中低收入住房困难家庭根据家庭人口数量设定了不同的资产上限，家庭人口为1人的，家庭资产不高于24万元；家庭人口为2人的，家庭资产不高于44万元；家庭人口为3人及以上的，家庭资产不高于60万元，且申请家庭成员在市内四区（含高新园区）以外的住房计入家庭资产。这一规定旨在防止资产充裕的家庭占用公租房资源，确保公租房能够真正分配给有需求的中低收入家庭。比如，若一个家庭虽收入符合标准，但拥有大量金融资产或外地房产，总资产超过规定上限，就不符合申请条件。而外来务工人员家庭虽未明确规定具体资产上限，但通过对收入和住房情况的严格审核，间接限制了资产状况较好的家庭申请，因为资产状况往往与收入和住房情况相关联，收入低且无房的家庭通常资产也不会过于丰厚。住房条件是申请公租房的关键条件之一。所有申请家庭都要求家庭人均住房建筑面积低于17平方米（含本数）。对于最低收入和中低收入住房困难家庭，家庭住房建筑面积涵盖了所有家庭成员在市内四区（含高新园区）拥有住房面积的总和，包括申请之日前5年内交易、继承、赠予、征收（拆迁）的住房面积。这一规定有效防止了家庭通过转移住房资产来获取公租房申请资格的行为，确保真正住房困难的家庭得到保障。例如，若某家庭在申请前5年内将住房赠予他人，以达到降低住房面积申请公租房的目的，这种行为在审核中会被发现并取消申请资格。外来务工人员家庭则要求申请之日前5年内，在市内四区（含高新园区）没有且未曾拥有住房（包括承租的公有住房），明确了其住房困难的实际情况，使公租房资源能够精准分配给在本地无房的外来务工人员。通过对不同群体申请条件的对比可以发现，政策既关注到了本地户籍困难家庭的住房需求，又充分考虑了外来务工人员在城市中的住房困境，针对不同群体的特点制定了合理的申请条件，既保障了公平性，又突出了针对性，使公共租赁住房政策能够更好地发挥作用，解决各类群体的住房困难问题。2.2.3申请流程大连市公共租赁住房的申请流程包括申请、审核和分配等环节，各环节紧密相连，共同确保公租房分配的公平公正与高效。申请人在申请时，需明确自身所属的保障群体类型，准备相应的申报材料。最低收入住房困难家庭需提供申请人及家庭成员身份证、户口簿、结婚证（或离婚证、离婚协议、离婚判决）、拥有的产权房屋不动产登记证（或承租公有住房权证、军产房屋权证、集体土地房屋权证）以及低保证或特困证；中低收入住房困难家庭在此基础上，还需提供同意对申请家庭信息、住房和收入资产等进行查询的授权委托书；外来务工人员家庭则需提供身份证、居住证、结婚证（或离婚证、离婚协议、离婚判决）、劳动合同和缴纳社会保险单据以及授权委托书。申请人可通过线上或线下两种方式提交申请，线上可登录“大连政务服务网”或手机登录“辽事通APP”进行个人网上申报，线下可携带相关材料到户籍所在地社区（外来务工人员到用人单位所在地社区）窗口，由社区人员协助办理。审核环节按照“街道初审-区级复审-市级终审”的程序开展。街道办事处自受理申请保障家庭材料之日起20个工作日内应完成初审，主要对申报材料的完整性和真实性进行初步审核，申请材料不齐全的，受理部门应一次性告知申请人需要补正的材料。审核通过后，对初审通过的家庭在申请人所在社区进行公示，公示期为15日，接受社区居民的监督，对不符合条件的，街道办事处应当书面通知申请人并说明理由。初审和公示后，街道办事处将申请材料全部扫描为电子档案，将申请家庭纸质档案、电子档案等资料一并报送、上传至区住建局。区级复审时，市内四区住建局在20个工作日内，以经济状况核对中心出具的资产核对报告为参考，完成申请家庭住房核对，确定符合保障条件的申请家庭名单，出具审核意见，加盖公章或住房保障工作审核专用章，并将申请家庭纸质档案、电子档案等资料报送市住建中心。市级终审由住房保障中心对国土房屋分局上报合格名单及相关材料进行终审，终审合格名单在住房保障网等媒体公示，公示期限为15日。市住房保障中心接受实名举报，依举报线索协同联审单位核查被举报人相关情况，对核查不符合保障条件的取消资格，公示期满无异议或经核查举报不实的申请家庭，予以公共租赁住房资格登记。在分配环节，对于资格终审通过的申请家庭，会根据房源情况进行分配。若房源充足，可直接进行分配；若房源紧张，则可能需要进行轮候，按照一定的规则确定分配顺序。例如，可根据申请家庭的困难程度、申请时间先后等因素进行排序。然而，在实际申请流程中，各环节也存在一些问题。在申请环节，部分申请人可能因对政策不了解，导致准备的申报材料不齐全，需要多次补充材料，影响申请进度；一些外来务工人员由于工作繁忙，可能无法及时关注申请信息和提交材料。初审环节中，街道办事处工作人员的业务水平和责任心参差不齐，可能会出现审核不严格或审核效率低下的情况。复审和终审环节涉及多个部门的协同工作，若部门之间信息沟通不畅，可能会导致审核周期延长。这些问题对政策实施效果产生了一定的影响，降低了申请家庭的满意度，也可能导致部分真正需要住房保障的家庭无法及时获得公租房，影响了政策的公平性和有效性。因此，需要进一步优化申请流程，加强政策宣传和培训，提高工作人员的业务水平，完善部门间的协同机制，以提高公租房申请流程的效率和质量。