房地产管理办法

房地产管理办法第一章总则第一条目的与依据为加强房地产行业管理，规范房地产开发、交易、租赁、物业服务等行为，维护房地产市场秩序，保障当事人合法权益，促进房地产市场健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条适用范围本办法适用于本市行政区域内的房地产开发、经营、交易、租赁、物业服务、房地产中介服务以及房地产权属登记等活动。第三条基本原则房地产管理应当遵循依法管理、公开公正、规范有序、保障权益的原则，鼓励房地产市场主体诚信经营，推动房地产行业高质量发展。第四条管理部门市住房和城乡建设主管部门（以下简称“市住建部门”）是本市房地产行业的主管部门，负责统筹协调全市房地产管理工作，具体承担房地产开发、交易、租赁、物业服务等监督管理职责。市自然资源和规划、市场监督管理、税务、公安、城市管理综合执法等部门按照各自职责，协同做好房地产管理相关工作。各区人民政府（含开发区管委会）负责本辖区内房地产管理的具体实施工作。第二章房地产开发管理第五条开发企业资质管理从事房地产开发经营活动的企业，应当依法取得房地产开发企业资质证书，并在资质等级许可的范围内从事开发经营活动。房地产开发企业资质分为一级、二级、三级和四级，具体标准由市住建部门根据国家规定制定并公布。企业应当按照资质等级承担相应规模的开发项目，不得越级开发。第六条开发项目立项与规划房地产开发项目应当符合城市总体规划、土地利用总体规划和房地产发展规划。开发企业应当依法取得项目立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等文件。开发项目的规划设计方案应当符合国家和本市有关技术规范和标准，充分考虑公共服务设施、市政基础设施的配套建设，保障居民生活便利。第七条土地使用权取得房地产开发用地应当通过招标、拍卖、挂牌等公开出让方式取得。开发企业应当按照土地出让合同约定的期限和条件开发利用土地，不得闲置土地。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的，开发企业应当及时向土地管理部门申报，经批准后可适当延长动工开发期限。第八条项目建设管理房地产开发项目应当严格执行国家和本市有关工程建设标准和规范，确保工程质量安全。开发企业应当对其开发建设的项目质量承担责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依法承担相应的质量责任。开发项目建设过程中，应当遵守环境保护、安全生产等相关规定，采取有效措施减少对周边环境的影响。第九条商品房预售管理开发企业预售商品房，应当取得商品房预售许可证。申请预售许可证应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；法律、法规规定的其他条件。开发企业应当在预售场所显著位置公示预售许可证、商品房买卖合同示范文本、项目规划总平面图、房屋分层平面图、前期物业服务合同、临时管理规约等文件。第十条商品房销售管理开发企业销售商品房，应当与买受人签订书面商品房买卖合同，并按照规定办理合同备案手续。合同应当明确约定房屋面积、价格、交付期限、质量标准、违约责任等内容。开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第十一条项目竣工验收与交付房地产开发项目竣工后，应当依法组织竣工验收。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。开发企业应当自竣工验收合格之日起30日内，将竣工验收报告和相关文件报市住建部门备案。开发企业应当按照商品房买卖合同约定的期限和条件将房屋交付给买受人，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第三章房地产交易管理第十二条一般规定房地产交易包括房地产转让、抵押和租赁。房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第十三条房地产转让房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。下列房地产不得转让：未依法登记领取权属证书的；权属有争议的；依法收回土地使用权的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第十四条商品房现售商品房现售应当符合下列条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。第十五条存量房交易存量房（二手房）交易应当通过房地产中介服务机构或者自行交易的方式进行。交易双方应当签订书面买卖合同，并按照规定办理网签备案手续。存量房交易实行资金监管制度。交易资金应当存入政府设立的监管账户，待交易完成后再划转至卖方账户，保障交易资金安全。第十六条房地产抵押房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。第十七条抵押登记房地产抵押应当依法办理抵押登记。抵押权自登记时设立。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记手续。第四章房地产租赁管理第十八条租赁当事人权利义务房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。租赁合同应当包括租赁期限、租金及其支付期限和方式、房屋维修责任等条款。出租人应当按照合同约定将房屋交付承租人，并保证房屋及附属设施符合约定的用途。承租人应当按照合同约定的用途使用房屋，不得擅自改变房屋结构和用途。第十九条租赁登记备案房屋租赁合同订立后30日内，当事人应当到房屋所在地的区住建部门办理房屋租赁登记备案手续。办理租赁登记备案应当提交下列材料：房屋租赁合同；房屋所有权证书或者其他合法权属证明；当事人的身份证明；出租共有房屋的，提交其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋的，提交委托代管人授权出租的证明。第二十条租金管理房屋租金由租赁双方协商确定，但不得违反国家和本市有关规定。市住建部门可以根据房地产市场情况，定期公布不同区域、不同类型房屋的市场租金参考价，为租赁双方提供参考。第二十一条转租管理承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租给第三人。转租合同应当经出租人书面同意，并办理登记备案手续。转租期间，原租赁合同继续有效，第三人对房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二十二条租赁期限房屋租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第五章物业服务管理第二十三条物业服务企业资质从事物业服务活动的企业，应当依法取得物业服务企业资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。物业服务企业资质分为一级、二级、三级，具体标准由市住建部门制定并公布。第二十四条前期物业管理在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘前期物业服务企业，并签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、合同期限等内容进行约定。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二十五条业主大会与业主委员会业主应当按照国家有关规定成立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行职责，执行业主大会的决定事项，接受业主的监督。