公寓租赁合同模板及法律风险提示

公寓租赁合同模板及法律风险提示公寓租赁是城市生活中常见的居住或经营方式，一份严谨的租赁合同是保障双方权益的核心工具。本文结合《民法典》等法律法规，提供公寓租赁合同核心条款模板，并从签约前、签约时、履约中三个阶段分析法律风险，助力承租人、出租人规避纠纷。一、公寓租赁合同核心条款模板（附实务说明）（一）当事人信息条款示例：>甲方（出租人）：姓名/名称，身份证号/统一社会信用代码，联系地址：________，联系方式：________；>乙方（承租人）：姓名，身份证号：________，联系地址：________，联系方式：________。说明：明确身份信息与联系方式，避免纠纷时“主体不明”“找人无门”。企业出租需注明工商信息，个人出租需核对身份证（留存复印件）；转租场景下，需补充“甲方已取得房屋所有权人书面转租同意书”。（二）房屋基本情况条款示例：>甲方将位于____市____区____街道____小区____栋____单元____房号的公寓（建筑面积约____平方米，产权证号：________）出租给乙方，房屋用途为居住/商用（以产权登记或规划用途为准）。说明：清晰标注房屋地址、面积、权属证明，防范“一房多租”“权属瑕疵”风险。若为群租房，需符合当地居住类房屋出租规定（如人均面积、分隔合规性）。（三）租赁期限条款示例：>租赁期限自____年____月____日至____年____月____日，共计____年。租赁期满，乙方如需续租，应在期满前____日书面通知甲方，在同等条件下乙方享有优先续租权，续租租金双方另行协商并签订书面协议。法律依据：《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。说明：租期超20年的，可约定“租期20年，期满后自动续租5年（需重新签订合同）”，避免直接约定25年导致部分条款无效。（四）租金及支付条款示例：>租金为每月人民币____元（大写：________），按____（月/季/年）支付，乙方应于每____支付周期的第____日前将租金支付至甲方指定账户（开户行：________，账号：________）。>押金为人民币____元，租赁期满且乙方无违约、无欠费、房屋及设施无损坏的，甲方应在____日内无息退还。说明：明确金额、支付周期、账户信息，押金退还条件需具体化（如“结清水电燃气费、房屋及设施无损坏、按约定返还房屋”），避免“模糊扣款”。（五）房屋使用与维护条款示例：>乙方应按约定用途使用房屋，不得擅自改变结构、增设他物或转租（经甲方书面同意除外）；日常使用中，乙方承担易耗件（如灯泡、水龙头）、小修（如墙面小面积修补）的维修责任，甲方承担主体结构、重大设施（如电梯、管道）的维修责任（因乙方过错导致损坏的，乙方负责维修或赔偿）。法律依据：《民法典》第七百一十二条（出租人维修义务）、第七百一十三条（承租人自行维修追偿权）。说明：区分维修责任，避免“漏水、断电”等问题时互相推诿。签约时可附《房屋设施清单》（含品牌、现状照片），作为后期维权依据。（六）违约责任条款示例：>1.若甲方未按约定交付房屋或擅自解约，应退还乙方已付租金及押金，并赔偿乙方损失（如搬家费、另行租房差价）；>2.若乙方拖欠租金超过____日，甲方有权解除合同，乙方应支付拖欠租金及违约金（按未付租金的____%计算），且押金不予退还；>3.违约金总额以实际损失为限，最高不超过____个月租金（避免违约金过高被法院调整）。说明：违约责任需对等，避免“单边霸王条款”。违约金比例建议参考损失（一般不超过损失的30%），否则可能被法院认定为“过高”。