深圳经济特区房屋租赁条例实施细则

深圳经济特区房屋租赁条例实施细则第一章总则第一条为细化《深圳经济特区房屋租赁条例》（以下简称《条例》）的操作标准，统一执法尺度，保障出租人、承租人、居间人、物业服务人、金融机构、行政主管部门等多方权益，依据《条例》第六十八条授权，结合本市实际，制定本实施细则。第二条本细则适用于深圳市行政区域内所有国有土地、集体建设用地、城市更新用地、留用土地、非农建设用地、轨道综合开发用地上的房屋租赁活动，包括住宅、商业、办公、工业、仓储、研发、公共配套、临时建筑、集装箱改装空间、无人机停机坪配套用房等，但军队、武警、宗教、监狱、海关特殊监管区域除外。第三条市住房建设部门是全市房屋租赁的主管部门，负责制定政策、建设平台、监督指导、信用管理、资金监管、行政处罚、数据共享。各区住房建设部门按照属地原则承担日常备案、巡查、调解、处罚、维稳、信访、信息公开。街道办事处负责网格巡查、纠纷调处、隐患排查、政策宣传、信息采录。社区股份合作公司、村股份公司、原农村集体经济组织继受单位应配合做好历史遗留违法建筑房屋的信息申报、安全鉴定、合同上传、租金监测。第二章房源准入第四条房屋出租前应当取得以下合法来源证明之一：（一）不动产权证书；（二）房屋所有权证；（三）土地使用权出让合同及建设工程规划验收合格证；（四）城市更新项目实施监管协议及区更新部门出具的“可租赁确认函”；（五）历史遗留违法建筑经区规划土地监察部门处理并出具“临时使用备案通知书”；（六）集体土地上的农村城市化历史遗留建筑经区查违办“三备案一承诺”程序并录入“深圳市历史遗留建筑安全管理系统”；（七）轨道交通综合开发地块经市轨道办出具“允许租赁意见”；（八）市政府专题会议纪要让渡使用权的临时建筑。第五条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）经鉴定为C、D级危房的；（二）未取得消防验收或备案抽查合格证明的；（三）擅自改变规划用途，未按《深圳经济特区规划条例》完成用途变更的；（四）被依法查封或设定居住权、查封、扣押、监管、行政限制的；（五）共有部分未经全体共有人书面同意的；（六）法律、法规规定禁止出租的其他情形。第六条住宅分割出租须同时满足：（一）原房屋为成套住宅，建筑面积不低于七十平方米；（二）分割后每间室使用面积不低于六平方米，净高不低于二点五米，具备直接采光通风窗口；（三）厨房、卫生间、阳台、过道不得单独出租；（四）不得增设卫生间、厨房、夹层、插层、下挖地坪；（五）分割方案须经具有甲级资质的建筑设计单位出具“结构安全说明”，并报区住房建设部门备案；（六）分割后房间数不得超过九间，且须同步安装智能门禁、烟感、喷淋、电气火灾监控、视频采集、人脸识别、电子签约、租金监测七大系统，数据实时接入“深圳市住房租赁监管服务平台”（以下简称“监管平台”）。第三章租赁合同第七条租赁双方应当使用由市住房建设部门会同市场监管部门制定的示范文本，示范文本包含二十个必备条款、八个可选条款、两个附件（房屋交接清单、安全责任书）。第八条合同生效要件：（一）双方身份核验：自然人通过“粤信签”或“i深圳”人脸识别；法人或其他组织通过电子营业执照核验；（二）房屋编码校验：系统自动比对“深圳市房屋编码库”，确保地址、楼层、房号、面积、用途、权属一致；（三）租金备案：出租人应在合同签订后三个工作日内登录监管平台填报月租金、押金、租期、支付方式、水电费分摊规则；（四）电子签章：使用符合《电子签名法》的可靠电子签名，并同步生成区块链哈希值存证；（五）强制阅读：承租人需在线完成“租金贷风险提示”“押金监管告知”“消防逃生告知”三项强制阅读并答题通过后方可提交。