成都项目策划方案

成都远大华阳项目

筹划报告

第一部分成城市宏观经济及房地产总体市场情况

一、城市柢况

令历史文化

令成都是四川省省会，足一施行2300数年悠久历史的古城.秦汉后来一直为西南啊政治、经济、文化中心.军早重侬.世林“天府”，又有“锦白城二

“领城\”美髯城二“著城二“花城”等称呼,武侯柯,杜甫草笊等名胜古迹千百年哀向人fj讲述着成都叫上要地但.成都髭国务院苒批公布啊24

个历史文化8城之.件使西部大开发的推行，成都凭借6M'及科技人员拥百雄8列西部城市第的实力，戌所当然地成为西部大开发的嫉略高地.

。地理位置和自然资源

。成城ri位于四川省中篇.四川社地西抑,全市总面枳123州平力.公里.至2023年城区建成区面枳208平力公里.全市地势差别明显,西北岛.东南

低.气候资源独特,年平均气沮在16.4C左右，暗天少，日照车在24'3&之间：水资源.堂物矿产资源.朕游资源、劳动力资源丰富.

。生活特色

。成都气候宜人，冬无塞冷，更无秘制,适介居住.成擢人而欢饮茶，人街小桂的茶馆、茶极诳为希城一景，且茶楼设施、服务做隹，成都人闲暇舒

援的生活心情与清茶•起飘香.成都被称作“以道台居住的城市-.大部分原因可能就归功「成都的气候、人文及闲透的生活习惯.

❖行政R划

目前,成城市轼8区4市（县缎市）7县.即：锦江区、有羊叵、金牛区、忒侯区,成华区.龙泉驿区、带白江区、温江区、部江堰市、彭州市、邛嫁市、

祟州市、金堂县，双流县、郸县、新都县、大笆县.蒲江县、新津县.

3.城市发展方向

。成城内位于冏川盆地的西部，西北Sf东由低的特证决定了城市盟向史轻易开发、开阔平坦的东、两方向发展：而西、北方向因为高拔高、开发碓度

大的原因，同步又多自然风景区,所以不适化进行大规模城巾开发,从将来将成布与唐惘城中共同发电为经法图的角度来说，城巾业应该向东、南

方向发展.

向东发展：

根屈陵城市故府审议经过的£成城市向东向南发展规划3.以市中心城东地域、面临外环路、南至成龙路及成仁路.范僧的76平方公里,总体

构造为1个副中心.I个片区中心.3个片区,15个居住区，四纵五横的干道系统.该规划区是以生活居住功能为主的生态型新城区,是城市副中心.

向密发展：

根据f成城市总体规划（1995-2023年）Mf成城市向东向南发展规划3.成城市南部副中心是以人民南路用修线（火车南站外环路〉周阳为关说啊

34平方公里胞域.要点以发展科研'数百、文化及高科技术产业等功能的,以高新技术发展导向眄综合性城市科表产业文化区：入南延线和火车南站立

交桥厅机地连接了旧城区与城南觇中心，将来地铁找算超人民南路主干道使城南制中心通扬无RL

❖4.城巾发展热点区域

。城东区域——改造热点区

城东片区2023年以来市场发收迅速，（东郊工业区构造调的规划八《成城市中心城市向东发展规划成城市沙河综合整改工程规划3三大规划的

出台，极大的刺激了该片X房坨产业的发展.

成城市向东发展城市设H

。城南城市副中心区域一建设热点区

城市I可向发展方向确实定，城市砌中心建设开汽；同步，俗近成城市岛品版楼fit开发集中区一城陶，使得坂市刚中心规划发展地带愈加令人向往.

成城巾向闻发展城市0计

。周回？星城——辎射热点区

城市向南发展方向政策出台、天府大道开通成就了华阳；报&变区、成温公路的的工带热r温江；同步其他卫星城乡也正越来祗受到业界关注。目前已

经疔众多实力开发商，如华新国际.建信、新布里、窠湖柒团等进入卫星城,将来几年内，周国卫星城的发展将连续升JU.

成城市年阳卫星城城市.e体城如

三、宏观任济

。1.发艮目的：

令发展葛目的：二十一世纪前23年，成都加紧发展的总体2的是：构建西部战略高地，基本实现当代化.“十五••期间，要为实现这一总体目的奠定

基础，加索进程。

❖给济总盘目的：国内生产总值年均增长10%以上，2（侬年人均国内生产总值达成2500美元.粒济质量和效益明显提升，财政收入增长幅度高于国内

生产总值增长福度.2023年成城市国内生产总值奋斗目的为增长13%.

