财务报表分析某地产A偿债能力分析

万科A——偿债能力分析

万科企业股份有限公司（以下简称万科地产）原系经深圳市人民政府办（1988）1509号文批准，于1988

年11月1FI在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为‘深圳万科企业股份有限公司”。

1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。

1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所.上市。

1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。

本公司经营范围为：兴办实业（具体项目另行申请）；国内商业的；物资供销业（不含专营、专控、专卖

商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。控股子公司主营业

务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。

偿债能力：（debt-payingability）企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企

业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。偿债能力分析包括短期偿债能力的分析

和在期偿债能力的分析两个方面：短期偿债能力，就是企业以流动停产偿还流动负债的能力.它反映企业偿付口常到

期债务的实力、企业能否及时偿付到期的流动负债，是反映企业财务状况好坏的重要标志、财务人员必须十分重视短

期债务的偿还能力，维护企业的良好信誉；长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力，企业的长期负债，包括长期

借款、应付长期债券等。企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。

一、基本情况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的

企业之一，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2011年12月31日，公司流动资产2826.466亿元，非流动资

产135.618亿元，资产总额2962.084亿元，2010年12月31日公司流动资产2055.207亿元，非流动资产101.168

亿元，资产总额2156.375亿元，至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。1988

年12月，公司公开向社会发行股票2,80()万股，集资人民币2,80()万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年I

月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集

资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发

被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993

年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进

一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产

业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元,公司实力进一步增强。公司于2001

年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房

地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金

实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2(X)2年底已进入深圳、

上每、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2002年万科又先后进入鞍山、

大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司

树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

2008至2011年资产负责表

报表日期2011年12月31日2010年12月31日2009年12月31日2008年12月31日

流动资产

货币资金34,239,500,000.0037,816,900,00(3.0023,001,900,000.0019,978,300,000.00

结算备付金————

拆出资金——--—

交易性金融资产——740.471.00—

衍生金融资产————

应收票据——————

应收账款1,514,810,000.001,594,020,000.00713,192,000.00922,775.000.00

预付款项20,116,200,000.0017,838,0(X),000.0()8,736,320,000.003,160,520,000.00

应收保费——--—

应收分保账款————

应收分保合同准备

金--—--—

应收利息——————

应收股利————

其他应收款18,440,600,000.0014,938,3(X),000.()()7,785⑻0,000.003,496,100,0()0.00

应收出口退税————————

应收补贴款————

应收保证金——————

内部应收款——————

买入返售金融资产————

存货208,335,(X)0,000.00133,333,000,000.0090,085,300,000.0()85,898,7()0,0()0.0()