2.2.4租金标准与补贴政策大连市公共租赁住房的租金标准与补贴政策紧密结合，旨在减轻保障对象的住房经济负担，使公租房真正成为解决住房困难群体居住问题的有效途径。租金定价依据综合考虑了多方面因素，包括建设成本、运营管理成本、市场租金水平以及保障对象的承受能力等。不同区域的公租房租金标准存在一定差异，以适应不同地段的住房市场情况。例如，位于市中心或交通便利、配套设施完善区域的公租房，租金相对较高；而位于城市边缘或配套设施相对薄弱区域的公租房，租金则相对较低。以泉水A、B两区项目公租房为例，其租金定为每月每平方米20元，若以面积40平方米计算，每月租金为800元。这种定价方式既考虑了公租房的运营成本，又在一定程度上反映了市场租金水平，同时也兼顾了保障对象的经济承受能力。补贴政策根据保障对象的不同类型制定了差异化的标准。最低收入住房困难家庭保障标准较高，在中山区、西岗区、沙河口区租房，享受最低生活保障待遇或分散供养的特困人员为1人的无房户家庭，月补贴570元；2人的，月补贴850元；3人及以上的，月补贴1120元；在甘井子区租房，补贴标准也根据家庭人口数量有所不同。有房户家庭月租赁补贴额计算低于240元的，按240元计发。中低收入住房困难家庭中的无房户家庭以及成年孤儿一人家庭，按照政府测算的公共租赁住房市场租金标准50%予以补贴。外来务工人员家庭按照政府测算的公共租赁住房市场租金标准10%予以补贴。这种补贴政策充分考虑了不同保障对象的经济状况和住房需求，对经济条件更差的最低收入住房困难家庭给予了更高的补贴额度，体现了政策的公平性和对弱势群体的关怀。租金与补贴政策对保障对象起到了显著的实际支持作用。对于最低收入住房困难家庭来说，高额的补贴能够极大地减轻他们的租金负担，使他们能够以较低的成本获得住房保障，改善居住条件，提高生活质量。例如，一个在中山区租房的3人最低收入住房困难家庭，每月租金假设为1000元，在获得1120元的补贴后，不仅无需支付租金，还有一定的结余用于其他生活开销。对于中低收入住房困难家庭和外来务工人员家庭，补贴政策也在一定程度上缓解了他们的住房经济压力，使他们能够将更多的资金用于子女教育、医疗等其他生活必需支出。以一个中低收入住房困难家庭为例，若其租赁的公租房每月租金为800元，按照50%的补贴标准，每月只需支付400元租金，减轻了一半的经济负担。总体而言，租金标准与补贴政策的协同作用，提高了保障对象对公租房的可及性和affordability，使公租房政策能够更好地发挥保障住房困难群体基本居住需求的作用。三、大连市公共租赁住房政策实施现状3.1实施成果截至2024年，大连市公租房在保家庭达4.9万户，已累计保障10.9万户，在解决住房困难问题上成效显著。从保障家庭数量增长趋势来看，自2011年政策实施以来，保障家庭数量逐年递增，这体现了政策覆盖面的不断扩大。以2015-2020年为例，保障家庭数量从3万户增长至4万户左右，增长幅度明显，反映出政策在持续发力，不断满足更多住房困难家庭的需求。在住房建设方面，大连市积极推进公租房房源建设。2011年，全市提出建设3.5万套、135万平方米公共租赁住房的任务指标，且当年所有项目全部开工。其中，泉水公租房B区项目规划建筑面积40万平方米，住宅32万平方米，建成住宅7802套；泉水公租房A区共20万平方米，建成11栋、5200套住宅。这些大规模的房源建设，为公租房政策的实施提供了坚实的物质基础。从建设区域分布来看，泉水、前关等区域成为公租房建设的重点区域，这些区域交通相对便利，周边配套设施逐步完善，能够较好地满足保障对象的生活需求。公租房政策对解决住房困难问题的实际成效显著。对于最低收入住房困难家庭，公租房为他们提供了稳定、安全且租金低廉的居住场所，使其住房条件得到极大改善。例如，一些原本居住在破旧、狭小房屋中的低保家庭，入住公租房后，居住面积增加，居住环境也得到明显提升，生活质量得到了有效提高。中低收入住房困难家庭通过申请公租房，缓解了购房压力，将更多资金用于子女教育、医疗等其他生活必需支出，促进了家庭生活的稳定和发展。外来务工人员家庭在城市中有了稳定的住所，增强了他们在城市工作和生活的归属感，能够更加安心地为城市建设贡献力量。总体而言，大连市公共租赁住房政策在保障住房困难群体的基本居住需求、促进社会公平与和谐方面发挥了重要作用，切实解决了大量家庭的住房困难问题，提升了居民的幸福感和获得感。3.2典型案例分析3.2.1成功案例李先生一家是大连市公共租赁住房政策的成功受益家庭。李先生是一名普通的外来务工人员，在大连市内四区的一家工厂工作多年，妻子在附近的超市打工，两人收入微薄，家庭年收入远低于公租房申请标准中的42951元。此前，他们一直租住在一间狭小、破旧的出租屋内，居住环境十分恶劣，房屋漏水、隔音差等问题严重影响生活质量，且租金不稳定，随时面临被房东赶走的风险。得知公租房政策后，李先生一家决定申请。在申请过程中，他们按照要求准备了身份证、居住证、劳动合同、社会保险单据以及授权委托书等材料，并通过线上平台“大连政务服务网”提交了申请。申请提交后，街道办事处迅速展开初审，仔细核对了他们的材料，确保材料的真实性和完整性。在初审通过后的公示期内，也未收到任何异议。随后，区级和市级审核环节也顺利进行，整个审核过程高效且透明。