宅基地建房调换协议书

宅基地建房调换协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司，住所地位于XX省XX市XX区XX路XX号。法定代表人：张三，职务：董事长，联系电话

甲方是一家经XX省市场监督管理局登记注册的有限责任公司，主要从事房地产开发、建设和销售业务。公司成立于20XX年，注册资本人民币壹仟万元整，具备房地产开发资质，在XX市拥有多个商业及住宅项目开发经验。为响应国家关于农村宅基地制度改革和城乡融合发展政策，甲方拟通过调换方式获取乙方名下位于XX省XX市XX县XX乡XX村宅基地使用权及地上建筑物，用于后续城市更新项目开发。根据《中华人民共和国民法典》、《土地管理法》及相关地方性法规政策，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，经友好协商，达成如下协议。

甲方调换乙方的宅基地及地上建筑物，主要基于以下背景：

（1）甲方为推进城市更新计划，需整合周边土地资源，乙方名下宅基地位于甲方未来项目规划范围内，具备调换条件；

（2）乙方根据《土地管理法》规定享有宅基地使用权，且该宅基地符合调换政策要求，双方可通过合法程序实现使用权流转；

（3）为保障乙方合法权益，甲方承诺调换后提供同等面积及条件的宅基地，并完成相关手续办理，确保乙方获得合理补偿。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：李四，住所地位于XX省XX市XX县XX乡XX村XX组。法定代表人：李四本人，职务：农户，联系电话

乙方系XX省XX市XX县XX乡XX村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》及《农村宅基地管理办法》规定，合法拥有位于XX村XX组的宅基地一处，宅基地面积XX平方米，地上建筑物为砖混结构房屋，建筑面积XX平方米。该宅基地系乙方家庭唯一居住场所，但乙方因家庭搬迁至城市居住，无实际使用需求。根据当地政府关于宅基地有偿退出和流转的政策支持，乙方愿意将名下宅基地使用权及地上建筑物转让给甲方，以获取合理经济补偿及未来宅基地权益保障。

乙方的权利义务与甲方调换需求直接相关，主要体现在：

（1）乙方需提供宅基地使用权证明、房屋所有权证明及其他相关权属文件，确保其具备合法转让条件；

（2）乙方需配合甲方完成宅基地现状、评估及补偿协商工作；

（3）乙方需协助甲方办理宅基地使用权变更登记手续，确保甲方顺利取得使用权。

双方基于上述背景，经充分协商，确认调换双方权利义务，并达成协议，具体内容详见协议正文。

第一条协议目的与范围

本协议目的在于明确甲乙双方就宅基地使用权及地上建筑物调换事宜的权利与义务，通过合法合规的程序完成宅基地使用权的变更，满足甲方城市更新项目的用地需求，同时保障乙方作为原权利人的合法权益，实现双方利益的合理交换。本协议具体范围包括：1.甲乙双方确认调换的宅基地位置、面积、权属状况及地上建筑物情况；2.双方协商确定的宅基地调换方案，包括调换面积、补偿标准及支付方式；3.甲方获取宅基地使用权及地上建筑物所有权的权利义务；4.乙方配合完成权属变更手续及相关补偿的义务；5.协议履行过程中可能出现的违约责任及争议解决方式。本协议内容构成双方完整合意，任何一方不得随意变更或解除，除非双方另行签订书面协议。

第二条定义

本协议中使用的关键术语定义如下：

1.**宅基地使用权**：指乙方根据法律规定，依法享有的在其宅基地上建造并使用的权利，包括占有、使用、收益及有限处分权；

2.**地上建筑物**：指乙方在宅基地上实际建造的房屋及其他附属设施，包括房屋主体结构及院落等；

3.**调换面积**：指甲乙双方协商确定的宅基地使用权调换的面积，以双方签字确认的评估报告或协议附件为准；

4.**补偿标准**：指根据当地政府政策及市场评估，对乙方宅基地使用权及地上建筑物价值进行的补偿金额或调换面积的计算标准；

5.**权属变更登记**：指不动产登记机构依法办理宅基地使用权及地上建筑物所有权转移登记的程序；

6.**履行期限**：指本协议各条款约定的完成补偿支付、手续办理等义务的时间节点。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务：

