土建精装一体化

土建精装一体化4总结与思考1精装发展趋势2精装主要工作内容3精装核心管控要点4总结与思考精装发展趋势为什么做精装?1、政府导向要求精装交付；2、周边竞品都是精装；3、客户需求，客研定位精装项目更好销售；4、提高溢价空间，提高利润率；5、社会责任，减少噪声和环境污染；1、单位多：精装项目合约内容及专业分包数量较多；2、界面杂：精装与总包、精装与专业分包界面复杂；3、要求高：精装工序杂，施工工艺及质量标准要求高；4、交付难：交付难度大，业主对质量及效果要求高；精装项目难点是什么?龙湖集团精装交付套数(套)2022年2019年2020年2021年龙湖集团精装交付套数逐年增加2022年福州公司精装交付套数(套)2021年2022年2023年福州龙湖精装交付套数一览表1精装发展趋势2精装主要工作内容3精装核心管控要点4总结与思考—2.1各职能任务划分—2.1各职能任务划分·图纸深花土地获取前端土地获取前端·客户描摹供应链供应链：·前期介入·项目交付后期后期产品中期交付批量精装交付时间轴·交付前18个月·交付前12个月成成成整改完成交付移交成点评户验收完成保洁态1、图审、招标及资源管理、施工管理、材料管理等关键要点；2、使用一图三表对进度计划进行详细拆解，形成可视化表格，每日●精装图纸的材料优化●标准工艺做编写●入围单位筛●标前交底●标后约谈●甲分包单位收●湿作业阶段●木作吊顶阶段●涂料涂饰阶段●部品安装阶段●电器安装阶段●验收交付阶段●精装启动会●一图三表●三单管理●第三方检查●技术交底●案例分享●模拟验收●交付评估●业主开放日●快修管理●集中交付●返修铺排1精装发展趋势2精装主要工作内容3精装核心管控要点·3.1图纸审核-风险前控·3.2招标管理-规避扯皮·3.3材料管理-粮草先行·3.4施工管理-品质保障4总结与思考样板房精装施工图会审批量精装样板房点评精装修实楼样板段点评品控巡场交付样板点评精装品控精装品控协同研发部进行结构、土建、精装、机协同研发部进行结构、土建、精装、机电图纸的联合会审，并定期寻求项目巡场和指导。·确定主体结构尺寸、户型以及梁高等问题与机电图和橱柜图叠图，防止燃气孔洞与给排水管冲突，防止燃气取洞和走线与橱柜布置不一致一致·与结构图叠图，无结构错台、无梁高··与精装图叠图，确保户内门、玄关柜、橱柜、衣柜等安装尺寸满足要求，保证收口节点便于施工要求；·与精装图叠图，无吊顶高度问题、无柜、衣柜等安装尺寸满足要求，保证收口节点便于施工要求；·确保木作的开关点位布置，满足使用功能·确保木作的开关点位布置，满足使用功能·与精装图叠图，保证点位后期观感、功能性满足交付使用要求玄关柜层板与弱电箱重合阳台1个地漏未考虑贴砖找坡玄关柜层板与弱电箱重合1精装发展趋势2精装主要工作内容3精装核心管控要点4总结与思考1、竣备前后垃圾清理划分；2、竣备前后保洁工程，粗保洁+精保洁次数；3、竣备前后电梯开梯人工费、电梯单位开梯费、电梯单位整梯费；4、竣备前后成品保护要求；5、护窗栏杆竣备后拆除及二次安装。1、与总分包的常规界面划分；2、竣备前后水电缴纳；4、入户门、防火门、木地板、门槛石的打胶工程。TipsTips:精装合同需求编制逻辑：区分竣备前后、区分功能间、区分天地墙、区分总分包移交橱柜界面橱柜界面备注：各合同界面交圈，避免重项或漏项。收纳柜界面户内门界面龙湖集团住宅户内土建与精装施工界面划分表精装总包毛坯实施界面(竣备前)水)、阳台层施工，管井反坎完成，闭水无渗1、精装负责基层补平，及R角处理(阴阳角用1:2水泥砂浆抹R≥50圆弧形，烟道处R≥100;地面1.5m,墙面1.2ma厚聚合物水泥防水涂料；刷防水层，防水高度H+1800m;门坎外延同墙宽；4、涂刷专用界面剂；5、30mm厚硬底薄贴法1:2.5水泥砂浆湿铺；(阳台6、进行防水面多道团水。