第二十六条物业服务合同业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。合同应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务、违约责任等内容。物业服务企业应当按照合同约定提供服务，定期公布物业服务费用收支情况，接受业主监督。第二十七条物业服务费物业服务费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照合同约定按时足额交纳物业服务费。业主违反合同约定逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。第二十八条物业共用部位、共用设施设备管理物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权属于全体业主或者相关业主共有。物业服务企业应当按照合同约定对共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理，保障其正常使用。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十九条专项维修资金商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照国家和本市有关规定执行。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。第六章房地产中介服务管理第三十条中介服务机构资质从事房地产中介服务活动的机构，应当依法取得营业执照，并在经营范围中明确包含房地产中介服务项目。房地产中介服务机构应当具备相应的专业人员、固定的经营场所和必要的设施设备。从事房地产经纪业务的人员，应当取得房地产经纪专业人员职业资格证书。第三十一条中介服务行为规范房地产中介服务机构应当遵守下列规定：在经营场所显著位置公示营业执照、备案证明文件、服务项目、收费标准等信息；按照公平、自愿、诚实信用的原则提供服务，不得强制或者变相强制提供服务；不得提供虚假信息或者隐瞒真实情况，误导当事人；不得与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；不得收取未予标明的费用，不得收取佣金以外的其他费用；法律、法规规定的其他义务。第三十二条中介服务合同房地产中介服务机构接受委托提供服务的，应当与委托人签订书面中介服务合同。合同应当明确约定服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务、违约责任等内容。中介服务机构应当按照合同约定提供服务，并对服务过程中知悉的当事人商业秘密和个人隐私予以保密。第三十三条中介服务收费房地产中介服务收费实行市场调节价，由中介服务机构与委托人协商确定。收费标准应当明码标价，不得收取任何未予标明的费用。房地产经纪服务收费一般按照成交价格的一定比例收取，具体比例由双方协商确定，但不得违反国家和本市有关规定。第七章房地产权属登记管理第三十四条登记机构与职责市不动产登记机构负责本市行政区域内的房地产权属登记工作，统一核发不动产权证书。不动产登记机构应当履行下列职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。第三十五条登记类型房地产权属登记包括首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。申请人应当根据登记类型提交相应的材料，不动产登记机构应当在规定的期限内完成登记，核发不动产权证书或者登记证明。第三十六条登记程序房地产权属登记按照下列程序办理：申请人向不动产登记机构提出申请；不动产登记机构受理申请；不动产登记机构审核材料；不动产登记机构记载于不动产登记簿；不动产登记机构核发不动产权证书或者登记证明。第三十七条登记时限不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。因特殊原因需要延长登记时限的，经不动产登记机构负责人批准，可以延长15个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。第三十八条不动产权证书不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权证书应当载明下列事项：权利人的姓名或者名称、住所；不动产的坐落、面积、用途、权利类型、权利性质、使用期限等；不动产权属证书号、登记日期；法律、行政法规规定的其他事项。不动产权证书遗失、灭失的，权利人可以向不动产登记机构申请补发。第八章监督检查与法律责任第三十九条监督检查措施市住建部门、不动产登记机构等有关部门应当加强对房地产市场的监督检查，及时查处违法违规行为。监督检查可以采取下列措施：进入被检查单位的经营场所进行检查；询问被检查单位有关人员，要求其说明有关情况；查阅、复制与检查事项有关的文件、资料；查封、扣押与违法违规行为有关的财物；法律、法规规定的其他措施。第四十条开发企业违法责任房地产开发企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由市住建部门责令限期改正，并处以罚款：未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营活动的，没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处以10万元以上50万元以下的罚款；未取得预售许可证预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以已收取预付款1%以下的罚款；擅自变更规划设计方案的，责令限期改正，并处以10万元以上30万元以下的罚款；未按照规定办理商品房买卖合同备案手续的，责令限期改正，并处以每套房屋5000元以上1万元以下的罚款；交付的房屋不符合质量标准的，责令限期返修，并处以返修费用1倍以上3倍以下的罚款；给买受人造成损失的，依法承担赔偿责任。第四十一条中介机构违法责任房地产中介服务机构违反本办法规定，有下列行为之一的，由市住建部门责令限期改正，并处以罚款：未取得营业执照从事中介服务活动的，依法予以取缔，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款；提供虚假信息或者隐瞒真实情况的，责令限期改正，并处以1万元以上5万元以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照；与一方当事人串通，损害另一方当事人利益的，责令限期改正，并处以5万元以上10万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；收取未予标明的费用或者收取佣金以外的其他费用的，责令限期退还，并处以收取费用1倍以上3倍以下的罚款。第四十二条物业服务企业违法责任物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由市住建部门责令限期改正，并处以罚款：未取得资质证书从事物业服务活动的，没收违法所得，并处以违法所得3倍以下的罚款；没有违法所得的，处以5万元以上10万元以下的罚款；未按照合同约定提供服务的，责令限期改正，并处以5万元以上10万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，责令限期改正，没收违法所得，并处以违法所得2倍以下的罚款；挪用专项维修资金的，责令限期