（1）甲方有权依据本协议约定，获得乙方名下宅基地使用权及地上建筑物的所有权，并完成相关权属变更登记；

（2）甲方应按照协议约定，向乙方支付宅基地调换补偿款或提供调换后的宅基地，补偿标准不低于当地政府公布的指导价，或调换面积不低于原宅基地面积并符合建设要求；

（3）甲方应委托具备资质的评估机构对乙方宅基地及建筑物进行价值评估，并公示评估结果，接受乙方监督；

（4）甲方有权要求乙方提供完整的宅基地权属证明文件，并核实其真实性、合法性；

（5）甲方应按照协议约定的时间节点，完成补偿款项支付或调换宅基地交付，并协助乙方办理权属变更登记所需手续；

（6）甲方应保证调换提供的宅基地符合国家及地方关于宅基地使用的法律法规，不存在权属争议或其他限制使用情形。

2.乙方的权力和义务：

（1）乙方有权依据本协议约定，获得甲方支付的宅基地调换补偿款或调换后的宅基地使用权，并退出原宅基地；

（2）乙方应按照协议约定，配合甲方完成宅基地及地上建筑物的现状、评估及补偿协商工作，如实提供权属证明及相关资料；

（3）乙方有权要求甲方按照协议约定支付补偿款或交付调换宅基地，并对调换宅基地的面积、位置、建设条件等提出合理要求；

（4）乙方应保证其名下宅基地使用权及地上建筑物权属清晰，不存在抵押、查封或其他权利限制，否则应承担由此产生的全部责任；

（5）乙方应按照协议约定的时间节点，办理原宅基地使用权注销手续，并配合甲方完成调换宅基地使用权登记；

（6）乙方应确保调换后获得的新宅基地符合其居住需求，如调换宅基地面积或条件不符合约定，乙方有权要求甲方补充补偿或重新协商调换方案；

（7）乙方应妥善拆除原宅基地上的地上建筑物，除非协议另有约定或甲方要求予以保留，但保留部分不得影响甲方后续土地使用计划，相关费用由甲方承担；

（8）乙方应遵守当地政府关于宅基地退出及流转的政策要求，如因政策变化导致协议无法履行，双方应协商调整或解除协议，并互不承担违约责任。

第四条价格与支付条件

甲乙双方经协商一致，确定宅基地调换的价格与支付条件如下：

1.**调换方式**：采用货币补偿与实物调换相结合的方式。甲方同意向乙方支付宅基地及地上建筑物补偿款人民币XX万元（大写：XX元整），同时甲方提供位于XX省XX市XX区XX街道XX号的一处宅基地，面积XX平方米，作为对乙方宅基地的调换。

2.**补偿款构成**：补偿款包括宅基地使用权补偿款人民币XX万元，地上建筑物补偿款人民币XX万元，共计人民币XX万元。具体补偿标准依据XX省XX市住房和城乡建设局发布的《农村宅基地及建筑物评估办法》确定，并由双方共同认可的评估机构进行评估。

3.**支付方式**：甲方应于本协议签订之日起XX日内，向乙方支付全部补偿款人民币XX万元。支付方式为银行转账，乙方应向甲方指定银行账户汇入，账户名称：XX房地产开发有限公司，开户行：XX银行XX支行，账号：XX。甲方应在支付当日向乙方出具收款凭证。

4.**实物调换条件**：甲方提供的调换宅基地应满足以下条件：土地使用权性质为宅基地，面积不小于原宅基地面积，具备合法建设条件，并完成场地平整。乙方应在甲方完成调换宅基地交付前的XX日内，完成原宅基地上的建筑物拆除及土地清理工作。

5.**税费承担**：与宅基地调换相关的税费，包括评估费、登记费等，由甲方承担；与原宅基地退出相关的税费，由乙方承担。双方应各自承担因自身义务履行产生的税费支出。

6.**价格调整机制**：如调换宅基地交付延迟超过XX日，或补偿款支付延迟超过XX日，甲方应按每日千分之X的标准向乙方支付违约金，直至款项付清。乙方如需调整调换宅基地面积或条件，应提前XX日书面通知甲方，双方协商一致后可调整补偿款金额，但调整幅度不得超过原补偿款的XX%。

第五条履行期限

本协议的履行期限及关键时间节点如下：

1.**协议有效期**：本协议自双方签字盖章之日起生效，直至双方完成宅基地使用权变更登记且补偿款支付完毕之日终止。

2.**补偿款支付期限**：甲方应于本协议签订之日起XX日内（即XX年XX月XX日前）向乙方支付全部补偿款人民币XX万元。逾期支付的，按第四条约定承担违约责任。

3.**调换宅基地交付期限**：甲方应于补偿款支付完毕之日起XX日内（即XX年XX月XX日前）向乙方交付调换宅基地，并协助乙方办理宅基地使用权初始登记手续。甲方逾期交付的，每延迟一日，应向乙方支付人民币XX元的违约金，违约金总额不超过补偿款的XX%。

