办公楼智能化系统设计任务书

办公楼智能化系统设计任务书

**项目建筑智能化设计任务书

办公楼部分

办公楼建筑智能化系统设计范围：

1.火灾自动报警系统（仅需实现必要联动）

2.视频安防监控系统

3.周界报警系统

4.室内报警系统（预留报警总线）

5.电子巡查系统

6.停车库管理系统

7.电梯集中监控及五方对讲系统

8.综合布线及有线电视系统

9.通信网络系统

10.无线通讯

11.移动通信信号放大系统（仅需主干路由设计）

12.信息发布系统

13.中心机房

与其它设计单位配合

1.弱电智能化主机房和竖井由土建设计单位负责，若不满足设

备摆放要求或传输距离要求，应第一时间将要求提供给项目部；

2.弱电智能化设计单位须与土建设计量位配合，确保弱电系统

预埋预留。

3.弱电智能化设计单位须与土建设计及位配合确保系统设计满

足给排水、强电等的控制和检测要求。

4.BA系统设计涉及多个专业的协调与配合，其监控内容及控制

策略须与机电各专业的控制要求一致，部分设备自带机电一体化

控制箱的通讯协议必须满足BA系统统一要求。

5.弱电智能化设计单位需与电梯供应商配合，确保电梯集中监

控及五方对讲系统设计满足要求。

设计深度要求

1.方案阶段

A.必须保证满足弱电智能化方案设计阶段管控要点

B.提供方案设计设计说明，并保证满足本设计任务书

C.提供所有弱电智能化系统的系统图

D.提供所有弱电智能化系统的点位图

E.提供楼宇设备监控系统的控制原理图和点表

F.提供弱电设备机房布置图。

2.施工图阶段

A.必须保证满足弱电智能化施工图阶段管控要点（见附录1.附

录2）;当管控要点与国家或当地标准不符时，应以国家或当地

标准为准，特别是技防要求等当地规范。

B.提供弱电系统施工图详细的设计说明，说明要满足本设计任

务书

C.必须提供各弱电智能化系统平面图、系统图

D.平面图末端点位需根据需求定位

E.提供弱电机房平面布置图，电视墙、操作台大样图

F.提供弱电智能化施工图设备材料清单和系统造价预算表

N、其他参见当地技防办要求。

2.技术要求：

A.前端采用模拟摄像机；

B.在中控室采用硬盘录像机和矩阵切换器进行录像和管理，录

像机采用D1格式，全帧录像保留30天（或根据当地要求设置）；

C.所有室内（地下停车场除外）摄像机尽量安装在半球吸顶安

装防护罩内，半球罩不要太大（直径宜为6英寸左右）；

D.设置UPS,备电满足4小时（如备用电源引自柴油发电机，

备电可以缩短至30分钟）；

E.系统应自成网络独立运行，并可与入侵报警系统、出入口控

制系统联动；

F.电梯轿厢监控用的视频电缆（由轿箱到电梯机房）要求包含

在电梯厂家提供的随行电缆内。

G.摄像机应采用集中供电方式；

H.必须满足当地技防设计、验收标准。

（三）入侵报警系统

1.点位设置要求：

A.办公楼首层及地下室出入口安装入侵探测器

B.变配电室、生活水泵房安装防侵入报警装置

C.物业财务室、出纳办公室安装防侵入报警装置，并设置报警

操作键盘

D.屋顶水箱安装报警装置；

E.以上A-D项除财务室安装报警操作键盘且能联网报警至监控

中心外，其他由消控中心集中控制

F.每间办公室引入报警总线至室内弱电箱

G.其他参见当地技防办要求。

2.技术要求：

A.防盗报警系统应具备同视频监控系统联动功能；

B.有吊顶区域采用吸顶安装，无吊顶区域采用壁挂安装，探头

选择需要具有防宠物功能。

C.系统的防区应无盲区和死角，且应24h设防。

D.控制、显示记录设备应符合下列要求：

a.系统应显示和记录发生的入侵事件、时间和地点。

b.系统可由控制中心统一进行撤防和布防操作，也可根据具体

需求在现场按时间、区域、部位实现通过密码管理的任意编程设

防和撤防；

c.系统应具有自检功能及设备防拆报警和故障报警功能。

E.现场报警控制器宜安装在具有安全防护的弱电间内，应配备

可靠电源。

F.系统应自成网络独立运行，与视频安防监控系统、出人口控

制系统等联动，具有网络接口、扩展接口；报警时声光显示，手

动复位，系统能自动记录报警信息。

G.必须满足当地技防设计、验收标准。

（四）出入口控制系统