待摊费用——--—

待处理流动资产损

益--—一—

一年内到期的非流

动资产--—一—

其他流动资产————

流动资产合计282,647,000,000.00205,521,0(X),00(3.00130,323,000,000.00113,456,000,000.00

发放贷款及垫款————

可供出售金融资产441,262,000.00404,764,000.00163,629,000.00167,418,000.00

持有至到期投资————

长期应收款————--

长期股权投资6,426,490,000.004,493,750,000.003,565,380,000.002,485,730.000.00

其他长期投资————

投资性,房地产1,126,110,000.00129,176,000.00228,143,000.00198,395,000.00

固定资产原值2,121,190,000.001,674,410,000.001,744,120,000.001,622,(X)0,000.00

累计折旧525,329,000.00454,828,000.00388,143,000.00356,666.000.00

固定资产净值1,595,860,000.001,219,580,0(X).001,355,980,000.001,265,330,000.00

固定资产减值准备——--—

固定资产净额1,595,860,000.001,219,580,000.001,355,980,000.001,265,330,000.00

在建工程705,553,000.00764,282,000.00593,208,000.00188,587,000.00

工程物资————

固定资产清理——--—

生产性生物资产——--—

公益性生物资产————

油气资产——————

无形资产435,474,000.00373,952,000.0081,966,300.00—

开发支出————

商誉——--—

长期待摊费用40,999,400.0032,161,400.0031,318,700.0025,268,200.00

股权分置流通权————————

递延所得税资产2,326.240.000.001,643,160,000.001,265,650,000.001.449480.000.00

其他非流动资产463,793,(X)0.001,055,990,0(X).00——

非流动资产合计13,561,800,000.0010,116,800,00(3.007,285,280,000.005,780,210,000.00

资产总计296.208.000.000.00215,638,000,000.00137,609,000,000.00119,237,000,000.00

短期借款1,724,450.000.001,478,000,000.001,188,260,000.004.601.970.000.00

向中央银行借款————

吸收存款及同业存

放————

拆入资金——————

交易性金融负债17.041,800.0015,054,500.00—1,694.880.00

衍生金融负债————

应付票据31,250,000.00—30,000.000.00—

应付账款29,745,800,000.0016,923,800,000.0016,300,000,000.0012,896,000,000.00

预收款项111,102,000,000.0074,405,200,000.0031,734,800.000.0023,945,800,000.00

卖出回购金融资产

款————

应付手续费及佣金————

应付职工薪酬1,690,350,(X)0.001,415,760,0(X).00806,504,000.00517,763,(X)0.00

应交税费4,078,620,000.003,165,480,000.001.176,880,000.00(861.985.000.00)

应付利息272,299,(X)0.00127,807,000.00122,644,000.00219,884,000.00

应付股利————

其他应交款——--—

应付保证金——--—

内部应付款————

其他应付款30,216,800,000.0016,814,000,000.009.258,730,000.009,968,300,000.00

预提费用————

预计流动负债——--—

应付分保账款——--—

保险合同准备金————

代理买卖证券款——————

代理承销证券款————

国际票证结算————

国内票证结算——--—

递延收益————

应付短期债券————————

一年内到期的非流

动负债21,845,800,000.0015,305,7(X),000.007,440,410,000.0013,264,400,000.00

其他流动负债——————

流动负债合计200.724.000.000.00129,651,000,000.0068,058,300,000.0064,553,700,000.00

长期借款20,972,000,000.0024,790,500,000.0017,502,800,000.009.174J20.000.00

应付债券5,850,400,000.005,821,140,000.005,793,740,000.005,768,020,000.00

长期应付款——————

专项应付款————

预计非流动负债38,677,900.0041,107,3(X).0034,355,800.0041,729,500.00

递延所得税负债778,906,000.00738,993,000.00802.464.000.00867,798.000.00

其他非流动负债11,798,200.008,816,120.008,408,140.0012,644,800.00

非流动负债合计27,651,700,000.0031,400,600,000.0024,141,800,000.0015,864,300,000.00

负债合计228,376,000,000.00161,051,000,000.0092,200,000,000.0080.418,000,000.00

实收资本（或股本）10,995,200,000.0010,995,200,000.0010,995,200.000.0010,995,200,000.00

资本公积8,843,460,000.008,789,340,000.008,557,720,000.007,853,140,000.00

库存股————————

专项储备————

盈余公积13,648,700,0()0.00IO,587,7(X),()(M).OO8,737,840,000.006,581,980,000.00

一般风险准备——————

未确定的投资损失————

未分配利润18,934,600,000.0013,470,300,000.()()8,808,400,000.006,184,280,000.0()

拟分配现金股利——--—

外币报表折算差额545,776,000.00390,132,000.00276,721,000.00277,308,000.00

归属于母公司股东

权益合计52,967,800,000.0044,232,700,000.0037,375,900,000.0031,891,900,000.00

少数股东权益14,864,700,000.0010,353,500,00().008,032,620,000.006,926,620,000.00

三、偿债能力分析

（一）短期偿债能力分析

1.流动比率

2008年年末流动性比率=流动资产/流动负债=113,456,373,203.92/64,553,721,902.60=1.76

2009年年末流动性比率=流动资产/流动负债二130,323,279,449.37/68,058,279,849.28=1.92

2010年年末流动性比率=流动资产/流动负债=205521000000/129651000000=1.59

分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84,说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显

高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明

万科在09年的财务风险有所下降，偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业

的财务状况不稳定。

2.速动比率

2008年年末速动比率=（流动资产-存货）/流动负债

=（113,456,373,203.92-85,898,696,524.95）/64,553,721,902.60=0.43

2009年年末速动比率=（流动资产-存货）/流动负债/流动负债

=（130.323.279.449.37-90,085,294,305.52）/68.058.279.849.28=0.59

2010年年末速动比率=（流动资产-存货）/流动负债=（205521000000-333000000）/129651000000=0.56

分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57,可见万科在09年的速动比率与同行'也相当。同时•，

