2025年物业管理师实务考试试题及答案

2025年物业管理师实务考试试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）1.某住宅小区业主委员会决定更换物业服务企业，依据《民法典》规定，下列哪项程序必须完成方可生效？A.业主委员会投票通过即可B.经专有部分面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，并经参与表决双过半同意C.经街道办事处备案即可D.经原物业服务企业书面同意【答案】B2.物业服务中心接到业主报修，称家中厨房下水返水。工程部第一时间应采取的处置措施是：A.立即关闭整栋立管阀门B.记录报修并预约次日上门C.携带疏通机、吸水机、防护用品入户检查，必要时关闭户内分阀D.告知业主自行联系社会疏通公司【答案】C3.根据《高层民用建筑消防安全管理规定》，高层住宅建筑每栋至少应建立几支志愿消防队？A.1支B.2支C.3支D.按建筑面积确定【答案】A4.某项目采用酬金制计费模式，年度预算支出3000万元，酬金比例8%，年终审计发现实际支出2900万元，则物业服务企业应得酬金为：A.240万元B.232万元C.300万元D.按合同约定固定酬金不调整【答案】B5.在设施设备运行“三检制”中，属于“日检”内容的是：A.电动机绝缘测试B.水泵轴承换油C.配电柜接线端子紧固D.检查水泵运行电流、声响、震动【答案】D6.某小区实行人车分流，访客车辆进入地库的最合理流程是：A.门岗登记→发放临时卡→车位引导→离场时人工收费B.门岗登记→扫描驾驶证→自动放行→离场时微信扣费C.业主远程授权→车牌识别放行→离场自动结算D.拒绝进入，要求访客停市政道路【答案】C7.关于物业承接查验，下列说法正确的是：A.仅需建设单位与物业服务企业双方签字即可B.业主委员会必须参与C.查验结果应在小区显著位置公示不少于15日D.发现问题可口头通知建设单位整改【答案】C8.某住宅项目物业费标准2.8元/㎡·月，业主房屋面积128㎡，逾期45天未缴费，合同约定违约金每日万分之五，则应缴违约金为：A.80.64元B.40.32元C.161.28元D.8.064元【答案】A9.根据《安全生产法》，物业服务企业的主要负责人对本单位安全生产工作负：A.直接责任B.次要责任C.监督责任D.全面负责【答案】D10.在绿色物业管理中，下列哪项措施最能有效降低建筑运行碳排放？A.更换LED灯具B.增设喷泉景观C.提高保洁频次D.增加保安巡逻人数【答案】A11.某小区电梯维保单位未按安全技术规范要求维保，导致电梯困人，监管部门应对维保单位处以：A.警告B.1万元以上10万元以下罚款C.10万元以上20万元以下罚款D.吊销许可证【答案】C12.业主大会会议采用书面征求意见形式，投票期限届满后，业主委员会应在几日内公告表决结果？A.3日B.5日C.7日D.10日【答案】C13.物业服务中心前台接到业主情绪激动投诉楼上漏水，前台员工首要处理技巧是：A.立即解释公司无责任B.打断业主陈述，引导其找开发商C.使用“先处理情绪，后处理事情”原则，安抚并记录D.告知需等待工程部上班【答案】C14.根据《城市生活垃圾分类管理办法》，下列属于有害垃圾的是：A.废旧报纸B.废荧光灯管C.果皮D.烟蒂【答案】B15.某项目采用包干制收费，年终出现亏损，亏损部分应：A.由业主追加分摊B.由物业服务企业承担C.申请住宅专项维修资金弥补D.由建设单位补贴【答案】B16.消防控制室值班人员每班不少于几人，且必须持证上岗？A.1人B.2人C.3人D.4人【答案】B17.物业服务合同终止时，原物业服务企业拒不撤出，业主委员会可依法向人民法院提起诉讼，诉讼时效为：A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】C18.某小区二次供水水箱清洗消毒后，水质检测合格报告应公示不少于：A.12小时B.24小时C.48小时D.72小时【答案】B19.在住宅专项维修资金使用中，属于“一般使用”程序的是：A.电梯更换钢丝绳B.屋面整体翻修C.外墙整体翻新D.