1、找平层上涂刷专用界面剂；贴，具体做法详见图纸；4、饰面层完成后进行闭水试验。厨房1、精装负责基层补平，及R角处理(阴阳角用1:2水泥砂浆抹R≥50圆弧形，烟道处R≥100;度的涂膜防水附加层；墙根阴阳角部位500宽范围1.2mm厚聚合物水泥防水涂料附加层；刷防水层；门坎外延同墙宽；4、涂刷专用界面剂；5、进行防水面多道闭水。1、1:3水泥砂浆干铺贴砖与客餐厅区域做法相同；设备房、商业库房无无无无电井无无无无电梯机房无无卧室、书房、衣帽间1000高建筑墙面水平线完成。1、精装单位负责基层清理干净；200mm,各边搭接宽度不小于100nn);遍成活，粉刷到顶板；4、毛坯交付楼栋抹灰由土建总包施工。1精装发展趋势2精装主要工作内容3精装核心管控要点4总结与思考设计设计封样封样1、拉通客研、营销确定配置标准。2、甲供材及非甲供材的梳理。招标招标封样1、发标前梳理送样清单及品质要求描述。2、1、发标前梳理送样清单及品质要求描述。2、核对乙供材的品质。3、作为技术标合格与否的评判依据1、施工封样，封存便于比对检查。2、过程品控检查。3、实施过程中因点评等产生的变更及时完善·龙建材料台帐(进场验收)铝扣板收纳柜材料进场管控要点：1、所有材料需进行龙建初始化，和龙建封样；2、所有材料进场前必须进行龙建报验，首次进场时甲方必须参加，不合格退场，对未按要求进场施工的坚决拆除罚款；3、部分材料加工需考察工厂和跟进订货情况；4、甲供材料需提前订货(尤其是瓷砖、石材、洁具),以确保工期；5、要做到“粮草先行”,若材料进场出现滞后，必要时应安排专人驻场跟集采合同建议预留洁具五金开关面板厨房电器(国产)厨房电器(进口)人造石(国产)人造石(进口)木地板(强化/复合)户内门(吸塑)橱柜收纳钢制入户门、锁具电梯瓷砖涂料核心管控要点—3.3材料管理-粮草先行材料下单前尺寸复核越越定两门张房新5栋翼7公9右690主卧L88卫欧2畅研页3房84房推放门主5开X开厨推按门新公6桥6!断研726万2房开门新阿丝开2近526王60进三2以上门为过1新9厨房推拉门需全聊打旅高于9(无成门绿小①严禁按图下单!!!②逐户复核现场已预留的安装尺寸③在允许误差范围内分2-3种规格尺寸下单④下单尺寸经精装总包、分包、监理、甲方共同签字尺寸复核要点：③收纳柜：高度、宽度、进深、水电点位关系1精装发展趋势2精装主要工作内容3精装核心管控要点·3.1图纸审核-风险前控·3.2招标管理-规避扯皮·3.3材料管理-粮草先行·3.4施工管理-品质保障4总结与思考点评点评交阶段2下单处理铺贴阶段3安装阶段阶段5安装6收尾阶段83.4.2施工管理-样板管理A单位实施BC标准DE3.4.2施工管理-样板管理1)最后交付品质确2)注重品质、细节交付前2个月1)工艺、工法确认；2)工人进场交底；3)放线样板选择性施工进场后2个月进场后3个月开盘前10天开盘前10天1)确认销售标2)指导大区施工1)反馈交付样板调整情况；1)反馈交付样板调整情况；2)确认批量施工标准；3)约束批量施工1)交付标准交底；2)最后一遍核对展示样板差3)查缺补漏，完善细节厨房厨房3.4.3施工管理-工作面移交土建移交精装(机电专业)土建移交精装(土建专业)备注：参考上述清单排查，与图审阶段事备注：参考上述清单排查，与图审阶段事项一致，核实现场是房间高度底边距地(mm)玄关中心距地1350结合项目千丁选型，预留出安装位置，避免与相邻插座打架开关一键开关法设计成感应灯，需预留开关2、避