既有住宅建筑品质提升改造技术标准

1既有住宅建筑品质提升改造技术标准本文件规定了既有住宅建筑品质提升改造的总体原则、改造前评估与诊断、改造设计、施工实施、质量控制与验收、后期维护与管理等要求。本文件适用于建成并投入使用的城镇住宅建筑（包括多层、高层住宅）的品质提升改造工程，不适用于历史保护建筑、危房及结构安全隐患严重的建筑。改造内容可涵盖建筑结构加固、外墙与屋面节能改造、室内功能优化、设备设施更新、无障碍与适老化改造、环境整治与智能化提升等方面。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB50009建筑结构荷载规范GB50010混凝土结构设计规范GB50011建筑抗震设计规范GB50176民用建筑热工设计规范GB50210建筑装饰装修工程质量验收标准GB50300建筑工程施工质量验收统一标准GB50352民用建筑设计统一标准GB50411建筑节能工程施工质量验收规范JGJ26居住建筑节能设计标准JGJ/T129既有居住建筑节能改造技术规程CJJ/T117既有住宅建筑功能改造技术规范3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1既有住宅建筑已建成并投入使用的居住建筑，包括商品房、保障性住房、单位自建房、老旧小区住宅等。3.2品质提升改造在保证结构安全的前提下，通过技术手段对既有住宅建筑进行系统性优化，提升其使用功能、安全性能、节能水平、环境品质与管理效能的过程。3.3改造前评估2对既有住宅建筑现状进行的全面调查、检测与诊断，包括结构安全、围护结构性能、设备设施状况、使用功能、环境品质等方面的综合评价。3.4适老化改造为适应老年人生活需求，对住宅建筑进行的无障碍、安全、便利等方面的改造。3.5节能改造通过改善建筑围护结构热工性能、更新用能设备系统、利用可再生能源等措施，降低建筑能耗的改造活动。3.6绿色改造在改造过程中贯彻节能、节水、节材、环保理念，采用绿色技术、材料与工艺，提升建筑环境性能的综合性改造。4总体原则既有住宅建筑品质提升改造应遵循以下基本原则：安全性：改造工程必须保证建筑结构安全、消防安全、施工安全与使用安全，严禁因改造引发新的安全隐患。功能性：改造应优先解决居民反映强烈的功能缺陷，提升居住便利性、舒适性与健康性。经济性：改造方案应兼顾技术可行性、成本可控性与长期效益，避免过度改造与资源浪费。适应性：改造设计应充分考虑建筑现状、居民需求、地域气候、社区文化等因素，实现因地制宜与因人制宜。系统性：改造应统筹考虑建筑结构、围护系统、设备设施、公共空间与环境景观的协同提升。可持续性：鼓励采用绿色建材、节能技术、可再生能源与智能化系统，推动建筑绿色低碳转型。参与性：改造过程应充分征求居民意见，保障其知情权、参与权与监督权，促进共建共治共享。5改造前评估与诊断5.1评估内容评估应覆盖建筑本体、设备系统、使用功能与社区环境四个方面，具体包括：建筑结构安全状况；外墙、屋面、门窗等围护结构现状；给排水、供电、燃气、暖通、消防等设备设施完好程度；室内空间布局、采光通风、隔声性能等功能指标；公共区域无障碍设施、照明、安防等情况；建筑能耗水平与节能潜力；社区绿化、停车、垃圾分类等环境状况。5.2评估方法采用资料调阅、现场勘查、仪器检测、居民访谈相结合的方式：3调阅建筑设计图纸、竣工资料、历年维修记录；对结构构件进行非破损或微破损检测；对外墙热工性能进行红外热像仪检测；对给排水、电气线路进行功能性检测；采用问卷调查或座谈形式收集居民改造意愿与需求。5.3诊断报告评估结束后应编制《既有住宅建筑改造前诊断报告》，内容包括：建筑基本信息与历史沿革；评估方法与过程描述；现状问题分类汇总（结构安全类、功能缺陷类、能耗过高类等）；改造紧迫性分级（立即改造、建议改造、维持现状）；初步改造建议与技术路线；附现状照片、检测数据、调查问卷统计等支撑材料。