。构造涧整目的：2023年一、二、三产业增长但百分比调整为7:45.5:47.5.高新技术产业增长值占国内生产总值的比里达成15%以上.调整优化

城乡经济构造，加案城市化进程，2023年城市化水平达成38%以上.

❖人口就业目的：人口自然增长率拄制在4%以内，2023年全市总人口控制在1070万人，节农业人员比重达成60%,城乡登记失业率控制在4%以内.

城市建设目的：加紧建设城市中央商务区和城市掰中心,城市功能分区总体合理.基础设施配套完善,城市管理科学规范有序，形成当代化城市的基本

框架：建设成以中心城区为关键、卫星城市《粳）为妞带、远处中档城市为支撑、小城乡和中心村为基磁的城乡体系.

居民收入目的：城乡人民收入水平和生活质量稔步提升，城乡居民人均可支配收入年均增长8%；农民人均可支配收入年均增长6%.

社会发展目的：2023年恩格尔系数加权平均值降到43%,其中城市为37%,农村为4福。（成城市统计局（成都2023统计手册》）

从上述发展总目的和各分项发展“的来看.大力发展羟济.调整产业构造.拄制人II.处理就业,加紧城市建设.努力提升居民生活水平,社会发展等

六大方面都有明晰的H的和规划.其中加紧城市化进程和加紧城市的中心建设尤其侑得我们注,芭.这表白不但从国民经济发展自然带动H里城的发展.

愈加从城巾宏观发展日的方血前卫星城的发展提出r明确的粒划和门的,项目位于成都近来的卫星城乡之•的华阳，必将是城市化发掘眄最大受理者和

卫星城发展的要山区域.

，2.人口：

令2023币末成城市总入口1013万人,在全国特大城市中,仅次于北京‘上海'书庆.居第四位.其中,市区人口336万人,县（市）人n667万人：

"件人口4。7万人.男性人口516方人，全市共用7方广.共中.市区为111万户.具（市）为206万户一全市平均林户32人,乱中.市区平均

柘户3.0人。全市人口密度为每平方公甲818人，其中，市区人口糊宓，平均每平方公甲达2370人〃（中国统计出版社《2023成都统计年器》）

最新数据.2023年末.全市户售人口1019.9万人,比上年末增长6.6万人.整年人口出生率7.1%,死亡率5.5%,自然增长率1.6%.：全市计划生育

率96.2».（成城市统计司《成都2023统计手册》）

从2023年和2023年人口数据能够若出，2023年的人口自然增长率仅为远低于“十五”人口发展目的中4%,的指标，成城市的人口数■发展应

该能纺得更有效的控制।但同步我们也能步君到，因为城市人口基数大，绝对增长数量还是比较大的.庞大的城廿户籍人口加上大量的iftflS人口.中心

城区人口已经过于密集了।为减轻城市承担，城市向外围发展势在必行，卫星城将成为最佳的人口琉散地.同欧美大城市一样，城中上班、卫星城居住

将成为大城市处理人口不断增多、土地日渐稀少问题的基本方式.

3.GDP、人均可支配收入及一二三产业发展情况：

成都历年GDP、人均可支配收入及一二三产业发展情况一览表

第一产业第二产业第三产业人均GDP人均可支配

年度GDP（亿元）

（亿元1（亿元）（亿元）《元）收入<7t>

1990194.0940.5677.0776.4621231870.91

1991236.9542.1488.07106.7425632062.98

1992300.6719.19112.60138.8832252254.14

1993418.6358.M177.74182.4744442807.35

1991558.3582.63244.6523).0758804239.48

1995713.671(M.29309.%300.0273885075.82

1996869.34116.53385.18367.6389065700.71

19971007.03120.60456.37430.05102246046.84

19981102.26123.5!497.27481.82111036490.18

19991190.03123.74532.39533.90118977140.96

20231312.99125.56587.00600.4313020769195

20231490.86132.54676.13682.19146658128

（中国^计出版社（2023成蔡推计卬.餐》34页.2023尔资料来口成妓枳克计时《成芯2023统计手册》.2023年发品阑尔份人均可支鼠收入宽料※门中

国统计汴版计（2023或数统计年窿》146iff）

GDP及一、二、三产业增长趋势图

从上图能够出观地看出，第二产业和第三产业增长趋势齐头并进，第一产业增长缓慢，一、二、三产业百分比从：990年的20.90:39.71:39.39调整为

2023年PJ8.89:45.35:45.76,从1999年升姐第三产业百次超出第二产业.今后，笫一产业将迂绫低迷瑁长，加占白分比进一步晏靖；第二产业将保

持稳定增长，第三产业将高速增长,进一步增大在国民经济中所占的比里.在第二产业和第三产业良好增长势头下成城市的国内生产总值将保持稳定高

速的增长,能卷完毕“十五”有关目的.而第二、第三产业的增长势必带动成城市房地产业的的发展.