免与柜体板冲突开关插座设备插座线盒电源线盒1、玄关灯电源预留位置距玄关灯安装位置距离结合现场明确，避免柜体单位灯线长度不足2、避免与柜体板冲突客、餐厅开关照明开关考虑开关面板与门套线是否重叠，门洞口的开关面板中心距插座空调插座300(柜机)2200(壁挂)空调孔及空调插座高度结合吊顶及石膏线高度调整空调孔150mm(柜机)2300(壁挂)1、客厅柜机空调孔避免与踢脚线重叠，结构不低于200、建筑不低于150mm(踢脚线80mm高+装饰盖);扣除吊顶或石膏线高度预留(空调孔上口距天棚、吊顶、石膏线不得少于350mm,避免无法排水);核心管控要点—3.4施工管理-品质保障Longfornmmr龙湖马蜜湾精装施工界面移交检查记录表z1准线移空(建筑1m线，有红油漆标记);求2结构地面平整度极差复核(允许偏差0,10mm);上3砼结构墙面平整度复核(允许偏差0.8mm);险结构墙面垂直度复核(允许偏差0,8mm);4*工程平整度复核《允许偏差0.4mm);*灰工程垂直度复核《允许偏差0,4mm);水灰工程方正性复核(允许偏差0,10mm);灰工程开间进深复核(允许偏差15,15mm)*灰工程阴阳角方正复核(允许偏差0,4mm);来灰工程顶板水平度复核(允许偏差0,4mm);5电气专业678同意接收此单基准线移交(建筑1m线，有红油漆标记);砼结构地面平整度极差复核(允许偏差0,10mm);砼结构墙面平整度复核(允许偏差0,8mm);砼结构墙面垂直度复核(允许偏差0,8mm);抹灰工程平整度复核(允许偏差0,4mm);抹灰工程垂直度复核(允许偏差0,4mm);抹灰工程方正性复核(允许偏差0,10mm);抹灰工程开间进深复核(允许偏差15,-15mm);抹灰工程阴阳角方正复核(允许偏差0,4mm);抹灰工程顶板水平度复核(允许偏差0,4mm);强、弱电桥架安装完成给水管安装试压完成(附试压报告)主要移交内容：·标高基准线移交，各总分包必须使用同一基准线；·实测实量整改合格后移交，移交内容及标准参考集团实测实量标准，重点关注垂平及方正度；·无空鼓、无开裂、无渗漏移交；·线管穿线完成、给水管安装并试压完成。核心管控要点—3.4施工管理-品质保障时间：年_月日存档编号0.目名称确认移交条件□正确□合格口合格□含格□无渗酒□不正确□不合格□不合格□不含格□有津属人签字甲方工程师施工单位进行一次罚款。11.蓄水深度：卫生间报验。2(防水涂料施工过程)刷范围等进行检查验报验。报告，甲方工程师抽查30%,3(结构试水合格后)1.用水管慢速淋水30分钟。2.地漏口100%检查。报验。报告。甲方工程师抽查30%.主要移交内容：漏专篇；影像资料；精装防渗漏篇目名称团确认珍文□合格□合格□完成□无油蒸□不合格□不含格□未完成□有治层□不合格甲方工程师进行一次罚款。核心管控要点—3.4施工管理-品质保障1门临石2门整石已安装。门整石完成面标高正确(未地板安装后低于门槛石充成面)图脚线3456每品单位安装完成后被移交前标反移交命精装总包(或移交下一1营书营走位己交3456T各部品界面移交重点：3、木地板界面移交关注门槛石安装且标高正确(标高详见精装图);4、“三边两线”位置涂饰面实测实量符合要求(≤1m(其余明细详见付件，具体内容可根据项目情况进行增减项)橱柜界面移交表户内门界面移交表木地板界面移交表一次成活一次成活精装管理如何确保一次性成活是质量控制的关键，而工序衔接合理、工序穿插合理、工序时间合理是产品一次性成活的关键：·1、避免交叉污染；·2、避免交叉破坏；·3、充足的工艺时间才能确保产品的·4、合理的工序安排为项目工期提供保障。致力于实现“龙湖式幸