6改造设计6.1设计原则应以诊断报告为依据，针对性地制定改造方案；应遵循“最小干预、最大效益”原则，尽量减少对居民生活的干扰；应优先采用标准化、模块化、装配化技术，提高施工效率与质量；应注重建筑立面与周边环境的协调，保持社区风貌整体性。6.2设计内容6.2.1结构加固设计对存在安全隐患的结构构件进行加固设计，包括梁板柱补强、基础托换、抗震构造加强等，应符合GB50011等现行结构设计规范。6.2.2围护结构节能设计对外墙、屋面、外窗等进行节能改造设计，提出保温材料选型、构造做法、热工性能指标等，满足JGJ26等相关节能标准。6.2.3设备更新设计对老旧给排水管道、电气线路、暖通设备等进行更新设计，鼓励采用节水器具、高效灯具、智能电表等节能产品。6.3.4适老化与无障碍设计在公共区域增设坡道、扶手、无障碍电梯，在户内优化门洞宽度、地面防滑、卫生间安全设施等。6.3.5环境提升设计优化小区绿化、照明、停车、垃圾分类收集等公共空间，增设休闲健身、儿童活动等设施。46.3设计文件要求改造设计文件应包括：设计说明（含改造依据、目标、技术措施等）；建筑、结构、设备、电气等专业施工图；节能计算书、结构计算书（如涉及）；工程量清单与概预算；施工组织建议与安全防护措施。7施工实施7.1施工准备编制施工组织设计，明确施工流程、工艺要求、进度计划；对施工人员进行技术交底与安全培训；设置施工围挡、安全警示标志，公示改造信息；与居民沟通施工时间、噪音控制、临时出入等安排。7.2施工工艺要求7.2.1结构加固施工应严格按设计图纸施工，采用专业队伍与材料，施工过程中进行实时监测，确保加固效果。7.2.2外墙保温施工基层处理应牢固平整，保温板粘贴应满粘或条粘，锚栓数量与埋深应符合设计要求，抹面层应加设耐碱网格布。7.2.3设备更新施工管道线路更换应避免影响原有结构，新旧系统接口应处理可靠，安装完毕后进行系统调试与试运行。7.3施工安全管理严格执行《建筑施工安全技术统一规范》；高处作业、用电作业、动火作业等应持证上岗并设专人监护；对居民进行施工安全宣传，设置临时通道与防护措施；制定应急预案，配备消防器材与急救设施。7.4环境保护与文明施工控制施工噪音、扬尘、污水排放，避免扰民；建筑垃圾分类收集、及时清运；合理安排施工时间，减少对居民生活影响；施工结束后做到工完场清。8质量控制与验收58.1质量控制要点材料进场应进行复验，合格后方可使用；每道工序完成后应进行自检、互检、交接检；关键工序（如结构加固、外墙保温）应进行旁站监理；隐蔽工程应留存影像资料并经验收合格后方可覆盖。8.2验收程序改造工程竣工后，应组织设计、施工、监理、建设单位及居民代表进行联合验收。验收分为：分段验收：对结构加固、外墙保温等关键分部工程进行阶段验收。竣工验收：工程全部完成后进行综合验收，出具验收报告。8.3验收标准结构安全应符合设计文件与相关规范要求；节能改造后的建筑热工性能应达到设计指标；设备系统运行正常、安全可靠；观感质量良好，无影响使用功能的缺陷；竣工资料齐全、真实、完整。8.4质量保修施工单位应出具质量保修书，保修期自竣工验收合格之日起计算，其中：结构加固工程保修期为设计文件规定的该工程合理使用年限；防水工程、外墙保温工程保修期不低于5年；设备安装工程保修期不低于2年。9后期维护与管理9.1维护责任主体改造工程验收合格后，应明确后期维护责任：公共区域、共用设施由物业服务企业或社区负责；户内改造部位原则上由居民自行维护，物业提供必要指导；建立维护档案，记录维修时间、内容、费用等信息。9.2长期监测与评估对涉及结构安全、节能效果的关键部位，宜建立长期监测机制：结构变形