（七）争议解决条款示例：>本合同履行中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，可向房屋所在地人民法院提起诉讼（或约定仲裁：提交____仲裁委员会仲裁）。说明：诉讼管辖优先选“房屋所在地”（方便取证、执行）；仲裁需明确机构（如“北京仲裁委员会”），且仲裁与诉讼二选一。二、公寓租赁法律风险提示（分阶段防范）（一）签约前：权属与状况审查1.房屋权属风险：出租人无处分权场景：转租人未获房东同意、房屋为共有但共有人未签字、房屋被抵押/查封。法律后果：房东主张转租无效，承租人可能被迫搬离，租金损失难追回（《民法典》第七百一十六条：转租需经出租人同意，否则出租人可解除合同）。防范建议：要求出租人出示房产证、身份证（核对信息），留存复印件；转租场景下，必须要求房东出具书面同意转租书（注明“同意转租期限至____年____月____日”）；可通过“不动产登记中心官网”查询房屋权属（部分城市支持线上查档）。2.房屋状况风险：签约前未验房，入住后扯皮案例：租客小王签约时未验房，入住后发现空调不制冷，房东称“签约前是好的，你弄坏的”，双方陷入纠纷。防范建议：签约时共同验房，记录设施状况（拍照、视频，标注损坏处），列入合同附件；明确《房屋设施清单》（含家电品牌、型号、现状），双方签字确认。（二）签约时：条款漏洞与效力风险1.租赁期限超期：20年上限被忽略法律后果：约定租期25年，超过20年的5年部分无效，房东可主张20年后合同终止。建议：租期超20年的，分阶段约定（如“租期20年，期满后自动续租5年（需重新签订合同）”）。2.押金退还条件模糊：“无违约则退”等于没说风险：房东以“房屋清洁未达标”“提前解约”等理由克扣押金，承租人举证难。建议：细化押金退还条件，如“房屋及设施无损坏、无拖欠租金及物业费、已结清水电燃气费、按约定返还房屋”，并约定“若甲方无正当理由克扣押金，应按押金的____%支付违约金”。3.转租与装修约定缺失：擅自行动吃大亏法律后果：擅自转租的，出租人可解除合同（《民法典》第七百一十六条）；装修未经同意的，房东可要求恢复原状或赔偿（《民法典》第七百一十五条）。建议：如需转租，合同明确“乙方经甲方书面同意可转租，转租期限不得超过本合同剩余租期”；如需装修，约定“装修方案经甲方同意，租赁期满后装修的[保留/拆除/折价]方式”。（三）履约中：行为规范与责任边界1.擅自转租风险：转租未告知，合同被解除案例：租客小李将公寓转租给小张，房东发现后解除合同，小李不仅要退还小张租金，还需向房东支付违约金。防范：转租必须经房东书面同意，且转租合同期限不得超过原合同剩余租期；留存房东同意转租的证据（如短信、邮件、书面协议）。2.维修责任不清：漏水、断电互相推诿法律依据：《民法典》第七百一十二条（出租人维修义务）、第七百一十三条（承租人自行维修追偿权）。建议：合同明确维修责任（如“水电设施小修由乙方负责，主体结构维修由甲方负责”）；出现维修问题时，书面通知对方（留存微信、短信记录），必要时自行维修后凭票据追偿。3.单方解约风险：提前退房/卖房，违约成本高法律后果：承租人提前退房：无约定的，需承担剩余租期租金的违约责任；房东卖房：根据“买卖不破租赁”（《民法典》第七百二十五条），承租人可主张继续履行合同，房东提前解约需赔偿损失。建议：合同约定“提前解约需提前____日书面通知，支付违约金（如____个月租金）”；房东卖房时，承租人可主张继续履行合同，或要求房东赔偿损失（如搬家费、差价损失）。三、纠纷解决实用建议1.证据留存：所有沟通记录（微信、短信）、支付凭证（转账记录）、合同附件（验房照片、设施清单）均需留存，作为维权依据。2.协商优先：纠纷发生时，先友好协商，可通过中介、居委会调解，避免诉讼成本。3.法律途径：协商不成的，可向房屋所在地的住建部门、消协投诉，或向法院起诉/