协议书象征崩塌白茫茫

协议书象征崩塌白茫茫1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发集团有限公司。

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦23层。

甲方法定代表人/负责人：张明，性别男，1958年3月出生，中国国籍，现担任XX房地产开发集团有限公司董事长兼总经理。

甲方联系方式办公电话）个人手机），zhangming@（电子邮箱）。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理股份有限公司。

乙方地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路100号XX金融中心35层。

乙方法定代表人/负责人：李华，性别女，1965年7月出生，中国国籍，现担任XX商业管理股份有限公司董事长兼首席执行官。

乙方联系方式办公电话）个人手机），lihua@（电子邮箱）。

**协议简介**

本协议由甲方XX房地产开发集团有限公司与乙方XX商业管理股份有限公司基于双方在商业地产合作领域的长期战略关系及共同市场目标，就甲方拟开发并持有的“XX城市综合体项目”（以下简称“项目”）的商业部分租赁管理事宜达成一致，特订立本协议。

甲方作为项目开发主体，已根据国家土地使用规划及相关政策，完成项目用地获取及主体工程建设，现需委托具备专业商业运营能力的乙方对项目商业部分进行租赁管理，以实现资产保值增值及最大化商业价值。乙方作为国内领先的商业管理服务商，拥有丰富的商业地产租赁、运营及营销经验，具备专业的市场分析、客户服务及品牌整合能力。双方基于平等互利、风险共担的原则，经友好协商，就合作前提及合作框架达成以下共识：

（1）**合作背景**：甲方“XX城市综合体项目”占地约15万平方米，总建筑面积约80万平方米，包含高端写字楼、精品购物中心、高端酒店及公寓等业态，商业部分建筑面积约25万平方米，规划引入国际国内知名品牌及区域性商业运营商。为提升项目商业价值及市场竞争力，甲方拟聘请乙方提供全面的租赁管理服务，包括但不限于市场定位、租赁策略制定、招商执行、物业管理及客户关系维护等。

（2）**合作前提**：甲方已取得项目土地使用权及建设工程规划许可，商业部分已通过初步设计审查，具备租赁条件；乙方承诺在协议有效期内，以专业能力协助甲方实现商业部分租赁率不低于85%，平均租金达到市场同类物业75分位水平的目标。双方合作基于互信基础，甲方将提供必要的运营支持，乙方将严格遵守行业规范及商业道德，确保合作顺利进行。

（3）**合作框架**：本协议作为双方商业地产合作的框架性文件，后续将根据具体租赁管理需求，另行签订《租赁服务补充协议》，明确服务范围、费用标准及双方权利义务。双方将通过定期会议及报告机制，保持沟通协调，确保合作目标达成。

本协议的订立，旨在通过专业化分工与资源整合，实现甲方资产价值最大化与乙方市场影响力提升的双赢局面，为后续具体合作奠定法律及商业基础。双方均确认已充分理解本协议条款，并自愿受其约束。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲方将其开发持有的“XX城市综合体项目”商业部分（以下简称“合作物业”）委托给乙方进行专业租赁管理的合作框架及具体内容。合作范围包括但不限于：乙方根据甲方提供的商业规划及定位，负责合作物业的租赁策略制定与执行、目标品牌引入、租赁谈判与签约、租金收取与催缴、物业基础服务监督以及市场推广活动支持等。双方通过本协议及后续签订的补充协议，共同致力于提升合作物业的市场表现，实现租赁率、租金水平及物业价值的综合优化，最终达成甲方资产保值增值与乙方专业服务价值提升的共赢目标。

第二条定义

1.“合作物业”指本协议项下甲方委托乙方进行租赁管理的“XX城市综合体项目”商业部分，具体范围以甲方提供的《合作物业交付清单》为准。

2.“租赁管理服务”包括市场分析、租赁方案设计、招商执行、租赁合同签订与履行监督、租金及押金管理、客户关系维护、物业运营支持等全部或部分服务内容，具体范围以本协议及补充协议约定为准。

3.“市场同类物业”指位于合作物业所在城市核心区域、功能定位相似、目标客群重合的商业综合体项目，用于租金水平及市场表现的对比基准。

4.“服务报告”指乙方按约定周期向甲方提交的，包含租赁进度、市场动态、费用支出等信息的书面或电子文件。

5.“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于自然灾害、战争、政府行为及重大疫情等。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力与义务**

