征收协议书无效的原因

征收协议书无效的原因1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称为“华瑞房地产开发有限公司”，注册地址位于中国北京市朝阳区光华路1号华贸中心1号楼15层，法定代表人为张伟，联系电话甲方是一家依法注册成立的大型房地产开发企业，主要从事商业地产的开发、销售及租赁业务。近年来，甲方在北京市及多个一线城市积累了丰富的商业地产运营经验，旗下拥有多个知名商业综合体项目。为进一步拓展业务范围，甲方拟通过本次协议，与乙方就某商业物业的租赁或收购事宜进行合作。甲方的经营范围涵盖房地产投资、开发、销售、租赁及物业管理等多个领域，具备较强的资金实力和项目运营能力。在本次合作中，甲方基于自身业务发展需求，希望引入乙方的专业资源，共同推动项目的价值提升。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称为“盛世商业管理股份有限公司”，注册地址位于中国上海市浦东新区陆家嘴环路1000号恒生银行金融中心42层，法定代表人为王芳，联系电话乙方是一家专注于商业地产运营管理的企业，成立于2010年，总部位于上海，并在北京、深圳、广州等多个城市设有分支机构。乙方拥有专业的商业地产管理团队，提供租赁、物业管理、市场推广及运营咨询等服务，客户群体涵盖国内外众多知名品牌及企业。近年来，乙方凭借卓越的管理能力和丰富的行业经验，在商业地产租赁及服务领域建立了良好的市场口碑。在本次合作中，乙方凭借其在商业地产租赁及运营方面的专业优势，与甲方达成合作意向，共同推动项目的成功运营。乙方的核心业务包括商业地产租赁代理、物业管理、市场调研及运营策划等，具备较强的市场影响力和资源整合能力。

协议简介：

本次协议的背景源于甲方在华贸中心1号楼15层拥有一处商业物业，该物业建筑面积约2000平方米，位于北京市核心商业区，交通便利，周边商业氛围浓厚，适合用于品牌展示或商业租赁。甲方为提升物业的运营效益，拟通过本次协议，与乙方就该物业的租赁或收购事宜进行合作。乙方作为商业地产运营管理的专业机构，拥有丰富的市场资源和项目运营经验，能够为该物业提供高效的租赁服务或增值运营方案。双方基于各自的优势和合作需求，经友好协商，决定签订本协议，明确双方的权利义务，共同推动项目的成功合作。协议的达成，不仅有助于甲方实现物业价值最大化，也将为乙方提供新的业务增长点，实现双方的互利共赢。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方就特定商业物业的租赁或收购事宜的合作安排，确保双方权利义务清晰，保障合作项目的顺利推进与有效实施。协议范围涵盖但不限于物业的租赁条件协商、租赁合同签订、物业交付与验收、租赁期内运营管理、以及相关费用结算等关键环节。甲方旨在借助乙方的专业能力提升物业价值并实现稳定收益，乙方则通过本次合作拓展业务市场并积累项目运营经验。双方将共同遵守本协议约定，确保合作各环节符合法律法规及市场惯例，达成互利共赢的合作目标。

第二条定义

1.“商业物业”指本协议项下甲方拟租赁或出售、乙方拟租赁或收购的位于北京市朝阳区光华路1号华贸中心1号楼15层的商业办公区域，建筑面积约2000平方米。

2.“租赁合同”指甲乙双方就商业物业达成一致后签订的正式租赁协议，包含租金、租期、支付方式、物业使用规定等核心条款。

3.“收购”指甲方将商业物业的所有权转移给乙方，乙方支付相应对价的行为。

4.“运营管理”指乙方提供的商业物业租赁推广、客户服务、物业管理等综合性服务。

5.“生效日”指本协议经双方授权代表签字并完成必要登记手续的日期。

6.“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害、战争等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