万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。1。年，速动比率又

稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。

3、现金比率

2008年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债二19978285900/64553721902=30.95%

2009年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债=23001900000+740471）/68058279849=33.8%

2010年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债=37816900000/129651000000=29.17%

分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8,说明企业的即刻变现能

力增强，但10年乂下降到29.17,说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。

（二）长期偿债能力分析

1.资产负债率

2008年年末资产负债率=负责总额/资产总额=80,418,030,239,89/119,236,579,721.09=0.674

2009年年末资产负债率=负责总额/资产总额=92,200,042,375,32/137,608,554,829,39=0.670

2010年年末资产负债率=负责总额/资产总额=161051000000/215638000000=0.747

分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56,万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明

万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略

有下降，财务上趋向稳健。10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。

2.负债权益比

2008年年末负债权益比=负债总额/所有者权益总额=80,418,030,239,89/38,818,549,481.20=2.07

2009年年末负债权益比二负债总额/所有者权益总额=92,200,042,375.32/45,408,512,454.07=2.03

2010年年末负债权益比=负债总额/所有者权益总额=161051000000/5458620000=2.95

分析：万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致，10

年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。。3.利息俣障倍数

2008年年末利息保障倍数二息税前利润/利息费用=（6,322,285,626.03+657,253,346.42）

/657,253,345.42=10.62

2009年年末利息保障倍数二息税前利润/利息费用二（8,617,427,808.09+573,680.423.04）

/573,680.423.04=16.02

2010年年末利息保障倍数二息税前利润/利息费用二24.68

分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于

同行'也水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿

债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。

四、同行业（雅居乐地产控股有限公司）偿债能力分析（资料略）

（-）基本情况：雅居乐地产控股有限公司（股份代号：3383）是中国最具规模的开发商之一，在1992年开

始涉足房地产，於2005年在香港联合交易所主板上市，以房地产开发及经营为主，截至2011年12月

31口止年度，雅居乐地产控股有限公司及其附属公司的营业额与毛利分别约人民币229.45亿元和人民

币123.54亿元，较2010年分别上升约11.跳和31.6%；年内净利润（不包括投资物业除税后公允值收益）

约人民币51.61亿元，及净利润率（不包括投资物业除税后公允值收益）约为22.5%,较2010年分别上

升约28.4%及约2.9个百分点。于2011年12月31日，集团持有现金及银行结余总额约人民币73.28亿

元；未支取的借贷额度约人民币18.14亿元。

（二）2008年至2011年现金流量表

合现金流量表-全年2011/122010/122009/122008/12

经营活动之现金流量1,195,482835,7814,572,033-865,665

投资回报及融资费用之现金流量-3,096,285-1,312,777-934,313-2,059,949

已收利息122,44284,72253,94977,842

已付利息-1,409,610-1,164,601-608,853-737,108

已收股息0000

已付股息-1,809,117-232,898-379,409-1,400,683

其他0000

退回/（已缴）税项-3,296,523-2,305,061-1,035,125-1,019,365

投资活动之现金流量-998,202-362,364-3,788,7342,872,353

增添固定资产-1,308,448-674,280-2,393,524-166,378

出售固定资产0000

投资增加0-68,037-9,600267,386

投资减少430,438386,02102,771,336

与关联人士之现金流量001419

其他-120,192-6,068-1,385,7510

