小型物业消防安全管理操作手册

小型物业消防安全管理操作手册为规范小型物业（含住宅小区、小型商业楼宇、写字楼等）的消防安全管理工作，预防火灾事故发生，保障业主、租户及员工的生命财产安全，依据《中华人民共和国消防法》《物业管理条例》等法律法规，结合小型物业实际管理特点，制定本操作手册。本手册旨在为物业管理人员提供清晰实用的消防安全管理指引，明确管理职责、操作流程及应急处置方法，助力提升物业消防安全管理水平。一、总则（一）管理目标通过建立健全消防安全管理机制，落实日常防火巡查、设施维护、宣传培训等工作，实现“预防为主、防消结合”，最大限度降低火灾发生概率；确保火灾发生时能快速响应、有效处置，减少人员伤亡和财产损失。（二）适用范围本手册适用于建筑面积在[具体范围可根据实际调整]以下的住宅小区、小型商业综合体、写字楼、工业园区等物业项目的消防安全管理，涵盖物业企业管理人员、安保人员、维修人员及各岗位员工的消防安全工作指引。（三）责任分工物业负责人：为本物业消防安全第一责任人，全面统筹消防安全管理工作，审批消防管理制度、应急预案，确保消防经费投入，定期组织消防检查与培训。消防安全管理员：负责日常消防安全管理的具体实施，包括巡查检查、设施维护、隐患整改跟踪、应急演练组织等，及时向负责人汇报消防安全动态。岗位员工：各岗位（如保安、保洁、维修、客服等）员工需掌握本岗位消防安全职责，遵守防火规定，发现隐患及时上报，参与初期火灾处置与人员疏散引导。二、日常消防安全管理（一）用火用电管理1.用火规范公共区域禁止使用明火（如焚烧杂物、点蜡烛、使用酒精炉等）；确需动火作业（如维修焊接）时，需提前办理动火审批，落实专人监护、配备灭火器材、清理周边可燃物等措施。商铺、餐饮场所的厨房用火需定期检查燃气管道、灶具，下班前关闭燃气阀门、熄灭炉火；烟道应每季度清理油污，防止积油引发火灾。2.用电管理禁止私拉乱接电线，公共区域插座仅供应急充电或设备运行使用；提醒业主/租户避免室内用电超负荷（如同时使用大功率电器）。定期检查公共区域电气线路（如走廊、地下室），发现老化、破损及时更换；配电箱周边禁止堆放杂物，保持通风散热。电动车管理：严禁在楼道、楼梯间、室内充电或停放，物业需规划集中充电区域，配备灭火器材与监控设施，充电时长不超过8小时，安排专人巡查。（二）可燃物与区域管理1.杂物清理每日巡查公共区域（楼道、电梯厅、地下室、天台等），及时清理堆放的纸箱、塑料瓶、旧家具等可燃物，确保通道畅通。商铺、仓库等场所的货物堆放需与电气设备、热源保持安全距离（不少于0.5米），易燃物品（如纸张、布料）应分类存放并做好防火措施。2.消防通道与出口管理消防通道（楼梯间、安全出口、消防车道）必须24小时保持畅通，禁止停放车辆、堆放杂物、加装铁门（如需封闭需设置常开门或紧急开启装置）。安全出口的疏散指示标志需清晰可见，应急照明需保持常亮且照度达标（地面最低水平照度不低于1.0lx），定期测试其功能。三、消防设施维护管理（一）设施分类与配置要求小型物业需配置的消防设施主要包括：灭火器（按场所类型配置ABC类干粉灭火器，商铺、走廊每50㎡不少于1具，每具不超过50米保护距离）、室内外消火栓系统、火灾自动报警系统（烟感/温感报警器）、应急照明、疏散指示标志、防火门、防火卷帘等。（二）日常维护要点1.灭火器每月检查压力表（指针需在绿色区域）、铅封完好、喷嘴无堵塞；每半年检查筒体锈蚀情况，每年称重（干粉灭火器失重≥5%需充装）；有效期满5年需强制报废，之后每2年检测一次。2.消火栓系统每月检查消火栓箱门是否开启灵活、配件（水枪、水带、接口）是否齐全完好；打开消火栓阀门测试水压（静压≥0.07MPa，动压≥0.15MPa），发现漏水、生锈及时维修。消防水泵每月启动测试（运行时间不少于5分钟），确保电源、控制柜正常，水泵接合器无遮挡、标识清晰。3.