（1）甲方有权要求乙方提供专业的商业物业租赁或收购方案，并就方案细节进行协商调整。

（2）甲方有权审核乙方的资质及运营能力，确保其符合合作要求。

（3）甲方应按照本协议约定，向乙方提供商业物业的权属证明及必要的技术资料。

（4）甲方应保证所提供的商业物业符合租赁或出售条件，无权属纠纷或其他法律限制。

（5）甲方有权监督乙方在租赁或收购后的物业使用情况，确保符合协议约定。

（6）甲方应按照本协议约定，按时支付相关费用，包括但不限于物业交付前的维修费用、税费等。

（7）甲方应配合乙方完成租赁合同的签订及后续手续办理。

2.乙方的权力与义务：

（1）乙方有权要求甲方提供完整的商业物业权属证明及合规文件，并有权对物业状况进行实地考察。

（2）乙方有权就商业物业的租赁策略或收购价格提出专业建议，并要求甲方予以合理考虑。

（3）乙方应按照本协议约定，向甲方提交详细的租赁方案或收购报价，并保证方案的真实性。

（4）乙方应负责商业物业的租赁推广工作，包括市场调研、客户筛选、租赁谈判等，确保达成最优租赁条件。

（5）在租赁期内，乙方有权对商业物业的使用进行管理，包括制定使用规则、监督客户行为等，但不得损害甲方的合法权益。

（6）乙方应按照本协议约定，收取租金及其他应得款项，并依法开具相关票据。

（7）乙方应负责租赁合同签订后的手续办理，包括但不限于物业交接、押金收取等，确保流程合规。

（8）乙方应维护商业物业的良好运营状态，及时处理租赁期间出现的日常问题，并向甲方报告重大事项。

（9）乙方有权要求甲方配合解决租赁运营中遇到的权属或法律障碍，甲方应及时提供必要协助。

（10）乙方应保证其提供的运营管理服务符合行业标准，并对服务质量承担相应责任。

第四条价格与支付条件

双方经协商一致，确定本协议项下商业物业的交易价格或租赁条件如下：

1.若双方选择收购模式，商业物业的总收购价格为人民币叁仟伍佰万元整（¥35,000,000.00）。该价格已包含物业现状的全部权益，但不含因后续运营产生的收益分配。

2.若双方选择租赁模式，商业物业的租赁期限为伍年，自租赁合同生效之日起计算。首年租金为人民币贰佰伍拾万元整（¥2,500,000.00），后续每年租金在上一年基础上递增伍%，具体调整时间及方式由双方在租赁合同中另行约定。

3.支付方式：采用银行转账方式支付。收购模式下，首期付款为总价的伍成（50%），即人民币壹仟七佰伍拾万元整（¥17,500,000.00），于本协议生效后十日内支付至甲方指定账户；剩余伍成（50%）在物业正式权属转移手续办结后支付。租赁模式下，首年租金于每年租赁期开始前一个月内支付，后续各期租金按租赁合同约定时间支付。

4.甲方指定收款账户信息：开户行：中国工商银行北京光华路支行；账户名称：华瑞房地产开发有限公司；账号：02000061000012345。乙方指定收款账户信息：开户行：中国建设银行上海浦东支行；账户名称：盛世商业管理股份有限公司；账号：6222020100112345678。

5.双方均有义务确保支付资金的真实合法来源，并配合完成相关税务申报。

第五条履行期限

1.本协议自双方授权代表签字盖章之日起生效，有效期为叁年。期满前三个月，如双方无书面异议，本协议自动续期壹年，续期次数不限。

2.商业物业租赁或收购的具体实施期限按照以下约定执行：

（1）尽职期：自本协议生效之日起至双方完成所有必要文件审核及现场勘查之日止，最长期限为肆拾伍日。

（2）协议签署期：自尽职完成之日起至最终租赁合同或收购协议签署之日止，最长期限为叁拾日。

（3）收购款项支付期：自收购协议签署之日起至全部款项支付完成之日止，最长期限为柒拾日。

（4）租赁期：自租赁合同生效之日起计算，共计伍年。

3.任何关键时间节点的延误，除不可抗力或双方另有约定外，应视为违约行为，并按本协议第六条处理。

第六条违约责任

1.违约金：

（1）甲方未按本协议第四条约定支付收购款项或租金的，每逾期一日，应按逾期金额的万分之叁向乙方支付违约金，逾期超过叁拾日的，乙方有权解除协议并要求甲方赔偿由此造成的全部损失。

（2）乙方未按本协议第四条约定支付收购款项的，每逾期一日，应按逾期金额的万分之叁向甲方支付违约金，逾期超过叁拾日的，甲方有权解除协议并要求乙方赔偿由此造成的全部损失。

（3）任何一方违反保密义务的，应向对方支付违约金人民币伍佰万元整（¥5,000,000.00），若违约金不足以弥补实际损失的，守约方有权要求进一步赔偿。

2.赔偿责任：

（1）因甲方提供的商业物业存在权属瑕疵或隐瞒重大事实，导致乙方无法完成收购或租赁的，甲方应退还乙方已支付的全部款项，并赔偿乙方因此遭受的直接经济损失，包括但不限于评估费、律师费、差旅费等。

（2）因乙方违反本协议约定，导致甲方无法按预期使用商业物业的，乙方应赔偿甲方因此遭受的全部损失，包括但不限于商业机会损失、替代租赁成本等。

（3）任何一方因违反本协议约定，给对方造成名誉损害的，应采取补救措施消除影响，并赔偿由此产生的精神损害抚慰金。

3.解除权：

（1）任何一方发生严重违约行为，经守约方书面催告后仍不改正的，守约方有权单方解除本协议，并要求违约方承担全部违约责任。

（2）若因不可抗力导致本协议无法履行，双方应在不可抗力消除后十日内协商解决方案，协商不成的，可解除协议，互不承担违约责任，但应返还已收付款项。

4.争议解决：

（1）本协议项下的所有争议应首先通过友好协商解决，协商不成的，任何一方均有权将争议提交至商业物业所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。