融资活动前之现金流量-6,195,528-3,144,421-1,186,139-1,072,626

融资活动之现金流量4,550,4465,385,8412,515,1931,611,652

新增贷款8,555,3967,713,2564,931,0383,133,432

偿还贷款-7,199,769-2,475,419-4,884,009-1,356,250

定息/债项工具融资3,199,8754,343,8101,948,6330

偿还定息/债项工具0-2,916,19200

股本融资0000

与关联人士之现金流量131,449-477,554859,478-362

其他-136,505-802,060-339,947-165,168

现金及等同现金之增加/（减少）-1,645,0822,241,4201,329,054539,026

年初之现金及现金等同项目6,481,6634,372,1553,044,2922,582,513

外汇兑换率变动之影响/（其他）-152,867-131,912-1,191-77,247

年终之现金及现金等同项目4,683,7146,481,6634,372,1553,044,292

（三）2008年至2011年资产负债表

综合资产负债表-全年2011/122010/122009/122008/12

固定资产25,141,87915,209,4321(),733,7037,228,015

投资204,762000

流动资产56,136,19352,839,73931,219,79727,591,326

其他资产295,3881,829,1622,224,682158,436

总资产81,778,22269,878,33344,178,18234,977,777

长期债项15,231,95215,495,7699,851,4346,559,055

其他长期负债1,549,5742,047,5871,008,8631,023,414

流动负债41,239,85331,999,81818,244,70613,600,682

股本3,658,5423,795,0474,597,107383,358

储备18,015,99114,886,0359,464,64812,532,593

股东权益21,674,53318,681,08214,061,75512,915,951

货币人民币人民币人民币人民币

单位'000'000'000'000

主要项目2011/122010/122009/122008/12

存货35,929,41429,002,2449,498,38816,253,584

现金及银行结存7,327,84210,680,6256,127,6915,252,463

短期债项7,659,7105,262,2512,228,8303,509,518

总债项22,891,66220,758,02012,080,26410,068,573

（四）2008年至2011年财务比率

财务比率-全年业绩2011/122010/122009/122008/12

流动比率（倍）1.361.651.712.03

速动比率（倍）0.490.741.190.83

长期债项/股东权益（酚70.2882.9570.0650.78

总债项/股东权益（给105.62111.1285.9177.95

总债项/资本运用巡）56.4754.8046.5847.10

股东权益回报率儡）18.9431.9913.2642.33

资本运用回报率作）10.1315.787.1925.57

总资产回报率（给5.028.554.2215.63

经营利润率说）46.5552.4627.9171.08

税前利润率（%）50.6653.7727.4871.08

边际利润率（盼17.8929.1213.9958.62

存货周转率（倍）0.640.711.400.57

派息比率（盼23.4414.4330.1920.06

财政年度周最高价14.24012.82013.60014.220

财政年度周最低价4.1607.4002.2001.780

财政年度最高市盈率（倍）9.766.3623.068.60

五、总结

（-）流动比率是流动资产与流动负债的比率、它表明企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证，

反映企业用可.在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。一般情况3流动比率越高，反映企

业短期偿债能力越强，债权人的权益越有保证，流动比率高，不仅反映企业拥有的营运资金多，可用以抵偿债

务，而且表明企业可以变现的资产数额大，债权人遭受损失的风险小。按照西方企业的长期经验，一段认为2：

I的比例比较适宜它表明企业财务状况稳定可靠，除了满足口常生产经营的流动资金需要外，还有足够的财力偿

付到镇短期供务。如果比例过低，贝！表示企业可能捉襟见肘，难以如期偿还债务。但是，流动比率也不能过高，

过商则表明企业流动资产占用较多，会影响资金的使用效率和企业的获利能力。流动比率过高，还可能是由于

应收帐款占用过多，在产品、产成品呆滞、积压的结果。因此，分析流动比率还需注意流动资产的结构、流动

资产的周转情况、流动负债的数量弓结构等情况。根据万科与雅居乐2008年流动比率表明弓同类公司相对，均

明显高于同行业比率，存在的流动负债财务风险较少。相对2009年万科比雅居乐乐高0.21,2010年万科流动

比率有所下降低于2009年并低于雅居乐同年的流动比率，表明万科企业的财务状况不稳定。

（二）流动负债是计算流动比率的因素之一，其数额和结构都会影响到对流动资产的需要程度。因此，分析流

动比率时，应对不同性质的流动负债分别加以考察，以利于合理安排。流动负债是指企业在一年内或者超过

一年的一个营业周期内应当偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付帐款、应付工资、应付利润、应缴税