第九条租期与续租：（一）住宅合同期限不得少于三十日，超过二十年部分无效；（二）商业、办公、工业用房首次租期可约定不超过三十年，期满后可续签，续签次数不限；（三）续租须提前六十日由任一方在监管平台发起，系统推送同地段同类型市场租金中位数供双方参考，涨幅超过中位数百分之十的，平台弹窗提醒承租人享有三十日冷静期，冷静期内可无条件解约；（四）租期届满承租人仍继续使用房屋且出租人未提出异议的，原合同转为不定期租赁，任何一方提前三十日书面通知可解除。第十条押金与预付款：（一）住宅押金不得超过两个月租金；（二）非住宅押金由双方协商，但不得超过六个月租金；（三）押金须全额存入监管平台合作的商业银行专用监管账户，开户名“深圳市住房租赁押金监管中心”，利息归承租人所有，利率按同期央行活期基准利率上浮百分之二十；（四）出租人不得以“家具家电折旧费”“清洁费”“门禁卡费”等名义收取额外押金；（五）合同到期或解除后，出租人应在承租人搬离、结清费用、交还钥匙、完成验收后三个工作日内发起押金退还，系统即时原路退回；逾期每日按应退金额万分之五计收违约金，逾期超过十五日的，平台可先行垫付并向出租人追偿。第四章租金与支付第十一条租金支付方式：（一）鼓励采用“银行托收、数字人民币、电子钱包”等可追溯方式；（二）禁止要求承租人一次性支付超过十二个月租金；（三）采取“租金贷”模式的，须由持牌消费金融公司或商业银行提供，年化综合成本不超过同期LPR加三百个基点，贷款期限与租期匹配，贷款资金直接划入监管账户，承租人可随时提前结清且不收取违约金；（四）出租人、中介机构不得强迫或变相强迫承租人使用租金贷，违者按《条例》第五十二条处五万元以上二十万元以下罚款。第十二条租金调整：（一）合同期内出租人不得单方面提高租金；（二）合同期满续租的，租金由双方参照监管平台发布的“深圳市区域租金地图”协商确定；（三）对纳入政府稳租金商品房试点的项目，年度涨幅不得超过百分之五，超出部分承租人可拒付并向区住房建设部门投诉，经查实责令出租人退还多收部分并处以三倍罚款；（四）疫情期间、自然灾害期间、市级以上政府启动突发事件应急响应期间，政府可临时限制租金涨幅，具体标准以市政府公告为准。第五章登记备案第十三条备案义务人：（一）出租人为主体责任人；（二）通过房地产经纪机构、住房租赁企业、物业服务企业、互联网信息平台成交的，上述机构负有连带备案义务；（三）集中式长租公寓运营企业应在开业前向区住房建设部门申请“开业报告”，并在每季度首月十五日前批量上传上一季度全部合同。第十四条备案流程：（一）在线填报：登录监管平台，上传房源合法来源证明、安全鉴定报告、消防合格证明、产权人身份证明、共有权人同意书、委托书、经纪服务合同、租赁合同、押金监管回执；（二）系统自动比对：与规划国土、不动产登记、消防、网格、公安、税务、水电燃气、金融办九部门数据交叉核验，三十分钟内反馈结果；（三）人工复核：对系统提示“存疑”的，由街道租赁所两名以上工作人员四十八小时内现场核查，重点核查实际地址、面积、间数、居住人数、消防通道、燃气软管、电动车停放、充电设施；（四）生成备案号：复核通过的，系统生成“深圳市房屋租赁备案证明”电子证照，同步推送至公安、教育、公积金、银行、税务、市场监管、网格、供电、供水、燃气、网络运营商，实现“一码亮证”；（五）纸质存档：出租人可自行打印备案证明，也可在各区行政服务大厅自助终端免费打印，加盖电子印章与纸质印章具有同等法律效力。第十五条备案时限：（一）住宅、商业、办公、工业用房自合同签订之日起三个工作日内完成；（二）逾期未完成备案的，由区住房建设部门责令限期改正，逾期不改的，按每套房屋二千元处以罚款，并纳入公共信用信息平台公示一年；（三）二次以上逾期备案的，暂停出租人新增房源发布权限六个月，并限制其参与政府人才住房、保障性租赁住房、城市更新、土地竞拍等市场活动。