人均GDP、人均可支配收入随GDP增长关系图

从上图能够看出，GDP,人均GDP基本是按相同初迹发展的，阖明城市经济和人口的发屐速度是同步的।与此同步人均可支配收入也在稔步上升，2023

年成城市人均可支配首次突破8000元大关.人均可支配收入的迅速埔长大大增强了居民的实际购置力，而住房滑分作为居民消费主要构成部分的不断增

长，确保了成都住宅需求市场的稳定发展并不断壮大.

。4.房地产有关政策

e国家计委、建设部告知降费：2023年1月30日，国家计委、建设部联合公布《有关规范住房交易手埃费的告知》，统一规范了住房交易手埃费名

称、服务内容及计费方式，并制定了最高收费原则.

中国人民银行降低金触机构人民币贷款利率：2023年2月21日，中国人民限行第8次降低了金融机构人民币贷款利率.相应的，个人住房商业贷

款的利率也随即下调.根据央行文件要求：五年以上住房按擢贷款利率将由5.58%下调为5.04£五年以内下调为4.77%.

成部降低住房文易手铁费：成城市七爱局公布正式告知,根娟国京“妥、建设部精神.佼成城市文易税费收取工作进一步公开化、叔莅化•

土地交易“阳光工程”：7月1日起，成都将实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权要求》，土地交易将公开化、透明化，暗箱操作将不复存在.

国家和成城巾房地产有关政策法规的不断出台，便成城市房地产业的发展愈加规范化、市场化，从更多方面给一帙消费者以实惠和保障，使开发商

和消费者能第在愈加公开、透明、规戳的条件下进行交易，充分保妒了在交易中羽势群体的利益,在政策的压力下，促使开发前不断成熟，不断壮

大实力,也必潞淘汰部分实力弱、运作不块范的开发而，从而十分有利于房地产业朝健康的方向发展.

同步，房地产交易过程中多种费用的不断降低、银行按揭货款利率的不断下调.更将进一步剌激居民的购房欲里,扩大了购房的基本泊费群体数量.

硝保了房地产需求市场连续繁华.

四、房地产总体市场情况

1.房地产总体供需情况

房地产总体供需情况一览表

房地产开发面积情况商砧房俏件情况

房屋施工ifi新动工面枳房屋筑工面实际悄竹面实际销售额空置面枳

年份

积（万一）（万小积（万/）积（万力（万元）（万♦）

19%881.50382.32332.89231.09324788105.36

19971(M6.52336.94372.10292.42441953170.87

19981103.85307.48454.59331.61491736110.77

19991326.83593.45476.60370.50682642136.M

20231553.51769.46511.81433.62782108152.30

20231991.38无数抠815.62701.211297300188.24

,中谒统计出版社《2023成裕线过4：筌》”4页,20239锭料※月成城中绕计的《成熟2023线计手谓》60页）

房屋开发和商品房销售走势困

从上图能够看出成城巾房地产供给和销售市场的某些特点：

+<1)体现良好的一面：

。整体市场向好.疥屋开发而枳.房屋竣工而枳、ifiiAh房律竹面枳均呈现上升趋势：

。同步，在供给市场不断放大眄情况下.商品房空置由租税定，没有出现大幅度增长।员然绝对面积增长，但是空置率在下降，痢明市场消化能

力较强.

商品舟梢竹面枳不断增长，阐明需求市场逐潮旺盛，而竣工面积与销售面积的同步增长为房地产业的良性发居提供了一定条件：

。(2)在市场整体向好的条件下,也存在一定的除忧：

。出房屋砥工而枳增长过快,但蜘工面积与之绝对航相差巨大,闲明开发商的资金投入不充分,影响了工程进度：

虽然空置面枳没外出现大幅度上升，但是绝对收仍占竣工面枳近"％表门力效需求仍显不足或产品供给出现了问82,如产品设计落后造成滞销.

值得注意向总供给市场的堆长过快，给后市带来一定压力,虽然巾场需求旺盛，但是将来2、3年内市场党争必将食揖剧烈，这就对开发商的专业能力、

资金能力拄出了更高的要求.