4.**原宅基地退出期限**：乙方应于甲方补偿款支付完毕之日起XX日内（即XX年XX月XX日前）完成原宅基地上的建筑物拆除及土地清理工作，并配合甲方办理宅基地使用权注销手续。逾期未处理的，甲方有权自行拆除，所需费用由乙方承担，且乙方仍需按原协议约定支付补偿款。

5.**权属变更登记期限**：自甲方交付调换宅基地之日起XX日内，双方应共同向XX市不动产登记中心申请办理宅基地使用权变更登记。如因登记机构原因导致延迟，双方互不承担违约责任；如因双方原因导致延迟，责任方应承担相应责任。

6.**协议解除条件**：若一方严重违约，导致协议目的无法实现，守约方有权解除协议，并要求违约方赔偿损失。解除协议后，已支付款项不予退还，双方应恢复至协议签订前的状态。

第六条违约责任

1.**甲方违约责任**

（1）**补偿款支付违约**：甲方未按第四条约定的期限和金额支付补偿款，每逾期一日，应按应付未付款项的千分之X向乙方支付违约金，违约金总额不超过补偿款的XX%。逾期超过XX日，乙方有权解除协议，甲方除支付全部补偿款及违约金外，还应赔偿乙方因此遭受的直接损失，包括但不限于寻找其他宅基地的差价损失、拆除原房屋的修复费用等。

（2）**调换宅基地交付违约**：甲方未按第五条约定的期限交付调换宅基地，每逾期一日，应按人民币XX元向乙方支付违约金，违约金总额不超过补偿款的XX%。逾期超过XX日，乙方有权解除协议，甲方应退还补偿款并赔偿乙方损失。甲方交付的宅基地存在权属争议、面积不足或建设条件不符合约定的，乙方有权要求甲方更换或增加补偿，甲方拒绝或无法更换的，乙方有权解除协议并要求赔偿。

（3）**协助办理手续违约**：甲方未按约定协助乙方办理宅基地使用权变更登记，每延迟一日，应按人民币XX元向乙方支付违约金，直至手续办结。因甲方原因导致登记失败的，甲方应承担全部责任，并赔偿乙方因此遭受的损失。

2.**乙方违约责任**

（1）**补偿款接收违约**：乙方无正当理由拒绝接收甲方按约定支付的补偿款，或要求增加补偿金额但无合法依据的，视为违约，应按接收金额的千分之X向甲方支付违约金。乙方逾期接收补偿款超过XX日，甲方有权解除协议，并要求乙方赔偿因延迟接收造成的银行利息等损失。

（2）**原宅基地退出违约**：乙方未按第五条约定的期限完成原宅基地退出工作，每逾期一日，应按人民币XX元向甲方支付违约金，违约金总额不超过补偿款的XX%。逾期超过XX日，甲方有权自行拆除原房屋及附属设施，费用由乙方承担，且乙方仍需支付全额补偿款。甲方因此遭受的损失，包括拆除费用、重新安置费用等，由乙方承担。

（3）**权属瑕疵违约**：乙方提供的宅基地权属证明文件存在虚假或隐瞒事实的，乙方应承担全部责任，甲方有权解除协议，并要求乙方退还补偿款及赔偿甲方因此遭受的损失，包括但不限于评估费、诉讼费等。

3.**共同违约责任**

若因双方原因导致协议无法履行，双方应按责任比例承担违约责任。双方协商不成，可提交仲裁或诉讼解决。违约方应赔偿对方因此遭受的直接经济损失，包括但不限于时间成本、机会成本、中介费用等。

4.**不可抗力免责**：因地震、洪水、政策调整等不可抗力因素导致协议无法履行的，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方，并采取措施减少损失。不可抗力消除后，双方应继续履行协议或协商调整。

第七条不可抗力

1.**定义**：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、泥石流、火灾等自然灾害；战争、动乱、恐怖袭击等社会事件；政府行为，如法律法规的变更、行政命令、政策调整等；以及疫情及其防控措施导致的封锁、隔离等情形。不可抗力事件应自其发生之日起持续影响本协议履行超过XX日的，视为对协议履行产生实质性影响。