最终，李先生一家成功申请到了一套位于泉水区域的公租房。入住后，他们对居住体验十分满意。公租房小区环境整洁优美，绿化覆盖率高，配套设施齐全，周边有超市、菜市场、学校等，生活十分便利。房屋内部装修虽简约但实用，布局合理，采光通风良好，彻底解决了之前居住环境差的问题。而且，租金相对较低，再加上外来务工人员家庭按照政府测算的公共租赁住房市场租金标准10%予以补贴，大大减轻了他们的经济负担。李先生感慨地说：“以前租房子，心里总是不踏实，感觉在这个城市没有归属感。现在住进了公租房，不仅住得舒服，租金压力也小了，孩子上学也方便了，我们一家人的生活有了很大改善，真的很感谢政府的好政策。”像李先生一家这样的案例在大连并不少见，公租房政策切实解决了许多中低收入家庭和外来务工人员的住房问题，提升了他们的生活品质，让他们在城市中感受到了温暖和关怀，也增强了他们为城市发展贡献力量的积极性。3.2.2存在问题案例王女士的公租房申请及居住经历则反映出政策执行和管理方面存在的一些问题。王女士是一名中低收入住房困难家庭的申请人，她离异后独自抚养孩子，收入主要来源于一份不稳定的兼职工作，家庭经济条件较差，住房面积狭小，符合公租房申请条件。在申请过程中，王女士就遇到了诸多困难。她对申请流程和所需材料了解不足，在准备申报材料时，多次出现材料不齐全的情况。例如，她起初不知道需要提供同意对申请家庭信息、住房和收入资产等进行查询的授权委托书，导致申请被退回补充材料。在提交材料后，街道办事处的初审进度缓慢，工作人员对她的申请材料审核不细致，一些明显的问题未能及时指出，使得她的申请在初审环节就耗费了大量时间。而且，在初审公示期间，有人对她的申请资格提出了异议，但相关部门未能及时有效地处理，导致她的审核进程被进一步拖延。好不容易通过审核，王女士入住公租房后，居住体验也不佳。她所分配到的公租房位于城市边缘，交通极为不便，周边公交线路少，她每天上下班需要花费大量时间在通勤上。而且，小区周边配套设施不完善，没有大型超市和菜市场，日常生活购物十分不便。房屋本身也存在一些质量问题，入住不久后就出现了墙面渗水、管道堵塞等情况。她多次向物业反映，但物业维修不及时，问题长时间得不到解决。在租金缴纳方面，由于经济困难，她有时无法按时缴纳租金，但相关部门在催缴租金时，缺乏人性化的沟通和协商机制，给她带来了很大的心理压力。从王女士的案例可以看出，政策执行和管理方面存在政策宣传不到位，导致申请人对申请流程和材料要求不清楚；审核环节工作人员业务能力和责任心有待提高，审核效率低下，且对异议处理不及时；房源分配未能充分考虑保障对象的实际需求，选址和配套设施不合理；后期房屋维护管理和租金催缴等服务机制不完善等问题。这些问题严重影响了保障对象的居住体验和对政策的满意度，需要政府部门高度重视并加以解决，以确保公租房政策能够真正惠及住房困难群体。四、大连市公共租赁住房政策存在的问题4.1资金筹集困难大连市公共租赁住房建设和运营面临着较为严峻的资金筹集难题，这对政策的有效实施和可持续发展构成了较大制约。从财政压力角度来看，地方政府在公租房建设资金投入上面临着诸多困境。自1994年分税制改革后，财权重心上移而事权重心下移，市县级政府在保障性住房建设上资金压力增大，缺少稳定的财政预算作为支撑。在大连市，公租房建设资金的主要来源之一是公共财政预算安排的专项资金，但由于地方财政需兼顾众多民生领域和城市建设项目，可用于公租房建设的资金相对有限。以2023年为例，尽管政府在保障性住房建设上投入了一定资金，但面对庞大的住房保障需求，资金缺口依然明显。土地出让净收益中按规定比例安排的资金也是公租房资金来源之一，然而，土地出让收入受土地供应总量和房地产市场变化影响较大，具有不确定性。在房地产市场不景气时，土地出让收入减少，直接导致公租房建设资金投入不足，影响建设进度和规模。社会资本参与不足也是资金筹集困难的重要原因。公租房建设具有投资回报周期长、回报率低的特点，这使得民间资本投资的积极性不高。与出售型的经济适用房、限价房不同，公租房只能逐年收取租金，成本回报周期在几十年甚至上百年，在中国一线城市，民间资本投资建设公租房的成本回报周期也得二十年以上，在大连这样的二线城市，这一问题更为突出。例如，一些有意向参与公租房建设的企业，在进行成本效益分析后，因担心长期的资金占用和较低的收益回报，最终放弃投资。此外，公租房建设相关的配套政策不够完善，对社会资本的激励措施不足，缺乏明晰的盈利模式，使得银行和开发商参与热情不高。虽然政府鼓励社会力量参与公租房建设，但在实际操作中，社会资本在土地获取、税收优惠、金融支持等方面面临诸多障碍，导致社会资本难以大规模进入公租房建设领域。资金短缺对公租房建设和维护产生了严重的制约。在建设方面，资金不足使得公租房建设规模受限，无法满足日益增长的住房保障需求。一些规划中的公租房项目因资金不到位，建设进度缓慢，甚至被迫停工，导致房源供应滞后。在维护方面，公租房后期的维护管理需要持续的资金投入，包括房屋维修、小区设施维护、物业管理等。资金短缺使得公租房小区的维护管理不到位，房屋出现质量问题不能及时维修，小区配套设施老化损坏无法及时更新，影响了保障对象的居住体验和生活质量。