2.住宅总体供需情况

住宅总体供需情况一览表

住宅开发面积侪况住宅精但情况

筮工面枳新动工面积竣工面枳实际销住面实际精舍前空置面积

年份

（万（万一）枳《万（万元）（万力

1996630.20298.81235.40208.1327255482.12

1997730.13277.20314.45262.65352990122.37

1998726.53206.10359.90310.9243141661.99

19991003.57502.97375.18336.9154428885.90

20231244.38667.00464.77400.12643201100.75

20231597.6-1无效据716.H638.121052500无效州

（中竭线让出版社《2023成群线计年鉴》/Nil!.2023年资料来自成城市线计用《成部2023统计手承）60页）

住宅开发和的售走势图

住宅空置面积和空置率走势图

从上图中不难希出，成城巾的住宅巾场情况与房地产市场情况的走势从本吻合.的面对房地产总体中场的总结也罚本反应了住宅市场的成绷和存在的同

题.因为住宅市场占整个院地产市场绝大部分份僦.厉地产宏观市场的主要特点集中表H前住宅市场上.

3.住宅价格走势

2023年1月至2023年4月成都住宅价格指数走势图

2023年1月至2023年4月成都住宅价格指数一览表

1月2/13月4月5月6月7JJ8月9月10月H月)2/1

R23年乐例3睨甯g的R3网J87班财州33

2023年9819869889929939919919929939959®996

2023年W2993阳

（资料起源r成妓市房地产伍息中心（成巡庙地产市场报告”

。从以二图表健第看出：

。成城市住宅价格从2023年1月至2023年4月的28个月内，价格指数浮动不大，为17点，其中最高为998点（2023年1月），最低为981点（2023

年1月）.近12个月内价格指数浮动范围仅在5点之内，阐明成都住宅的价格是程定的.

❖后市住宅价格指数应该娥姨保持稳定.从沿海住宅发达城巾的蛭验看，成都的住宅价格应该在既有价格平台上反复整4S,蓄势待发，在国民蛭济和

房地产行业发展到更高水平的条件下，价格将谋求新的突破.

。伴随国民经济的不断发展，人民经济能力的提升,对住宅物业的要求会进一步掇升.开发商为了适应居民的要求，会加大投入成本，从而会促使住

宅价格进一步走高I

同步，市场供给量的不断放大，造成市场竞争加剧，价格大故一触即发.

上述两方酊决定了成城市住宅价格将会保持平稔态势，不会出现价格大起大落的现象.

第二部分成都房地产市场描述

一、成城市区域市场分析

城市分区：

根据成城市城市构造及用地产发呈现状，我们将成城市分为六个大片区:

城东、城南、城西、城北、中心城区和城郊北合区.

(-)城东区域分析

1.市场现状分析

(1)供给■日益地长

城东片区近2023年以来市场发展迅速，《东郊工业区构造调存规划乳《成城市中心城市向东发展规划鼠《成城市沙河综合整改工程成划，三大规划啊出

fr,极大时刺激了该片区房地产业的发展，商品房巾场供给量明显增长.目前在仰楼盘总建筑面积约92万平方米,

(2)供给楼盘质素不断提升

早期开发的楼租都以经济合用比和中低料住宅为主,2023年开发的万科城市花园、蜀都花园、河滨印象等大规模岛亚素的棱班把东区的院产开发提到了

一种新的高度.成都许多着名开发佣.如跟江新希亚、冠城集团、仁和房产、黑祥地产等.片区的楼盆开始往品研岛精化,开发规模化的方向发展.

(3)楼盘知伸情况良好

从市场体现去看,各楼盘的梢传速度Q好，如万科城市花园一期刘本传将.蜀都花园一期憎售率也达85%左方，该区域胞体的隹率约80%多数大盘都开

始进行二期开发.

⑷高尚小区初具规模.

经过近两年来的发展，尤其是在众多中高档楼盘前开发建造忸催化下，如万科城市花园.鲂都花园.河滨印象等，高尚、宁静、文明的小区逐渐成型.

再加上日北在城东储地的战是成招善名开发企业，城乐的住宅开发将呈现“规模-品牌”的理想格局，估计在3至8年内，区域将逐渐成熟，

(5)优越的教育环境

片区内有囚川伸大.电子科大、成郎理工大学、四川师大见国中学、成都七中育才学校、东光试验小学、双林中学等大中小学.提供了良好的教育背於.

(6)区域配套尚不完善

因为片区理出时间较秋，许多公共性的巾政配食、生活配磨汪未fit金.居民的的物、生活不以便

(7)片区既有人居环境不理想

因为该区城是老工业区，规划配套都不完善.东区在成城市民的眼中还是一种腑乩差，环境不好啊区域.要改曾现状，还需要时日.