第六章居住与人口管理第十六条实际居住人数限制：（一）每间卧室不得超过二人，单人卧室使用面积不低于五平方米，双人卧室不低于九平方米；（二）客厅、餐厅、厨房、阳台、过道不得安排人员居住；（三）整套住宅人均使用面积不低于六平方米；（四）工业宿舍、员工公寓按《宿舍建筑设计规范》JGJ36执行，每间不超过八人，人均使用面积不低于三点五平方米，并设置独立储物柜。第十七条流动人口信息报送：（一）出租人应在承租人入住后二十四小时内通过“粤省事”或“深i您”小程序为其申报居住登记信息；（二）承租人离开或更换后，出租人应在二十四小时内注销或变更；（三）集中式长租公寓运营企业应在大堂设置“人脸识别自助申报终端”，未申报人员无法开启门禁；（四）街道网格部门每月开展一次“扫楼”行动，发现未申报人员，对出租人按每人五百元处以罚款；连续三次被处罚的，纳入“重点监管名单”，取消三年内财政补贴、税收优惠、专项资金申请资格。第十八条未成年人、老年人、残疾人、孕产妇等特殊人群居住安全：（一）出租人应在合同中明确紧急联系人、社区民警、社区医生、楼栋长、物业管家五方联系方式；（二）三层及以上且任一层高差超过五米的房屋，应在窗户、阳台安装隐形防护网，净间距不超过十一点五厘米，承重不低于一百公斤；（三）为行动不便人士提供无障碍通道、扶手、坐便器、报警按钮，改造费用可凭发票向区残联申请百分之五十补贴，上限三万元。第七章安全与维修第十九条安全责任人：（一）出租人为第一安全责任人，承租人、实际使用人、物业服务人、运营企业按各自职责承担相应责任；（二）多层、高层、超高层建筑的共有部分安全由物业服务企业承担，无物业的由全体业主共同承担；（三）历史遗留违法建筑由实际投资人、使用人、村股份公司按“谁受益谁负责”原则承担。第二十条安全检查频次：（一）住宅每月由楼栋长或物业管家巡查一次；（二）商业、办公、工业、仓储、长租公寓每半月由运营企业专职安全员巡查一次；（三）每年汛期、台风期前，区住房建设部门组织第三方专业机构对重点片区开展房屋结构、边坡、挡土墙、广告牌、玻璃幕墙、燃气管道、电气线路、防雷设施、排水口、地下室、充电桩、储能电站、光伏屋顶、户外LED屏全覆盖检查，出具“红黄绿”风险清单，红色隐患二十四小时内整改，黄色隐患三日内整改，绿色隐患立行立改。第二十一条维修责任划分：（一）房屋主体结构、外墙、屋面、公共排水、燃气主管、消防系统、电梯、配电房由出租人负责；（二）室内门窗、灯具、洁具、橱柜、地板、墙面、空调、热水器、油烟机、洗衣机、冰箱、智能家居由承租人负责；（三）因承租人使用不当造成损坏的，由承租人承担维修费用；（四）因不可抗力、自然老化造成损坏的，由出租人承担维修费用；（五）维修期间影响正常使用的，租期相应顺延，租金按比例减免；（六）出租人接到维修通知后二十四小时内到场，七十二小时内完成维修，逾期未修的，承租人可自行维修，费用凭发票从租金中抵扣，最高不超过当月租金百分之三十。第八章信用与激励第二十二条信用档案：（一）监管平台为每一套房屋、每一位出租人、承租人、经纪人员、运营企业、物业服务企业建立终身信用档案，记录合同备案、租金水平、押金退还、投诉处理、行政处罚、司法判决、自愿和解、公益捐赠、志愿服务、碳减排量、垃圾分类、无偿献血、见义勇为等信息；（二）信用等级分为AAA、AA、A、B、C、D六档，每月动态更新；（三）AAA级出租人可享受：1.租赁发票按需即开，无需现场核验；2.公积金中心给予“零材料”提取公积金支付租金；3.银行给予“租金贷”利率下浮五十个基点；4.子女入学积分加五分；5.