居民住宅买卖合同范本及签订注意事项

居民住宅买卖合同范本及签订注意事项住宅买卖作为家庭重大资产交易，合同的规范性与签订环节的严谨性直接关系到交易安全与权益保障。一份清晰完备的买卖合同，能有效规避纠纷；而签订时的细节把控，则是降低风险的关键。以下结合实务经验，提供合同范本核心条款参考及签订注意事项，供交易双方参考。一、居民住宅买卖合同核心条款示例（需结合实际调整）（一）当事人信息甲方（卖方）：_________（姓名），住址：_________，联系电话：_________乙方（买方）：_________（姓名），住址：_________，联系电话：_________（注：若房屋为共有产权，需所有共有人作为甲方共同签字；买方需确认自身符合当地购房政策。）（二）房屋基本情况1.房屋坐落：_________市_________区_________路_________号_________单元_________室（以不动产权证记载为准）。2.产权情况：不动产权证号为_________，建筑面积_________平方米，房屋性质为_________（商品房/经济适用房等），土地性质为_________（出让/划拨）。3.房屋现状：□毛坯□装修（装修标准见附件一《装修及附属设施清单》）；□无租赁□有租赁（承租人已放弃优先购买权，租赁期限至_________年_________月_________日）。（三）价款及支付方式1.总价款：人民币_________元（大写：_________）。2.付款方式：（1）定金：乙方于合同签订当日支付甲方定金人民币_________元（不超过总价款的20%），该定金在房屋过户完成后抵作购房款。（2）首付款：乙方于_________年_________月_________日前，将首付款人民币_________元存入双方约定的资金监管账户（或甲方账户，非监管方式需谨慎）。（3）贷款/尾款：若乙方以贷款方式支付，需于_________年_________月_________日前通过贷款审批，贷款金额人民币_________元由贷款机构直接支付至监管账户/甲方账户；若为一次性付款，乙方于_________年_________月_________日前支付尾款人民币_________元。（四）房屋交付与权属转移1.交房时间：甲方于_________年_________月_________日前，将房屋腾空并交付乙方，双方签署《房屋交接单》（见附件二）。交房时，甲方需结清房屋相关费用（物业费、水电费等），并保证户口于_________年_________月_________日前迁出（逾期迁出的，每日按总房款的_________‰支付违约金）。2.产权过户：双方于_________年_________月_________日前共同到不动产登记部门办理过户手续，税费承担方式为：□甲方承担□乙方承担□各自承担法定税费。（五）双方权利义务1.甲方承诺：房屋产权清晰，无抵押、查封等权利限制；未隐瞒房屋质量瑕疵或涉诉情况。若因甲方原因导致合同无法履行，需双倍返还定金并赔偿乙方损失。2.乙方承诺：按约支付房款，配合办理贷款、过户等手续。若因乙方原因导致合同解除，甲方有权没收定金。（六）违约责任1.逾期付款：乙方逾期付款超过_________日，甲方有权要求乙方按日支付总房款_________‰的违约金；逾期超过_________日，甲方可解除合同，没收定金。2.逾期交房：甲方逾期交房超过_________日，乙方有权要求甲方按日支付总房款_________‰的违约金；逾期超过_________日，乙方可解除合同，甲方需返还已付房款并赔偿损失。3.根本违约：若一方擅自转卖/悔买，或因自身原因导致房屋无法过户，守约方有权解除合同，违约方需按总房款的_________%支付违约金。（七）争议解决本合同履行过程中发生争议，双方协商解决；协商不成的，向_________（房屋所在地）人民法院提起诉讼（或约定仲裁机构）。（八）其他约定本合同未尽事宜，双方可签订补充协议（与本合同具有同等效力）；合同附件为本合同组成部分，附件包括：1.《装修及附属设施清单》2.《房屋交接单》3.房屋权属证明复印件二、签订买卖合同的核心注意事项（一）主体资格与权属的“双核查”1.卖方资格：要求卖方出示不动产权证、身份证，核对产权人姓名与身份证是否一致；若为共有产权，需所有共有人到场签字（或提供经公证的授权委托书）。警惕“冒名代签”，可到不动产登记部门现场查档（需卖方配合提供产权证号）。2.房屋权属：通过不动产登记部门查询房屋状态，确认：有无抵押（需卖方提供解押计划，避免买方垫付解押款后房屋被查封）；有无查封（若房屋涉诉被查封，买卖合同无效）；土地性质（划拨土地需补缴土地出让金，成本需提前核算）；房屋用途（是否为住宅，避免“商住房”限购/税费陷阱）；学区房学位（若涉及学区，需书面约定学位未被使用，否则可解除合同）。（二）合同条款的“细节锚定”1.付款条款：定金数额：建议不超过总房款20%，且明确“定金”性质（避免写成“订金”，后者无罚则）；资金监管：优先选择资金监管（如当地住建部门指定的监管账户），避免直接打款至卖方个人账户，尤其是卖方以“解押急需资金”为由要求私下转账时，需警惕资金风险；贷款风险：若买方依赖贷款，需约定“因贷款政策变化或银行审批未通过，且买方无能力补足房款的，双方互不违约，定金/首付款无息返还”，避免因政策变动导致违约。2.交房与权属转移：交房时间：明确到具体日期（如“2024年12月31日前”），避免“收到房款后”“过户后”等模糊表述；交房标准：装修房需列明家具家电清单（品牌、型号、数量），作为合同附件并签字确认；毛坯房需约定“房屋现状交付，无结构性损坏”；户口迁出：明确迁出时间（如“交房前30日”）及逾期违约金（如“每日500元”），若卖方无法迁出，买方有权扣减尾款或解除合同。3.违约责任：违约金比例：建议按日计算（如“总房款的0.1‰-0.5‰”），避免“一次性支付XX元”导致违约成本过低；根本违约情形：明确“一房二卖”“房屋被查封”“买方无购房资格却隐瞒”等情形的责任，避免纠纷时“各执一词”。（三）交易流程的“风险隔离”1.物业交割：交房时需与物业公司核对物业费、水电费等欠费情况，要求卖方提供最近的缴费凭证，或从尾款中预留“物业交割保证金”（如总房款的2%），待交割完成后支付。2.网签备案：签订合同后，尽快办理网签（或存量房买卖合同备案），锁定房屋交易状态，防止卖方“一房二卖”。3.补充协议：对主合同未涵盖的内容（如“卖方赠送车位使用权”“买方承担税费的具体范围”），需签订书面补充协议，明确双方权利义务，避免口头约定。（四）法律风险的“专业规避”1.中介与律师的作用：若通过中介交易，选择资质合规的中介机构，要求中介对房屋权属、卖方资格进行尽职调查；复杂交易（如卖方为公司、房屋有抵押）建议委托律师审核合同，规避“格式条款陷阱”。2.证据留存：所有沟通（微信、短信、邮件）需保留原始记录，付款凭证（转账记录、收据）需注明“购房款”“定金”等用途，交房时的《房屋交接单》需双方签字并注明房屋现状。3.“阴阳合同”风险：为避税签订“阴阳合同”（网签价低于实际成交价），若卖方违约，买方可能因网签价过低导致赔偿不足；且税务部门查实后需