例如，一些公租房小区的电梯因缺乏维护资金，频繁出现故障，给居民的出行带来极大不便；小区的绿化和环境卫生因资金不足，也难以得到有效保障。4.2房源供应不足大连市公共租赁住房房源供应不足的问题较为突出，这在很大程度上影响了政策的实施效果，加剧了住房供需矛盾。从土地供应角度来看，公租房建设用地面临诸多难题。土地资源的稀缺性使得政府在土地分配上面临抉择，公租房建设往往难以获取优质、充足的土地。部分区域由于城市规划和土地利用布局的限制，可用于公租房建设的土地较少，导致公租房项目选址受限。例如，在城市核心区域，土地主要用于商业开发和高端住宅建设，公租房建设难以在此布局，而只能选择城市边缘或偏远地区。土地征收和拆迁难度大也是影响土地供应的重要因素。一些规划用于公租房建设的土地，可能涉及复杂的土地征收和拆迁问题，如存在产权纠纷、居民安置困难等，这会导致土地交付延迟，进而影响公租房的建设进度和房源供应。建设进度滞后也是导致房源不足的关键原因之一。资金短缺是制约建设进度的首要因素，前文已提及公租房建设资金筹集困难，资金不到位使得项目无法按时开工或中途停工，严重影响建设周期。例如，一些公租房项目因资金链断裂，建设进度停滞，原本计划的交付时间一再推迟。此外，建筑原材料价格波动、劳动力短缺等因素也会对建设进度产生影响。建筑原材料价格上涨会增加建设成本，若资金预算有限，可能会导致建设过程中材料供应不足，影响工程进度；而劳动力短缺则会使施工人员不足，施工效率降低，延长建设周期。在建筑市场需求旺盛时，劳动力往往流向利润更高的商品房建设项目，公租房建设项目面临招工难的问题。房源不足导致的供需矛盾对政策目标的实现产生了负面影响。随着城市化进程的加速和人口的增长，住房困难群体对公租房的需求持续增加，但房源供应无法满足这一需求，使得部分符合条件的家庭无法及时获得公租房保障，住房困难问题得不到有效解决。例如，一些外来务工人员家庭和新就业职工，由于房源紧张，只能长期等待，甚至可能因等待时间过长而被迫选择租金较高的市场租赁住房，加重了经济负担。供需矛盾还会引发社会对政策公平性的质疑，影响政府的公信力。当大量符合条件的家庭无法获得公租房，而部分房源却因各种原因闲置或分配不合理时，容易引发社会不满情绪，降低民众对政策的认可度和支持度。因此，解决房源供应不足的问题，是确保大连市公共租赁住房政策有效实施、实现住房保障目标的关键所在。4.3申请审核机制不完善大连市公共租赁住房申请审核机制在实际运行中暴露出一些问题，这些问题对政策实施的公平性和及时性产生了负面影响。收入资产审核难度较大。在申请公租房时，准确核实申请人的收入和资产情况是确保政策公平性的关键环节。然而，在实际操作中，由于涉及多个部门和复杂的数据来源，收入和资产审核面临诸多挑战。申请家庭的收入来源多样，包括工资、奖金、兼职收入、投资收益等，部分收入可能存在不规范申报或隐瞒的情况。一些个体经营者的收入难以准确核算，他们可能通过虚报账目等方式来降低收入申报，以获取公租房申请资格。资产审核同样存在困难，除了房产、车辆等易于查询的资产外，一些金融资产如股票、基金、理财产品等，分布在不同的金融机构，信息分散，审核部门难以全面准确地掌握申请家庭的真实资产状况。虽然大连市建立了经济状况核对中心，以辅助审核工作，但在实际运行中，与金融、税务等部门的数据共享和协同工作仍存在障碍，导致审核效率低下，准确性难以保证。审核效率较低也是申请审核机制中的突出问题。从申请流程来看，“街道初审-区级复审-市级终审”的程序虽然设计初衷是为了确保审核的严谨性，但在实际执行过程中，由于各环节之间的衔接不畅以及审核人员的业务水平参差不齐，导致审核周期过长。以王女士的申请为例，街道办事处初审时工作人员审核不细致，对明显问题未及时指出，且公示期间对异议处理不及时，使得初审就耗费了大量时间。区级复审和市级终审环节，若部门之间信息沟通不及时，容易造成重复审核或审核延误。一些申请材料在部门之间流转缓慢，甚至出现材料丢失的情况，进一步延长了审核时间。据调查，部分申请家庭从提交申请到最终获得审核结果，需要等待数月甚至更长时间，这对于急需住房的家庭来说，无疑是巨大的困扰，严重影响了政策实施的及时性。申请审核机制不完善带来的后果较为严重。一方面，收入资产审核难可能导致不符合条件的家庭获得公租房保障，而真正需要住房的困难家庭被排除在外，这不仅浪费了有限的公租房资源，也损害了政策的公平性和公信力。一些收入和资产超出标准的家庭通过不正当手段获取公租房，使得真正困难的家庭失去了改善住房条件的机会，引发社会不满。另一方面，审核效率低使得住房困难家庭无法及时获得住房保障，他们可能不得不继续在恶劣的居住环境中生活，或者承受高额的市场租金压力。长期的等待还可能导致部分家庭放弃申请，使得政策无法覆盖到应保障的群体，降低了政策的实施效果。因此，优化申请审核机制，提高审核的准确性和效率，是大连市公共租赁住房政策亟待解决的问题。4.4后期管理问题在房屋维护方面，公租房小区存在诸多问题。部分公租房建成时间较长，设施设备逐渐老化，如一些早期建设的公租房小区，电梯频繁出现故障，影响居民正常出行。房屋漏水、墙面脱落等问题也较为常见，严重影响居民的居住体验。造成这些问题的原因主要是维护资金投入不足。