2.**影响认定**：任何一方因不可抗力导致无法履行或无法完全履行本协议义务的，不承担违约责任。但遭受不可抗力一方应在事件发生后XX日内书面通知对方不可抗力的发生及其影响范围，并提供相关证明文件。双方应根据不可抗力影响程度，协商决定是否延期履行、部分履行或解除协议。

3.**责任免除**：因不可抗力导致协议无法履行的，双方互不承担违约责任，已产生的费用按实际支出结算。如不可抗力事件导致协议标的物损毁或灭失，双方应根据事件发生时标的物价值及损失程度协商处理，必要时可变更补偿标准或调换方案。

4.**不可抗力终止**：不可抗力事件消除后，双方应立即通知对方，并恢复协议履行。如不可抗力持续存在，双方应再次协商处理方案。若不可抗力导致协议目的无法实现，双方可协商解除协议，并按实际履行情况返还已支付款项及财产。

5.**不可抗力证明**：主张不可抗力的一方应提供事件发生时的相关证据，如政府部门公告、新闻报道、评估报告等，以证明不可抗力的存在及其影响。双方应本着诚实信用原则共同核实，如有争议可通过第三方机构鉴定。

6.**不可抗力与解除协议**：因不可抗力解除协议的，双方应互相配合办理相关手续，包括但不限于终止补偿支付、恢复原状、退还财产等。如不可抗力仅导致部分义务无法履行，双方应协商补充协议或调整履行方式，确保协议目的仍可实现。

第八条争议解决

1.**协商解决**：本协议履行过程中发生的任何争议，双方应首先通过友好协商的方式解决。协商应本着平等、合理、高效的原则进行，任何一方不得单方面强制执行或采取法律行动。

2.**调解解决**：如协商不成，双方可共同向XX省XX市XX区人民调解委员会申请调解。调解协议达成后，双方应自觉履行，调解不成的可依法向有管辖权的人民法院提起诉讼或申请仲裁。

3.**仲裁解决**：双方在签订本协议时或争议发生后XX日内，可共同选择向XX省XX市仲裁委员会申请仲裁。仲裁裁决具有法律效力，双方应自觉履行。仲裁过程中，一方缺席的，不影响仲裁程序的进行及裁决的效力。

4.**诉讼解决**：如双方未选择仲裁，任何一方可直接向协议签订地或履行地有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼期间，双方应积极配合法院查明事实、证据，并遵守法院的审理程序及判决结果。

5.**争议范围**：本协议争议解决条款适用于因协议履行、解释、变更、解除等产生的任何争议，包括但不限于合同条款的适用性、违约责任认定、损失赔偿计算等。

6.**法律适用**：本协议争议解决应适用中华人民共和国法律，包括但不限于《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释。双方在争议解决过程中应遵守法律程序，不得违反法律强制性规定。

7.**专属管辖**：除双方另有约定外，本协议争议解决适用本条款约定，任何一方不得以任何理由提出管辖权异议，但法律另有规定的除外。如双方选择诉讼，应以协议签订地为管辖法院。

第九条其他条款

1.**通知方式**：本协议项下的所有通知、文件、通知等均应以书面形式送达至本协议首部载明的地址、传真或电子邮件。任何一方变更联系方式，应提前XX日书面通知对方。通过快递或挂号信发送的，送达之日起视为有效送达；通过传真或电子邮件发送的，发送成功后XX日内视为有效送达。如一方未能有效接收通知，应承担由此产生的不利后果。

2.**协议变更**：本协议的任何变更或补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出，经双方签字或盖章后生效。任何一方不得单方面变更协议内容，否则变更无效，守约方有权要求违约方承担违约责任。

3.**协议解除**：除本协议另有约定外，任何一方未经对方同意，不得单方面解除本协议。如双方协商一致解除协议，应按照本协议约定处理财产返还、费用结算等事宜。因一方违约导致协议解除的，违约方应赔偿守约方因此遭受的损失。

4.**保密义务**：双方应对本协议内容及履行过程中知悉的对方商业秘密、个人隐私等承担保密义务，未经对方书面同意，不得向任何第三方泄露。保密期限为本协议有效期内及协议终止后XX年。

5.**可分割性**：本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。双方应协商以有效条款替代无效条款，确保协议目的实现。

6.**完整协议**：本协议构成双方关于宅基地调换事宜的完整合意，取代双方此前就此达成的任何口头或书面协议、谅解。本协议附件及补充协议均为本协议不可分割的一部分。

7.**未成年人限制**：本协议各方均应具有完全民事行为能力。如一方为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，其签署本协议需经法定代理人同意或追认