（2）在争议解决期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议其他条款。

5.不可抗力：

（1）不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于自然灾害、战争、政府行为等。

（2）发生不可抗力时，双方应立即通知对方，并提供相关证明文件，根据不可抗力影响程度协商调整履行期限或解除协议。

6.其他：

（1）本协议项下的所有通知、文件等均应采用书面形式，并送达至本协议首部列明的地址。

（2）本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

（3）本协议的解除或终止，不影响违约责任的承担。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、海啸、火灾、战争、动乱、政府行为（如法律变更、政策调整、征收征用等）、疫情及其防控措施等。不可抗力事件应自其发生之日起持续影响本协议履行状态。

2.通知与证明：任何一方因不可抗力而无法履行本协议义务时，应在不可抗力事件发生后七个工作日内书面通知对方，并提供相关机构出具的证明文件（如政府部门公告、保险公司证明、公证机构证明等）。通知内容应详细说明不可抗力事件的影响范围及预计持续时间。

3.责任免除：因不可抗力导致本协议部分或全部无法履行的，受影响方不承担违约责任，但应及时采取合理措施减轻损失。若不可抗力事件持续超过三十日，双方应协商是否延期履行、部分履行或解除协议。经协商一致或不可抗力事件导致协议目的无法实现的，本协议可予以解除，双方互不承担违约责任，已产生的费用按实际情况结算。

4.协商义务：即使发生不可抗力，双方仍应就协议履行问题保持协商，避免因不可抗力事件导致的额外争议。因不可抗力产生的费用（如保险理赔、财产损失补偿等）由各方自行承担，但若不可抗力事件直接导致协议无法履行且双方无过错，则相关损失应按实际发生情况处理。

5.不可抗力终止：不可抗力影响消除后，受影响方应立即通知对方，并恢复履行本协议义务。若不可抗力事件导致协议部分条款无法履行，双方应协商修改或删除相关条款，确保协议其他部分继续有效。

6.不可抗力免责范围：本协议不可抗力条款仅适用于因不可抗力事件直接导致的履行障碍，若因不可抗力间接引发的其他问题（如第三方索赔、市场变化等），双方应另行协商解决方案，不可简单归责于不可抗力事件。

第八条争议解决

1.协商解决：本协议项下的任何争议，双方应首先通过友好协商解决。协商应本着公平、合理、高效的原则进行，任何一方均有义务积极配合，寻求双方均可接受的解决方案。协商应至少进行两次，并应记录协商过程及结果，作为争议解决的重要参考依据。

2.调解解决：若协商未能达成一致意见，双方可共同选择第三方调解机构进行调解。调解应遵循自愿、平等、保密的原则，调解员应根据事实和法律法规，提出调解方案供双方参考。达成调解协议的，双方应签署调解书并履行协议内容；调解未达成协议或调解书送达前一方反悔的，任何一方均有权采取诉讼或仲裁方式解决争议。

3.仲裁解决：若双方在协商或调解后仍无法解决争议，应将争议提交至中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点应选择争议发生地或双方约定的地点，仲裁语言为中文。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，仲裁费用由败诉方承担，但双方另有约定的除外。

4.诉讼解决：除上述仲裁约定外，任何一方在任何争议解决途径穷尽后或双方明确约定诉讼解决的情况下，均有权向商业物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼应遵循中华人民共和国相关法律规定，法院判决生效后，双方应自觉履行判决内容。诉讼期间，除争议标的外，双方应继续履行本协议其他条款，保障合作项目的正常推进。

5.法律适用：本协议项下的所有争议解决均适用中华人民共和国法律（为本协议之目的，不包括香港、澳门特别行政区及台湾地区法律）。双方在争议解决过程中应遵守相关法律程序，不得采取任何非法手段干扰争议解决进程。

6.专属管辖：双方同意，与本协议相关的任何争议，均应适用本协议约定的争议解决方式及管辖机构。任何一方不得以任何理由就同一争议事项向其他法院或仲裁机构提出诉讼或仲裁申请，但法律规定或本协议另有约定的除外。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信，均应采用书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件、快递服务）发送至本协议首部列明的地址或双方后续书面确认的地址。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以快递服务发送的，寄出后三个工作日视为送达；以专人递送的，递交时视为送达。任何一方变更联系方式，应提前七个工作日书面通知对方。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表书面签署补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。任何口头承诺或约定均不视为协议变更，除非双方另行签订书面文件。

3.保密义务：双方应对本协议内容及履行过程中知悉的对方商业秘密（包括但不限于财务数据、客户信息、运营策略等）承担保密义务。未经对方书面同意，不得向任何第三方泄露，但法律法规要求或有权机关的除外。保密期限为本协议有效期内及终止后五年内。

4.法律适用与管辖：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律（为本协议之目的，