2025年不动产登记代理人考试备考题库及答案

2025年不动产登记代理人考试备考题库及答案一、单项选择题（共30题，每题1分，每题的备选项中只有1个最符合题意）1.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由（）的登记机构办理。A.不动产所在地B.申请人户籍地C.不动产管理部门所在地D.申请人经常居住地答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第7条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。2.下列情形中，属于不动产变更登记的是（）。A.房屋买卖导致产权转移B.房屋面积因测量误差更正C.房屋因地震灭失D.房屋设定抵押权答案：B解析：变更登记是指不动产权利人姓名、名称、自然状况（如面积、用途）等发生变化时进行的登记。A项属于转移登记，C项属于注销登记，D项属于他项权利登记。3.申请国有建设用地使用权首次登记，不需要提交的材料是（）。A.土地权属来源材料B.完税凭证C.不动产权籍调查表D.申请人身份证明答案：B解析：根据《不动产登记操作规范（试行）》，国有建设用地使用权首次登记需提交：申请人身份证明、土地权属来源材料（如出让合同、划拨决定书）、不动产权籍调查表（含宗地图、界址点坐标）。完税凭证通常在转移登记或抵押登记时需要，首次登记一般不涉及。4.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第221条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。5.下列不动产登记中，登记机构应当实地查看的是（）。A.抵押权注销登记B.居住权首次登记C.房屋所有权首次登记D.异议登记答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第16条规定，房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，登记机构应当实地查看。其他选项无需实地查看。6.因继承取得不动产权利的，继承人申请登记时，可不提交（）。A.被继承人死亡证明B.遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议C.继承人身份证明D.不动产权属证书答案：D解析：根据《不动产登记操作规范（试行）》，因继承申请登记的，需提交被继承人死亡证明、遗嘱或全体继承人协商一致的材料、继承人身份证明；若原不动产权属证书遗失，可由登记机构公告作废，无需提交原件。7.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.30答案：D解析：《不动产登记暂行条例》第20条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结登记手续，法律另有规定的除外。8.下列关于异议登记的表述，正确的是（）。A.异议登记后，原登记暂时失效B.异议登记申请人需在15日内提起诉讼C.异议登记可重复申请D.异议登记期间，不动产可办理转移登记答案：B解析：《民法典》第220条规定，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内提起诉讼，否则异议登记失效。异议登记不影响原登记效力，期间不得办理转移登记，且同一事项只能申请一次异议登记。9.集体土地所有权首次登记的申请人是（）。A.村民个人B.村民小组C.村集体经济组织或村民委员会D.乡镇人民政府答案：C解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，集体土地所有权登记由所有权人申请，没有村集体经济组织的，由村民委员会代为申请。10.下列情形中，不动产登记机构应不予登记的是（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请材料存在笔误但可当场更正C.利害关系人对登记无异议D.申请人已提供合法权属来源答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第22条规定，申请登记的不动产权利超过规定期限的，登记机构应当不予登记。其他选项中，材料笔误可更正后受理，无异议或权属合法应予以登记。二、多项选择题（共20题，每题2分，每题的备选项中有2个或2个以上符合题意，错选、多选不得分，少选每个正确选项得0.5分）1.不动产登记的基本原则包括（）。A.依申请登记原则B.一体登记原则C.连续登记原则D.属地管辖原则答案：ABCD解析：不动产登记遵循依申请登记（除法律另有规定）、一体登记（房随地走、地随房走）、连续登记（权利未注销前不得重复登记）、属地管辖（由不动产所在地登记机构办理）等原则。2.申请不动产转移登记，需提交的材料包括（）。A.不动产权属证书B.转让方与受让方身份证明C.权属转移的材料（如买卖合同、赠与合同）D.完税或免税证明答案：ABCD解析：根据《不动产登记操作规范（试行）》，转移登记需提交：原不动产权属证书、双方身份证明、权属转移的原因文件（合同、遗嘱等）、完税证明（如增值税、契税）。3.下列情形中，需要办理注销登记的有（）。A.不动产灭失B.权利人放弃不动产权利C.抵押权因债务履行消灭D.不动产被依法征收答案：ABCD解析：注销登记适用于不动产权利消灭的情形，包括灭失、权利人放弃、他项权利终止（如抵押权实现）、依法征收或没收等。4.不动产登记资料查询的主体包括（）。A.不动产权利人B.利害关系人C.有关国家机关D.