公租房的维护资金主要依赖政府财政拨款和租金收入，但由于租金水平较低，财政拨款有限，导致维护资金短缺。同时，维护管理机制不完善，责任划分不明确，物业与相关管理部门之间存在推诿现象，使得问题得不到及时解决。租金收缴困难也是公租房后期管理中的一大难题。部分租户存在逃租、拖欠租金的现象，如一些租户因经济困难，无力按时缴纳租金；还有一些租户主观上存在逃避租金的意愿，认为公租房是政府提供的福利，无需严格履行租金缴纳义务。租金收缴手段相对单一，主要依靠人工上门催缴，效率低下，且缺乏有效的法律手段和信用惩戒机制。对于长期拖欠租金的租户，管理部门难以采取有效措施，导致租金收缴率低，影响公租房的正常运营和维护。违规处理方面同样存在不足。公租房使用过程中存在违规转租、转借、改变房屋用途等现象。一些租户将公租房转租给他人，从中获取利益，破坏了公租房政策的公平性；还有部分租户擅自改变房屋结构和用途，如将住房改为经营性场所，影响房屋安全和小区秩序。但目前，违规行为的监督和查处力度不够，缺乏有效的监督手段，难以及时发现违规行为。在查处过程中，由于相关法律法规不完善，处理程序复杂，导致违规成本较低，无法对违规行为形成有效震慑。这些后期管理问题对保障对象的居住质量产生了严重影响。房屋维护不到位，使居民生活在不安全、不舒适的环境中，降低了生活质量；租金收缴困难可能导致公租房运营难以为继，影响后续的维护和管理，进一步恶化居住条件；违规行为的存在破坏了公租房的公平性和正常秩序，损害了其他保障对象的权益，也降低了政府公信力。因此，加强公租房后期管理，解决上述问题，是提高保障对象居住质量、确保公租房政策可持续发展的关键。五、国内外公共租赁住房政策经验借鉴5.1国内城市经验重庆在公租房政策方面有许多值得借鉴的成功经验。在建设模式上，重庆提出了政府保障和市场配置相结合的“双轨制”住房供应体系，计划30％-40％的中等偏下收入群体由政府提供公租房和安置房，60％-70％的中高收入群体由市场提供商品房。这种体系明确了政府和市场在住房供应中的不同职责，使住房资源能够更合理地分配。在土地供应上，重庆优选划拨3万亩土地用于公租房建设，免收土地出让金，并减免相关税费，大大降低了建设成本，为大规模建设公租房提供了有力支持。例如，从2010年开始，重庆计划用3年时间建设4000万平方米公租房，在2012年已完成2800余平方米的基础上，又提出建设1350万平方米的公租房，大规模的建设满足了众多中低收入群体的住房需求。在管理运营方面，重庆建立了完善的管理制度，对违法违规行为进行严格监管。同时，以新时代文明实践为载体，通过“五项实践”构筑“五润家园”，提升了社区的凝聚力和居民的归属感。例如，两江名居社区通过组建“爱心车队”“绿精灵”志愿服务队等，解决居民出行和环境美化问题，还开设“四点半课堂”，托管孩子，满足居民生活需求。上海在公租房政策上也有独特之处。在建设与房源筹集方面，筹建方式多元，支持商品住房配建、集中新建、从其它保障性住房中经规定程序批准转化、改建闲置的非居住房屋、收购或代理经租闲置的存量住房等多种渠道。其中商品住宅配建公租房项目占比较高，如杨浦区的新江湾城尚景苑小区，由开发商开发建设，再由政府指定机构回购，这种模式为房源筹集提供了新的思路。在运营管理上，上海形成了具有“公平性、人文性、自治性、信息化、长效性”特点的公租住房运营“上海样本”。通过完善“分层保障机制”，扩大服务覆盖面，提供者具有多层性，覆盖人群包括重点产业青年人才、新兴业态就业者等。例如，上海推出普惠制人才安居保障租房补贴政策，以人才公寓形式解决人才住房问题；还推出拆套使用精准供应“一张床”服务，解决基层公共服务人员住房困难。在社区建设上，奉行“开放式设计理念”，打造人居社区，如杨浦区的“湾谷社区”配备公共厨房、健身房等设施，新增公租房小区向城市、街道开放；开发多年的租赁社区增添开放空间，软性服务项目也向城市、街道开放。这些城市的成功经验对大连市有重要的启示。在建设方面，大连市可以学习重庆的土地供应和建设规划模式，争取更多的土地资源用于公租房建设，降低建设成本，扩大建设规模；借鉴上海多元化的房源筹集渠道，吸引社会力量参与公租房建设，增加房源供应。在管理运营上，大连市可借鉴重庆完善的管理制度和社区建设经验，加强对公租房的监管，提升社区服务水平，增强居民的归属感；学习上海的分层保障机制和开放式设计理念，根据不同群体的需求提供差异化的保障服务，打造宜居的公租房社区。通过借鉴这些经验，大连市能够优化公共租赁住房政策，更好地解决住房困难群体的居住问题，提高政策实施效果。5.2国外经验美国在公共租赁住房政策方面有着丰富的经验。在资金筹集上，联邦政府资助地方政府为低收入者建造符合标准的公共住房，同时，政府通过多种财政手段鼓励私营发展商参与公共住房建设。例如，为公寓发展商提供低于正常市场水平的贷款利率，使其为中低收入者提供低于正常市场租金水平的住房。在分配管理上，制定了严格的准入和退出机制。1937年的住房法案为公屋单元设置了较低的花费上限和建设标准，使得这些单元不能够同私人房屋竞争，也造成后来公屋维护巨大的成本。公屋服务的对象最初并不清晰，但后来明确把公屋服务的对象认定为最穷的群体和最弱势的群体，并建立健全公共房屋制度，如退出机制，一旦公屋居民收入超过收入上限将被逐出公屋，保证了弱势群体都能够公平地享受公屋服务。