（1）甲方有权根据项目整体开发计划，向乙方提供合作物业的详细规划资料、建筑纸、招商定位及财务预算，并要求乙方提供专业意见。

（2）甲方有权对乙方的租赁管理服务进行监督，包括但不限于审查租赁方案、品牌清单、合同条款及市场推广方案，乙方可根据甲方合理意见进行调整。

（3）甲方应按照本协议约定，向乙方支付租赁管理服务费，并按时提供必要的运营支持，如协调工程部解决租赁期间的物业维修问题。

（4）甲方承诺提供的项目资料真实有效，如因资料错误导致乙方决策失误，甲方应承担相应责任。

（5）甲方有权在租赁合同期满前六个月书面通知乙方是否续约，并就续约条件进行协商。

**2.乙方的权力与义务**

（1）**核心权力**

-乙方有权依据市场情况及甲方要求，自主制定租赁策略，包括租金定价区间、品牌层级及业态配比，甲方应予以配合提供必要决策支持。

-乙方有权代表甲方对外洽谈租赁合同，对意向客户的资质、租赁需求及履约能力进行审核，并最终决定是否签约。

-乙方有权按约定向甲方收取租赁管理服务费，并有权要求甲方就未达成的租赁目标（如空置率超出约定阈值）承担部分服务费减免责任。

（2）**核心义务**

-**租赁策略执行义务**：乙方应组建专业团队负责合作物业的租赁管理，每季度提交《租赁管理报告》，包括空置率分析、租金实收情况、重点品牌进展及市场竞品动态。乙方需建立至少两层品牌备选库，并优先引入甲方指定的战略合作品牌清单中的80%以上。

-**招商执行义务**：乙方应在协议生效后六个月内完成合作物业30%的租赁率，首年租赁合同签订率需达到60%，并承诺通过自投或合作渠道引入至少5个单店面积超500平方米的品牌。乙方需定期（每月）向甲方汇报招商进度，并配合甲方完成招商展示活动。

-**合同管理义务**：乙方负责租赁合同的草拟、谈判及签署，确保合同条款符合法律法规及甲方利益。乙方应建立租赁档案，实时更新合同到期预警，并协助甲方处理租赁纠纷。

-**租金管理义务**：乙方应设立独立银行账户收取租金及押金，每月5日前向甲方提交租金报表，并负责对逾期租金进行催收，催收不力导致甲方损失的，乙方可被要求扣减相应服务费。

-**物业及客户服务监督义务**：乙方应监督物业基础服务（如保洁、安保）符合租赁标准，每月至少一次与租户的沟通会议，收集意见并反馈改进。乙方需建立租户满意度机制，年度满意度低于85%应制定整改方案。

-**市场推广支持义务**：乙方应配合甲方整合商业资源，每年至少策划并执行两次覆盖目标客群的整合营销活动，活动方案需提前15天提交甲方确认。

-**保密义务**：乙方应对合作过程中知悉的甲方商业秘密（如租金底价、租户信息）承担保密责任，保密期限为协议终止后三年。

（3）**义务保障**：乙方需保证租赁管理团队成员均具备相关从业资格，核心岗位（如租赁总监）需具备五年以上商业地产经验。如因乙方团队专业能力不足导致项目收益未达预期，乙方需承担赔偿责任或减免部分服务费。

第四条价格与支付条件

双方同意，乙方提供本协议项下的租赁管理服务，甲方应向乙方支付租赁管理服务费。具体费用构成及支付方式如下：

（1）**费用构成**：租赁管理服务费按合作物业年度可出租面积（以下简称“基础面积”）的固定比例计算，比例为基础面积的年租金市场评估价值的1.5%。年租金市场评估价值由双方在协议签订后共同委托具有资质的评估机构评估确定，评估结果作为计算服务费的依据。若市场评估价值在协议有效期内发生重大变动（变动幅度超过±10%），双方应协商调整服务费计算基数。

（2）**支付方式**：服务费采用分阶段支付方式。首期服务费在协议生效后三十日内支付，金额为全年服务费的30%；第二期在合作物业租赁率首次达到30%后的三十日内支付，金额为全年服务费的40%；第三期在合作物业租赁率首次达到60%后的三十日内支付，金额为全年服务费的30%；尾期服务费在协议履行期满前的三十日内支付，金额为全年服务费的30%。所有支付均通过银行转账完成，乙方应在收到款项后提供等额合规发票。