优先参与政府人才住房、保障性租赁住房、共有产权住房、城市更新、土地竞拍、产业用房、科研用房、创意办公、青年驿站、长者公寓、母婴室、宠物友好社区等优惠政策。第二十三条信用修复：（一）被行政处罚的，可在履行处罚决定、整改完成、公开道歉、参加社区公益服务满四十小时后申请信用修复；（二）信用修复须经街道、社区、承租人代表、物业代表、媒体代表五方评议，三分之二以上同意方可修复；（三）信用修复后，原不良信息不再对外公示，但后台永久保留备查。第九章资金监管第二十四条租金监管账户：（一）集中式长租公寓运营企业应在商业银行开设“租金监管专户”，账户名称须含“租赁监管”字样；（二）承租人支付的全部租金直接存入监管专户，运营企业按月申请划拨，划拨比例不超过上月实际运营成本的一百二十分之一，剩余资金留存比例不低于百分之八，作为应急风险准备金；（三）运营企业出现跑路、爆雷、资金链断裂、司法查封、破产清算、主要负责人失联、投诉量激增、媒体负面报道、评级下调、被纳入失信被执行人名单等任一情形，银行应立即暂停划拨，并报告区住房建设部门启动风险预警；（四）风险预警启动后，区住房建设部门可动用应急风险准备金向承租人退还预付租金，并向运营企业追偿；（五）监管银行未履行暂停划拨义务的，按应划拨金额百分之一每日处以罚款，并承担连带赔偿责任。第二十五条押金监管：（一）除个人对个人且月租金低于三千元的住宅租赁外，所有押金必须纳入监管；（二）押金监管资金只能用于承租人退租结算，任何单位和个人不得挪用、质押、担保、理财、投资、购买基金、股票、信托、NFT、虚拟货币；（三）监管银行应每月向市住房建设部门报送押金监管报告，包括账户余额、收支明细、利息分配、风险事件；（四）市住房建设部门每年对监管银行进行考核，考核不合格的，取消合作资格，并通报央行、银保监、地方金融监管局。第十章纠纷调处第二十六条多元化解机制：（一）街道设立“房屋租赁纠纷人民调解委员会”，由法官、检察官、律师、仲裁员、评估师、心理咨询师、物业管家、楼栋长、志愿者组成；（二）调解成功的，可在线申请司法确认，具有强制执行力；（三）调解不成的，可在线申请仲裁或诉讼，监管平台同步推送电子合同、备案证明、押金流水、聊天记录、视频证据，实现“一键诉讼”；（四）对涉及十人以上群体性纠纷，区住房建设部门应在二十四小时内启动“重大纠纷应急响应”，召集公安、信访、司法、街道、社区、企业、律师、媒体、人大代表、政协委员召开圆桌会议，原则上七十二小时内提出解决方案；（五）对涉及租金暴涨、强制腾退、暴力清场、断水断电、堵锁芯、泼油漆、贴大字报、网络暴力、隐私泄露、恶意投诉、职业索赔、恶意差评、虚假诉讼、套路贷、软暴力催收等违法行为，公安机关依法严厉打击，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十一章行政处罚第二十七条对出租人、承租人、经纪机构、运营企业、物业服务人、信息平台、金融机构、自媒体、广告商、装修公司、燃气公司、电力公司、水务公司、电信运营商、无人机配送企业、智能家居企业、充电桩企业、储能企业、光伏企业、二次供水企业、消毒企业、保洁企业、维修企业、评估机构、鉴定机构、担保公司、保险公司、公证机构、仲裁机构、调解组织、志愿者组织、社区社会组织、境外机构、港澳台机构等违反本细则的行为，由区住房建设部门按照《条例》及本细则设定处罚基准，实行“首违不罚、轻违免罚、重违严惩、累违加倍、失信联合惩戒”。第二十八条常见违法行为裁量基准：（一）未备案：个人逾期七日以内，首违免罚；逾期七日以上，处二千元罚款；企业逾期七日以内，处一万元罚款；逾期七日以上，处三万元罚款；（二）超面积居住：每超一人，处出租人五百元