2.市场产品分析

(I)楼盘主要以中档为主

城东区域在整个市区日于比较乱、知力地方,该区域楼盅主要针对区域客户.核盛的开发主要以中档为主.坡终体日前价格匕.万科城市花用、蜀都花

国*河滨印象等一批高随素搂盘啊进入，将带动该区域往中高档开发发展.

(2)户型面积丰富，多种多样

始过时在售楼盘户型的统计分析，木片区的户型面枳从1。-3Q0n2,从面根上便修希出，木片区的户巾是一房、两房、三房、四房以及跟式、别里都外，

件片区内向可选择性大.

(3)价格主要在1700-3000元/平方米之间

统计分析农白，片区市场的行情价格在1?吐3颂元/n2左布。随位置的不同、开发质素不同，价格也随之变化.主力总价税定在2«10左右。从全市范

国内比核，片IXITJ行情价格处于中档价位.

3.将来市场预测

(1)价格呈上升趋势

伴地片区规划工程的开启.高大防搂然将不断出现,地域物业的价格呈上升趋势,由原来的2023-2500上升3000主右.

(2)需求趋旺

件的旧城改造的开始，将涉及城乡居民&160户，拆江面队达,3105平方米；涉及农村人口2155人.这些居民布将成为本M：域就业的生力军.而“伴随

本区域的不断发展.置业者的H光将更多的关注本H区,市场福求趋旺.片区市场的消化能力将逐年增长.

(3)竞争加剧

将来一段对河内，该片区将出现若干个大F楼盘，供给市场比增长过快，给后中的米一定压力。虽然巾场需求旺农但是将来几年内巾场竞争必将愈加

剧烈，这就对开发商的专业能力、资金能力提出了更高的要求.

（4）市场差别化加大

各发展商为规避风磁，所开发楼盘的巾场形象得各自特由.，宣传的主庵也各行情爪，鼠子产耘不同的附加侬，形成巾场注别，辨别出不同曲目的市场.

4.城东区域楼盘资料列表

（二）城南区域分析

城南区域总成城市商品房开发较早的区域,因为开发较早，N父通、环境、载内、金融、商贸、医疔、休闱、长供等具仃其他小区不可替代的优势.玉

林和棕南'掠北的23仟繁华在城南奠定了育人区的基拙.该区域开发多以中高档楼盘为主.形成了成都著名的高科小区.

1.市场现状分析

（1）供需巾场稔定

对住宅位置的选押,城南仍是消费齐的首选，而该区域也有新世不嘶推HI,供需市场比收平汾.

（2）区域配套较完善

城南区域整个片区烷合质素较高，数年的开发枳米已经形成了克普•的生活配叁，交通、环境、教0、金》L商贸、医疗、体何、皆饮等都具一定规模，

居民生活十分以便.

(3)开发中心转移

因为土地供给的右眼性，城南新动工项H位置明是外移，桐梓林.棕柯、紫喇、外双楠、入南廷线将右明显的发展，根据(或城市总体规划(1您~2023

年”，成城市两部剧中心是以人民南路南延娩(火车两站外环路)周国为关键的34平方公里地域，城南房产将向外特移.

2.市场产1a分析

(1)楼盘主要以高档为主

城南区域在是有名的盲人区,该区域楼盘的开发主要以酒档为主,城唐楼也在规划设计I:将小区环境作为主体，梅大面枳的土地用于绿化.采用国合武

设计，在大环境中穿插次”小景和娱乐设施,充分考虑业匕氏小区文化活动，建立文化广场和行设白乐系统以及游泳池、小朋友乐园和网球场等休闲娱

乐设施，杷居住休闱以及健康运动必入一体，体现了“叨人为本.夫人合一”的开发理.含，城南楼盘在规划上讲究室内室外讣境的协调搭M,如粕绣花

园、锦富新域、银都花园、挎云大、置信底都等.把某些大制的途径融入到小区中.修建某些循环水系统,用大最的水体和绿化点缀小区环境，依托外

环境时司现的市政设施作某些改善.美化周围环境.形成r高科小区.

(2)户型面积丰富，以中大户型为主

经过对在香楼过户型的统计分析.本片区的户里面枳跨度也较大,户型从一房、两房、三房'四舜到跋式、别册将有.我中以100-250的面枳区间为主.

体现其高料犊鱼的旗水.

(3)价格主要在2500-4500元/平方米之间

统计分析表白，片区市场的行情价拓在25001500元/代左右。主力总价在3600左右.从全市量用内比牧，片区叼行情价格处于较高价位。这也能体现

该区域的特征。

(4)市场出现死小户型项目，销瞥成绩十分好

该区域出现了某些纯小户型的楼麻.如姓哈顿、新绿彩世界等，深受市民声爱.精包火惺,开13不久销停率就能达或80%左右.