（3）**免抵扣条款**：服务费计算基础为评估价值，甲方不得以任何已向乙方支付或应向乙方支付的款项（如租金分成、物业维护费等）进行抵扣。如甲方以任何形式对乙方服务进行额外付费，需另行签订补充协议确认。

（4）**政府补贴**：若合作物业因政府政策获得租金补贴或其他财政奖励，该等收益归甲方所有，除非双方另有书面约定，甲方不得以该等补贴抵扣应支付的服务费。

第五条履行期限

（1）**协议有效期**：本协议自双方授权代表签字盖章之日起生效，有效期为五年，自202X年1月1日至2024年12月31日止。协议期满前六个月，如双方无书面异议，可自动续展五年。

（2）**关键时间节点**：

-**首期招商目标**：协议生效后六个月内，合作物业租赁率需达到30%，未达标的，甲方应向乙方支付相当于首期应付款项10%的补偿金，并要求乙方提交书面改进计划。

-**中期考核节点**：首年租赁合同签订率须达到60%，否则乙方需减免当年度服务费5%；次年租赁率需达到50%，否则进一步减免3%。

-**报告提交节点**：乙方每月5日前提交上月服务报告，每季度结束后十五日内提交季度总结报告及下季度工作计划。

-**续约通知期**：协议到期前六个月，任何一方均有权书面通知对方是否续约，若未通知，视为自动续约。续约条件应基于协议履行情况及市场变化重新协商。

（3）**提前终止**：出现以下情形之一，守约方有权书面通知违约方解除协议：一方严重违反协议核心义务且在收到书面通知后三十日内未纠正；一方进入破产、清算或丧失履约能力；合作物业因不可抗力导致连续六个月无法正常招商。

第六条违约责任

**1.甲方违约责任**

（1）**延迟支付服务费**：甲方未按本协议第四条约定支付服务费的，每逾期一日，应按逾期金额的万分之五向乙方支付违约金，逾期超过三十日，乙方有权暂停服务直至款项付清，且甲方需承担乙方因此遭受的直接损失。逾期超过六十日，乙方有权解除协议并要求甲方支付全年服务费总额的30%作为违约金。

（2）**提供虚假资料**：若甲方提供的合作物业资料存在虚假陈述（如建筑条件、产权限制等）导致乙方租赁决策失误，甲方应赔偿乙方因此造成的经济损失，包括但不限于错失的优质租户机会成本、合同谈判损失等，赔偿上限不超过该次失误可能导致的直接经济损失上限的150%。

（3）**阻碍招商执行**：甲方无正当理由拒绝乙方提出的合理招商建议、拖延提供必要的审批文件或干预乙方与意向客户的正常沟通，每发生一次，乙方可扣减当期服务费1%，累计超过10%的，乙方有权解除协议并要求甲方支付相当于协议剩余期数服务费总额的20%作为违约金。

（4）**违反保密义务**：若甲方违反本协议项下对乙方的保密义务，泄露乙方提供的租赁策略、客户信息等商业秘密，除承担相应的行政或法律责任外，还应向乙方支付违约金人民币500万元，并赔偿乙方因此遭受的全部损失。

**2.乙方违约责任**

（1）**未达招商目标**：首年合作物业租赁率未达到30%，或任何一年租赁率未达到协议约定的最低标准（基于同区域市场表现），乙方应按未达标部分的租金市场评估价值的5%向甲方支付违约金，且违约金总额不超过年度服务费总额的20%。连续两年未达标，甲方有权解除协议并要求乙方支付相当于协议剩余期数服务费总额的50%作为违约金。

（2）**重大品牌引入失败**：乙方承诺引入的战略合作品牌清单中80%以上品牌未实际引入，或核心品牌（单店面积超1000平方米）引入数量低于3个，乙方可被要求减免当年度服务费总额的20%，且甲方有权要求乙方赔偿因品牌缺失导致的潜在租金损失。

（3）**合同条款重大瑕疵**：乙方提供的租赁合同存在重大法律缺陷（如权利负担未披露、违约责任条款缺失等）导致甲方遭受第三方索赔或法院判决乙方承担赔偿责任，乙方应全额赔偿甲方的损失，且甲方有权解除协议并要求支付全年服务费总额的40%作为违约金。

（4）**租金管理失职**：因乙方原因（如未及时催收、未采取合理措施追讨欠租）导致甲方逾期租金总额超过合作物业年度总租金的5%，乙方应承担该部分欠租的30%作为违约金，且甲方有权委托第三方追讨，费用由乙方承担。

