机场物业服务停车管理服务方案

机场物业服务停车管理服务方案

目录

第一节机场停车场现状及管理分析................2

一、停车场现状分析...........................3

二、机场停车类型.............................3

三、机场停车管理难点........................4

第二节停车场管理制度..........................4

一、车辆管理负责人职责......................4

二、车辆管理员的职责及纪律..................5

三、门卫管理制度.............................6

四、车辆管理员交接班制度....................7

第三节机场停车解决方案........................9

一、智能交通系统............................10

二、机场管理人员............................14

三、区分停车区域............................14

四、开辟远程停车场..........................14

五、设置特殊停车区..........................15

六、机场整体的合理规划.....................15

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交通枢纽中心通常是各种交通汇集的地方，如轨道交

通、公共汽车、私人汽车、出租车等，甚至还可能包含水路

交通，如渡轮、水上的士。机场，就是这样一种交通枢纽中

心，在这里，各种交通工具都是为最终的交通形式一一空中

交通提供服务。规划这类交通中心，要遵循让航空旅客能更

高效、更便捷、更快速地从地面交通转换到空中交通的目标,

反之亦然。

而就机场本身来说，由于私人汽车保有量的不断增加，

再加上人们对出行效率和便捷度的追求，自驾车到机场再转

乘飞机出行已成为一种越来越大众化的出行方式。机场环境

的停车设施，往往是交通和车场运营交织在一起。有些机场

的停车场似乎偏重于职工停车，这通常是因为不合理的功能

设计而造成的。而让航空乘客感到交通顺畅、能快速停放车

辆的机场，则通常是因其良好的设计。可以说，在一定程度

上，顾客的满意度是停车场设计是否合理的体现。以下，是

对机场车站的停车场现状、停车场需求、停车场解决方案的

相关内容：

第一节机场停车场现状及管理分析

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一、停车场现状分析

机场停车场是一个比较特设的停车领域，其特点是面积

大、车位多、流量大、周转率高。机场停车受众大多是以接

客、送客和自驾停车乘机为目的，因此，机场停车场与其他

领域停车场相比，在管理上必须具备自己的独特之处。

一般来说机场停车场规越大，停车类型和停车行为也更

加的多样化，机场作为一个城市的窗口形象，它的停车场运

营管理相比其他领域的停车场来说，难度更大，因此，提高

停车场管理水平、提高客户满意度对经营者来说，挑战愈来

愈大。

二、机场停车类型

随着停车量的增多，从停车场的服务功能方面来说，分

区停车管理是提升管理水平、节省管理成本的有效措施之

一。目前国内机场的停车场大多分为短期临时停车区、长期

过夜停车区、职工停车区、远程停车区、贵宾停车区、冠名

停车区等。机场管理区外民营机构开设的停车场，一般称为

机场外围停车场。

临时停车和过夜停车是公众停车中最常见的两种方式。

有数据分析2013年的全国客运量T0P40机场停车场类型的

分析发现，目前已明确区分过夜停车区和临时停车区。过夜

停车区一般不提供临时停放服务，大多数机场是通过设置不

同的收费标准来实现这一管理目标的。据统计，在设置分区

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的机场中，临时停车与过夜停车的车位数之比约为2:1。

近两年，为了满足乘客停车需求，不少机场的停车场都

在扩建。以往，国内大部分机场的航站楼停车场都是地面露

天形式的，但是，在停车位需求的急剧增加和地面资源相对

紧缺的情况下，停车楼逐渐成为一种趋势。

三、机场停车管理难点

机场停车场面积大、车位多，车流量大、周转率高，其

管理难度也随之增大。主要面临的问题有：机场道路上车辆

逃费较多；场内车速较快容易发生刮擦：司机为图方便占离

候机楼近处停车；机场航站楼配套停车场收费高，令想自驾

去机场的旅客望而却步等等问题都是机场停车场需要解决

的问题。

第二节停车场管理制度

一、车辆管理负责人职责

（一）依法循章对楼区、公共区域、交通、车辆进行管

理。

（-）负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。

（三）熟悉掌握住机场车辆流通情况，车位情况，合理

布署安排。

（四）负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考

核，填写《员工日考核表》。

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（五）负责每日工作检查,并填写《车辆管理日检表》。

（六）负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题

和客户投诉。

（七）负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断

提高服务质量。

（八）负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。

（九）定时向管理处主任汇报工作。

二、车辆管理员的职责及纪律

（一）车辆管理员的职责

L负责对停车场（库）的汽车，摩托车，以及保管站内的

自行车等车辆的管理。

2.实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。

3,按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序

指挥放行，并认真填写《车辆出入登记表》。

4.遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，

不擅离职守。

5.按规定和标准收费，开具发票，及时上缴营业款。

6.负责指挥区内车辆行驶和停放，维持辖区交通、停车

秩序。

7.负责对辖区道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，

保证车辆安全。

（二）车辆管理员的纪律

1.仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。

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2.执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待

