二手房交易合同范本及补充协议写法

二手房交易合同范本及补充协议写法二手房交易涉及房产、资金的双向流转，合同文本及补充协议是明确双方权利义务、规避交易风险的核心载体。一份严谨的合同不仅要涵盖交易基本流程，更需通过补充协议对特殊场景、细节问题进行约定——从房屋隐蔽瑕疵到户口迁移时限，从贷款变故应对到家具家电归属，每一项约定都关乎交易安全与权益实现。下文将结合实务经验，从合同范本核心要素、补充协议典型场景写法两方面提供参考，助力交易双方筑牢法律保障。一、二手房交易合同范本的核心要素一份合法有效的二手房交易合同，需围绕“交易主体、标的、价款、履约、责任”五大维度搭建框架，以下为各核心条款的撰写要点：（一）当事人信息条款需明确买卖双方的姓名（或法人名称）、身份证号（自然人）、联系地址、有效联系方式。若存在代理人（如委托中介或亲属代办），需附加“授权委托书”作为合同附件，注明代理权限（如签署合同、收取房款、办理过户等）。（二）房屋基本情况条款需精准描述房屋的坐落地址、不动产权证号、建筑面积（含套内面积）、房屋性质（商品房/经济适用房/公房等）、房屋现状（毛坯/精装/带租约等）。若房屋附带车位、储藏室，需单独列明其位置、产权情况；若为精装修房屋，建议另附“家具家电清单”作为附件，明确物品品牌、数量及归属（是否随房附赠）。（三）交易价款与支付条款1.价款构成：明确房屋总价款（含/不含车位、装修补偿等），若存在“净得价”约定（卖方不承担税费），需单独注明“交易产生的契税、增值税、个税等由买方承担”。2.支付方式：常见组合为“定金+首付款+贷款+尾款”，需细化各阶段金额、支付时间及方式：定金：一般为总房款的5%-20%，约定支付时间（如签约后3日内）、收款账户（卖方本人账户），并注明“定金转为房款的一部分”；首付款：约定在“网签后/资金监管账户冻结后/过户前X日”支付，需明确资金监管账户信息（避免直接打款至卖方个人账户，防范资金风险）；贷款：约定买方申请贷款的银行、金额、时限（如“买方应在签约后X日内提交贷款申请，若贷款审批未通过，应在X日内以全款/补足首付款方式继续履行”）；尾款：可约定在“房屋交付后/产权登记完成后X日内”支付，金额一般为总房款的5%-10%。（四）房屋交付与产权转移条款1.交付时间：明确具体日期（如“2024年X月X日前”），若房屋存在租赁，需约定“卖方应于交付前解除租赁合同，确保买方无权利瑕疵占有”；2.交付标准：约定“房屋现状交付”或“清空交房”，明确物业交割细节（物业费、水电费、燃气费结算至交付日，卖方结清欠费）；3.产权转移：约定过户时间（如“买方贷款审批通过后X日内共同办理过户”），税费承担方（可约定“各自承担法定税费”或“买方承担全部税费”），并注明“卖方应配合提供过户所需全部材料（如身份证、房产证、婚姻证明等）”。（五）违约责任条款违约责任需具体、可量化，避免模糊表述：逾期付款：“买方逾期支付房款的，每逾期1日按未付金额的万分之X向卖方支付违约金；逾期超过X日的，卖方有权解除合同，没收定金，且买方需赔偿卖方总房款X%的损失”；逾期交房/过户：“卖方逾期交房/过户的，每逾期1日按总房款的万分之X向买方支付违约金；逾期超过X日的，买方有权解除合同，卖方退还已收房款并双倍返还定金”；根本违约：如“卖方隐瞒房屋抵押、查封、质量瑕疵等情形，导致合同无法履行的，应退还全部房款并赔偿买方总房款X%的损失”。（六）争议解决条款约定“协商不成时，提交房屋所在地人民法院诉讼”或“提交XX仲裁委员会仲裁（需明确仲裁机构名称）”，二者择一即可（仲裁需双方自愿且条款明确）。二、二手房交易补充协议的典型场景与撰写技巧补充协议的核心作用是细化主合同未明确的细节、变更主合同不合理的条款、约定特殊交易场景的处理规则。以下为实务中高频出现的补充协议场景及撰写要点：（一）房屋质量瑕疵与维修责任若房屋存在已知瑕疵（如墙面渗水、管道老化），需约定：>“卖方确认房屋[具体瑕疵描述]，承诺于[交房前X日]完成维修，维修标准为[达到XX质量要求，如‘卫生间防水重新施工，经闭水试验无渗漏’]；若卖方未按时维修或维修不合格，买方有权自行维修，费用从尾款中扣除（或卖方承担总房款X%的违约金）。”