3.将来巾场预测

(1)房地产发展连续升温

根据《成城市总体规划C995〜2023年)3.成城市南部制中心是以人民南路南延线(火车南站外环路)周阳为关雄的:M平方公里地域,要点以发展科

研、教有、文化及商科技术产业等功能啊.以启新技术发展导向的综合性城市科技产业文化区；入南延线和火乍前站立交桥仃机地连接了旧城区。城南

初中心，野来地铁战穿越人民南路主干道使城南副中心妁畅无见,这些百利度因必将帝动城南房地产业往新高发陂.

（2）近期会出现某些大疫

伴随房地产开发不断向外转移.向南发展政策的出台.许多开发商纷纷在人前延线因枳土地.如深长城地产的五洲花园.占地面积1300m.

（3）项目更具特色

从1999年开始，城南开蛤大量开发高档送於，这就消化厂大量的高咨住宅消费群体，井沉淀了大笊的空置面枳.耳加上城的的特殊居住环境以及周用已

经有竞争极盘的定位,促使新项口定位也只能是中高档次，n在项目特色和背樗等方面发明性的要求维长，

（4）成城市其他区域的消费者南向购房增长

城市向曲发展方向确实定，城市副中心建设开Hl同步，临近成城市高品历程卷开发集中区，使得城市副中心Ml划发剧地皆愈加令人向往，市场需求白

旺，带动其他片区客户到城南市场.

6.城南区域楼盘资料列农

（=＞城西区域分析

“城西是二风上水的宝地”，成都人如是说，城西是成都的历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、行羊心.文化公用、永陵等风坡名胜区，清水河.

摸底河两条主密水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观.由此，也造就r城西房地产开发独有的川西区居特色，该片区与城南

片区一样或为近印房产开发的热点.

1.市场现次分析

(1)较大的需求市场确保了该区域房地产的发展

城西不论是自然环境，还电生活环境，或是人文环腌，都是昔常适合居住南区域,据市房产管理局调行，有峋厉需求的消况拧中有39.3%的人选择在城

西购房(指百4成都“；地产巾场报告2023T?),强人的需求巾场为该区域房地产的发展起到了很好的支推作用，

(2)楼盘总体质素高，销售情况良好

谡区域有许多高索质楼盘.如春天花园、博陶都是花园、置佰逸都等等.都很具有代表性.这些楼fit的出现提升了整个区域的开发水平.从市场体现来

石，各楼ft的铺件建馁良好，如置信大半循融苑，开盘六个月铺停车就已攀升至80%“

(3)楼盘区域划分比坡明显

城西的房地产开发近几年十分火爆.加今在城西三环以内的质地产开发.己初步形成了羊西线、金沙.双楠.成就用、浣花风景区、光华路和消水何等

七大版块争铮的局面.各个片区不论从风格还是价格上都形成了日己的特色.

2.市场产品分析

(D楼盘供给多样化

城两分为儿种羟观片区.也造就了整体区域高中低楼点并存.既有岛档楼取,如成都花园,锦城豪庭、御都花园刖邕等.也有置信金沙园.冏依花园城、

博瑶城市花园.齐力花园，决逸花园等中档楼玲.定目前价格上价恪区间约收大.

(2)户型由枳以中档为主

经过对在暂楼盘户型的统计分析，本片区的户型面租主要第中任100-180平米之间,属于居室里的二房、三房为主

(3)价格主要随片区不同起伏较大

假邻风景区的项目,尤其是在浣花板块,价格普遍儡商,儿乎为成都其他地域价恪的3倍.而其他片区中从2100""00元/«2不等.树于中高水平价位.

(4)产品以生态型为主

说到城K,大部分都会联想到杜甫堂堂.仃花潭公园.育羊曰等.风及区内的济产项目如草求之春、异园、春天讫园、浣花溪山庄等都成为了成搏精品

房产的代表之作.在H他域曲的众多C建成或正在隹设中楼盘中能够发觉,提出“健成二”绿”号极含的不在少效.另外加成都花园、新大地、嘉逸花

因等都在小区的生态规划方面各具特色

3.将来市场预测

（1）房地产发展前景良好

作为省市“一号工程-------岛新西区发展迅速.近两年内吸用了大量资金、科研项目.科技人才,对生活小区,AC套设施及版务的需求与日俱增,尤

其是外企经营管理者更需要环境优美、设施完善、以务良好的盛格生活小区.籍够预见的是.在高新两区同阳.尤其是接近城市的地带.近年内加地产

业及配衣服务产业其方十分良好啊发般前景.