任何社会公众答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例》第27条规定，权利人、利害关系人可查询；有关国家机关因执行公务可查询；社会公众仅可查询不动产自然状况、查封抵押等公开信息，不可查询全部登记资料。5.下列关于居住权登记的表述，正确的有（）。A.居住权自登记时设立B.居住权期限可约定为终身C.居住权不得转让、继承D.设立居住权的住宅可出租，另有约定除外答案：ABCD解析：《民法典》第368条规定，居住权自登记时设立；第370条规定，居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭；第369条规定，居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅原则上不得出租，当事人另有约定的除外。三、判断题（共20题，每题1分，正确的打“√”，错误的打“×”）1.不动产登记薄是物权归属和内容的根据，由登记机构管理。（）答案：√解析：《民法典》第216条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构管理。2.未成年人的不动产登记，可由其任意亲属代为申请。（）答案：×解析：未成年人的不动产登记应由其监护人代为申请，需提交监护关系证明（如户口簿、出生证明）。3.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）答案：√解析：《民法典》第221条规定，预告登记后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。4.同一不动产上设立多个抵押权的，登记的顺序即为优先受偿的顺序。（）答案：√解析：《民法典》第414条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。四、案例分析题（共5题，每题10分）案例1：继承导致的转移登记张某去世后，其子女张三、张四因继承一套房产产生争议。张三持有公证遗嘱（明确房产由张三继承），张四主张遗嘱无效，要求按法定继承分割。张三向不动产登记机构申请转移登记，提交了张某死亡证明、遗嘱公证书、本人身份证明。登记机构应如何处理？答案与解析：登记机构应暂缓登记，要求张三补充全体法定继承人对遗嘱无异议的材料或生效法律文书。根据《不动产登记操作规范（试行）》，因继承申请登记的，若有公证遗嘱，需提交全体法定继承人对遗嘱无异议的书面材料；若存在争议，需提交法院生效判决书或调解书。本案中张四对遗嘱效力有异议，登记机构需待争议解决（如法院确认遗嘱有效）后，再受理登记申请。案例2：抵押登记中的重复抵押问题李某以其房产（价值200万元）向A银行抵押借款100万元，办理了抵押登记；后又向B银行抵押借款150万元，B银行明知该房产已抵押仍同意贷款，并申请办理抵押登记。登记机构是否应受理B银行的抵押登记？答案与解析：应受理。根据《民法典》第414条，同一财产可重复抵押，抵押权的清偿顺序按登记时间确定。登记机构需审查抵押合同、不动产权属证书等材料，符合条件的应予以登记。B银行的抵押权虽设立在后，但仍可登记，其优先受偿顺序次于A银行。案例3：异议登记后的诉讼处理王某认为登记在李某名下的房产实际为自己所有，申请了异议登记。异议登记10日后，王某向法院提起所有权确认之诉，但因证据不足被驳回。李某因异议登记导致无法出售房产，要求王某赔偿损失。王某是否应承担赔偿责任？答案与解析：应承担。《民法典》第220条规定，异议登记不当造成权利人损害的，权利人可向申请人请求损害赔偿。王某提起诉讼但未胜诉，说明异议登记缺乏依据，导致李某无法正常处分房产，王某需赔偿李某因此遭受的损失（如房屋贬值、交易机会丧失等）。案例4：不动产灭失的注销登记某小区因地震导致部分房屋倒塌，开发商申请注销该部分房屋的所有权登记。登记机构应审查哪些材料？答案与解析：登记机构需审查：（1）申请人身份证明（开发商营业执照、法定代表人身份证明）；（2）不动产权属证书（原房屋所有权证）；（3）不动产灭失的证明（如地震灾害认定文件、现场勘查报告）；（4）注销登记申请书。若不动产权属证书遗失，需由登记机构公告作废后办理注销。案例5：居住权登记的实务操作赵某与周某签订协议，约定周某可在赵某所有的房屋中居住至去世。赵某申请为周某办理居住权登记，需提交哪些材料？登记机构应如何记载登记薄？答案与解析：需提交材料：（1）赵某与周某的身份证明；（2）居住权合同（需明确居住权期限、房屋位置等）；（3）不动产权属证书（赵某的房屋所有权证）；（4）登记申请书。登记机构应在不动产登记簿“权利类型”栏记载“居住权”，“权利人物”栏记载周某，“义务人物”栏记载赵某，“权利期限”栏记载“至周某去世”。五、综合应用题（共2题，每题15分）题目1：商品房预售中的预告登记流程某房地产开发公司预售商品房，购房人李某与开发商签订《商品房买卖合同》后，申请办理预告登记。请简述预告登记的申请主体、所需材料及登记机构的审核要点。答案与解析：（1）申请主体：预告登记可由开发商（出卖人）与李某（买受人）共同申请；若开发商未配合，李某可单方申请（需提交证明开发商未履行义务的材料）。（2）所需材料：①登记申请书；②申请人身份证明（开发商营业执照、李某身份证）；③已备案的商品房买卖合同；④当事人关于预告登记的约定（合同中已约定的可不再单独提交）；⑤其他必要材料（如预售许可证）。（3）审核要点：①商品房买卖合同是否合法有效且已备案；②申请主体是否适格（双方共同申请或买受人单方申请的依据）；③预告登记的约定是否明确（如担保的债权内容、期限）；④不动产是否存在查封、抵押等限制登记情形。题目2：不动产登记错误的更正与赔偿登记机构因工作人员疏忽，将王某的房产面积登记为120㎡（实际为110㎡）。王某发现后申请更正登记，提交了测绘报告和原不动产权属证书。登记机构应如何处理？若更正登记导致王某之前以120㎡为依据签订的租赁合同出现纠纷，王某能否要求登记机构赔偿？