消防系统全面改造【答案】A20.某物业公司通过ISO9001质量管理体系认证，其内部审核周期应为：A.每季度一次B.每半年一次C.每年至少一次D.每两年一次【答案】C21.关于物业服务质量评估，下列说法错误的是：A.可由第三方机构实施B.评估结果应书面告知业主C.评估费用可从物业费中列支D.评估结果对业主没有约束力【答案】D22.某小区发生高空抛物致车辆损坏，无法确定具体侵权人，根据《民法典》，应由：A.物业企业全赔B.可能加害的建筑物使用人给予补偿C.保险公司全赔D.车主自担【答案】B23.在设施设备管理中，MTBF指标是指：A.平均修复时间B.平均无故障工作时间C.平均故障间隔次数D.平均停机时间【答案】B24.某项目绿化面积为3万㎡，绿化养护标准为一级，参照当地定额，年度养护成本最接近：A.15万元B.30万元C.45万元D.60万元【答案】C25.物业服务中心设置“项目经理接待日”，每月固定时间接待业主，这属于：A.被动服务B.主动服务C.有偿服务D.应急服务【答案】B26.某小区地下车库采用CO浓度联动排风系统，CO报警设定值通常为：A.10ppmB.30ppmC.50ppmD.100ppm【答案】C27.在公共收益管理中，电梯轿厢广告收入扣除合理成本后，剩余部分归：A.物业服务企业B.建设单位C.全体业主D.业主委员会成员【答案】C28.某项目使用住宅专项维修资金购买电梯责任保险，必须经：A.物业经理同意B.业主委员会讨论通过C.专有部分面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，并经参与表决双过半同意D.居委会批准【答案】C29.物业企业开展“红色物业”建设，核心目标是：A.提高物业费收缴率B.实现党建引领社区治理C.增加停车位D.降低能耗【答案】B30.某小区建立“智慧物业”平台，业主可通过APP报修、缴费、投票，平台数据保存期限不少于：A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些情形可使用住宅专项维修资金应急程序？A.电梯故障停运B.屋面渗漏危及安全C.外墙脱落D.监控系统升级改造E.消防喷淋管道爆裂【答案】A、B、C、E32.物业服务企业制定公共秩序维护方案时，应包含：A.巡逻路线及频次B.视频监控布点图C.犬只管理办法D.装修时间管控E.业主个人信息售卖策略【答案】A、B、C、D33.关于物业设施设备维护，下列属于“预知性维护”手段的有：A.红外热成像检测配电柜B.定期更换润滑油C.振动分析诊断水泵D.年度外观清扫E.油液分析检测变压器【答案】A、C、E34.业主共同决定事项中，应当经参与表决“双四分之三”同意的有：A.筹集维修资金B.使用维修资金翻修屋面C.改建附属设施D.改变共有部分用途E.调整物业费标准【答案】A、C、D35.物业服务中心处理客户投诉的“五步法”包括：A.受理B.致歉C.调查D.回复E.关闭【答案】A、B、C、D、E36.下列属于物业企业安全生产管理“红线”的有：A.消防控制室无证上岗B.电梯维保私自转包C.二次供水未清洗消毒D.绿化修剪未设警示区E.项目经理未持证【答案】A、B、C37.在绿色物业管理评价中，加分项包括：A.获得绿色建筑运行标识B.建立能耗监测平台C.使用高毒农药消杀D.设置太阳能路灯E.开展垃圾分类积分兑换【答案】A、B、D、E38.物业企业参加招投标，技术标应包含：A.服务理念和目标B.组织架构及人员配置C.物业费报价D.应急预案E.智能化管理平台介绍【答案】A、B、D、E39.下列收入属于“公共收益”的有：A.电梯广告B.场地租赁C.快递柜场地费D.物业企业自有办公用房租金E.基站占地费【答案】A、B、C、E40.物业企业建立风险管理体系，应开展：A.风险识别B.风险评估C.风险转移D.风险回避E.风险复盘【答案】A、B、C、D、E三、案例分析题（共30分）41.【背景】某住宅小区建筑面积24万㎡，住宅1800户，商铺80户，物业费住宅2.5元/㎡·月、商铺4元/㎡·月。