（2）城西住宅今后将以高层、小高层为主

目前，困扰城西极曲的原因诸多.一是房价偏低，地价不断上涨,二是政府规划对房屋类型、层而、绿化率等限制诸多，所以，为分舞地tfr,降低房价，

城两住宅今后将以高层、小高层为主.

（3）购房看中，青年人和外地人不断增长

城西目前由一种很好的依托一一高新西区，作为政府的“一号工程”，阳用目前还没有活住用地，伴的高新西区内建设，入驻的外侨企业员工郎要住房

子.因而购房者中，有印人和外地人将逐渐增多，他们主要的W中小户从而巾场形成梯级消济〃

4,城西区城楼盘资料列表

（四）城i匕区域分析

数年以来，作为成都商贸集散(物流)中心和交通柄处的城北，商贸流通及货运储运已成规模，然而因为物流缺乏统一的”划、俎执和协议，使得城北

十分杂乱，不是一种理想的安居之地.该区域内房地产开发也不被看好.相比成都H他区域,城北住宅开发水平比较低.

1.市场现次分析

(1)有一定的需求市场

长久在城北生活工作的人以及处商的外地人，伤的工作地磔.亲朋爆友,社交娱乐都在城北，他一股很认同城北，乐汽在城北选弃环境优美的房屋，要

让他到其他区域去买房.可能性并不大.城北有效卜万人.N中不乏有购房能力的人,他们制要提升居住质量，城北需要一批上规模上档次的楼盘来满

足这部分人的露要.

(2)楼盒供徐量少

城北因为其特定的环境影响，造成该区域房地产开发一门比较既迷，近段时间的供给用相对于其他区域也比牧少.

(3)片区人文环境爱

因为城北一直以来都是成城市主要的交通抠纽和物资集散地.该区域流感人n多，人文环境差,孜他区域如城西.城南的居民一般都不会考虑件城北购

历.

(4)区域配套不完善

因为片区时城划，该区域主婴发展各专业m场，而居尺的许多生活配叁并不ft!全.居用的购物.生活不以便.

(5)育业气狙浓厚，居家,获弱

城北是商品及专业市场的集散地.商业气泉十分浓厚.但住宅项目较少.而且许多市政配套,生活配套跟不上.造城般个区域居家气匏较弱.

2.巾场产品分析

(1)规模不大，以中低档为主

所开发的楼盘规模都不大.一般在30-70由左右，极少超出100由，这也造成其开发的档次率高,以安居型为主.

(2)户型以中小面积为主

谡片区的户型以二房,三院为主,面枳二为7小90.三庆100T30.碍于中小户笈构造.

(3)价格在1800-2300元/平方米之间

修个区域N为开发水平及承殳能力所限.其价格在1800-2300之间.均价在2100左右.

3.将来市场预测

(1)巾场将力巨大

城北住宅开发起步优，商业房产开发量却最大，单是各类大中型专业巾场就仃上百多种，在这限经商的人达I。多万人，加上其别人II,巾场潜力巨大，

他们中不少人鬲想就近买厉.而不想珏天为何家而穿城奔走.更不想为索地更换住时居所.他们对家的要求不但仅是选风道诩，更想舒动地生活.城北

的房地产市场也融涌了巨大的潜力.

（2）开发环境不断改善.

为推动城北成华区一带的发展，H造良好的投资环境和中场环境，市府、区府函限并出台了一系列的城市规划和发展大计，成都物流期地-城北崎

货区的建设、"二横三纵”的建设、"公路蕖装箱”的建设等等,城北环境的改善将推动该区域房地产的发展，

（3）呼唤成规模、高档次的产1a

城北的优势可能就在于开发加啊短缺，低价位的地价，以及更轻易代造环境,而成华区境内大吊的入渝对区域的发屣起到很好的支摞作用，他们也期待

养成败损而砧版的楼书出现.

4.城北区域楼盘资料列农

（五〉市中心区域分析

中心区是戊城巾的政治、依济、金融、科技.文化中心，足但务院拟定的“商贸繁华区”，粘区内驻有省人大、省政府、省政协及众多行、市新闻双体

机构，春熙路.盐市u汇集了太平洋等一大批商贸企业，免聚r成千上万的中、小商家和百刷，五星级泗店及液城广场等荣华商务楼，是成城市域繁华.

心主要的区域.当然也就成为地价收货的区域.

1.市场现次分析

（1）有较多潜在客户

人们总是习惯将城市划分为若干区域，买房时总会选择最合法自己的，据成城巾房地产HIH一项词忻数据显示，带也在一环路内购房的百分比高达

16%.在龙都人眼中，好像在市中心买房才干满足他们的“中心意识”和日用感,但是过高的房价将限制许多人在中心区购房的也法.