火灾自动报警系统每日查看报警控制器状态（无故障、火警信号）；每周测试烟感/温感报警器（用烟枪或温枪触发，观察是否报警）；每季度清洁探测器表面灰尘，确保灵敏度。4.应急照明与疏散指示每月测试应急照明的切换功能（切断主电源后是否自动点亮）；检查疏散指示标志的发光强度，发现灯具损坏、线路故障及时更换维修。（三）维护记录与档案建立《消防设施维护台账》，记录每次检查、维护、维修的时间、内容、责任人及结果，档案至少保存3年，便于追溯与消防部门检查。四、应急处置管理（一）应急预案制定结合物业实际（建筑结构、人员分布、消防设施布局），制定《火灾应急预案》，明确：报警流程：发现火灾后，第一时间拨打119，同时通知物业值班室，报告火灾地点、火势、燃烧物质等信息。应急小组职责：灭火行动组（使用灭火器、消火栓扑救初期火灾）、疏散引导组（引导人员沿安全出口疏散）、通讯联络组（保持与消防部门、现场的通讯）、医疗救护组（协助伤员转移、急救）。疏散路线：绘制清晰的疏散平面图，标注安全出口、疏散楼梯、避难层等，在公共区域张贴并向业主/租户宣传。（二）初期火灾处置1.报警与响应：发现火情者立即呼喊示警，使用就近的灭火器或消火栓扑救（火势较大时立即撤离并报警）；物业值班室接到报警后，通知应急小组赶赴现场。2.灭火要点：灭火器使用：提、拔、握、压（提起灭火器，拔下保险销，握住喷管对准火焰根部，压下把手喷射），注意站在上风向，避免逆风操作。消火栓使用：打开箱门，取出水带、水枪，连接接口，打开阀门，对准火焰根部扫射（需2人配合，1人握枪，1人开关阀门）。（三）人员疏散与救援1.疏散原则：优先疏散着火层及上下层人员，按照“先老弱病残、后一般人员”的顺序，引导人员用湿毛巾捂住口鼻，弯腰低姿沿疏散指示方向撤离，禁止乘坐电梯。2.特殊情况处置：若疏散通道被堵，引导人员进入安全房间（关闭门窗、用湿布堵门缝、拨打119等待救援）；物业需配合消防部门开展搜救工作，清点疏散人数，确保无人员遗漏。（四）后续处置火灾扑灭后，保护现场直至消防部门勘查完毕；配合统计火灾损失，分析事故原因，针对隐患制定整改措施（如更换老化线路、加强可燃物管理）；向业主/租户通报事故情况与整改计划。五、培训与宣传教育（一）员工培训1.培训频率：新员工入职需接受消防安全岗前培训，全体员工每半年开展1次消防知识与技能培训，每年组织1次应急演练。2.培训内容：消防法律法规、物业消防安全职责；火灾预防知识（用火用电安全、可燃物管理）；消防设施操作（灭火器、消火栓、报警系统使用）；应急处置流程（报警、疏散、初期灭火）。（二）业主/租户宣传1.宣传方式：通过小区公告栏、微信群、公众号发布消防知识，每季度开展1次消防宣传活动（如讲座、演练观摩），向新入住业主发放《消防安全须知》。2.宣传内容：家庭用火用电安全（如外出关闭电源、燃气，不在床上吸烟）；逃生自救知识（熟悉疏散路线、使用湿毛巾防毒、结绳逃生等）；禁止行为告知（堵塞消防通道、私拉电线充电等）。六、检查与持续改进（一）日常巡查1.巡查频率：保安、保洁等岗位员工每日对公共区域（楼道、消防通道、设施设备间）开展巡查，发现隐患立即上报。2.巡查内容：消防通道是否畅通，疏散指示、应急照明是否正常；灭火器、消火栓是否完好，有无被遮挡；公共区域有无违规用火用电、堆放可燃物。（二）定期检查1.月度检查：由消防安全管理员组织，重点检查消防设施运行、电气线路、可燃物清理情况，形成《月度消防检查报告》。2.季度检查：物业负责人带队，联合各岗位员工，对建筑防火、设施维护、应急预案等进行全面检查，针对问题制定整改计划。3.年度检测：委托有资质的消防技术服务机构，对火灾自动报警系统、消火栓系统、喷淋系统等进行检测，确保符合国家标准。（三）隐患整改与持续改进1.整改流程：对检查发现的隐患，明确整改责任人、期限、措施，跟踪复查直至隐患消除；重大隐患（如消防设施瘫痪、通道严重堵塞）需立即整改，无法立即整改的需采