若为“买方收房后发现隐蔽瑕疵（如主体结构问题）”，可约定：>“卖方保证房屋无隐瞒的质量瑕疵（含渗漏水、墙体开裂、管道堵塞等），若买方收房后X日内发现上述问题，且经第三方鉴定确属卖方责任的，卖方应在X日内修复并赔偿买方损失（含鉴定费、误工费等）；若瑕疵严重影响居住，买方有权解除合同并索赔。”（二）户口迁移与违约责任户口问题是二手房纠纷重灾区，补充协议需明确：>“卖方承诺于[房屋过户后X日内/交房前X日内]将房屋内所有户口迁出，逾期未迁出的，每逾期1日按总房款的万分之X向买方支付违约金；逾期超过X日的，买方有权解除合同，卖方退还全部房款并赔偿总房款X%的损失，且买方因户口问题无法落户、子女入学产生的损失由卖方承担。”（三）贷款风险与交易调整若买方依赖贷款购房，需约定贷款不成的处理：>“若买方贷款申请未获银行批准（以银行书面通知为准），双方应在X日内协商变更付款方式（如全款、延长贷款期限）；协商不成的，合同自动解除，卖方退还已收房款（定金除外，若定金已转为房款则全额退还），互不承担违约责任。”若需调整贷款金额（如银行审批额度低于申请额），可约定：>“若银行审批贷款金额比买方申请额少X万元，买方应在过户前X日内补足差额；若买方无力补足，双方协商解除合同，卖方退还已收房款（定金按主合同约定处理）。”（四）房屋租赁与优先购买权若房屋带租约出售，需约定：>“卖方已如实告知房屋租赁情况（承租人：XXX，租期至XXXX年X月X日），承租人已放弃优先购买权（附承租人书面声明）；买方同意继续履行原租赁合同，租金自[交房日/过户日]起由买方收取，卖方应于交房前结清已收但未履行租期的租金。”若买方需提前收房（终止租赁），可约定：>“卖方应于[交房日]前与承租人解除租赁合同，赔偿承租人违约金（金额为XXX元，由卖方承担）；若卖方未解除，买方有权从尾款中扣除违约金支付给承租人，不足部分由卖方补足。”（五）政策变动与交易风险针对限购、税费调整等政策变动，可约定：>“若因国家或地方政策调整（如买方失去购房资格、税费增加超X%）导致合同无法履行，双方互不承担违约责任，卖方退还已收房款（定金按实际情况处理）。”（六）家具家电与装饰装修归属若主合同未明确，补充协议需列明：>“随房屋附赠的家具家电清单：[品牌+型号+数量，如‘格力空调1台、海尔冰箱1台……’]，上述物品于交房时一并移交买方，卖方保证其能正常使用；若交房时物品缺失或损坏，卖方应按市场价赔偿或恢复原状。”三、合同与补充协议的撰写注意事项1.主从合同关系：补充协议需注明“本协议与《二手房买卖合同》不一致的，以本协议为准”，确保补充协议的效力优先性；2.条款可执行性：避免使用“尽快”“适当”等模糊表述，时间、金额、责任需量化（如“X日内”“万分之X”“总房款X%”）；3.违约责任对等：需平衡买卖双方的责任，避免“只约束买方、放任卖方违约”的失衡条款；4.专业条款咨询：涉及产权瑕疵、税费承担、贷款政策等专业问题，建议提前咨询律师或房产中介，确保条款合法合规；5.签字盖章规范：补充协议需买卖双方（及代理人）签字按手印，与主合同落款一致，避免“代签未授权”的风险。四、补充协议示例（户口迁移类）《二手房交易补充协议（户口迁移）》甲方（卖方）：XXX，身份证号：XXX乙方（买方）：XXX，身份证号：XXX鉴于甲乙双方就坐落于XXX的房屋（产权证号：XXX）签订《二手房买卖合同》（以下简称“主合同”），现就户口迁移事宜补充约定如下：1.户口迁出义务：甲方承诺于房屋过户登记完成后30日内，将房屋内所有户口（含甲方及其他亲属、承租人户口）全部迁出，迁入地址为[甲方新址/集体户等]。2.违约责任：若甲方逾期迁出户口，每逾期1日按房屋总价款的万分之五向乙方支付违约金；逾期超过60日的，乙方有权解除主合同及本协议，甲方应退还乙方已支付的全部房款（含定金），并赔偿乙方总房款10%的损失（含因户口问题导致的落户、入学损失）。3.其他约定：本协议与主合同不一致的，以本协议为准；本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字（按手印）后生效。甲方（签字按手印）：_________日期：______年____月____日乙方（签字按