房地产项目公司制度

房地产项目公司制度公司实行董事会领导下的总经理负责制，决策层由董事会成员组成，负责战略规划、重大投资及人事任免；管理层设总经理1名，分管项目、成本、销售、财务、工程、人力资源6个部门，各部门设总监1名；执行层为各部门专员及一线员工，层级汇报关系为员工→主管→部门总监→总经理→董事会，权责边界明确，避免交叉管理。总经理全面主持公司经营管理，负责组织制定年度经营计划、审批500万元以上资金使用、签署重大合同、考核部门总监；项目总监统筹项目开发全周期，监督前期调研、设计、施工、交付各环节，协调跨部门工作，审批200万元以下工程类付款；成本经理负责编制目标成本，动态监控成本偏差，审核签证变更，主导结算审计，每月提交成本分析报告；销售经理制定销售策略及价格方案，管理销售团队，监控去化进度，确保回款达标，每日更新销售台账；财务经理编制资金计划，管理税务申报，审核费用报销，编制财务报表，对接银行及审计机构；工程经理监督施工质量、安全及进度，组织图纸会审、隐蔽工程验收，协调设计院与施工方，处理工程变更；人力资源主管负责招聘配置、培训实施、绩效考核、薪酬核算，维护员工关系，保管人事档案。项目开发流程分九阶段：前期调研阶段，投资发展部牵头，30个工作日内完成市场分析、竞品调研、地块评估，形成包含经济测算的可行性报告，经总经理审批后提交董事会；拿地阶段，根据可行性报告参与招拍挂，法务部审核土地出让合同，成交后10个工作日内签订协议并支付首期款；规划设计阶段，设计部对接设计院，45个工作日内完成方案设计，组织3轮内部评审（营销、成本、工程部门参与），通过后报规委会审批；施工准备阶段，工程部下发放标文件，成本部编制工程量清单，15个工作日内完成施工单位招标，签订施工合同后7日内进场；施工建设阶段，工程部每日记录施工日志，每周召开工程例会，每月组织质量安全检查，关键节点（正负零、封顶、外立面完成）需第三方检测并留存影像资料；预售阶段，营销部提前30日准备预售证材料（五证齐全、工程进度达标），经房管局审批后开盘，开盘前10日完成价格备案及销售物料制作；竣工验收阶段，工程部在主体完工后90日内组织五方验收（建设、设计、施工、监理、勘察），通过后15日内向住建局备案，取得竣工验收备案表；交付阶段，客服部提前60日通知业主，集中交付期30日，现场设置验房组、签约组、问题处理组，交付率需达95%以上，未收房户10日内完成二次邀约；后期运营阶段，物业部承接项目，建立维修台账，公共区域维护标准按合同约定执行，业主投诉24小时内响应，72小时内解决。成本管理以目标成本为基准，项目启动时由成本部联合设计、工程、财务部门编制，分土地、前期、建安、营销、管理、财务六大类，经总经理审批后分解至各部门；动态成本每月25日前更新，对比目标成本偏差，超5%需提交分析报告并制定纠偏措施；签证变更实行“先审批后实施”，10万元以下由项目总监、成本经理联签，10万元以上需总经理审批，变更单需附现场照片及工程量计算书；结算管理在工程竣工验收后90日内完成，施工单位提交结算报告，成本部初审后委托第三方审计，审计报告经双方确认后支付至结算总价的97%，留3%质保金。销售管理严格执行“一房一价”，价格表由营销部制定，经成本、财务部门审核，总经理批准后公示，调价需提前3日向房管局备案；客户接待实行首问负责制，置业顾问需在客户到访10分钟内迎接，24小时内跟进，3日内回访；认购签约时，置业顾问审核客户资质（身份证、户口本、婚姻证明、社保证明），录入网签系统，合同条款由法务部审核，签约后3日内收取首付款（不低于30%）；回款管理明确贷款客户需在签约后15日内提交银行资料，按揭款需在60日内到账，逾期15日由销售经理跟进，逾期30日启动挞定程序（扣除5%定金）。财务管理实行资金计划管控，每月28日前由各部门提报下月资金需求（开发建设、营销推广、日常运营），财务部门汇总后编制资金计划，经财务总监审核、总经理批准后执行，超计划支出需单独审批；费用报销执行“逐级审批”，经办人填写报销单附发票及明细，部门负责人审核业务真实性，财务部门审核票据合规性，5000元以下由财务总监审批，5000元以上由总经理审批，报销款在审批后3个工作日内支付；税务管理由财务部门专人负责，每月15日前完成增值税、附加税申报，季度末15日内完成企业所得税预缴，年度终了5个月内完成汇算清缴，合理利用加计扣除、税收减免等政策降低税负；财务报表包括资产负债表、利润表、现金流量表，月报次月5日前提交，季报次月10日前提交，年报次年1月20日前提交，需经财务总监复核，总经理审阅后报董事会。人力资源管理遵循“人岗匹配”原则，招聘需求由用人部门提出，人力资源部审核编制，关键岗位（部门总监、成本经理、财务经理）由总经理参与面试，普通岗位由部门总监面试，录用后7日内办理入职手续（签订劳动合同、缴纳社保公积金）；培训体系分新员工入职培训（3天，含公司制度、项目概况、业务流程）、专业技能培训（每季度1次，邀请外部专家或内部骨干授课）、管理培训（每年2次，针对主管及以上人员，内容为领导力、团队管理），培训记录存入员工档案；绩效考核采用KPI与360度评估结合，季度考核占60%（量化指标如成本控制率、销售完成率、工程进度达标率），年度考核占40%（上级、平级、下级评价），考核结果分为优秀（前20%，晋升优先）、合格（60%80%，正常调薪）、不合格（后20%，降薪或调岗）；薪酬结构为基本工资（占60%）+绩效工资（占30%，与季度考核挂钩）+奖金（占10%，与年度利润挂钩），福利包括六险二金（补充商业保险、企业年金）、年度体检、节日福利（春节5000元、中秋3000元）、员工购房优惠（额外98折）。风险管理建立四级预警机制：市场风险由营销部每月收集成交数据、客户问卷，若去化率连续2个月低于60%，启动降价促销或调整产品定位；政策风险由法务部跟踪房地产调控政策（限购、限贷、限价），每季度提交政策分析报告，及时调整开发节奏（如预售节点、推盘计划）；工程风险由工程部每日巡查工地，重点监控高支模、深基坑