（5）**服务报告及沟通违约**：乙方未按约定提交服务报告或拒绝甲方合理的沟通协调要求，每发生一次，甲方可扣减当期服务费0.5%，累计超过5%的，甲方有权解除协议并要求乙方支付相当于协议剩余期数服务费总额的30%作为违约金。

**3.违约金与损失赔偿的衔接**：本协议约定的违约金与损失赔偿并非相互排斥，守约方有权选择最有利于自身的救济方式。若违约金不足以弥补实际损失的，守约方有权要求违约方补足差额。任何一方违约导致协议目的无法实现的，守约方有权解除协议并要求违约方支付相当于协议总价值50%的赔偿金。

第七条不可抗力

（1）**定义**：本协议所称“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害（如地震、洪水、台风、海啸等）；战争、动乱、恐怖袭击等社会事件；政府行为（如法律法规的变更、征收、强制征用等）；以及无法预见且无法克服的全球性疫情（如新型冠状病毒感染等）及其防控措施。不可抗力事件应持续影响协议履行超过三十日，或虽未持续但导致协议根本目的无法实现的。

（2）**举证责任**：主张不可抗力的一方应自不可抗力事件发生之日起十五日内，向另一方提供有效证明文件（如政府公告、新闻报道、评估报告等），证明不可抗力事件的存在及其对协议履行的影响程度。

（3）**责任免除**：因不可抗力导致任何一方未能履行或完全履行本协议义务的，该方不承担违约责任，但应及时通知另一方，并采取积极措施减少损失。双方应根据不可抗力的影响程度，协商决定是否延期履行、部分履行或解除协议。

（4）**不可免除的责任**：因不可抗力导致协议部分不能履行的，非不可抗力影响部分仍应继续履行。若不可抗力导致协议全部不能履行，且影响持续超过六十日，双方均有权单方面解除协议，双方互不承担赔偿责任，但应就已完成的工作成果及因不可抗力造成的损失进行清算。因不可抗力产生的费用（如保险理赔、紧急处置费等），由相关责任方承担。

（5）**不可抗力终止**：不可抗力影响消除后，受影响方应立即通知另一方，并恢复协议的履行。若不可抗力影响导致协议目的实质性无法实现，双方可协商调整协议条款或解除协议。

第八条争议解决

（1）**协商与调解**：双方因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，应首先通过友好协商解决；协商不成的，可共同委托具有相关资质的第三方调解机构进行调解，调解协议达成后具有约束力。

（2）**仲裁**：若协商或调解无法解决争议，任何一方均有权将争议提交至中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为甲方所在地（北京市）或乙方所在地（上海市），由申请人选择。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，仲裁费用由败诉方承担，除非仲裁规则另有规定。

（3）**诉讼选择**：双方明确约定，除上述仲裁条款外，任何一方均不得就本协议项下的争议向人民法院提起诉讼。仲裁条款的签订即视为双方已充分授权仲裁解决争议，且该条款构成双方之间关于争议解决的完整协议。

（4）**管辖约定**：若选择仲裁，双方均应遵守仲裁规则关于仲裁地、仲裁语言的规定。仲裁庭应适用中华人民共和国法律（为避免冲突，不包括冲突法）作出裁决。在仲裁期间，双方应相互配合提供证据，并应暂停行使任何可能导致争议复杂化或扩大的权利，但保全措施及律师费用除外。

第九条其他条款

（1）**通知方式**：双方在本协议首页载明的联系方式为有效联系方式。任何一方变更联系方式，应至少提前十日书面通知另一方。通过专人递送、挂号信、传真或电子邮件发送的通知，在发出后三个工作日内视为送达；通过公证送达或法院送达的，视为有效送达。本协议项下的所有通知均应使用中文。

（2）**协议变更**：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表签署书面文件方能生效。任何口头约定或非正式补充均不产生法律效力。变更内容与原协议冲突的，以书面变更协议为准。

（3）**保密义务**：除法律规定或本协议约定外，双方应对本协议内容以及因履行本协议而获知的对方商业秘密（包括但不限于财务数据、租赁策略、客户信息等）承担终身保密义务。该义务不因本协议的终止而解除，违约方应承担赔偿责任。

（4）**独立合同关系**：本协议构成双方就合作事宜达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解或安排。本协议附件（若有）为本协议不可分割的一部分，与本协议具有同