办公楼公共区域不设计出入口控制系统

（五）电子巡更系统

1.点位设置要求：

A.暂定设置**个巡更棒、**个巡更钮；

B.点位需根据物业保安人员的巡更路线设置。

2.技术要求

采用离线式巡更系统；必须满足当地技防设计、验收标准。

（六）停车场管理及车位引导系统

与商业共用

（七）楼宇设备监控系统

1.控制内容：

a.新风机组

b.空调机组监控

c.空调冷热源

d.空调冷热量计量

e.送（排）风系统监控；

f.给（排）水系统监视；

g.公共照明系统监控；

h.电梯

i.配电系统监测等内容。

2.技术要求

A.基本要求

a.BA系统与分项能源管理系统（若有）相互开放通讯协议，实

现实时数据共享。

b.监控站主控终端设置在消控中心，监控站分控终端设置在物

业工程部办公室。

c.系统应满足物业的集中监视管理和就地管理，提高系统使用

效率和可靠性，减少系统故障风险。

d.系统具有多个工作站联网的功能，以完成不同分系统间的信

息传输，实现物业管理对各分系统的总体情况的监测和管理。

e.建筑设备监控系统，应具备系统自诊断和故障报警功能。

f.系统采用由管理、控制、现场设备三个网络层构成的三层网络

结构.

g.现场控制器（直接数字控制器DDC）应具有的功能：

h.DDC应具有直接数字控制和程序逻辑控制功能，并具有联网

协同工作的功能，在完成初始化、控制程序下载后，具有独立的

工作能力，可脱离中央操作站独立执行控制任务。

i.DDC必须完全符合RS485、BACNET、LONWORK、MODBUS

等开放性技术标准。

j.DDC应具有下述基本软件功能：比例、比例+积分、比例+积

分+微分、开/关、时间加权、顺序、算术、逻辑比较、计数器等，

对于复杂控制要求的应用场所，还应提供高级控制算法。

k.DDC本身故障时,能自动旁路脱离网络，并在主控/分控计算

机上及时报警并显示，不至影响整个网络的正常工作，故障排除

后能自动投入运行。

I.DDC应具有操作面板或标准RS232通信接口，以便现场编程

或修改其控制参数，同时不影响DDC和整个网络的正常运行。

m.DDC程序可通过控制室操作站编写后下载，也可在现场便携

式操作终端或笔记本电脑上编写。

n.DDC应具有数据通信接口，可接入便携式操作终端或笔记本

电脑，同时具备电源故障保护功能，在系统长时间断电后应保证

不会丢失数据，来电后能恢复正常工作，无须重新下载程控或编

程。

o.为提高系统的可靠性，对群组监控设备不宜采用一台以上的

DDC监控同一工艺流程。

p.在进行系统配置时点数必需有10%以上的预留。

B.新风机组监测：

a.新风机组的监控:

新风机与新风阀应设联锁控制，除夏热冬暖地区外，当加热盘管

表面温度低于5度时风机停止运行，新风阀关闭，加热盘管水路

两通阀全开，温度回升后机组恢复正常工作；

新风机启停控制应设置自动控制和手动控制；确认当机组处于楼

宇自控系统控制时，可控制风机的启停；

当发生火灾时，接受消防联动控制信号联锁停机；

在寒冷地区，新风机组应设置防冻开关报警和联锁控制；

新风机组根据送风温度与设定值偏差自动调节空调水阀开度，保

证送风温度达到设计要求；

过滤器堵塞状态，提醒运行操作人员及时清洗或更换；

送风机运行状态及故障报警。

b.新风机组的参数检测：

新风机组应设置送风温度、湿度显示；

设置加热盘管表面温度过低报警；

设置新风过滤器两侧压差监测、压差超限报警;

设置机组启停停状态及阀门状态显示;

C.空调机组监测：

a.空调机组的监控：

空调机组应设置风机、新风阀、回风阀联锁控制；

空调机组启停，设置自动控制和手动控制；

当发生火灾时，接受消防联动控制信号联锁停机；

在寒冷地区，空调机组应设置防冻开关报警和联锁控制；

根据回风温度与设定值偏差自动调节空调水阀开度，保证回风温

度符合达到设计要求；

根据送风温度与设定值偏差自动调节送风机转速，保证送风温度

达到设计要求；

供冷季当室外空气焰值低于室内空气焰值时，自动调整新风阀及

回风阀开度，按最大新风比运行；

当室外空气焰值高于室内空气焰值时，新风量根据室内C02浓

度控制，但不得高于设计最小新风量，且不得低于设计最小新风

量的50%;