人。

3.严格遵守《交接班制度》。

4.值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西：不准嘻笑、打闹，

不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责

无关的事。

5.爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外

出。

6•依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。

7.禁止在公司所管物业范围内打麻将：不准借娱乐为名

搞变相赌博。

8.团结互助，禁止闹纠纷；不说脏话，不做不利团结的

事。

9•遵守《员工宿舍管理规定》，不得带人留宿，来客留

宿必须经管理处分管主任（或房管员）批准。

三、门卫管理制度

这里的门卫包括停车场库的门卫和物业区域大门门卫。

某些区域，既需保持相对宁静，又需保证行人的安全和环境

的整洁，为此，必须控制进入物业区域的车辆，这便是大门

门卫的一部分职责。除救护车、消防车、清洁车、商户送货

车等特许车辆外，其他车进入物业区域时，都应限制性规定,

经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外

来车辆要严格检查，验证放行;对从物业区域内外出的车辆

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也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要

细询问，一旦发现问题，大门门卫要拒绝车辆外出，并报告

有关部门处理。

停车场库门卫一般需设两人，一人登记收费，一人指挥

车辆出入和停放。其职责是：

1.严格履行交接班制度。

2.对进出车辆作好登记、收费和车况检查记录。

3.指挥车辆的进出和停放。

4.对违章车辆，要及时制止并加以纠正。

5.检查停放车辆的车况，发现漏水、漏油等现象要及时

通知车主。

6.搞好停车场库的清洁卫生。

7.定期检查消防设施是否完好、有效，如有损坏，要及

时通报上级，维修更换。不准使用消防水源洗车等。

8,停车场库门卫不准私自带亲戚朋友在车库留宿，无关

的闲杂人员要劝其离开。

9•值班人员不准睡觉、下棋、打扑克或进行其他与执勤

无关的事，要勤巡逻，多观察，随时注意进入停车场库的车

辆情况及车主的行为，对发现的问题，要及时报告上级部门。

四、车辆管理员交接班制度

L按时交接班，接班人员应提前lOmin到达岗位，在接

班人员未到达前，当班人员不能离岗。

2.接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及

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本班应注意事项。

3.向下一班移交值班记录和《车辆出入登记表》。

4.交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及

其他设备清点清楚，并在值班记录上签名。

五、停车场管理规定

管理处负责业主的车辆管理，辖区车辆行驶停放，管理

处主任负责协调指导停车场（库）的管理工作，房管员监督、

检查，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。

（一）对进入停车场车辆的管理规定

L进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证

或待办理证明、保险单等，车辆号牌应与行驶证相符，待办

车辆应与待办证明相符。

2,进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手

续，并按指定的车位停放。

3.车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记

录，并锁好车门窗，带走贵重物品，车管员没有帮司机俣管

物品的义务。

4.进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何

人在场内学习驾驶车辆。

5.进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃

圾与弃置废杂物，禁止在场内吸烟。

6.进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易

爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。

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7,禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏

油、漏水等病车进入停车场。

8.进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损

时，后果自负。

（二）辖区交通车辆行驶停放管理规定

1.遵守交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停放

车辆。

2.车辆不准在辖区内长期停放，临时停放按《车辆保管

统一收费标准》缴费。

3.辖区内车辆行驶停放服从管理人员指挥，注意前后左

右车辆安全，在指定位置停放

4,停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备

状态，车内贵重物品须随身带。

第三节机场停车解决方案

针对机场停车场这种大型公共场所，车场设施使用者通

常是临时一次性使用者，数量多、时间短。要求车场管理系

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统运营成本低廉，使用简便，设备牢固可靠，可满足收费等

商业处理要求。停车场收费管理系统的升级优化是解决停车

难题的一个重要指标。

一、智能交通系统

智能交通系统在停车场领域的应用包括自动车辆识别

（如车牌识别），全场和单个车位监控，电子支付系统，停

车引导系统，在线车位预定，预付费系统，无线技术、交通

导航和信息技术的引入等。基于智能交通技术的现代化技术

的应用，被看作是使停车场及相关交通更绿色的基本手段，

同时还有助于改善公共安全隐患。高效的停车场设计反而成

了这种“共生关系”的副产品。

一套完整实用的停车场管理设备对于大型停车场的管

理来说不可或缺。而要停车管理系统真正起到作用，产品说

了算。

停车场规模达到一定程度、单靠人工管理是无法满足管

理需求的，在为了降低管理成本、提高停车收入、提高停车

服务水平的基础上，智能化的设备必不可少，如出入口控制

系统、收费系统、车位引导系统等。

我们与专门从事智能停车管理系统、智能车位引导系统

和智能城市停车诱导系统的研发、生产和销售的XX科技有

限公司合作。纵观近两年新建的机场停车场，多数都全副武

装高科技的外衣。在停车设备的研发、生产和销售上都进行

了严格的把关控制，对于机场停车场的收费设备、出入口控

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制系统、引导设备、等机场产品的研发生产也提出了相关的

看法：

（-）收费设备：资金安全、收费模块制定灵活

机场的收费管理系统，机场在采购设备时，非常注重设

备对财务（收入）的监管。因此很多大型停车场都认为，机

场的收费系统要尽可能地杜绝收费漏洞，防止收费人员中饱

私囊，异常操作要有异常动作记录，并且最好能够实现大型

联网收费。

机场停车场因为车流量大，收费设备的功能一定要灵

敏，还要稳定，另外，机场会有过夜车车辆的管理，这对收

费设备的要求就更高。

收费系统应重点关注收费模块制定的灵活性，国内停车

市场不单单是政府指导停车收费价格，会根据市场自行调节

停车收费价格，政府只是起到督导作用，因此，设备收费模

块做好，对以后的市场调节收费价格非常关键。还有就是设

备的报表问题，报表的好坏对收入的稽查起到很大的作用。

（二）出入口控制系统：反应灵活、功能稳定

对于出入口控制系统，机场属于高客车流业态，因此配

置设备的属性一定要强大，例如抬杆率、抬杆速度、车牌识

别速度、信息读写速度、中央服务器运行速度等，都要快而

稳定。去机场停车的人，无非送人居多，其次为停车自己乘

飞机，剩下就是工作人员之类。以上人群的突出特点就是着

急、对服务标准要求高，只要满足了这些需求，自然就是好

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设备。进场不必等候、设备反应迅速、出场排队时间短、识

别精确迅速等等，都是机场停车场对出入口控制设备采购的

考虑因素。

（三）引导设备：车位引导成主流，反向寻车是趋势

基于机场停车场客流量大、人员集散性强，且不像写字

楼那样的停车场存在明显的高峰时段，因此要求车位引导系

统要能够保证极高的准确率和稳定性，能够做到数据的即时

更新和发布，让车主能接收、了解到最新的停车信息，以保

证整个车场的正常、快速流转，避免场内车辆的无序流动导

致的资源空置和时间耗费。如果是室内停车场，推荐使用车

位引导系统“前置式超声波探测器”，如果是室外停车场，

推荐使用无线地磁探测器。

另外，机场往往车位数众多，场内面积也比较大，常常

出现乘客忘记车辆停在哪里而在场内来回寻觅十几分伊甚

至半小时的情况，所以机场对反向寻车这方面也存在较大的

需求，提升乘客对机场服务的满意度。

由于规划和设计方面的缺陷，找车难、找路难和找人难

是目前好多停车场的通病，而车位引导系统可以弥补这个缺

陷。对于类似首都机场这类超高周转率的地方，好的车位引

导系统对整个停车场的收入、美观及服务都是提升。因此，

大手建议机场停车场在关键节点增加电子诱导地图或者反

向寻车系统，增加的停车场收入会弥补设备成本，最终整体

得到提升。

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据了解，目前在大陆，安装车位引导系统的机场停车场

有北京XX国际机场、上海XX国际机场、福州XX机场、昆

明XX机场和厦门XX国际机场，而反向寻车系统尚无机场停

车场使用。而在台湾，XX机场于去年新增了反向寻车系统，

为旅客提供了极大便利，受到好评。

（四）售后服务：响应及时，维保简易

不管是供应方还是使用方，都特别提到售后维保问题。

采购时一定要关注售后，也就是维保。一家知名设备厂家，

对于维保是很关注很投入力量的，因为他们服务的是高流量

地区，质量是一方面，维保也很关键，如何能第一时间采取

有效措施解决设备问题，设备供应厂家应有一套流程方案”。

做到“产品要容易维护，小问题可以自行解决，大问题应该

及时得到解决”。

（五）品牌选择：功能第一，品牌第二

前几年，出于形象和功能稳定性方面的考虑，机场停车

场在设备购买方面倾向于选择国外品牌，特别是出入口控制

系统和收费系统，但是最近几年，不少机场纷纷选择国内品

牌，甚至把之前选用的国外品牌淘汰，重新上国内设备。

最近几年，国内的停车设备在性能质量上有了很大提

高，有的甚至超过了国外水平；而且，国内产品相比于国外

产品来说，在价格上要占很大优势，维保方面也占优势；所

以，没有必要一味选择国外产品。另一方面，之前有的机场

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选用的设备虽是国外大品牌，但是选用的只是人家的低端产

品，只能保证基本功能，欠缺灵活性，很快就不适应市场的

发展需求。

二、机场管理人员

机场作为一个城市的形象服务窗口，相对于其他领域的

停车场，机场管理人员、服务人员的素质要求，一定程度上

会更高于其他类型的停车场管理人员。机场停车场在人员培

训、管理方面相对于要更为严格、标准。机场停车场往往参

照机场甲方预先定制的类似首问服务执等严格的服务标准

来培训、考核停车管理员。同样对服务人员的管理，机场停

车场对人员的管理遵照各种各样的流程、制度和标准，实行

高标准、统一化、规模化管理；一般停车场由于受众不同，

需求不同，导致内部人员管理水平参差不齐，标准各异。

三、区分停车区域

把机场的临时等候区与长时间停车区域分开来，专门设

立一个接客人的机动车等候区，在规定的时间内免费使用，

以避免目前接客车辆为了不仅在停车场而且在高速收费站

路口等候出发厅外长时间等候的现象。

四、开辟远程停车场

为了分散车流量，实现更好的管理，建议机场适时开设

远程停车场。开辟远程停车场虽然在一定程度上要耗费巨大