金、其他应付款、预提费用等。这些短期负债项目，有的是因为短期借入和商业信用而形成的，有的则是因为

结算程序的原因而形成的、作为借入资金，企业要按期还本付息，商业信用也必须按期偿付，这些都是首先要

用易于变现的流动资产来保证偿还的。至于由于法定结算程序的原因，使得一部分应付款形成在先，支付在后,

而占用其他单位或个人的资金，也必须遵守结算纪律，按规定要求支付，否则也会影响企业的信誉。

（三）速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收帐款、

其他应收款项等流动资产。存货、预付帐款、待摊费用等则不应计入。这一比率用以衡量企业流动资产中可以

立即用于偿付流动负债的财力。计算速动资产时，所以要扣除存货，是因为存货是流动资产中变现较慢的部分，

它通常要经过产品的售出和帐款的收回两个过程才能变为现金，存货中还可能包括不适销对路从而难以变现的

产品。速度比率可用作流动比率的辅助指标。有时企业流动比率虽然较高，但流动资产中易于变现、可用于

立即支付的资产很少，则企业的短期偿债能力仍然较差。因此，速动比率能更准确地反映企业的短期偿债能力。

根据经验，一般认为速动比率I:I较为合适。它表明企业的每一元短期负债，都有一元易于变现的资产作为抵

偿。如果速动比率过低，说明企业的偿债能力存在问题；但如速动比率过高，则又说明企业因拥有过多的货币

性资产，而可能失去一些有利的投资利获利机会。

（四）现金比率是企业现金类资产与流动负债的比率c现金类资产包括企业所拥有的货币资金和持有的有价证

券（指易于变为现金的有价证券）。它是速动资产扣除应收帐款后的余额。由于应收帐款存在着发生坏帐损失

的可能，某些到期的帐款也不一定能按时收问，因此，速动资产扣除应收帐款后计算出来的金额，最能反映企

业直接偿付流动负债的能力。现金匕率虽然能反映企业的直接支付能力，但在一般情况下，企业不可能、也无

必要保留过多的现金类资产。如果这一比率过高、就意味着企业所筹集的流动负债未能得到合理的运用，而经

常以获利能力低的现金类资产保持着。

（五）负债比率又称资产负债率是企业负债总额对资产总额的比率。它表明企业资产总额中，债权人提供资金

所占的比重，以及企业资产对债权人权益的保障程度。这一比率越小，表明企业的长期偿债能力越强。负债比

率也表示企业对债权人资金的利用程度。如果此项比率较大，从企业所有者来说。利用较少的只有资本投资,

形成较多的生产经营用资产，不仅扩大了生产经营规模，而且在经营状况良好的情况下，还可以利用财务杠杆

的原理，得到较多的投资利润。但如果这一比率过大，则表明企业的债务负担重，企业的资金实力不强，遇有

风吹草动，企业的债务能力就缺乏保证，对债权人不利。企业资产负债率过高，债权人的权益就有风险，一旦

资产负债率超过1.则说明企业资不抵债，有濒临倒闭的危险，债权人将受损失。

（六）股东权益比率和权益总资产率，股东权益比率是所有者权益同资产总额的比率。该比率反映企'也资产中

有多少是所有者投入的。股东股益比率与负债比率之和按同口径计算应等于10股东权益比率越大，负债比

率就越小企业的财务风险也就越少。股东权益比宰是从另一个侧面来反映企业长期财务状况和长期偿债能力的。

（七）负债与股东权益比率是负债总额与所有者权益之间的比率。它反映企业投资者权益对债权人权益的保障

程度。这一比率越低，表明企业的长期偿债能力越强，债权人权益的保障程度越高，承担的风险越小。在这种

情况下。债权入就愿意向企业增加借款。

（八）利息保障倍数又称已获利息倍数，是指企业生产经营所获得的息说前利润与利息费用的比率。它是衡量

企业偿付负债利息能力的指标。企业生产经营所获得的息税前利润对于利息费用的倍数越多，说明企业支付利

息费用的能力越强。因此，债权人要分析利息保障倍数指标，来衡量债权的安全程度。

一、偿债能力指标

万科股份2008-2010年度偿债能力指标表

表1一1

偿债能力指标2008年2009年2010年

营运资本（亿元）758.56758.56758.56

流动比率1.761.911.59

速动比率0.43G.590.56

产权比率207.162G3.05295.04

现金比率0.31G.340.29

资产负债率（”）67.446774.69

利息费用保障倍数10.6216.0224.68

二、偿债能力主要竞争者及同业比较

1、2008年度偿债能力比较。

万科股份及同业2008年度偿债能力指标比较表

表2—1