物业项目成品保护实施细则

物业项目成品保护实施细则一、目的与适用范围为保障物业项目内建筑结构、装饰装修、设施设备等成品在交付、运维阶段的完好性，维护项目品质与使用功能，结合本项目实际管理需求，制定本实施细则。本细则适用于本物业项目施工收尾、验收交付至日常运维全周期的成品保护工作，涵盖开发建设单位移交、物业服务企业承接及服务过程中（含业主装修、使用阶段）的成品管理。二、职责分工成品保护需多方协同，明确权责边界：建设/施工单位：项目移交前，梳理成品清单（含结构、装饰、设备等），明确保护标准及原始状态；移交时提供成品保护交底资料，对移交前的成品损坏承担修复责任。物业服务企业：制定《成品保护专项方案》，明确巡查流程、保护措施及应急处置机制；组建巡查小组，对公共区域、业主装修现场的成品实施日常监督；向业主（使用人）宣贯成品保护要求，对违规行为及时劝阻、整改。业主（使用人）：装修前签订《成品保护承诺书》，遵守物业关于成品保护的管理规定；因装修、使用不当造成成品损坏的，须按要求修复或承担赔偿责任。三、成品保护内容及措施（一）建筑结构类1.墙体（含承重墙、轻质隔墙）：禁止使用重物撞击、尖锐工具凿挖；装修阶段在阳角处粘贴塑料护角（高度不低于1.2米），避免搬运材料时磕碰。墙面开槽需按设计方案施工，严禁破坏结构钢筋；开槽后及时用防水砂浆封堵，防止渗水侵蚀。2.楼地面（含混凝土结构层、铺装层）：施工收尾阶段，对未铺装的混凝土楼面采用竹胶板+防水布覆盖，避免后续施工污染、开裂；装修期间，瓷砖/石材地面需满铺加厚保护膜（厚度≥0.5mm），禁止尖锐物、重物直接接触；搬运家具时使用橡胶轮推车，避免划伤。3.门窗（含入户门、窗扇）：移交前，门窗表面粘贴PE保护膜（覆盖边框、玻璃），避免施工粉尘、涂料污染；装修阶段，入户门加装门套保护罩（采用帆布或硬纸板），防止搬运材料时碰撞变形；窗扇锁具需定期检查，避免儿童误操作导致损坏。（二）装饰装修类1.墙面装饰（乳胶漆、壁纸、石材）：乳胶漆墙面施工完成后封闭作业区域，禁止无关人员进入；装修阶段用塑料薄膜覆盖，避免油漆、水泥污染。石材墙面采用专用保护膜（带背胶）粘贴，防止硬物刮擦；阳角处加装不锈钢护角（宽度≥5cm），增强抗撞击能力。2.吊顶（石膏板、铝扣板）：施工阶段，吊顶下方禁止堆放重物；验收后，在吊顶下方悬挂警示带，提示“禁止攀爬、碰撞”。装修期间，如需在吊顶内作业（如布管、穿线），须在龙骨下方铺垫木工板，避免踩踏变形。（三）设施设备类1.电梯：移交后，督促施工单位拆除轿厢内临时防护，安装轿厢保护垫（厚度≥3mm，覆盖地面及三面侧壁）；装修期间，电梯轿厢内张贴《使用须知》，限制载重（≤额定载重的80%），安排专人值守（早8:00-晚6:00），禁止搬运散装水泥、砂石等易洒落材料。2.消防设施（消火栓、喷淋头）：消火栓箱表面粘贴保护膜，箱门加装锁扣（仅限物业人员开启），防止业主误碰、损坏；喷淋头采用专用保护罩（塑料材质）覆盖，避免油漆、粉尘堵塞喷头，验收前拆除。3.智能化设备（监控、门禁）：监控摄像头安装防尘罩（移交前拆除），避免施工粉尘覆盖镜头；门禁系统设置“调试期密码”，仅允许物业、施工人员操作，防止业主误改参数。（四）园林景观类1.苗木（乔木、灌木）：移植后，乔木树干缠绕草绳+塑料膜（高度≥1.5米），防止冻伤、碰撞；灌木采用竹片围合（半径≥0.5米），避免踩踏。禁止在苗木周边堆放建筑材料、倾倒污水，定期检查支撑结构（如钢管、麻绳），防止倒伏。2.硬质铺装（园路、广场）：铺装完成后，表面覆盖土工布（厚度≥200g/㎡），避免后续施工车辆碾压；禁止在铺装区域搅拌水泥、堆放重物，如有损坏（如空鼓、开裂），立即标记并通知施工单位修复。四、管理要求（一）交底与培训项目移交时，建设单位向物业移交《成品清单及保护手册》，明确每类成品的保护标准、禁忌行为；物业组织员工开展成品保护专项培训，内容涵盖“常见损坏类型、处置流程、沟通技巧”；业主办理装修手续时，物业通过《装修手册》《现场交底》宣贯成品保护要求，签署《承诺书》后方可进场。（二）巡查与记录日常巡查：物业巡查小组每日对公共区域成品进行检查，重点关注电梯、消防设施、园林景观等，发现问题立即拍照、记录（填写《成品损坏记录表》）；专项巡查：每月开展1次“成品保护专项检查”，联合建设单位、施工单位对装修现场、设备机房进行抽查，形成《检查报告》并公示。（三）问题处理发现成品损坏后，物业立即启动“三级响应”：轻微损坏（如墙面划痕、地砖污染）：24小时内组织修复，费用由责任方承担；严重损坏（如结构开裂、设备故障）：立即停用损坏区域/设备，通知责任方（建设单位、施工单位或业主），48小时内出具修复方案。责任认定通过现场勘查、监控调取、人员问询等方式追溯，无法认定时，由物业牵头组织多方协商。（四）考核与奖惩物业内部将成品保护纳入员工绩效考核，对巡查到位、处置及时的团队/个人给予奖励；对失职导致成品损坏的，扣减绩效并追责；对业主（使用人）违规行为，首次劝阻整改，二次违规暂停装修/使用权限，直至整改完成；对造成重大损失的，依法追究赔偿责任。五、应急处理（一）突发损坏处置流程1.发现：巡查人员、业主或监控系统发现成品突发损坏（如管道破裂、电梯困人、苗木倒伏）；2.上报：10分钟内上报物业中控室，启动《成品损坏应急预案》；3.处置：物业工程人员立即到场抢修（如关闭阀门、救援电梯、加固苗木）；同步通知责任方（如施工单位、设备厂家），4小时内出具临时修复方案；4.复盘：事件处理后，3日内召开复盘会，分析原因，优化保护措施。（二）特殊天气应对台风、暴雨前，加固园林苗木支撑，检查屋面排水、地下室防水；暴雪前，在出入口、园路铺设防滑垫，对