（2）明显的区位优势

高度成熟的中心区不论在位置、配套等各方面都有不可取代的优势.只要提供合适的价格和优越的仙斯.相信大多数人都乐意置业于此.

（3）府南河开为新河居时代。

村南河诙迨工程总投施人大改善r城市中心区的居住环境，府雨河的整改工程，带动/沿岸房地产的开发,大世“亲水”概念的房地户项目应运而生，&

色港湾、国富华庭、新城俊园等楼盘形成市中心一道鼠阳的双昼践.

⑷地价高

因为」地钳忍的有限性，造成j•中心区地价高涨，虽然市K都裕望能在一环内购房，但过高的价格将成为大多数A置业的限刊.

2.巾场产品分析

(1)产品以小规模的商厦，写字楼及电梯公育为主

市中心具有极好的区位优势,其特殊的位置淡定了该区域地块资源的有限性和密吊的土地成本.在上六个月一次中心区土地拍卖会上,两个总计7000余

平方米的地块拍出了1524万元/亩和1240万元/亩的惊人天价.由此也就决定了中心区开发都以曲席、写字楼殳高层住宅为主,而且规模都不大.这

么推低成本后房价才易被接殳.

(3)均价在3go480元/T方米之间

市中心因为其明品的区位优势.片价较高,均价在3000T500元/破左右.

3.将来巾场预测

(1)旧地改造将给中心区的房产开发带来新的机遇.

目前.市政府正在加遍旧城改造力度•成城市中心区共有多种低注棚户区正在诙造.政府对旧城改造予以了诸多政策上的优慰.开发商降低了开发成本.

直接效应就是商品厉的价格降下来了,一般市民也买得起市中区的苗子.万科地产、国嘉地产、K富集团、新城置业等不实力的开发商都纷纷参加.

(2)中心区土地资源有限，城巾开发的中心逐渐外移

虽然不II」坡改造工程,但是中心区的上地资源还是很有限的.在该区域不可能开发大规模的顶II.城市开发的中心都在逐渐外移.

3.市中心校盘资料列表.

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近几年，住宅郊区化的趋势越来越明显.伴网或城市城市向东向阳发展战略规划的实诲和一五路一桥”等一系列要点基建工程的迅速推动，顺应四川行

优先发,吸“成都一种特大叫城市，绵阳一种大城市，欲阳,彭州，邛棘等十个中档城市”的成都平原城市群发展战略，成城市十四个郊区（市）县将以

集约化、现模化发展的方式形成包用成城巾中心区域的环状生态绿化走虎带.许多大的发展商早已关注到这个市母.在城郊开始广•轮“圈地运动”.n

俏实业、新带空房产、交大房产、合力让集W等等纷纷迸军郑义.

1、郊县房怎样取得人们的青睐呢？主要有如下原因：

（1）土地供给・大

郊县H的可供开发的土饱较多，有实力叫开发商能够大规模的开发，充分体说自己的特色〃

（2）土地价格低

定县的土地价格与成城市区比较.几乎要低50%左右.如此的价格优势让众笠发展商将目光投向这些区域.

(3)自然环境优美

限35的大城市与快恃奏的生活方式压抑了人的个性.悠闱快乐的绿色健瞋生活成为人们的追求.郊县因为其特殊内地理和优美的自然环境，受到了许多

祟尚自然向人们的喜爱.在城区要呼吸到新鼾的空气都要以提升土地成本、也筑成木、绿化管理成本为代价,郊区住宅的价格优势、环境优势便显露出

求.所以，在郊区买个好风景，买个闲暇叫好心情，成为城X购房者的新理念

(4)城巾规划的优越性

政府出台了一系列优惠政策措施以及市政的规划，如人民南路南延线将正式通乍，撤消温江县,设置成地市温江11等,这些规划加紧广郊县城市化进程.

(1)2.区域分析

(2)聊

国务院1999年6月22日同就叫成城市7个卫膜城中，华阳侵是其中之一,而I1在2023年元旦，人民网路附证税正式通车。第车从人南立交桥到华阳只

需10分钟左右时间,成城市将向南率先进行城市线济整体推动，这使得2-3内华阳的房她产将迅速发展。

A、厩有的华阳市场呈现如下特征：

B、核盘整体质素不断提升

C、住的华阳不断的发展.消费者对项口的要求也将越窠越岛,近段时间，以忖河白乐花园,华阳演河花园，该水棣城.黄金海川*翠捌天地为代表

的一批中高档楼盘的涌现.将提升华阳项H的总体品质.

D、房价不断提升

俩岛厉和土