在租金补贴方面，实行房租援助计划，对低收入家庭提供租金补贴。这些措施有效地保障了低收入群体的住房需求，提高了住房保障的公平性和有效性。新加坡的公共住房政策也极具特色。在资金筹集方面，多渠道筹集公共住房建设和消费资金。筹集的方式主要包括政府提供建房发展贷款、中央公积金局贷款以及向社会发行债券募集资金。在分配管理上，公共住房根据套型及面积分层次供应，可租可买。政府在公共住房建设、分配及管理、退出等环节给予政策支持，相关环节甚至立法保障。例如，居民申请公共住房需满足一定的条件，包括收入限制、家庭关系等。在住房分配过程中，采用公平的抽签方式，确保机会均等。在退出机制上，若居民收入增加或不再符合居住条件，需按照规定退出公共住房。新加坡约80%的人口居住在“组屋”，其政策成功实现了居民“居者有其屋”的梦想，为解决住房问题提供了良好的范例。这些国外经验对大连市的启示是多方面的。在资金筹集上，大连市可以借鉴美国和新加坡的做法，拓宽资金筹集渠道，吸引社会资本参与公租房建设。例如，通过提供税收优惠、低息贷款等政策，鼓励企业参与公租房建设和运营。在分配管理上，学习美国严格的准入和退出机制，以及新加坡的分层次供应和公平分配方式，制定科学合理的分配标准和程序，确保公租房分配的公平公正。同时，加强对保障对象的动态管理，及时调整保障资格，提高公租房资源的利用效率。在租金补贴方面，参考美国的租金补贴政策，根据保障对象的收入水平和住房需求，制定差异化的租金补贴标准，减轻保障对象的经济负担。通过借鉴这些国外经验，大连市能够完善公共租赁住房政策，提升政策的实施效果，更好地解决住房困难群体的居住问题。5.3对大连的启示国内外公共租赁住房政策的成功经验，为大连市完善公租房政策提供了多方面的启示和借鉴意义。在资金筹集方面，大连可以参考重庆和上海的做法，加大政府财政支持力度，优化财政预算安排，确保公租房建设和运营资金的稳定投入。借鉴重庆的土地供应政策，争取更多的土地资源用于公租房建设，降低建设成本。同时，积极学习美国和新加坡的经验，拓宽社会资本参与渠道。例如，通过税收优惠政策，对参与公租房建设和运营的企业给予税收减免，提高企业参与的积极性；设立专项基金，吸引社会闲散资金投入公租房项目；探索PPP模式，明确政府与社会资本在公租房项目中的权利和义务，合理分配收益，确保项目的可持续发展。通过这些措施，缓解大连市公租房建设和运营的资金压力，为政策的有效实施提供坚实的资金保障。房源供应上，大连市可借鉴重庆大规模建设公租房的经验，结合城市发展规划，合理确定公租房建设规模和布局。在土地供应方面，加强与土地管理部门的协调，优先保障公租房建设用地，提高土地利用效率。学习上海多元化的房源筹集渠道，鼓励商品住房配建公租房，充分利用闲置的非居住房屋和存量住房，增加房源供给。例如，在新建商品住房项目中，规定一定比例的公租房配建要求，确保房源的持续增加。同时，加强对房源建设进度的监管，建立健全建设进度跟踪机制，及时解决建设过程中出现的问题，确保房源按时交付使用，缓解住房供需矛盾。申请审核机制的优化，大连市可参考美国严格的准入和退出机制，结合本地实际情况，完善收入资产审核标准和流程。加强与金融、税务等部门的信息共享，建立健全大数据审核平台，提高审核的准确性和效率。学习上海完善的“分层保障机制”，根据不同群体的需求，制定差异化的申请条件和审核标准，确保保障对象的精准识别。同时，简化申请流程，减少不必要的审核环节，提高审核效率。例如，推广线上申请和审核模式，实现申请材料的在线提交和审核结果的实时反馈，缩短申请周期，提高政策实施的公平性和及时性。后期管理方面，大连市可借鉴重庆完善的管理制度和社区建设经验，加强对公租房的监管，建立健全房屋维护管理机制。设立专项维护资金，确保公租房的设施设备得到及时维护和更新。学习上海的“开放式设计理念”和“共享自治机制”，打造宜居的公租房社区。例如，加强社区文化建设，组织各类社区活动，增强居民的归属感和凝聚力。同时，加强对租金收缴和违规行为的管理，建立多元化的租金收缴方式，如银行代扣、网上支付等，提高租金收缴效率。完善违规行为监督和查处机制，加大对违规转租、转借等行为的处罚力度，提高违规成本，确保公租房的公平分配和合理使用，提升保障对象的居住质量。六、大连市公共租赁住房政策优化建议6.1多元化资金筹集渠道为缓解大连市公共租赁住房建设和运营的资金压力，应积极拓展多元化的资金筹集渠道，充分调动各方资源，保障公租房政策的可持续发展。加大财政投入力度是资金筹集的关键。政府应优化财政预算安排，将公共租赁住房建设资金纳入财政预算的重点保障范围，确保资金的稳定投入。设立公共租赁住房建设专项资金，根据城市发展规划和住房保障需求，合理确定资金规模，并建立资金增长机制，随着经济发展和财政收入的增加，逐步提高对公租房建设的资金投入。例如，可借鉴重庆的经验，在土地出让净收益中，按不低于一定比例（如10%-20%）提取资金，专项用于公租房建设，确保土地出让收益能够充分反哺住房保障事业。同时，争取中央和省级财政的支持，积极申报国家和省级保障性住房建设专项补贴，利用上级资金缓解地方财政压力。