新风阀应与风机联锁控制，除夏热冬暖地区外，当加热盘管表面

温度低于5度时风机停止运行，新风阀关闭，加热盘管水路两通

阀全开，温度回升后机组恢复正常工作。

b.空调机组检测：

空调机组设置送、回风温、湿度显示、趋势图；

设置加热盘管表面温度过低报警；

空气过滤器设置两侧压差的监测、超限报警；

设置风机手/自动转换状态；确认空调机组是否处于楼宇自控系

统控制之下，当机组处于楼宇自控系统强制时，可控制风机的启

停；

空调机组新、回风阀开度；

空调机组送风机运行状态、故障报警。

D.空调冷热源监测：

冷水机组内部主要运行参数，通过供应商提供的数据总线通信接

口，输入楼宇控制系统并能在控制终端上显示；

冷热源设备启、停顺序控制；

根据冷却水供水温度控制冷却塔风机的启停及调速运行；

计算空调系统冷、热实际负荷，同时将冷、热计量值远传到能源

分项计量系统，自动控制供热设备投入数量或提出供冷设备运行

数量方案；

根据空调水系统供、回水总管间的压力差或供回水温差使循环泵

变频变流量运行，但通过冷水机组的最小流量不得低于额定流量

的70%,且应在供回水总管之间设压差旁通阀；

通过气候补偿控制器自动调节供热设备的出水温度，采用热交换

器一次水设电动调节阀、供热锅炉燃烧器自动分段控火等手段实

现；

设置总供冷、热量计量装置及分业态、分环路冷、热量计量装置,

自动计量冷、热量消耗；

消防水池蓄冷系统采用智能负荷预测方式控制蓄冷池及冷水机

组的运行。

冷热源进出口和空调水系统供回水温度、压力及总流量等主要参

数监测、冷热源设备及空调水循环泵、冷却水循环泵、补水泵等

运行状态监测；

E.送（排）风机监控：

a.对风机启停控制；能按预先编排时间程序或与其它设备如空

调机组联锁动作启停风机；

b.显示出各风机运行状态及故障报警，并记录累计运行时间；

c.系统应与消防系统报警系统的联锁，当发生火灾报警后，消

防联动应强制停止相关的送风机（或强制改为消防风机）；

d.BA系统实时对风机的手/自动运行状态进行监视，了解风机

的运行状态。

F.生活给（排）水系统检测：

a.监测变频给水泵、污水提升泵运行状态及加压给水系统的供

水压力；

b.给水泵、污水提升泵运行故障报警；

c.给水贮水箱超高、超低水位报警、污水集水池超高液位报警。

G.公共照明系统监控；

a.公共区域及地下室照明采用BA系统的分布式控制器；

b.智能照明系统的控制器应有自动控制和手动控制等功能。正

常工作时，采用自动控制，检修或故障时，采用手动控制；

c.智能照明按分区时间表程序开关控制；室外照明独立设置自

控器，如有必要应有BA系统网络连接的通信接口；

d.照明控制箱应由分布式控制器与配电箱两部分组成，控制器

与其配用的照度传感器选用现场总线连接方式。

H.供配电系统检测：

a.进线开关、联络开关、双电源(发动机)切换开关设置分、

合闸状态显示及故障跳闸报警。

b.变压器的低压出线侧设置0.4kV零序电流显示及历史数据记

录。

c.设置变压器线圈温度显示、超温报警、运行时间累计及强制

风冷风机运行状态显示。

I.电梯监控：

a.电梯上下行、故障、停层信号的监视。

b.具体联网模式以电梯商提供要求为准。

(A)电梯集中监控及五方对讲系统

1.点位布置：

根据电梯供应商要求设计电梯集中监控及五方对讲线缆敷设路

由。

2.系统技术要求

A.按照实际设置的电梯，设计电梯集中监控及五方对讲系统线

缆敷设路由，并提供联网系统图；

B.实施界面：电梯厂家完成电梯机房、电梯轿厢、电梯轿顶、

电梯井底坑电话线路敷设，并在电梯机房预留通讯接口，弱电设

计需完成电梯井道至消防控制中心的线缆敷设；

（九）综合布线系统：

L点位设置要求：

A.办公楼应采用光纤入户设计，每户接入两根2芯皮线光缆引

入多媒体箱；

B.每间办公楼配置一个多媒体箱，有线电视为SWYV75-5或

RG6线缆一根

C.物业办公区域根据家居布置设置信息点，或按每6平米设置

1对数据语音点；

D.消控中心设置2对数据语音点；

E.门卫室设置2对数据语音点；

F.主要设备机房按物业要求设置信息点；

2.技术要求

A.综合布线的外网中心配线架均设在运营商弱电设备机房内；

B.办公楼的干线光缆均直接敷设至运营商弱电设备机房；

C.办公楼户内网络布线采用超五类线缆，电话布线采用四芯电

话线缆；

D.物业办公及自用物业的干线电缆、光缆均直接敷设至物业IT

室；

E.地下室弱电桥架和线槽由建筑设计筠位负责设计（建筑智能

化设计单位负责深化设计），弱电各施工单位按照图纸设计要求

有计划的使用地下层的弱电桥架和线槽；

F.干线子系统所需的电缆总对数和光纤总芯数，应满足工程的

实际需求，并留余量；

G.有线电视传输系统由当地运营单位设计。

（一~H

（-+-）通信网络系统

L点位设置要求：

A.物业IT机房设置数据核心交换机、语音程控交换机；

B.接入层交换机根据物业自用信息点布置及弱电设备布置情况

设计；

C.出售物业不考虑通信网络系统；

2.技术要求：

A.语音交换机具有自动转接、语音提示功能功能。

B.若采用虚拟程控交换系统，由物业公司和运营商协商确定。

C.核心交换机应采用不少于24个光口的三层交换机。

D.接入层交换机应采用8、16、24口的二层智能交换机，带网

管功能。

（­H二）无线对讲系统

L点位设置要求

对讲天线应根据建筑特