2024年度预算收入7600万元，其中物业费收入7200万元、公共收益400万元；预算支出7500万元，含人工成本4200万元、能耗900万元、维保800万元、保洁绿化600万元、行政及其他1000万元。年终审计发现：（1）实际收入7300万元，其中物业费收缴率93%；（2）实际支出7400万元，人工成本超支200万元，能耗节约100万元；（3）公共收益中电梯广告收入300万元，未单独列账，直接用于弥补亏损。【问题】（1）计算住宅部分年度物业费应收金额。（3分）（2）指出公共收益管理存在的问题及法律依据。（4分）（3）分析人工成本超支的可能原因，提出两项控制措施。（5分）（4）就能耗节约100万元，提出三项可复制的技术措施。（3分）（5）作为项目经理，如何向业主大会说明预算执行情况？（5分）【答案】（1）住宅面积估算：24万㎡×90%=21.6万㎡，年度应收=21.6万㎡×2.5×12=6480万元。（2）问题：未单独列账、未单独核算、未依法归全体业主所有。依据：《民法典》第二百八十二条、《物业管理条例》第五十四条。（3）原因：加班增加、社保基数上调、人员配置冗余。措施：①引入智能巡更、车场系统减少保安编制10%；②实行弹性排班，节假日高峰使用兼职保洁。（4）措施：①地下车库LED灯+雷达感应改造，节电率55%；②变频恒压供水，夜间小流量保压，年节电15万kWh；③中央空调冷凝水回收用于冷却塔补水，年节水8000吨。（5）汇报要点：①公示第三方审计报告；②收入短少主因宏观经济下行，已启动法律催收；③公共收益已补亏，但将按法规补建专账；④能耗节约成果与业主共享，拟按50%比例冲减下年度物业费；⑤2025年预算将下调物业费0.1元/㎡·月，并提交业主大会表决。42.【背景】某小区建成10年，屋面渗漏严重，涉及顶楼住户120户。业主委员会拟使用住宅专项维修资金整体翻修，预算450万元。第一次业主大会会议表决时，参与表决面积占总面积72%，人数占71%，其中同意面积占参与表决面积80%，同意人数占参与表决人数75%。【问题】（1）本次表决结果是否有效？说明理由。（4分）（2）若无效，下一步应如何推进？（3分）（3）屋面翻修工程招标中，如何设置“防水质保期”条款？（3分）【答案】（1）无效。依据《民法典》第二百七十八条，屋面整体翻修属于“使用维修资金进行共有部分重大修缮”，应经参与表决面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上同意。本次同意比例仅80%、75%，未达“双四分之三”。（2）①再次召开业主大会，提前15日书面通知，线上线下同步宣传屋面渗漏危害；②组织业主代表参观严重渗漏现场；③调整方案，分二期施工，降低单次资金压力，提高通过率。（3）招标文件应明确：①防水工程质保期不少于5年，自竣工验收合格之日起算；②质保期内出现渗漏，中标人应在24小时内到场，72小时内完成维修，否则招标人可委托第三方维修，费用从质保金双倍扣除；③质保金为合同价8%，质保期满无质量争议一次性无息返还。四、实务操作题（共20分）43.设施设备故障应急演练方案设计（10分）【任务】你是某超高层项目工程经理，请编制一份“配电房高压柜跳闸故障”应急演练方案，要求包含：演练目的、时间地点、参与部门、情景设计、演练步骤、评估标准、后续改进。【答案】演练目的：检验高压供电系统故障应急预案的可行性，提高多部门协同处置能力，确保30分钟内恢复供电，保障住户生命安全和电梯运行。时间地点：2025年9月20日14:00—15:30，地下一层1配电房。参与部门：工程部、秩序部、客服部、电梯维保单位、消防中队、业主委员会代表。情景设计：模拟1变压器高压柜速断保护动作，高压失电，导致1—20层住宅、消防风机、电梯双回路停电。演练步骤：①14:00总指挥宣布启动应急预案；②14:02监控中心通过广播发布停电通知，秩序部逐层安抚住户，重点排查电梯困人；③14:05工程值班员穿戴绝缘防护用具，检查高压柜，确认故障点；④14:10断开故障回路，投入备用变压器，恢复住宅照明及消防电源；⑤14:15电梯维保单位释放被困人员2名，医疗组检查无伤亡；⑥14:20工程部联系供电局做进一步检查；⑦14:30总指挥宣