吸引社会资本参与是解决资金问题的重要途径。政府应制定完善的激励政策，提高社会资本参与公租房建设和运营的积极性。在税收优惠方面，对参与公租房建设和运营的企业，给予企业所得税、土地增值税、房产税等方面的减免。例如，对企业投资建设公租房的项目，在项目运营的前几年免征企业所得税，对企业出租公租房取得的租金收入免征房产税，降低企业的运营成本，提高投资回报率。在金融支持上，鼓励金融机构为社会资本参与公租房项目提供低息贷款、项目融资等金融服务。政府可以通过贴息、担保等方式，降低金融机构的风险，提高其为公租房项目提供融资支持的意愿。例如，设立公租房建设担保基金，为企业的贷款提供担保，确保企业能够顺利获得金融机构的资金支持。此外，探索PPP模式在公租房建设中的应用，明确政府与社会资本在项目中的权利和义务，合理分配收益。政府负责项目的规划、监管和政策支持，社会资本负责项目的投资、建设和运营。通过这种合作模式，充分发挥社会资本的资金和专业优势，提高公租房建设和运营的效率和质量。例如，在公租房建设项目中，政府以土地入股，社会资本负责资金投入和建设管理，项目建成后，双方按照约定的比例分享租金收益。利用金融工具也是拓宽资金筹集渠道的有效手段。发行公共租赁住房专项债券，向社会公开募集资金。专项债券的发行应明确资金用途，确保资金专款专用，用于公租房的建设、维护和运营。通过债券融资，可以吸引社会闲散资金，为公租房建设提供长期稳定的资金支持。例如，根据公租房建设项目的规模和资金需求，发行不同期限和利率的专项债券，吸引投资者购买。探索住房公积金增值收益在公租房建设中的应用。在提取贷款风险准备金和管理费用后，将住房公积金增值收益合理用于公租房建设。住房公积金增值收益具有稳定性和长期性的特点，将其用于公租房建设，可以增加资金来源，减轻财政负担。例如，按照一定比例将住房公积金增值收益划转至公租房建设专项资金账户，用于公租房的建设和维护。同时，加强对住房公积金增值收益使用的监管，确保资金安全、合理使用。通过加大财政投入、吸引社会资本和利用金融工具等多元化的资金筹集渠道，能够有效缓解大连市公共租赁住房建设和运营的资金压力，为政策的顺利实施提供坚实的资金保障，推动公租房事业的可持续发展。6.2增加房源供应增加大连市公共租赁住房房源供应是解决住房困难群体居住问题的关键举措，可从优化土地供应、鼓励多元化建设主体和盘活存量房源等方面着手。优化土地供应政策，是保障公租房房源的基础。政府应优先保障公租房建设用地，在土地利用总体规划和年度计划中，明确公租房建设用地指标，确保土地供应的稳定性和充足性。例如，参考重庆的做法，划拨专门的土地用于公租房建设，并免收土地出让金。对于城市更新和旧城改造项目，可规定一定比例的土地用于公租房建设。在选址上，充分考虑保障对象的生活和就业需求，优先选择交通便利、配套设施完善的区域。比如，在城市轨道交通站点周边、产业园区附近等区域规划公租房建设用地，方便居民出行和就业。同时，简化土地审批流程，提高审批效率，减少土地供应的时间成本。建立土地供应协调机制，加强土地管理部门与其他相关部门的沟通与协作，确保公租房建设用地能够及时交付使用。鼓励多元化建设主体参与，能够充分调动社会资源，增加公租房房源。除政府投资建设外，应积极引导企业、社会组织等参与公租房建设。对于企业参与建设，可采取多种模式。在商品住房项目中，明确规定配建公租房的比例，如要求新建商品住房项目按照总建筑面积的5%-10%配建公租房，并对配建企业给予一定的政策优惠，如税收减免、容积率奖励等。支持住房困难职工较多的大中型企业利用自有土地或房屋新建或改建公租房，房屋产权归投资主体，企业可按照规定向本单位职工或符合条件的人群出租。社会组织参与方面，鼓励慈善机构、基金会等通过捐赠、投资等方式参与公租房建设。例如，慈善机构可以捐赠资金用于公租房建设项目，基金会可以设立专项基金，支持公租房建设和运营。政府可以通过购买服务的方式，委托社会组织参与公租房的运营管理，提高管理效率和服务质量。盘活存量房源是增加公租房房源的重要途径。政府可以通过收购、租赁等方式，将社会闲置房源转化为公租房。加大对存量商品房的收购力度，将符合条件的存量商品房纳入公租房房源。参考辽宁省的政策，2025-2027年，全省计划通过收购存量商品房方式新增2万套公租房，大连市应积极落实这一政策，根据本地实际需求，确定收购规模和计划。在收购过程中，要严格把控房屋质量和价格，确保收购的房源符合公租房的标准和要求。对于社会闲置的非居住房屋，如闲置厂房、商业用房等，可按照相关规定进行改建，使其成为公租房房源。在改建过程中，要遵循相关的建筑规范和安全标准，确保房屋的安全性和适用性。此外，鼓励个人将闲置住房出租给政府或政府指定的运营机构，作为公租房房源，政府给予一定的租金补贴和政策支持。通过这些方式，充分利用社会存量房源，增加公租房的供给。通过优化土地供应、鼓励多元化建设主体和盘活存量房源等措施，能够有效增加大连市公共租赁住房房源供应，缓解住房供需矛盾，为更多住房困难群体提供住房保障，推动公租房政策的有效实施。6.3完善申请审核机制完善大连市公共租赁住房申请审核机制，对于提高政策实施的公平性和效率至关重要，可从建立信息共享平台、优化审核流程和加强监督管理等方面入手。建立信息共享平台是提升审核准确性和效率的关键。大连市应加强与金融、税务、人社、公安等部门的合作，搭建公共租赁住房申请审核信息共享平台。通过该平台，实现各部门数据的实时共享和交互，打破信息孤岛，全面准确地掌握申请家庭的收入、资产、社保、户籍等信息。例如，与金融部门共享数据，可及时查询申请家庭的银行存款、理财产品、股票等金融资产情况；与人社部门共享数据，能准确核实申请人的工资收入、社保缴纳记录等；与税务部门共享数据，可了解申请家庭的纳税情况，判断其收入的真实性。同时，利用大数据分析技术，对申请家庭的信息进行比对和分析，筛选出可疑数据，提高审核的精准度。例如，通过大数据分析，可发现一些申请家庭收入与支出不匹配、资产与收入不符等异常情况，及时进行核实和处理。优化审核流程能够有效提高审核效率，减少申请家庭的等待时间。简化申请材料，去除不必要的证明和手续，明确申请所需的核心材料清单，避免申请家庭重复提交材料。例如，对于一些可通过信息共享平台获取的材料，不再要求申请人提供纸质证明。压缩审核时间，合理调整各审核环节的时限，明确各部门的审核责任和工作要求。街道办事处初审时间可缩短至10个工作日以内，区级复审时间控制在10个工作日左右，市级终审时间不超过5个工作日。建立审核进度查询系统，申请人可通过线上平台实时查询申请审核进度，了解审核状态和预计完成时间，提高审核工作的透明度。同时，加强各审核环节之间的沟通与协调，建立快速响应机制，对于审核过程中出现的问题，及时进行沟通解决，避免审核延误。加强监督管理是确保审核公正公平的重要保障。建立健全审核监督机制，明确监督主体和监督职责，加强对审核工作全过程的监督。成立专门的审核监督小组，定期对审核工作进行检查和评估，重点检查审核程序是否规范、审核结果是否准确、审核人员是否存在违规操作等问题。对审核人员进行培训和考核，提高其业务水平和责任意识，确保审核工作的质量。例如，定期组织审核人员参加业务培训，学习最新的政策法规和审核标准，提高其审核能力；建立考核制度，对审核人员的工作表现进行量化考核，考核结果与绩效挂钩。建立举报投诉机制，畅通举报投诉渠道，鼓励社会公众对审核过程中的违规行为进行监督和举报。对于举报投诉的问题，及时进行调查核实，一经查实，严肃处理相关责任人。例如，设立举报电话、邮箱和网络举报平台，方便群众举报；对举报属实的举报人给予一定的奖励，提高群众参与监督的积极性。通过建立信息共享平台、优化审核流程和加强监督管理等措施，能够有效完善大连市公共租赁住房申请审核机制，提高审核的准确性、效率和公正性，确保公租房资源分配给真正需要的住房困难群体，提升政策实施效果。6.4加强后期管理加强大连市公共租赁住房后期管理，对于提高保障对象的居住质量、确保公租房资源的合理利用至关重要，可从建立专业管理机构、完善维护机制和规范退出机制等方面着手。建立专业管理机构是提升公租房管理水平的关键。成立专门的公共租赁住房管理中心，明确其职责和权限，负责公租房的日常运营管理工作。管理中心应配备专业的管理人员，包括房屋维修、物业管理、财务核算等方面的专业人才，提高管理的专业化水平。例如，在房屋维修方面，招聘具有建筑维修专业知识和技能的人员，确保能够及时有效地处理房屋维修问题；在物业管理方面，引进具有丰富物业管理经验的人员，负责小区的环境卫生、安全保卫等工作。管理中心还应建立健全内部管理制度，明确工作流程和标准，提高工作效率和服务质量。例如，制定严格的租金收缴流程和标准，确保租金收缴工作的规范化和高效化；建立房屋维修响应机制，规定维修人员在接到维修申请后，必须在规定时间内到达现场进行处理。完善维护机制是保障公租房居住质量的重要举措。设立专项维护资金，确保公租房的设施设备得到及时维护和更新。资金来源可包括政府财政拨款、租金收入的一定比例提取、社会捐赠等。例如，政府每年从财政预算中安排一定资金用于公租房维护；从租金收入中提取10%-20%作为维护资金；鼓励社会各界对公租房维护进行捐赠。建立定期巡查制度，对房屋及配套设施进行定期检查，及时发现问题并进行维修。例如，每月对房屋进行一次巡查，检查房屋的结构、水电设施、消防设备等是否正常；每季度对小区的道路、绿化、公共设施等进行一次检查，确保小区环境整洁、设施完好。同时，加强对维修工作的监督和考核，提高维修质量和效率。建立维修质量反馈机制，维修完成后，及时向保障对象反馈维修情况，并征求其意见和建议；对维修人员的工作表现进行量化考核，考核结果与绩效挂钩。规范退出机制是确保公租房资源合理流转的必要手段。明确退出条件，如保障对象收入水平提高、购买或继承其他住房、违规使用公租房等情况，均应退出公租房。例如，规定保障对象家庭人均收入连续两年超过公租房申请标准的，应退出公租房；保障对象购买商品房或继承房产后，应及时退出公租房；对于违规转租、转借公租房的保障对象，一经查实，立即取消保障资格并清退住房。建立退出评估机制，定期对保障对象的居住情况和经济状况进行评估，及时发现不符合保障条件的家庭。例如，每年对保障对象进行一次全面评估，通过与相关部门的数据共享，核实其收入、资产和住房情况；对评估发现不符合条件的家庭，提前告知并给予一定的过渡期，确保其有足够时间安排后续住房。加强对退出工作的执行